政企合作模式下的土地供应
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商业、旅游、娱乐和豪 华住宅用地，有条件的， 必须采取拍卖、招标方 式 ; 没有条件，不能采取 拍卖、招标方式的，可 以采取双方协议的方式。
国土资 源部
《招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定》
工业、商业、旅游、娱 乐和商品住宅等经营性 用地以及同一宗地有两 个以上意向用地者的， 应当以招标、拍卖或者 挂牌方式出让。
坑塘水面、养殖 水面、农田等
农用地 建设 用地 水库水面、水利 工程建筑等
河流水面、湖泊ຫໍສະໝຸດ Baidu 面、滩涂、冰川等
未利 用地
PART 02
获得土地使用权的方式
获得土地使用权的方式
出让
招标、拍卖、挂牌等 《划拨用地目录》 1、国家机关用地和军事用地 2、城市基础设施用地和公益事业用地 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 4、法律、法规规定的其他用地（监狱等） 土地使用权人将土地使用权有偿或无偿的转移给他人
经营性项目，准经营性项目和非经营性项目
项目类型 基础设施类型 投资主体 运作模式 权益归属
经营性 项目
准经营性 项目 非经营性 项目
收费高速公路、收费桥 梁等建设运营
地铁、城市轨道交通、 自来水厂等的建设运营 国防、军队、医院、监 狱等的建设运营
社会投资 者
政府与各 方投资者 政府
以招投标吸纳社会 各界投资
我国土地的分类
1按获得途径分类
出让土地、划拨土地和转让土地
4 按土地使用权分类
经营性用地和非经营性用地
2 按使用现状分类
农用地、建设用地和未利用地
土地 分类
5 按城市规划用途分类
住宅用地、商业用地、工业用地、 仓储用地、交通用地、水利用地
3 按所有权性质分类
国有土地和集体土地
6 其他分类
水域及水利设施用地
02 01
土地使用权出租
《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国务 院2015）基础设施和公用事业特许经营期限规定 不大于30年。 《合同法》对租赁期限最长不超过20年，超过20 年租赁部分无效。
04 03
协议出让土地
除依照法律、法规和规章的规定应当采 用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采 取协议方式。
融资条件
1 、客户材料（中标公司），其中a-n项内容需评估前提供； a、企业法人营业执照（副本）；b 、组织机构代码证（副本）； c 、税务登记证（国税、地税）；d 、董事、股东的签字、印章样 本；e 、注册验资报告书（或成立文件）；f 、公司章程；g 、法 定代表人的有效身份证明及签字样本；h 、委托代理人的有效身份 证明，签字样本及授权文件；i 、财报；j 、股东大会或董事会同 意借款的协议、授权书；k 、中国农业发展银行信贷业务申请书； l 、客户信用等级证明材料；m 、企业信用报告查询授权书；n 、 通过人行征信系统查询的信用报告； 2 、行政许可（a、h项内容评估前提供，b-g项内容发放前提供） a 、可研及批复（如有）；b 、项目用地手续（如需）；c 、建设 用地规划许可（如需）；d 、建设工程规划许可（如需）；e 、建 筑施工许可（如需）；f 、环评及批复（如需）；g 、消防批复 （如需）；h 、“两评一案” 3 、项目协议（a、评估前提供，b、放贷前提供） a 、 PPP项目合同； b 、融资人直接介入协议（如PPP合同已包含融资人直接介入协议 的核心条款，可不提供）
土地作价出资或入股
以目前土地作价出资或入股， 如何确定土地价格和是否算纳 入项目资本金，有待商榷。
招标、拍卖、挂牌
1、有拿不到地的风险，须在合同 中约定补偿措施或替代方案； 2、先进行土地招拍挂，后以单一 来源采购或竞争性磋商来等方式进 行PPP项目采购（法律、纪检风 险）； 3、PPP+土地一次性公开招标； 银行是否予以认可和可操作程度。 4、已拍得土地使用的价款能否纳 入项目总投资，让银行予以认可。
PART 03
PPP模式下的土地使用
PPP模式下土地的使用
国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服 务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知 多种方式保障项目用地。实行多样化土地供应，保障项目建设 用地。对符合划拨用地目录的项目，可按划拨方式供地，划拨 土地不得改变土地用途。建成的项目经依法批准可以抵押，土 地使用权性质不变，待合同经营期满后，连同公共设施一并移 交政府；实现抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土地 使用权的，应依法办理土地有偿使用手续。不符合划拨用地目 录的项目，以租赁方式取得土地使用权的，租金收入参照土地 出让收入纳入政府性基金预算管理。以作价出资或者入股方式 取得土地使用权的，应当以市、县人民政府作为出资人，制定 作价出资或者入股方案，经市、县人民政府批准后实施。
获得 方式
划拨
转让
思考：与经营性项目，准经营性项目和 非经营性项目的区别？
易于替换25年
经营性 用地
工业、仓储 50年
商业 40年
旅游
40年
娱乐
40年
商品住宅
70年
非经营性用地是指不是用于生产经营活动获取利益为目的，而是为了 实现社会公共利益而使用的土地。 主要包括：教育设施、科研设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社 会福利设施、公共体育设施等用地。
国办发 〔2015〕 42号
PPP模式下土地的使用
无偿
将项目所需土地的土地使用权，批复 或划拨给予县级以上行政主管部门或 者政府平台公司，后无偿将土地给予 项目公司使用。 或
有偿
1、土地使用权出租； 2、土地作价出资或入股； 3、协议出让、转让； 4、采取招标、拍卖或挂牌方式出让。
PPP模式下土地的使用探讨
投资者
多种公司合作方式， 政府与私营部 依具体情况而定 门共享收益 政府直接投资 社会公众
经营性用地法律
人民代 表大会
《物权法》
工业、商业、旅游、娱 乐和商品住宅等经营性 用地以及同一土地有两 个以上意向用地者的， 应当采取招标、拍卖等 公开竞价的方式出让。
人民代 表大会
《中华人民共和国城市 房地产管理办法》
改革开放后土地政策： 土地集体所有制→社会主义公有制
纵观中国的历史、结合目前我党的政策方针： 未来中国，土地资源肯定会牢牢的掌握国家（政 府）手中，不允私有化
土地是国家之根
目录
CONTENTS
01
02 03
我国的土地分类 获得土地使用权的方式 PPP模式下的土地使用 结语
04
PART 01
我国的土地分类
政府和社会资本合作（PPP）模式下 土地供应浅析
前言/PREFACE
土地革命，指第二次国内革命战争时期（解放战争），我党在革 命根据地开展打土豪、分田地、废除剥削和债务，满足农民土地 要求的革命。 建国后土地政策： 1950年土改：封建土地所有制→农民土地所有制，按劳分配； 1953-1956年对农业社会主义改造：农民土地所有制→集体所有 制，平均分配； 1956-1958年：集体所有制→人民公社 1958-1978年：人民公社→土地集体所有制，平均分配。
国土资 源部
《招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定》
工业、商业、旅游、娱 乐和商品住宅等经营性 用地以及同一宗地有两 个以上意向用地者的， 应当以招标、拍卖或者 挂牌方式出让。
坑塘水面、养殖 水面、农田等
农用地 建设 用地 水库水面、水利 工程建筑等
河流水面、湖泊ຫໍສະໝຸດ Baidu 面、滩涂、冰川等
未利 用地
PART 02
获得土地使用权的方式
获得土地使用权的方式
出让
招标、拍卖、挂牌等 《划拨用地目录》 1、国家机关用地和军事用地 2、城市基础设施用地和公益事业用地 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 4、法律、法规规定的其他用地（监狱等） 土地使用权人将土地使用权有偿或无偿的转移给他人
经营性项目，准经营性项目和非经营性项目
项目类型 基础设施类型 投资主体 运作模式 权益归属
经营性 项目
准经营性 项目 非经营性 项目
收费高速公路、收费桥 梁等建设运营
地铁、城市轨道交通、 自来水厂等的建设运营 国防、军队、医院、监 狱等的建设运营
社会投资 者
政府与各 方投资者 政府
以招投标吸纳社会 各界投资
我国土地的分类
1按获得途径分类
出让土地、划拨土地和转让土地
4 按土地使用权分类
经营性用地和非经营性用地
2 按使用现状分类
农用地、建设用地和未利用地
土地 分类
5 按城市规划用途分类
住宅用地、商业用地、工业用地、 仓储用地、交通用地、水利用地
3 按所有权性质分类
国有土地和集体土地
6 其他分类
水域及水利设施用地
02 01
土地使用权出租
《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国务 院2015）基础设施和公用事业特许经营期限规定 不大于30年。 《合同法》对租赁期限最长不超过20年，超过20 年租赁部分无效。
04 03
协议出让土地
除依照法律、法规和规章的规定应当采 用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采 取协议方式。
融资条件
1 、客户材料（中标公司），其中a-n项内容需评估前提供； a、企业法人营业执照（副本）；b 、组织机构代码证（副本）； c 、税务登记证（国税、地税）；d 、董事、股东的签字、印章样 本；e 、注册验资报告书（或成立文件）；f 、公司章程；g 、法 定代表人的有效身份证明及签字样本；h 、委托代理人的有效身份 证明，签字样本及授权文件；i 、财报；j 、股东大会或董事会同 意借款的协议、授权书；k 、中国农业发展银行信贷业务申请书； l 、客户信用等级证明材料；m 、企业信用报告查询授权书；n 、 通过人行征信系统查询的信用报告； 2 、行政许可（a、h项内容评估前提供，b-g项内容发放前提供） a 、可研及批复（如有）；b 、项目用地手续（如需）；c 、建设 用地规划许可（如需）；d 、建设工程规划许可（如需）；e 、建 筑施工许可（如需）；f 、环评及批复（如需）；g 、消防批复 （如需）；h 、“两评一案” 3 、项目协议（a、评估前提供，b、放贷前提供） a 、 PPP项目合同； b 、融资人直接介入协议（如PPP合同已包含融资人直接介入协议 的核心条款，可不提供）
土地作价出资或入股
以目前土地作价出资或入股， 如何确定土地价格和是否算纳 入项目资本金，有待商榷。
招标、拍卖、挂牌
1、有拿不到地的风险，须在合同 中约定补偿措施或替代方案； 2、先进行土地招拍挂，后以单一 来源采购或竞争性磋商来等方式进 行PPP项目采购（法律、纪检风 险）； 3、PPP+土地一次性公开招标； 银行是否予以认可和可操作程度。 4、已拍得土地使用的价款能否纳 入项目总投资，让银行予以认可。
PART 03
PPP模式下的土地使用
PPP模式下土地的使用
国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服 务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知 多种方式保障项目用地。实行多样化土地供应，保障项目建设 用地。对符合划拨用地目录的项目，可按划拨方式供地，划拨 土地不得改变土地用途。建成的项目经依法批准可以抵押，土 地使用权性质不变，待合同经营期满后，连同公共设施一并移 交政府；实现抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土地 使用权的，应依法办理土地有偿使用手续。不符合划拨用地目 录的项目，以租赁方式取得土地使用权的，租金收入参照土地 出让收入纳入政府性基金预算管理。以作价出资或者入股方式 取得土地使用权的，应当以市、县人民政府作为出资人，制定 作价出资或者入股方案，经市、县人民政府批准后实施。
获得 方式
划拨
转让
思考：与经营性项目，准经营性项目和 非经营性项目的区别？
易于替换25年
经营性 用地
工业、仓储 50年
商业 40年
旅游
40年
娱乐
40年
商品住宅
70年
非经营性用地是指不是用于生产经营活动获取利益为目的，而是为了 实现社会公共利益而使用的土地。 主要包括：教育设施、科研设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社 会福利设施、公共体育设施等用地。
国办发 〔2015〕 42号
PPP模式下土地的使用
无偿
将项目所需土地的土地使用权，批复 或划拨给予县级以上行政主管部门或 者政府平台公司，后无偿将土地给予 项目公司使用。 或
有偿
1、土地使用权出租； 2、土地作价出资或入股； 3、协议出让、转让； 4、采取招标、拍卖或挂牌方式出让。
PPP模式下土地的使用探讨
投资者
多种公司合作方式， 政府与私营部 依具体情况而定 门共享收益 政府直接投资 社会公众
经营性用地法律
人民代 表大会
《物权法》
工业、商业、旅游、娱 乐和商品住宅等经营性 用地以及同一土地有两 个以上意向用地者的， 应当采取招标、拍卖等 公开竞价的方式出让。
人民代 表大会
《中华人民共和国城市 房地产管理办法》
改革开放后土地政策： 土地集体所有制→社会主义公有制
纵观中国的历史、结合目前我党的政策方针： 未来中国，土地资源肯定会牢牢的掌握国家（政 府）手中，不允私有化
土地是国家之根
目录
CONTENTS
01
02 03
我国的土地分类 获得土地使用权的方式 PPP模式下的土地使用 结语
04
PART 01
我国的土地分类
政府和社会资本合作（PPP）模式下 土地供应浅析
前言/PREFACE
土地革命，指第二次国内革命战争时期（解放战争），我党在革 命根据地开展打土豪、分田地、废除剥削和债务，满足农民土地 要求的革命。 建国后土地政策： 1950年土改：封建土地所有制→农民土地所有制，按劳分配； 1953-1956年对农业社会主义改造：农民土地所有制→集体所有 制，平均分配； 1956-1958年：集体所有制→人民公社 1958-1978年：人民公社→土地集体所有制，平均分配。