嘉兴房地产市场发展研究报告(2017年1月-2017年6月)
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备注：上图图示中“嘉兴”指嘉兴市本级。
调控政策之土地市场：土拍新规限地价，限价、摇号双管齐下
嘉兴土拍限价
抽签竞得
土地出让金 缴纳比例最 高者竞得
% 高价者竞得
12 3
两位以上 缴纳 100%
达到最 高限价
最高限价内
嘉兴土拍新规
规划建筑密度：≤30% 40 米≤建筑高度≤80 米
竞得人应在签订出让 文件之日起15个工作 日内全额缴清剩余地 价款
2017上半年嘉兴地区商品房成交套数比例分析
嘉兴市区
44%
43% 嘉善
海宁
13%
备注：因桐乡、平湖、海盐缺 乏数据，故统计不含三地
成交套数：19181 成交价格：8654元/㎡
成交套数：5625 成交价格：8967元/㎡
成交套数：19455 成交价格：11361元/㎡ 数据来源：CREIS中指数据，嘉善房产超市
60.00% 50.00% 40.00%
2017年上半年嘉兴市区各板块住宅成交对比
10594
8386
8886
8499
12000 10000 8000
30.00%
6000
20.00%
4000
10.00%
2000
0.00%
南湖区
秀洲区 占比
开发区 成交价格(元/㎡)
0 商务区
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
8
成交结构：住宅成交结构以90-120㎡户型为主，改善型需求呈主流
从面积段来看，90-120㎡户型的住房成交占比为41%，而120-140 ㎡的户型占比也比 刚需型的80-90㎡的占比高7%左右 。嘉兴市场目前的整体成交结构以改善型需求为主。
2017年上半年嘉兴市区住房分面积段成交占比
180㎡以上
2017上半年商品房成交量TOP10
区县 成交套数（套） 成交均价（元/㎡）
秀洲区
814
7683
南湖区
740
5900
南湖区
650
7824
秀洲区
475
8200
开发区
442
10419
南湖区
436
12183
秀洲区
419
10351
成交金额（万元） 58223.67 15394.46 29243.27 46126.02 43145.85 30682.76 51428.2
2010-2017年上半年嘉兴市本级商品房成交对比图 量:同比 ↓ 11%
（套）
价:同比 ↑ 24%
25000
8654 10000
20000
15000
10000 5000 12776 8851 0 2010 2011
6690
13905
10349
12228
21600
19181
2012 2013 销售套数(套)
2017嘉秀洲-017号 2017南-010 2017南-009 经开2017-10 经开2017-11 2017南-005
2016嘉秀洲-052号 经开2017-2号
溢价率 （%）
规划建筑 面积(㎡)
成交价(万 元)
成交楼面价 (元/㎡)
成交日期
竞得企业
301
71021
208
74490
159
87291
2014 2015 2016 销售价格(元/㎡)
2017
8000 6000 4000 2000 0
2017上半年嘉兴市区销供比
时间
预售面积 销售面积 (万㎡） (万㎡）
销供比
1-6月 101.9 165.4
1.6
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
6
住宅成交：嘉兴市本级住宅市场成交量下滑明显，价格创历史新高
土地市场： 采取限价+摇号方式，使得开发商土拍结果充满了不确定性，对开发商资金能力以及土地 开发运转能力提出了更高的要求。 湖州已开启省内首次“限房价”的形式进行土地出让，在土地出让地王频出、地价仍高居 不下的嘉兴，未来可能学习湖州模式，保证楼面价与地块周边房源价格一致，合理控制土 地价格。
4
上半年嘉兴市区、海宁、嘉善商品房价格近万元，市区、海宁成交量平分秋色
土地挂牌成交之日起 7 个月内动工，成交之日 起 42 个月内竣工，不得 分期建设
政策解析
住房市场： 1.嘉兴五县市限购范围主要针对非本市户籍人口的二套住房，总体来说，政策效果略显温 和，对于上半年火热的嘉兴市场而言，难以起到真正的降温作用。 2.嘉兴市区限贷升级，首套利率不低于三成，有贷款未还清的不低于五成。但在现实购房 过程中，多数买房人实际贷款利率多以五成为主，上半年房源稀少，本地人恐慌性购房， 导致嘉兴市区房价不断攀升。 3.嘉兴限售与限贷政策的迭加影响，对外地炒房人群产生挤压效应。目前嘉兴楼市价格已 逼近高地，价格洼地优势不再，伴随着后市供给加大，未来价格将逐渐回归理性。
140-180㎡
120-140㎡
90-120㎡
41%
80-90㎡
60-80㎡
60㎡以下
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
9
成交排行：艺境花苑成交814套，成为上半年最畅销的楼盘
2017年上半年，嘉兴市区商品住宅成交9392套，同比下降45%，成交价格8590元/平 方米，环比上涨22%。政策不断加码，在“限购、限贷、限售”等政策的共同作用下，住
宅市场成交下降超四成，目前市场房源供不应求，致价格攀升创历史新高。
（套）
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
6429 2010
2010-2017年上半年嘉兴市本级住宅成交对比图
量：同比 ↓ 45% 价：环比 ↑ 22% 8590 10000
8000
5701 2011
5573
8891
2012
2013
销售套数(套)
6694
8074
16971
6000
9392
4000 2000
后市
4.供给增多投资退潮，后市发展趋于理性
下半年将有大量新盘入市，嘉兴住宅价格逼近 “天花板”，加之在以上海为代表的外地投资 客陆续退潮的情况下，后市供求将趋于理性。
1
调控政策之住宅市场：嘉兴政府积极配合中央调控，全市区域全范围覆盖
首套本地不低于30%， 外地不低于50%；本 地买二套有贷款，不 低于50%。
147942
129127
66
60632
55327
38
118717
13771
35
62183
12920
0
6866
3735
3867
9125 10038 8728 9125 1160
2078
5439
2017-05-22 卓越
2017-05-22 世茂嘉年华
2017-05-22 成都君泰
2017-05-22 淮矿
宅地占比
57% 63% 55% 78% 79% 70%
经营性用地成交面积（万㎡）
住宅用地成交面积（万㎡）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
11
宅地价格：楼面价和溢价率均大涨，刷新五年来历史新纪录
2017年上半年，宅地成交楼面均价5874元/平方米，比去年同期增长2倍。溢价率方面，
嘉兴五县土地市场火爆，如六月初，中南置地以总价34500万元竞得的平湖新仓茉织华地
块，溢价率高达359%；招商地产以总价108500万元竞得的桐土储[2017]05号地块，溢
价率超260%。
2012-2017年上半年嘉兴宅地成交楼面价格对比
7000
6000
[值] 140 120
5000
100
4000
秀洲区
391
10292
38824.02
南湖区
334
商务区
328
8193
23761.12
14425
源自文库
5944.68
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com 10
土地成交：嘉兴全市经营性土地成交规模同比下降近四成，宅地成交占比降至70%
2017年上半年，嘉兴全市经营性用地成交111宗土地，共计546万方，较去年同期下降39%， 其中住宅成交75宗，共计474万方，较去年同期下降28%。
桐乡
开启限购 4.19
海盐
开启限购 4.19
嘉兴
开启限售 5.20
全县范围内暂停 向拥有一套及以 上非本县户籍家 庭出售住房。
全市范围内暂停 向拥有一套及以 上非本市户籍家 庭出售住房。
嘉兴港区范围内暂 停向拥有一套及以 上非平湖市户籍家 庭出售住房。
全市范围内暂停 向拥有一套及以 上非本市户籍家 庭出售住房。
1200
2012-2017年上半年嘉兴土地成交面积对比
991
1000
898
800
600
548 489
384 400 306
336
355
200
588 535
380 375
330 366
256
263
170 193
113
661
546 474
0
时间
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年上半年
2014
2015
2016
0 2017
销售价格(元/㎡) 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
7
区域成交：南湖区住宅成交量最多，开发区均价破万，价格水平最高
2017年上半年，从成交总量上来看，南湖区住宅成交量占市区总成交的55%，为成交最多的区 域；从价格来看，开发区住宅成交价格突破10000+，成为住宅均价最高的地区。一方面由于处 于开发区的住宅总数不多，另一方面，像万科·悦中环、优越花苑等优质楼盘集中分布在开发区 内，整体拉高了区域内均价水平。
嘉兴楼市年中盘点
2017
中国指数研究院
摘要：嘉兴政府开启全面调控，楼市、土地市场成交火热难降温
1.政府实行全区域全范围调控
住宅市场：嘉兴市区实行“三限”：限
购+限贷+限售；下辖五市（县）全部
开启限购。
土地市场：采取“最高限价”+“现场
抽签”模式确定竞得人。
政策
楼市
2.楼市房源供小于求，“抢房难”逼 “价格涨”
44112 44694 40736
150
159361
159627
6211 6000 4667
10017
2017-05-22 奥园 2017-05-22 新大 2017-03-06 杭州广明
2017-05-22 卓越
123
114422
44243
83
148041
135087
78
124234
124712
75
2017年上半年，嘉兴市区商品房成交19181套，市场整体有所降温。海宁上半年商品房成交 19455套，与市区行情相当。嘉善商品房上半年成交5625套，近市区成交量的30%。 从价格来看，嘉兴市区商品房成交价格8654元/平方米，部分区域最高价格已突破15000+； 海宁商品房价格为11300元/平方米，嘉善目前商品房均价已逼近9000，约8967元/平方米。
5
商品房成交：嘉兴市本级成交整体降温，市场保持量跌价涨趋势
2017年上半年，嘉兴市区商品房成交1.9万套，同比下降11%。政策不断加码的背景下，
市场整体有所降温。 从价格来看，市区商品房成交价格8654元/平方米，环比上涨24%。自2013年后，价格持 续平稳下跌，但是由于上半年市场房源供不应求，市区成交保持量跌价涨的趋势。
全市范围内暂停 向拥有一套及以 上非本市户籍家 庭出售住房。
全市范围内暂停 向拥有一套及以 上非本市户籍家 庭出售住房。
取得住房不动产权 证未满2年的，不 得上市交易，不得 办理转让公证手续。
嘉善
限购升级 3.14
嘉兴
限贷升级 3.21
平湖
开启限购 4.17
海宁
开启限购 4.18
港区
开启限购 4.19
2017年上半年，成交量排行榜看上，南湖区和秀洲区楼盘卖得最好，占据排行榜绝大部分 的名额，且价格均在8500以上，甚至不乏1万+的楼盘，如秀洲区的优湖名苑、中梁秀湖壹 号院。艺境花苑以814套成绩成最畅销楼盘，同时也是上半年成交额最高的楼盘。
排名 1 2 3 4 5 6 7
8
9 10
项目名称 艺境花苑 金都·南德大院 尚东名邸 万科金色梦想 万科·悦中环 万达广场 优湖名苑 中梁秀湖壹号院 (湖光秋院) 嘉城景帆苑 万和大厦
2017-05-22 阳光城
2017-01-16 福州长隆
2017-01-24
朱海龙、浙 商联盟
2017-02-27 新湖中房
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上半年市场新房房源紧缺，“僧多粥少”， 无房可售，导致买房人群恐慌性购房，供应 短缺以致市场量跌价涨。
土地 3.土地市场成交降温，难抑成交价格
创新高
2017上半年嘉兴经营性土地成交较去年同 期降四成。但市区“5.22”土拍火热难挡， 五县市土拍表现不俗，无论成交量还是成 交价格，嘉兴宅地上半年创同期历史新高。
80
3000 2000 1000
0
5874 60
3837
40
1953
20
0
成交楼面均价(元/㎡)
平均溢价率(%) 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
12
排行榜：2017上半年嘉兴市本级宅地成交排行
地块名称
2017嘉秀洲-15号 2017嘉秀洲-016号 2017嘉秀洲-003号 2017嘉秀洲-014号
调控政策之土地市场：土拍新规限地价，限价、摇号双管齐下
嘉兴土拍限价
抽签竞得
土地出让金 缴纳比例最 高者竞得
% 高价者竞得
12 3
两位以上 缴纳 100%
达到最 高限价
最高限价内
嘉兴土拍新规
规划建筑密度：≤30% 40 米≤建筑高度≤80 米
竞得人应在签订出让 文件之日起15个工作 日内全额缴清剩余地 价款
2017上半年嘉兴地区商品房成交套数比例分析
嘉兴市区
44%
43% 嘉善
海宁
13%
备注：因桐乡、平湖、海盐缺 乏数据，故统计不含三地
成交套数：19181 成交价格：8654元/㎡
成交套数：5625 成交价格：8967元/㎡
成交套数：19455 成交价格：11361元/㎡ 数据来源：CREIS中指数据，嘉善房产超市
60.00% 50.00% 40.00%
2017年上半年嘉兴市区各板块住宅成交对比
10594
8386
8886
8499
12000 10000 8000
30.00%
6000
20.00%
4000
10.00%
2000
0.00%
南湖区
秀洲区 占比
开发区 成交价格(元/㎡)
0 商务区
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
8
成交结构：住宅成交结构以90-120㎡户型为主，改善型需求呈主流
从面积段来看，90-120㎡户型的住房成交占比为41%，而120-140 ㎡的户型占比也比 刚需型的80-90㎡的占比高7%左右 。嘉兴市场目前的整体成交结构以改善型需求为主。
2017年上半年嘉兴市区住房分面积段成交占比
180㎡以上
2017上半年商品房成交量TOP10
区县 成交套数（套） 成交均价（元/㎡）
秀洲区
814
7683
南湖区
740
5900
南湖区
650
7824
秀洲区
475
8200
开发区
442
10419
南湖区
436
12183
秀洲区
419
10351
成交金额（万元） 58223.67 15394.46 29243.27 46126.02 43145.85 30682.76 51428.2
2010-2017年上半年嘉兴市本级商品房成交对比图 量:同比 ↓ 11%
（套）
价:同比 ↑ 24%
25000
8654 10000
20000
15000
10000 5000 12776 8851 0 2010 2011
6690
13905
10349
12228
21600
19181
2012 2013 销售套数(套)
2017嘉秀洲-017号 2017南-010 2017南-009 经开2017-10 经开2017-11 2017南-005
2016嘉秀洲-052号 经开2017-2号
溢价率 （%）
规划建筑 面积(㎡)
成交价(万 元)
成交楼面价 (元/㎡)
成交日期
竞得企业
301
71021
208
74490
159
87291
2014 2015 2016 销售价格(元/㎡)
2017
8000 6000 4000 2000 0
2017上半年嘉兴市区销供比
时间
预售面积 销售面积 (万㎡） (万㎡）
销供比
1-6月 101.9 165.4
1.6
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
6
住宅成交：嘉兴市本级住宅市场成交量下滑明显，价格创历史新高
土地市场： 采取限价+摇号方式，使得开发商土拍结果充满了不确定性，对开发商资金能力以及土地 开发运转能力提出了更高的要求。 湖州已开启省内首次“限房价”的形式进行土地出让，在土地出让地王频出、地价仍高居 不下的嘉兴，未来可能学习湖州模式，保证楼面价与地块周边房源价格一致，合理控制土 地价格。
4
上半年嘉兴市区、海宁、嘉善商品房价格近万元，市区、海宁成交量平分秋色
土地挂牌成交之日起 7 个月内动工，成交之日 起 42 个月内竣工，不得 分期建设
政策解析
住房市场： 1.嘉兴五县市限购范围主要针对非本市户籍人口的二套住房，总体来说，政策效果略显温 和，对于上半年火热的嘉兴市场而言，难以起到真正的降温作用。 2.嘉兴市区限贷升级，首套利率不低于三成，有贷款未还清的不低于五成。但在现实购房 过程中，多数买房人实际贷款利率多以五成为主，上半年房源稀少，本地人恐慌性购房， 导致嘉兴市区房价不断攀升。 3.嘉兴限售与限贷政策的迭加影响，对外地炒房人群产生挤压效应。目前嘉兴楼市价格已 逼近高地，价格洼地优势不再，伴随着后市供给加大，未来价格将逐渐回归理性。
140-180㎡
120-140㎡
90-120㎡
41%
80-90㎡
60-80㎡
60㎡以下
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
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成交排行：艺境花苑成交814套，成为上半年最畅销的楼盘
2017年上半年，嘉兴市区商品住宅成交9392套，同比下降45%，成交价格8590元/平 方米，环比上涨22%。政策不断加码，在“限购、限贷、限售”等政策的共同作用下，住
宅市场成交下降超四成，目前市场房源供不应求，致价格攀升创历史新高。
（套）
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
6429 2010
2010-2017年上半年嘉兴市本级住宅成交对比图
量：同比 ↓ 45% 价：环比 ↑ 22% 8590 10000
8000
5701 2011
5573
8891
2012
2013
销售套数(套)
6694
8074
16971
6000
9392
4000 2000
后市
4.供给增多投资退潮，后市发展趋于理性
下半年将有大量新盘入市，嘉兴住宅价格逼近 “天花板”，加之在以上海为代表的外地投资 客陆续退潮的情况下，后市供求将趋于理性。
1
调控政策之住宅市场：嘉兴政府积极配合中央调控，全市区域全范围覆盖
首套本地不低于30%， 外地不低于50%；本 地买二套有贷款，不 低于50%。
147942
129127
66
60632
55327
38
118717
13771
35
62183
12920
0
6866
3735
3867
9125 10038 8728 9125 1160
2078
5439
2017-05-22 卓越
2017-05-22 世茂嘉年华
2017-05-22 成都君泰
2017-05-22 淮矿
宅地占比
57% 63% 55% 78% 79% 70%
经营性用地成交面积（万㎡）
住宅用地成交面积（万㎡）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
11
宅地价格：楼面价和溢价率均大涨，刷新五年来历史新纪录
2017年上半年，宅地成交楼面均价5874元/平方米，比去年同期增长2倍。溢价率方面，
嘉兴五县土地市场火爆，如六月初，中南置地以总价34500万元竞得的平湖新仓茉织华地
块，溢价率高达359%；招商地产以总价108500万元竞得的桐土储[2017]05号地块，溢
价率超260%。
2012-2017年上半年嘉兴宅地成交楼面价格对比
7000
6000
[值] 140 120
5000
100
4000
秀洲区
391
10292
38824.02
南湖区
334
商务区
328
8193
23761.12
14425
源自文库
5944.68
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com 10
土地成交：嘉兴全市经营性土地成交规模同比下降近四成，宅地成交占比降至70%
2017年上半年，嘉兴全市经营性用地成交111宗土地，共计546万方，较去年同期下降39%， 其中住宅成交75宗，共计474万方，较去年同期下降28%。
桐乡
开启限购 4.19
海盐
开启限购 4.19
嘉兴
开启限售 5.20
全县范围内暂停 向拥有一套及以 上非本县户籍家 庭出售住房。
全市范围内暂停 向拥有一套及以 上非本市户籍家 庭出售住房。
嘉兴港区范围内暂 停向拥有一套及以 上非平湖市户籍家 庭出售住房。
全市范围内暂停 向拥有一套及以 上非本市户籍家 庭出售住房。
1200
2012-2017年上半年嘉兴土地成交面积对比
991
1000
898
800
600
548 489
384 400 306
336
355
200
588 535
380 375
330 366
256
263
170 193
113
661
546 474
0
时间
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年上半年
2014
2015
2016
0 2017
销售价格(元/㎡) 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
7
区域成交：南湖区住宅成交量最多，开发区均价破万，价格水平最高
2017年上半年，从成交总量上来看，南湖区住宅成交量占市区总成交的55%，为成交最多的区 域；从价格来看，开发区住宅成交价格突破10000+，成为住宅均价最高的地区。一方面由于处 于开发区的住宅总数不多，另一方面，像万科·悦中环、优越花苑等优质楼盘集中分布在开发区 内，整体拉高了区域内均价水平。
嘉兴楼市年中盘点
2017
中国指数研究院
摘要：嘉兴政府开启全面调控，楼市、土地市场成交火热难降温
1.政府实行全区域全范围调控
住宅市场：嘉兴市区实行“三限”：限
购+限贷+限售；下辖五市（县）全部
开启限购。
土地市场：采取“最高限价”+“现场
抽签”模式确定竞得人。
政策
楼市
2.楼市房源供小于求，“抢房难”逼 “价格涨”
44112 44694 40736
150
159361
159627
6211 6000 4667
10017
2017-05-22 奥园 2017-05-22 新大 2017-03-06 杭州广明
2017-05-22 卓越
123
114422
44243
83
148041
135087
78
124234
124712
75
2017年上半年，嘉兴市区商品房成交19181套，市场整体有所降温。海宁上半年商品房成交 19455套，与市区行情相当。嘉善商品房上半年成交5625套，近市区成交量的30%。 从价格来看，嘉兴市区商品房成交价格8654元/平方米，部分区域最高价格已突破15000+； 海宁商品房价格为11300元/平方米，嘉善目前商品房均价已逼近9000，约8967元/平方米。
5
商品房成交：嘉兴市本级成交整体降温，市场保持量跌价涨趋势
2017年上半年，嘉兴市区商品房成交1.9万套，同比下降11%。政策不断加码的背景下，
市场整体有所降温。 从价格来看，市区商品房成交价格8654元/平方米，环比上涨24%。自2013年后，价格持 续平稳下跌，但是由于上半年市场房源供不应求，市区成交保持量跌价涨的趋势。
全市范围内暂停 向拥有一套及以 上非本市户籍家 庭出售住房。
全市范围内暂停 向拥有一套及以 上非本市户籍家 庭出售住房。
取得住房不动产权 证未满2年的，不 得上市交易，不得 办理转让公证手续。
嘉善
限购升级 3.14
嘉兴
限贷升级 3.21
平湖
开启限购 4.17
海宁
开启限购 4.18
港区
开启限购 4.19
2017年上半年，成交量排行榜看上，南湖区和秀洲区楼盘卖得最好，占据排行榜绝大部分 的名额，且价格均在8500以上，甚至不乏1万+的楼盘，如秀洲区的优湖名苑、中梁秀湖壹 号院。艺境花苑以814套成绩成最畅销楼盘，同时也是上半年成交额最高的楼盘。
排名 1 2 3 4 5 6 7
8
9 10
项目名称 艺境花苑 金都·南德大院 尚东名邸 万科金色梦想 万科·悦中环 万达广场 优湖名苑 中梁秀湖壹号院 (湖光秋院) 嘉城景帆苑 万和大厦
2017-05-22 阳光城
2017-01-16 福州长隆
2017-01-24
朱海龙、浙 商联盟
2017-02-27 新湖中房
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上半年市场新房房源紧缺，“僧多粥少”， 无房可售，导致买房人群恐慌性购房，供应 短缺以致市场量跌价涨。
土地 3.土地市场成交降温，难抑成交价格
创新高
2017上半年嘉兴经营性土地成交较去年同 期降四成。但市区“5.22”土拍火热难挡， 五县市土拍表现不俗，无论成交量还是成 交价格，嘉兴宅地上半年创同期历史新高。
80
3000 2000 1000
0
5874 60
3837
40
1953
20
0
成交楼面均价(元/㎡)
平均溢价率(%) 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
12
排行榜：2017上半年嘉兴市本级宅地成交排行
地块名称
2017嘉秀洲-15号 2017嘉秀洲-016号 2017嘉秀洲-003号 2017嘉秀洲-014号