商业地产的开发经营和管理培训课件
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商业地产培训课件课件
发展阶段
20世纪中叶以后，商业地产开始进入快速发展阶 段，出现了一些大型购物中心和商业街区，业态 也更加多元化。
成熟阶段
20世纪末至今，商业地产进入成熟阶段，出现了 更多的商业综合体和城市综合体，业态更加丰富 和多元化。
商业地产未来发展展望
多元化发展
未来商业地产将更加注重多元化发展，包 括业态、区域和客户群体等方面，以满足
市场调研
投资前需要进行详细的市场调研，了解需求 、供应、租金水平等因素。
现金流管理
合理规划现金流，确保能够按时支付租金和 贷款等费用。
商业地产开发流程
土地获取
通过招标、拍卖、协议等方式 获取土地。
施工建设
进行基础设施建设、房屋建设 等。
项目策划
确定项目规模、位置、用途、 设计等。
规划设计
进行建筑设计、景观设计、室 内设计等。
利用现代科技手段，对商业地产项目进行 智能化升级，提高商业地产的运营效率和 服务质量。例如，建立智能化停车系统、 智能安防系统等。
注重环保和节能减排，推广绿色建筑和绿 色能源，提高商业地产的环保性能和社会 责任。
商业地产管理技巧
租户管理
与租户建立良好的关系，提供优质的租赁服务和管理支持 ，确保租户的稳定和满意度。
利用社交媒体平台进行线上营销，与消费 者建立互动和沟通，传递项目信息和推广 活动，扩大品牌影响力。
CHAPTER 04
商业地产风险与机遇
商业地产风险防范
01
02
03
宏观经济风险
随着经济周期的变化，商 业地产市场可能会出现波 动，需关注经济发展趋势 ，及时调整投资策略。
市场供求风险
过量供应或需求不足可能 导致资产价值下降，需充 分调研市场，了解客户需 求和竞争状况。
20世纪中叶以后，商业地产开始进入快速发展阶 段，出现了一些大型购物中心和商业街区，业态 也更加多元化。
成熟阶段
20世纪末至今，商业地产进入成熟阶段，出现了 更多的商业综合体和城市综合体，业态更加丰富 和多元化。
商业地产未来发展展望
多元化发展
未来商业地产将更加注重多元化发展，包 括业态、区域和客户群体等方面，以满足
市场调研
投资前需要进行详细的市场调研，了解需求 、供应、租金水平等因素。
现金流管理
合理规划现金流，确保能够按时支付租金和 贷款等费用。
商业地产开发流程
土地获取
通过招标、拍卖、协议等方式 获取土地。
施工建设
进行基础设施建设、房屋建设 等。
项目策划
确定项目规模、位置、用途、 设计等。
规划设计
进行建筑设计、景观设计、室 内设计等。
利用现代科技手段，对商业地产项目进行 智能化升级，提高商业地产的运营效率和 服务质量。例如，建立智能化停车系统、 智能安防系统等。
注重环保和节能减排，推广绿色建筑和绿 色能源，提高商业地产的环保性能和社会 责任。
商业地产管理技巧
租户管理
与租户建立良好的关系，提供优质的租赁服务和管理支持 ，确保租户的稳定和满意度。
利用社交媒体平台进行线上营销，与消费 者建立互动和沟通，传递项目信息和推广 活动，扩大品牌影响力。
CHAPTER 04
商业地产风险与机遇
商业地产风险防范
01
02
03
宏观经济风险
随着经济周期的变化，商 业地产市场可能会出现波 动，需关注经济发展趋势 ，及时调整投资策略。
市场供求风险
过量供应或需求不足可能 导致资产价值下降，需充 分调研市场，了解客户需 求和竞争状况。
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商业地产与住宅地产不同，其价值主要体现在商业价值上，而非居住价值。
商业地产的运营模式包括租赁、出售、自营等多种方式，需要根据具体情况选择合适的运营模 式。
商业地产的发展趋势受到多种因素的影响，包括政策、经济、社会等因素，需要综合考虑。
商业地产分类
零售型商业地产：包括购物中心、百货商场、超市等 办公型商业地产：包括写字楼、商务中心等 娱乐型商业地产：包括电影院、KTV、游乐场等 餐饮型商业地产：包括餐厅、咖啡店、酒吧等 服务型商业地产：包括美容美发、干洗店、健身房等
的工作
运营管理策略
添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题
目标市场定位：明确商业地产的目标客户群体，制定相应的营销策略 招商策略：制定招商计划，吸引优质商家入驻，提高商业地产的商业价值 营销策略：制定营销计划，提高商业地产的知名度和美誉度，促进销售和租赁 运营管理：对商业地产进行日常运营管理，包括物业管理、安全管理、环境卫生等方面 客户服务：提供优质的客户服务，包括租户和顾客的咨询、投诉处理等方面 数据分析与优化：通过对商业地产的运营数据进行分析，不断优化运营策略，提高商业地产的 效益
促进商业地产项目的可持续 发展和长期投资价值
运营管理内容
商业地产运营 策略：包括定 位、招商、营 销等策略的制
定和实施
商业地产运营 团队建设：包 括人员招聘、 培训、考核等 团队建设工作
商业地产运营 流程优化：包 括流程梳理、 优化、标准化 等流程管理方
面的工作
商业地产运营 数据分析：包 括数据收集、 整理、分析等 数据挖掘方面
市场竞争加剧：随着商业地产市场的来自断扩大，竞争也日益激烈，需要不断提升自身的竞争力。
消费者需求变化：随着消费者需求的不断变化，商业地产需要不断创新和升级，以满足消费者的 需求。
商业地产的运营模式包括租赁、出售、自营等多种方式，需要根据具体情况选择合适的运营模 式。
商业地产的发展趋势受到多种因素的影响，包括政策、经济、社会等因素，需要综合考虑。
商业地产分类
零售型商业地产：包括购物中心、百货商场、超市等 办公型商业地产：包括写字楼、商务中心等 娱乐型商业地产：包括电影院、KTV、游乐场等 餐饮型商业地产：包括餐厅、咖啡店、酒吧等 服务型商业地产：包括美容美发、干洗店、健身房等
的工作
运营管理策略
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目标市场定位：明确商业地产的目标客户群体，制定相应的营销策略 招商策略：制定招商计划，吸引优质商家入驻，提高商业地产的商业价值 营销策略：制定营销计划，提高商业地产的知名度和美誉度，促进销售和租赁 运营管理：对商业地产进行日常运营管理，包括物业管理、安全管理、环境卫生等方面 客户服务：提供优质的客户服务，包括租户和顾客的咨询、投诉处理等方面 数据分析与优化：通过对商业地产的运营数据进行分析，不断优化运营策略，提高商业地产的 效益
促进商业地产项目的可持续 发展和长期投资价值
运营管理内容
商业地产运营 策略：包括定 位、招商、营 销等策略的制
定和实施
商业地产运营 团队建设：包 括人员招聘、 培训、考核等 团队建设工作
商业地产运营 流程优化：包 括流程梳理、 优化、标准化 等流程管理方
面的工作
商业地产运营 数据分析：包 括数据收集、 整理、分析等 数据挖掘方面
市场竞争加剧：随着商业地产市场的来自断扩大，竞争也日益激烈，需要不断提升自身的竞争力。
消费者需求变化：随着消费者需求的不断变化，商业地产需要不断创新和升级，以满足消费者的 需求。
《商业地产培训课程》课件
商业地产培训课程
在本课程中，我们将深入商业地产的世界，探索这个令人兴奋且不断发展的 行业。了解市场趋势、学习关键技能，并了解如何应对挑战。
背景介绍
商业地产是指用于商业活动的房地产。它包括购物中心、写字楼、酒店、零售店铺等各种类型的商业物业。商业地 产市场规模庞大，具有巨大的发展潜力。
市场概述
商业地产市场是一个多元化的市场，涵盖了各种类型和规模的商业物业。它 受到经济状况、人口流动、地区发展等因素的影响。了解市场的概况对于成 功进行商业地产投资至关重要。
市场挑战和机遇
1 竞争激烈
市场上存在激烈的竞争，需要具备创新能力和市场洞察力。
2 城市化趋势
城市人口增长和城市化发展提供了商业地产市场的机遇。
3 科技进步
科技的进步为商业地产行业带来了新的机遇和挑战。
培训课程的实施方法
课堂培训
通过面对面的教学和案例分析，帮助学员深入了解商业地产的知识和技能。
2
实地考察
参观不同类型的商业地产项目，亲身体验市场运作。
3
小组讨论
通过小组讨论和团队合作，培养学员的合作能力和解决问题的能力。
结论和总结
通过参加商业地产培训课程，您将获得深入了解商业地产市场的机会，并提升自己在该领域的竞争力。现在就加入 我们，开启商业地产领域的成功之旅吧！
培训的重要性
商业地产培训可以帮助您深入了解该行业的核心知识和技能，提高决策的准确性和效率。通过培训，您可以获得必 要的工具和资源，以应对市场的变化和挑战。
培训课程的内容和目标
核心概念
学习商业地产的基本概念和原理。
投资策略
探索不同的投资策略和方法。
市场分析
了解市场趋势和需求。
在本课程中，我们将深入商业地产的世界，探索这个令人兴奋且不断发展的 行业。了解市场趋势、学习关键技能，并了解如何应对挑战。
背景介绍
商业地产是指用于商业活动的房地产。它包括购物中心、写字楼、酒店、零售店铺等各种类型的商业物业。商业地 产市场规模庞大，具有巨大的发展潜力。
市场概述
商业地产市场是一个多元化的市场，涵盖了各种类型和规模的商业物业。它 受到经济状况、人口流动、地区发展等因素的影响。了解市场的概况对于成 功进行商业地产投资至关重要。
市场挑战和机遇
1 竞争激烈
市场上存在激烈的竞争，需要具备创新能力和市场洞察力。
2 城市化趋势
城市人口增长和城市化发展提供了商业地产市场的机遇。
3 科技进步
科技的进步为商业地产行业带来了新的机遇和挑战。
培训课程的实施方法
课堂培训
通过面对面的教学和案例分析，帮助学员深入了解商业地产的知识和技能。
2
实地考察
参观不同类型的商业地产项目，亲身体验市场运作。
3
小组讨论
通过小组讨论和团队合作，培养学员的合作能力和解决问题的能力。
结论和总结
通过参加商业地产培训课程，您将获得深入了解商业地产市场的机会，并提升自己在该领域的竞争力。现在就加入 我们，开启商业地产领域的成功之旅吧！
培训的重要性
商业地产培训可以帮助您深入了解该行业的核心知识和技能，提高决策的准确性和效率。通过培训，您可以获得必 要的工具和资源，以应对市场的变化和挑战。
培训课程的内容和目标
核心概念
学习商业地产的基本概念和原理。
投资策略
探索不同的投资策略和方法。
市场分析
了解市场趋势和需求。
商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
商业地产培训课件
失败因素
选址不当，远离市区和人口密集区域，客流量有限。
招商团队经验不足，未能吸引到足够的知名品牌和优质租户。
周边配套设施不完善，如交通不便、餐饮娱乐等设施匮乏。
失败案例二：某购物中心
06
商业地产未来发展趋势
互联网+商业地产
互联网思维
运用互联网的思维模式，创新商业地产的运营模式，提升客户体验和服务质量。
招商策划
与潜在商家进行招募和洽谈，达成租赁协议。
商家招募与洽谈
完成商家进场、装修、设备安装等工作，确保项目按时开业。
开业筹备
03
商业地产项目运营管理
物业管理
商业地产项目运营管理的重要一环，涵盖了多个方面，如物业维护、安全管理、租户协调等。
物业管理概述
物业维护
安全管理
租户协调
包括对建筑物、设施、设备、环境的维护和保养，确保商业地产的长期使用和增值。
商业地产培训课件
xx年xx月xx日
目录
contents
商业地产概述商业地产项目开发流程商业地产项目运营管理商业地产项目风险控制商业地产案例分析商业地产未来发展趋势
01
商业地产概述
01
商业地产是指用于商业活动的房地产，包括零售、餐饮、娱乐等多种业态的物业。
商业地产定义
02
商业地产与住宅地产有所不同，商业地产的收益主要来源于租金和商业活动，而住宅地产的收益主要来源于房屋销售和物业管理。
指对商业地产内外人员的安全管理，包括日常巡查、紧急事件处理、消防安全等。
与租户建立良好的沟通关系，及时解决租户问题和需求，提高租户满意度。
和流程，确保引入符合项目定位和需求的优质租户。
租户选择
租户关系维护
选址不当，远离市区和人口密集区域，客流量有限。
招商团队经验不足，未能吸引到足够的知名品牌和优质租户。
周边配套设施不完善，如交通不便、餐饮娱乐等设施匮乏。
失败案例二：某购物中心
06
商业地产未来发展趋势
互联网+商业地产
互联网思维
运用互联网的思维模式，创新商业地产的运营模式，提升客户体验和服务质量。
招商策划
与潜在商家进行招募和洽谈，达成租赁协议。
商家招募与洽谈
完成商家进场、装修、设备安装等工作，确保项目按时开业。
开业筹备
03
商业地产项目运营管理
物业管理
商业地产项目运营管理的重要一环，涵盖了多个方面，如物业维护、安全管理、租户协调等。
物业管理概述
物业维护
安全管理
租户协调
包括对建筑物、设施、设备、环境的维护和保养，确保商业地产的长期使用和增值。
商业地产培训课件
xx年xx月xx日
目录
contents
商业地产概述商业地产项目开发流程商业地产项目运营管理商业地产项目风险控制商业地产案例分析商业地产未来发展趋势
01
商业地产概述
01
商业地产是指用于商业活动的房地产，包括零售、餐饮、娱乐等多种业态的物业。
商业地产定义
02
商业地产与住宅地产有所不同，商业地产的收益主要来源于租金和商业活动，而住宅地产的收益主要来源于房屋销售和物业管理。
指对商业地产内外人员的安全管理，包括日常巡查、紧急事件处理、消防安全等。
与租户建立良好的沟通关系，及时解决租户问题和需求，提高租户满意度。
和流程，确保引入符合项目定位和需求的优质租户。
租户选择
租户关系维护
商业地产培训课件
合作与联盟
商业地产开发流程
设计阶段
根据市场需求和规划要求，进行商业地产物业的设计。
项目策划
确定开发项目、选址、市场调研等。Fra bibliotek建设阶段
根据设计方案进行施工、装修、设备安装等。
运营阶段
对商业地产物业进行日常管理和运营，提高商业地产物业的附加值和租金收益。
招商阶段
根据商业地产物业的类型和定位，引入合适的租户或商家。
商业地产招商流程
根据商业地产项目的定位和需求，确定招商的目标客户和业态类型。
确定招商目标
策划招商方案
发布招商信息
与租户洽谈
根据目标客户和业态类型，制定商业地产招商的方案，包括招商的优惠政策、租金收益等。
通过多种渠道发布商业地产招商信息，包括网络平台、行业展会等，吸引潜在租户。
与有意向的租户进行沟通和洽谈，了解他们的需求和意见，并及时反馈给项目负责人。
商业地产运营效益评估的风险来源、评估方法、控制措施等。
风险评估与控制
05
商业地产风险与对策
总结词：商业地产市场风险是指由于市场供求关系、竞争状况、价格波动等不确定因素引起的商业地产投资损失的风险。
详细描述：商业地产市场风险是商业地产投资中最为常见和重要的风险之一。以下是一些可能导致商业地产市场风险的因
2023
商业地产培训课件
contents
目录
商业地产概述商业地产投资与开发商业地产营销与招商商业地产运营与管理商业地产风险与对策商业地产案例分析
01
商业地产概述
商业地产是指用于零售、批发、餐饮、娱乐等商业用途的地产，如商场、购物中心、商业街等。
与住宅地产不同的是，商业地产的主要功能是为商业经营活动提供空间和环境，吸引消费者，促进商业发展。
商业地产的开发经营和管理交大ppt
VS
项目定位与规划
对商业地产项目进行定位，确定其功能、 规模、档次和目标客户群体，进行规划设 计，明确各功能区域的划分和布局。
建筑设计及施工
建筑设计
根据商业地产的定位和功能需求，进行建筑方案设计，包括 外观、内部空间布局、结构设计等。
施工管理
选择可靠的施工队伍和建筑材料，按照国家规范和设计要求 进行施工，确保工程质量和安全。
制定合理的薪酬福利制度和激励机制 ，提高员工的工作积极性和忠诚度。
财务管理策略
财务预算
资金管理
税务筹划
风险管理
制定全面的财务预算，预测和控 制商业地产项目的成本和收益。
优化资金管理，提高资金的流动 性和利用率。
合理规划税务，降低商业地产项 目的税务成本。
评估和规避商业地产项目的风险 ，确保项目的稳健发展。
总结词
由于市场供求关系变化、经济形势波动、 消费者需求改变等因素带来的商业地产市 场波动，需要采取相应的应对措施。
应对措施
进行市场调研，了解市场需求和竞争状况 ，合理规划商业业态和经营规模，制定灵 活的市场营销策略，适时调整商业运营和 管理方式。
政策风险及应对措施
总结词
商业地产的开发经营和管理受到国家或地方政策的影 响，需要关注政策变化并采取相应的应对措施。
应对措施
及时了解政策变化并进行分析，与政府部门保持良好 沟通，争取政策支持和优惠，合理规避政策风险，并 适时调整商业地产的开发经营策略。
经营风险及应对措施
总结词
商业地产经营过程中可能会出现商户违约、租金收缴困难、物业维护不当等问题，需要采取相应的应 对措施。
应对措施
加强与商户的沟通与协调，建立完善的租金收缴机制，加强物业维护和安全管理，提高商业地产经营 的稳定性和可持续性。
商业地产培训PPT课件
二、商业地产的三大功能
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
商业地产开发经营与管理培训
培训时间：2天培训地点：客户自定培训对象：企业中高层管理者使学员们领悟到:先对商业地产的一般规律、开发顺序、开发流程、组织架构和人员配置、盈利模式等从业人员普遍关心的问题作了简单的叙述；进而从商业地产的价值分析入手，按照开发顺序,分列了商业地产开发的前期研究、规划、开发、招商、营销、投融资、经营管理等篇目。
第一部分商业地产的不二法门第一讲商铺的基本概念)第二讲商铺的一般规律第三讲商业地产的开发顺序第四讲商业地产的一般开发流程第五讲组织架构和人员配置第六讲商业地产的盈利模式第三部分商业地产开发的前期研究0 0 0 0 040 40 40 <0 10商业地产开发经营与管理培训培训部讲师：谭小芳谭小芳老师的《商业地产开发经营与管理培训》课程主要内容概括:豪第二部分商业地产的含金量) ◎第一讲商铺价值的构成因素第二讲商铺价值的估算方法与评判标准产-连t培训背景：鬥芯♦—―欢迎进入著名企管专家谭小芳老师的业地产开发经营与管理培训》课程，此培训第一讲区域性经济环境和城市结构研究第四讲取地攻略第四部分规划天平上的慈码第一讲商业设施规划概述命第二讲编制商回^规划第三讲商业设施规划体系及评价第五部分双重思维的商业地产开发第一讲商业地产开发方案和关键讲点第五讲商场规划'第六讲产品定位£六部分半个脑袋姥商第■■-讲商业生_第二讲商业资源及其开发第三讲招商策略及技巧第四讲招商工作的一般程序和内容第二讲认识产品第三讲认识客户第四讲销售策略第五讲营销策划逾七部分第一讲商业地7^^之刃认识市场消费研究广弩商业硏第二讲开发项目的定位与策划第四讲F商铺价值的提升第六讲项目包装与推广策划二第八部分商业地产投融资宝典第一讲商业地产投资第二讲商业地产融资第三讲商业地产投融资策略和实战■第九部分第一讲资产管理商业地产经营管理的修炼术第二讲品牌管理第三讲商业运行管理第四讲商场物业管理。
商业地产开发经营和管理 119P.ppt
社区商业市场很大，价值稳定， 方向感不强。
方向：房地产+资产经营，广 东风格不适合做商业地产。
无形资产扩张力不够，停留在 实物资产经营上，全国高端物 业市场未占领。
没有全国战略，上市很难。
商业经营转为商 业物业经营，商 业运营品牌优势， 品牌召集优势。
寄生型的商业企业，增加了商 业成本，可能受到市场淘汰， 超市已经开始直营为主。
商铺投资 回报
地块价值
案例检讨1
苏宁退地的尴尬 万达谋地之道
案例检讨2
仲盛案例—他在轨道哪一点上？
案例检讨3
服装城、租赁市场的研究 3、商业发展
案例检讨
重庆农贸市场案例 对比案例：宿迁南菜市场项目
三、定位技术
1、定位原则
（1）可操作性 （2）适应性 （3）兼用性
（二）商业形成分类
（1）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙） （2）百货大楼 （3）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁） （4）专业卖场 （5）专业市场 （6）专 卖 店 （7）奥特莱斯 （8）商业街区 （9）一般街市
（三）产品类型
1、商场物业 2、街铺物业
三、开 发 形 式
1、房地产的开发形式 （以万达为代表）
开发和经营
红星美凯龙 民营
商业地产
深赛格
上市公司 商业地产
太平洋颐， 高华强北 数码
商业地产
红星·美凯龙 开发和运营 赛格电子广场 商业物业运营
赛格电子广场 商业物业运营
特点归纳
品牌优势
有潜质，模式化 不足 模式不清晰
成京城地标
扩张力度不够， 特色不明显
优劣评价
商业地产行业的原始做法，拆 零为主，商业地产技术能力不 强。
方向：房地产+资产经营，广 东风格不适合做商业地产。
无形资产扩张力不够，停留在 实物资产经营上，全国高端物 业市场未占领。
没有全国战略，上市很难。
商业经营转为商 业物业经营，商 业运营品牌优势， 品牌召集优势。
寄生型的商业企业，增加了商 业成本，可能受到市场淘汰， 超市已经开始直营为主。
商铺投资 回报
地块价值
案例检讨1
苏宁退地的尴尬 万达谋地之道
案例检讨2
仲盛案例—他在轨道哪一点上？
案例检讨3
服装城、租赁市场的研究 3、商业发展
案例检讨
重庆农贸市场案例 对比案例：宿迁南菜市场项目
三、定位技术
1、定位原则
（1）可操作性 （2）适应性 （3）兼用性
（二）商业形成分类
（1）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙） （2）百货大楼 （3）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁） （4）专业卖场 （5）专业市场 （6）专 卖 店 （7）奥特莱斯 （8）商业街区 （9）一般街市
（三）产品类型
1、商场物业 2、街铺物业
三、开 发 形 式
1、房地产的开发形式 （以万达为代表）
开发和经营
红星美凯龙 民营
商业地产
深赛格
上市公司 商业地产
太平洋颐， 高华强北 数码
商业地产
红星·美凯龙 开发和运营 赛格电子广场 商业物业运营
赛格电子广场 商业物业运营
特点归纳
品牌优势
有潜质，模式化 不足 模式不清晰
成京城地标
扩张力度不够， 特色不明显
优劣评价
商业地产行业的原始做法，拆 零为主，商业地产技术能力不 强。
商业地产知识培训课件(ppt 46页)
运营 优势
在药都内的大型会展中心的建设，保证在项目投入运营之后 持续的医药类产品展会，经常性的持续吸引来自国内外的药 商来此参展洽谈，为在此长期经营的商家提供了稳定的客源， 此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广。
成功案例分析
上谷商业街
项目基本情况
项目坐落位置区域：地处天塔道以南
开发商：天津融创集团融创置地有限公司
3、 商家定位 以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV 娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、 美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。 其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中 的高档商家。
销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。
2F 12500——13000
3F 8500——9000
SOHO： 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项 目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方 （全兼容、多功能）。
2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领 先性的高端项目。
商业地产项目是只租不售、或只销售 部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是 作为一种稳定型、投资回报率较高的
一种投资工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的 物业管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖 出去，而且还要将后期的经营、推广
作为第一等大事来对待
商业地产的内容 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营
商业地产开发经营和管理
商业地产开发经营和管理前言由于市场变化，商业地产已经成为房地产开发商的必修课，本次教程主要围绕商业地产原理、融资方法、盈利模式展开以及开发技术，力图使参与者对商业地产的运作方法有相当程度的掌握。
上篇商业地产运作和融资一、商业地产概念二、商业地产的一般类型三、开发顺序四、开发流程五、融资和盈利模式一、概念1、商业地产概念：固化资本2、价值表现：商业价值影响房地产价值表现，商业利润支持租金，租金支持房价。
3、商业地产两种开发模式：一是产品性开发；二是资产性开发。
4、差异性分析二、商业地产的一般类型（一）开发类型1、单一型：商业地产2、复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合3、多元组合型：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等4、介绍一些商业地产规划类型和理念（二）基本形态类型（1）购物中心：（专业购物中心将兴起，有家居—汽车—文化艺术品）；第一代：市场+百货第二代：百货+超市第三代：主力店群（是层次主力店）第四代：具有休闲功能第五代：品牌+休闲及服务功能为主（2）商业步行街：(业态：专业、综合；交通分：步行、通车、地铁) （3）专业卖场：(家居行业：家饰家、建配龙、居然之家、月星等；家电行业：国美、苏宁等；电脑行业：颐高、太平洋等（4）专业市场：（综合市场、专业市场）（5）专卖店：（6）奥特莱斯（7）商业街区（8）一般街铺（三）产品类型1、商场商铺2、街铺三、开发顺序1、先定位，后拿地2、先策划，后规划3、先文化，后设计4、先招商，后建筑5、先融资，后投资6、先经营，后销售7、先管理，后开张8、先品牌，后赚钱四、开发流程（1）产品开发流程－追求市场价值最大化567（2）持有物业开发流程—追求持续增值89五、融资和盈利模式（一）融资方式1、融资基本类型实物融资、资产融资、租赁融资。
2、具体方式（1）变现原则：市场价值最大化。
（2）持有原则：资产优质化、经营实心化（3）资产上市原则：资产包装（二）介绍几种盈利模式（案例）1、大连万达模式2、新天地模式3、复地模式4、摩根·斯坦利模式5、万科模式下篇商业地产开发技术一、取地攻略二、市场分析方法三、定位技术四、开发技术五、商业地产策划六、招商技术七、营销技术一、取地攻略1、拿地技术2、拿地动力3、看地技术4、谋地在人商业地块判析的办法二、市场分析办法1、销售市场研究2、租赁市场的研究3、商业发展三、定位技术1、可操作性2、适应性3、兼用性4、定位内容（1）目标定位（2）消费类型定位（3）商业定位（4）规划方向定位（5）开发策略决策（6）融资方式定位（7）盈利模式定位（8）形象定位5、定位决策依据（1）前瞻性（2）适合性（3）竞争性四、开发技术要素1、开发方案要素（1）开发周期和进程（2）资金计划（3）招商计划（4）人员配置（5）工程进度（6）销售计划和进度控制（7）合作伙伴一般房地产企业的商业地产组织架构专业企业组织架构2、提升商业价值的方法3、提高房地产价值的方法4、产品设计“三元合一”是商业地产产品设计的基本原则，商业业态、空间形态、投资式样这三个要素必须同时融入产品的设计过程；而“三点归一”是理想的产品设计结果。
《商业地产培训课程》PPT课件
总结五
先进行商业规划后进行建筑设计，做好前 期商业策划，再做商业建设。
建筑是不可复制的，一幢建筑物就是一项历史，所以，书写 历史一定要慎之又慎；对于商业地产项目而言，地产项目的 建设不仅关系到开发商的开发收益，而且动辄就是大量的社 会资金和银行贷款，说商业地产的开发关系到社会稳定可能 也不为过。
总结六
总结十
与一个熟悉自己同时又熟悉行业的专业 商业管理团队合作
这个团队一定要是一个集合体，需要有建筑师、商业设计师、商业空间 设计师、商业设施资源、丰富的商业咨询经验和方法等等。输出管理者 肯定要了解客户的背景和这个行业，能否让客户更加了解游戏规则。同 时，最后一点也是非常重要的，进入运营期后，管理者能否根据市场的 变化和消费的变化，进行商品结构、物业结构的调整。对于在座的开发 商来讲，在乎的是能否取得足够的利润，那么你这个商场打造出来的项 目，能不能使商品获得比较理想的利益。能否减少自己的麻烦，比如在 市场调研麻烦，这种麻烦能够保持比较的优势，那么他肯定会愿意进入 购物中心。第三点，进入运营期后项目的环境和管理，能否让消费者感 到满意。第四点，一个商家能否与另外一个商家形成互补。同时，双方 对市场目标的特定，还有对市场调研的分析，这个区域的分析是否能够 保持认同。
问题二 欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期
“商业地产的销售火爆并不昭示着项 目的成功”几乎成为业内人士目前公 认 的观点。商铺的销售仅仅是商业地 产项目运作的一个阶段而已。功败 垂成的案例在2004年比比皆是。房 地产经纪公司绝对应该介入商业地 产项目，但一定不是商业地产项目 成功之关键因素。
A、商业地产项目是系统工程（她应该包括综合分析、主题定位、业 种业态组合、业态规模科学预算、主力店招商、施工图设计、 商业规划、商业定位、室内外环境设计、体现整体商业主体形 象、招商经营预测、实施、运营管理等系统性工作）
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沿革
◆ 商铺的传说 ◆ 国外商铺 ◆ 中国商铺
基本概念
◆ 商铺价值的构成 ◆ 衡量商铺价值的标准
比较项目
商业物业
居住物业
最终用途 商业经营
居住
评判标准 商业利润或租金
舒适、安全、便捷、机密、经济
升值条件 经营或商业环境
土地或居住环境
消 耗 价值转移(中间商品) 终端消耗
获得方式 投 资
购置
◆ 商业生态 ◆ 商业资源分类 ◆ 商业资源开发 ◆ 研究招商
商铺一般开发方法
◆ 商业街区：综合 ◆ 商 业 街：主题 ◆ 购物中心：组合 ◆ 市 场：专业 ◆ 街 铺：房型
开发筹划
◆ 开发物业类型 ◆ 资金筹划(资金链)拉长的趋势 ◆ 商业物业开发前的重要征询 ◆ 一般房地产开发程序
商铺价值的十大关系
•
1、
功的路 。20.10.1820.10.18Sunday, October 18, 2020
商业价值提升
实现销售
业态主题
招商能力
要领推广水平
促进关系
价格 经营成本
提升房价 提升租金 提升回报 商场管理 业态设置 业种组合
商品经营成本
兑现商业价值
物业管理 管理技术 销售方式 价格 商场成本
策划要则
◆ 价值发现 ◆ 改变竞争态势 ◆ 引起关注 ◆ 以理服人 ◆ 商业地产的品牌战略
商业资源开发
主讲人简介
姜新国 上海在行置业投资咨询有限公司高级咨询顾问，国家商
业网点管理协会专家委员会委员，著有国内第一本商业地产理论专 著《商铺投资》和商铺投资实战案例《商铺韬略》等著作。
姜新国先生曾任职于上海市经济管理干部学院，从事房地产、 商业实践十余年，具有丰富的实践经验和理论知识，担任十多家大 型国有、上市民营企业的高级顾问，对商业、商业地产有着深入的 研成本理论，被多家大型商业集团公司 所接受并付诸于实施，取得了良好的经济效益；“商铺开发的郊区 化趋势”、“一铺养三代”等文章被全国各种媒体争相转载，广为 流传。经他咨询、策划的商业地产项目--“利富商贸城”、西安 “上海城”、“上海工业茂”等项目均是目前市场上投资的热点， 其中受上海泰恒房地产公司委托策划的商业地产项目“巴比伦生活” 被评为中国最佳策划奖、最有投资价值的商业房产奖和进入上海商 业房产十大推荐楼盘之列，该项目开盘一天即告售馨，成为上海房 地产行业成功的经典案例。
2004业种租金承受能力
类形商业街市
项目开发策略
◆ 用途决定建筑规划 ◆ 业态决定建筑形态 ◆ 商业文化决定建筑风格、
景观设置 ◆ 经营特色决定装饰风格 ◆其 他
房地产价值提升
商业用地属性判析 设立合适的业态
立店障碍排除 建筑形式选取 文化气氛营造
体现土地价值 挖掘商业价值 提高使用价值
提高附加价值
物管
三大块：
1、市场块版： 市场发展部、媒介部、运行部、 商业资源部。 2、资产版块： 估价所、融资部、财务公司、托 管部、自有资产经营。 3、保障版块： 法务部、保障部、审计室
境外基金 国内基金
资产管理
◆ 价值评估 ◆ 市场环境 ◆ 资产管理和资产经营
品牌管理
◆ 品牌特征 ◆ 商业地产品牌体系 ◆ 商业品牌资源储备 ◆ 品牌维护
类 型 经营型物业
消耗型物业
属 性 生产资料
生活资料
商铺种类
◆ 按路段区位分类 ◆ 按用途分类 ◆ 按建筑形态分类 ◆ 按组合形式分类
用地判析
◆ 所在城市 ◆ 所在商圈 ◆ 用地条件
定位决策
◆ 定位原则 ◆ 定位方法
2003年业态租金承受能力
2004年业态租金承受能力
2003业种租金承受能力
商业地产的盈利模式
◆ 政府的盈利模式 ◆ 开发商的盈利模式 ◆ 投资者的盈利模式
商业地产的主要经营方式
◆ 商铺销售 ◆转 让 ◆ 经营权转让 ◆ 租赁经营 ◆并 购 ◆ 股份转让
未来商业地产的营运 模式和架构
◆ 开发资本进入 ◆ 金融资本和商业资本介入
◆ 项目运营 ◆ 资产赎回 ◆ 资产保管和再融资 ◆ 未来商业地产营运的整体架构
上市公司“华联股份”战略投资顾问， “店铺经营”的战略思想为该公司接 受，取得优异的经营效益。
巴比伦生活广场（30000平方米） 美车饰汽车生活广场（15000平方米） 上海吴中汽配城（80000平方米市场） “大娘水饺”企业发展策略 亚太盛汇休闲购物广场（40000平方米） 松江文石路商业街市规划（30000平方米） 利富商贸大厦（80000方米） 上海旅游委培训基地（12000平方米） 上海国际水产城（1800亩） 新世界房地产公司（企业转型） 中电·紫旺电器城（可行性分析） 华联股份收购企业（否定案） 南汇区航头商业街开发规划（100000平方米） 山东淄博新绿都置业公司shopping·park（100000平方米） 西安·西大街上海城（24000平方米） 洛阳涌金生活广场（40亩全程策划及营销代理） 金山新城（200亩全程策划） 上海多伦路文化特色街策划
形成状态
总 部
市场发展部 媒介关系部
运行部
保 障部
商业资源 法务部 估价部 融资部 财务管理公司 托管部
自有资产部
项目拓展 客户服务 网上商务 研展部
项目运行 电脑 档案 行政
商企关系 招商
法律事务
商铺估价 机构资金 个人 企业资金 基金 资产托管 资产置换 资产运作 抵押
市场研究 指导 开发项目 租务
◆同区域购买力的关系(经济发展水平) ◆同产业结构关系 ◆同区域房价的关系 ◆同商业的聚集程度的关系(商业传统) ◆同开发用地的关系
◆ 同业态的租金承受能力的关系 ◆ 同楼层的关系
A=1
A
◆ 同面积的关系（双三角）
N
S=面积 N=租金
S
◆ 同市场需求的关系 ◆ 同商业发展的关系
市场背景
◆ 总量供应 ◆ 市场特征 ◆ 开发发展方向 ◆ 政策导向 ◆ 法规滞后 ◆ 周边市场
商业运行管理
◆ 商铺经营管理 ◆ 业态、业种控制 ◆ 商品管理、商品保护 ◆ 商场秩序管理 ◆ 售后服务 ◆ 营业员管理
商业物业管理
◆ 楼宇整体形象 ◆ 设备维护 ◆ 商楼宇维修 ◆保 洁 ◆ 内部交通
◆ 商场内部布置 ◆ 防灾工作 ◆ 档案管理 ◆ 公共关系 ◆ 重要管理内容
每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成