城市综合体发展规划分类

城市综合体发展规划分类

城市综合体作为城市的时尚客厅、潮流舞台，整合了深厚的城市

文化、多样的建筑空间、复杂的交通体系、丰富的商业业态，这种城

市商业地产开发建设的新模式越来越受到欢迎。本文以益阳市为例，

分析城市综合体不同功能需求下的类别。

一、研究思路

益阳市地处湖南省中北部，处于长株潭“3+5”城市圈和洞庭湖

生态经济圈交汇处，在“长沙1小时交通圈”内。城市形象为和谐宜

居的山水新城。人口规模2015年中心城区约63万，全市总人口约490万。益阳产业结构表现“二三一”格局，处于工业城市发展快速增长

阶段。经过对益阳中心城区土地利用的分析，城市土地存有以下问题：土地利用以居住、工业用地为主，公共管理与公共服务设施用地占城

市建设用地比例相对低，工业沿主要道路布置，工业用地与居住用地

混杂，居住环境品质不高，资江两岸大量土地被城中村、工业占用，

滨水土地未得到有效利用，未重视一江两岸的空间特色塑造，梓山湖

周边地区用地布局分散，以居住用地为主，缺乏旅游休闲用地，土地

利用率不高，老城区用地未延续传统空间肌理，缺少绿地、广场，环

境品质较差。

经过研究用地权属，梳理出现状可开发用地类型和分布情况：现状可开发利用类型为中心区、沿江及会龙山地区工业用地、棚户区、弃置地，现状可开发发展用地布局在会龙山地区、资江沿岸、益阳大道和金山路交叉口、益阳大道和桃花仑路交叉口、益阳大道和罗溪路交叉口，沿道路可开发用地布局在益阳大道、金山北路、桃花仑路、罗溪路、银城大道。现状道路交通网表现“两环两快、三纵四横”的网格状结构，路网体系不完善，缺少城市支路和跨河桥梁，新老城区联系不便；尚未形成丘陵城市特色的道路网格局；现状主干道较宽，缺少城市生活性主干道。城市公共设施主要由酒店、文化、教育、医疗、公园绿地构成，缺少城市、社区级设施，公共设施配套不健全，缺少市民休闲配套设施和生活服务设施。商业配套设施沿城市交通性主干道线性分布，未形成中心化的购物商圈，商业网点遍布，但缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。现状已建、在建综合体共有15个，主要包括华天城市广场、雄森国际广场、银城大市场等，现有综合体类型以分散的超市、百货商场、大型商贸为主，类型模式单一，缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。旅游资源丰富，但缺乏对旅游资源的整合和文化内涵的挖掘，缺少城区型、近郊型市民文化休闲旅游项目。城市拥有丘陵型山水资源，但不重视对梓山湖和资江两岸土地资源的综合利用。居住用地与工业用地混杂，缺乏山水城市的环境品质和风貌特色。总体来说，城市建设框架已拉开，易于彰显山水格局，地形地貌丰富，生态环境良好，经济发展迅速，可拉动城市建设，滨江资源丰富，利于塑造特色。

二、城市综合体的理解

城市综合体规划不是单一的商业节点布局的专项规划，而是关系

城市空间结构、功能布局和项目招商三个方面的综合规划。关系到对

城市山水景观、空间资源的整合、影响城市发展方向和城市空间结构

的规划；关系到对城市各项公共设施和功能的整合，影响城市功能节

点布局结构的规划；关系到对项目设置、商业业态、开发模式的引导，影响项目招商引资的规划。通过城市综合体布局规划的编制，有利于

完善城市功能，优化空间结构，明确城市中心，完善商业商务、商贸

服务、体育休闲、文化娱乐、会议会展、创意产业、旅游服务等功能，实现城市功能的丰富多样和土地的集约高效利用；有利于塑造城市特色，依托优秀的山水环境和深厚的文化底蕴，将自然资源与城市功能

实行融合和提升，塑造山水城市风貌特色；有利于提升城市品质，通

过优化、完善功能和公共设施集聚人气，提升老城区商业区域的活力

品质，通过综合体设施，改善城市形象，塑造特色风貌，最终实现城

市整体环境品质的提升。

（一）技术路线通过对城市的背景、现状、项目理解、技术特点、编制意义的综合研究，对城市空间演变、总体规划解读的空间发展研究，提出在规划原则、空间结构、整体布局方面的综合体布局规划，

实行分类规划引导和实施管理。

（二）布局规划1．规划原则。将益阳市综合体发展定位为全面

承担国家战略，承担国家休闲旅游、全民健身、文化强国战略，做好

休闲、体育、文化三大文章，增加市民休闲、体育运动、文化旅游、

健康医疗等功能型城市综合体。结合城市发展需求，建立市级、区级、社区级的三级综合体体系结构，形成城市生活型、休闲旅游型、城市

产业型的三类综合体。通过城市功能和旅游功能的组合以及商业、商

务、体育、文化、物流、会展等功能的组合，实现城市综合体功能的

多样性和集聚性。统筹旅游资源，高度重视“一湖（梓山湖）、一山（会龙山）、一江（资江）、一洲（青龙洲）”的城市功能和旅游功

能的开发利用。2．空间结构。将益阳市的发展轴规划为十字发展轴：

益阳大道城市发展轴、金山路—康富路城市发展轴；规划三个城市中心：中央商务区、会龙山生态文化旅游中心、梓山湖体育休闲中心；

规划三条特色风貌轴带：桃花仑路城市发展轴带、银城大道城市发展

轴带、资江都市休闲风光带。3．整体布局。充分整合城市文化、自然、旅游资源，建立整体开发的旅游综合体；对历史街区实行成片保护与

开发，建设休闲街区型旅游综合体；在重要的城市发展中心节点，打

造商业商务型综合体；沿城市发展轴带和城市交通集散中心节点布局

商贸物流型综合体；整合同类同质资源和功能，建设主题型综合体

（如文化休闲综合体、健康医疗综合体、酒店会展综合体、体育运动

综合体）。整体形成46个综合体。

三、综合体类别

将46个综合体分为城市生活型、休闲旅游型、城市产业型3大

类别，10小类。

（一）城市生活型通过深入分析益阳市公共设施分布特点，重点

研究地域文化特色，全面探寻市民生活特点，依托中心城区成熟的商

业氛围和旺盛的人气，以社区为单元，就近居住社区、城市公共设施、主要道路布置5大类城市生活型综合体：商业商务型、酒店会展型、