容积率住宅设计相关知识

容积率住宅设计相关知识

容积率

容积率-计算公式

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

容积率-现行规划

独立别墅为0.2～0.5,

6层下列多层住宅为0.8～1.2,

11层小高层住宅为1.5～2.0,

18层高层住宅为1.8～2.5,

19层以上住宅为2.4～4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

住宅容积率通常在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值。

1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5，通常独栋别墅项目，环境还能够，但感受有点密了。假如穿插部分双拼别墅、联排别墅，就能够解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8，通常的双拼、联排别墅，假如组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对能够堪称一流。假如其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是通常了。

5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境通常。假如是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。如今假如做全小高层，环境会很差。

9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10、容积率6.0以上，摩天大楼项目

容积率-计算规则

容积率

二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积与建筑面积计算值。

容积率-建筑特点

容积率

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

楼面地价＝宗地总价／宗地内同意总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

容积率-对地价的影响

如何确定容积率.

容积率-对生活的影响

2. 内部规划问题：

由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。

住宅设计有关知识

1、什么是期房

习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称之期房。房屋全面建成包含：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或者液化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称之期房，也就是说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称之预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2．什么是现房

现房指通过竣工验收，能够交付使用，并取得房屋产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。

3．什么是准现房与尾房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修与进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，务必办理商品房销售许可证才能销售。

尾房是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种，当商品住宅的销售量达到80%以后，通常就进入房地产项目的清盘销售阶段，如今所销售的房产，通常称之尾房。

4、如何区分板楼与塔楼

能够从楼房的平面图区分塔楼与板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，通常多于四五户共同围绕或者者围绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度与宽度大致相同。这种楼房的高度通常从12层到35层。塔楼通常是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。事实上我们买房时，很容易分出塔楼与板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。

5、高品质的板楼

高品质的板楼人部使用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流淌，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。具体的品质还表达在：

（1）操纵面宽与进深的比例。

板楼的进展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各类功能区配置得更完善。随着住宅的进展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼体上增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。

因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。通常来说，低层板数进深操纵在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米的户型。假如不是靠板楼两侧在面采光，尽量慎选，由于过大的进深会使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在6米至8米，三居室面宽在10米至13米，四居室面宽在12米至15米。

（2）注意卧室与客厅的日照。

设计上要着重考虑把房间与辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面，要动静分开，这一点是板楼的优势。在户型间隔上，开门是厅或者玄关，餐厅与厨房相邻并置于背阳面。起居室与主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。

在朝向上，正南正北的户型布局通常是“二居室，主卧室与起居室朝南，或者两个卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一个次卧室或者书房与起居室朝南，或者主卧室与起居室朝南，另两个次卧室朝北，或者三个卧室朝南，起居室朝北；四居室，三个卧室与起居室朝南，或者两个卧室与起居室朝南，或者三个卧室朝南，起居室朝北。作为东西朝向的板楼，则以东侧为要紧朝向，其他而已规律与南北朝向相同。

板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，关于U形与Z形板楼要根据日照与互视状况慎重考虑。但是，户型种类少也是板楼的劣势。

6．高品质的塔楼

塔楼，是根据它的建筑形式而被冠名的，塔楼本身有非常大的特点：瘦长、秀气、挺拔。实际上，设计得好的塔楼经常是城市中的景观。城市中的高层建筑，大多数是以塔的形式出现的。

由于瘦长，因此太阳光的遮挡就小，塔楼所要求的占地面积与对绿地的遮阳面就小。它是细细长长的一条线，而不是平平的一大片，从这个角度看，在容纳相同住户的前提下，塔楼实际上对大环境的影响是最小的。对个人而言，事实上塔楼本身也是益于健康的。由于它有面多、层高的特点，外墙面大，因此人与阳光与自然接触的机会就多。

从建筑学的角度来看，一个建筑的外墙面多，那么房子做起来就比较的活跃，就更能发挥功能作用。相比之下，板楼面宽，而且整个建筑长，对光线的遮挡就大，因此占地就多。从经济的角度上讲塔楼的经济性高、容积变幻无常高、这是板楼无法比拟的。塔楼本身能够做成蝴蝶状的，分几个叉，本身利用电梯这一个交通单元，能够服务很多户，而且把造价、面积等经济问题都省下来了。同时楼的本身分了很多叉，朝向很好，有些塔楼的塔式化。现有这种形式的塔楼实际上已经建了很多。以后，应该要把户数降下来，做成一梯四户，甚至更少。