商业地产的开发经营和管理培训课件

沿革
◆ 商铺的传说 ◆ 国外商铺 ◆ 中国商铺
基本概念
◆ 商铺价值的构成 ◆ 衡量商铺价值的标准
比较项目
商业物业
居住物业
最终用途 商业经营
居住
评判标准 商业利润或租金
舒适、安全、便捷、机密、经济
升值条件 经营或商业环境
土地或居住环境
消 耗 价值转移(中间商品) 终端消耗
获得方式 投 资
购置
2004业种租金承受能力
类形商业街市
项目开发策略
◆ 用途决定建筑规划 来自百度文库 业态决定建筑形态 ◆ 商业文化决定建筑风格、
景观设置 ◆ 经营特色决定装饰风格 ◆其 他
房地产价值提升
商业用地属性判析 设立合适的业态
立店障碍排除 建筑形式选取 文化气氛营造
体现土地价值 挖掘商业价值 提高使用价值
提高附加价值
物管
三大块：
1、市场块版： 市场发展部、媒介部、运行部、 商业资源部。 2、资产版块： 估价所、融资部、财务公司、托 管部、自有资产经营。 3、保障版块： 法务部、保障部、审计室
境外基金 国内基金
资产管理
◆ 价值评估 ◆ 市场环境 ◆ 资产管理和资产经营
品牌管理
◆ 品牌特征 ◆ 商业地产品牌体系 ◆ 商业品牌资源储备 ◆ 品牌维护
类 型 经营型物业
消耗型物业
属 性 生产资料
生活资料
商铺种类
◆ 按路段区位分类 ◆ 按用途分类 ◆ 按建筑形态分类 ◆ 按组合形式分类
用地判析
◆ 所在城市 ◆ 所在商圈 ◆ 用地条件
定位决策
◆ 定位原则 ◆ 定位方法
2003年业态租金承受能力
2004年业态租金承受能力
2003业种租金承受能力
形成状态
总 部
市场发展部 媒介关系部
运行部
保 障部
商业资源 法务部 估价部 融资部 财务管理公司 托管部
自有资产部
项目拓展 客户服务 网上商务 研展部
项目运行 电脑 档案 行政
商企关系 招商
法律事务
商铺估价 机构资金 个人 企业资金 基金 资产托管 资产置换 资产运作 抵押
市场研究 指导 开发项目 租务
主讲人简介
姜新国 上海在行置业投资咨询有限公司高级咨询顾问，国家商
业网点管理协会专家委员会委员，著有国内第一本商业地产理论专 著《商铺投资》和商铺投资实战案例《商铺韬略》等著作。
姜新国先生曾任职于上海市经济管理干部学院，从事房地产、 商业实践十余年，具有丰富的实践经验和理论知识，担任十多家大 型国有、上市民营企业的高级顾问，对商业、商业地产有着深入的 研究，其“美感商业”一文被选入中华大型学术文库，被中央党校 列为参考读物；他的动态租金成本理论，被多家大型商业集团公司 所接受并付诸于实施，取得了良好的经济效益；“商铺开发的郊区 化趋势”、“一铺养三代”等文章被全国各种媒体争相转载，广为 流传。经他咨询、策划的商业地产项目--“利富商贸城”、西安 “上海城”、“上海工业茂”等项目均是目前市场上投资的热点， 其中受上海泰恒房地产公司委托策划的商业地产项目“巴比伦生活” 被评为中国最佳策划奖、最有投资价值的商业房产奖和进入上海商 业房产十大推荐楼盘之列，该项目开盘一天即告售馨，成为上海房 地产行业成功的经典案例。
商业地产的盈利模式
◆ 政府的盈利模式 ◆ 开发商的盈利模式 ◆ 投资者的盈利模式
商业地产的主要经营方式
◆ 商铺销售 ◆转 让 ◆ 经营权转让 ◆ 租赁经营 ◆并 购 ◆ 股份转让
未来商业地产的营运 模式和架构
◆ 开发资本进入 ◆ 金融资本和商业资本介入
◆ 项目运营 ◆ 资产赎回 ◆ 资产保管和再融资 ◆ 未来商业地产营运的整体架构
◆ 商业生态 ◆ 商业资源分类 ◆ 商业资源开发 ◆ 研究招商
商铺一般开发方法
◆ 商业街区：综合 ◆ 商 业 街：主题 ◆ 购物中心：组合 ◆ 市 场：专业 ◆ 街 铺：房型
开发筹划
◆ 开发物业类型 ◆ 资金筹划(资金链)拉长的趋势 ◆ 商业物业开发前的重要征询 ◆ 一般房地产开发程序
商铺价值的十大关系
商业价值提升
实现销售
业态主题
招商能力
要领推广水平
促进关系
价格 经营成本
提升房价 提升租金 提升回报 商场管理 业态设置 业种组合
商品经营成本
兑现商业价值
物业管理 管理技术 销售方式 价格 商场成本
策划要则
◆ 价值发现 ◆ 改变竞争态势 ◆ 引起关注 ◆ 以理服人 ◆ 商业地产的品牌战略
商业资源开发
商业运行管理
◆ 商铺经营管理 ◆ 业态、业种控制 ◆ 商品管理、商品保护 ◆ 商场秩序管理 ◆ 售后服务 ◆ 营业员管理
商业物业管理
◆ 楼宇整体形象 ◆ 设备维护 ◆ 商楼宇维修 ◆保 洁 ◆ 内部交通
◆ 商场内部布置 ◆ 防灾工作 ◆ 档案管理 ◆ 公共关系 ◆ 重要管理内容
每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成
◆同区域购买力的关系(经济发展水平) ◆同产业结构关系 ◆同区域房价的关系 ◆同商业的聚集程度的关系(商业传统) ◆同开发用地的关系
◆ 同业态的租金承受能力的关系 ◆ 同楼层的关系
A=1
A
◆ 同面积的关系（双三角）
N
S=面积 N=租金
S
◆ 同市场需求的关系 ◆ 同商业发展的关系
市场背景
◆ 总量供应 ◆ 市场特征 ◆ 开发发展方向 ◆ 政策导向 ◆ 法规滞后 ◆ 周边市场
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1、
功的路 。20.10.1820.10.18Sunday, October 18, 2020
上市公司“华联股份”战略投资顾问， “店铺经营”的战略思想为该公司接 受，取得优异的经营效益。
巴比伦生活广场（30000平方米） 美车饰汽车生活广场（15000平方米） 上海吴中汽配城（80000平方米市场） “大娘水饺”企业发展策略 亚太盛汇休闲购物广场（40000平方米） 松江文石路商业街市规划（30000平方米） 利富商贸大厦（80000方米） 上海旅游委培训基地（12000平方米） 上海国际水产城（1800亩） 新世界房地产公司（企业转型） 中电·紫旺电器城（可行性分析） 华联股份收购企业（否定案） 南汇区航头商业街开发规划（100000平方米） 山东淄博新绿都置业公司shopping·park（100000平方米） 西安·西大街上海城（24000平方米） 洛阳涌金生活广场（40亩全程策划及营销代理） 金山新城（200亩全程策划） 上海多伦路文化特色街策划