2016年漳州港别墅市场

二期房源
别墅竞品——海峡国际湾区
产权面积：238㎡；六联排房源使用面积最高可以达530~590㎡
地下一层，地上三层；地下室全赠送，地下双车位带产权，预留有电梯井；赠送花园、可改造 空间和露台
别墅竞品——海峡国际湾区
产权面积：253㎡；四联排房源使用面积最高可以达580~610㎡
地下一层，地上三层；地下室全赠送，地下双车位带产权，预留有电梯井；赠送花园、可改造 空间和露台
别墅竞品——融信西西里
产权面积：172㎡：使用面积最高可以达550㎡
地下一层，地上三层；地下室挑高4.8m，一楼高3.3m，二楼高3.2m，三楼高3m 有预留电梯位，赠送两个产权车位
别墅竞品——三盛国际海岸
项目卖点：小面积+低总价别墅产品、品牌开发商和品牌物业（终身为三盛自己物业持有）、 （健身馆、泳池、会所餐饮、商业街、会所、泳池、垂钓中心、跑马场、农夫果园、湖边木栈道等）内部配套
漳州港开发区历年来供求关系分析
漳州开发区历年供求关系概况图 成交均价, 2011年, 8500 成交均价, 2012年, 7480 成交均价, 2013年, 8250 成交均价, 2014年, 8570 成交均价, 2015年, 8242
供应量, 2015 年, ,85.9 供应量, 2014 年, 73.3 成交量 2015年, 52.2 成交量 , 2013年, 45.3 供应量, 2012 年, 35.3 供应量, 2013 年, 31.6 成交量 , 2014年, 30.8 成交量 , 2012年, 24.8 供应量, 2011 年, ,23.9 成交量 2011年, 16.5 供应量 成交量 成交均价
产品情况
项目亮点： 主打“年轻墅”为主题；主要控制别墅单 套产权面积、控制总价来撬动整体区域市 场。
开盘均价 去化情况
别墅竞品——融信西西里
别墅竞品——融信西西里
产权面积：130㎡：使用面积最高可达350㎡
地下一层，地上三层；地下室挑高4.8m，一楼高3.3m，二楼高3.2m，三楼高3m 有预留电梯位，赠送两个产权车位
漳州开发区月成交概况表
日期 成交套数 （套） 成交面积 （万㎡） 成交均价 （元/㎡） 主要成交项目
2016年2月
2016年1月 2015年12月 2015年11月 2015年10月
320
747 1472 1075 243
3.25
7.24 13.8 10.18 2.25
8519
8154 7766 7624 8136
产品类型
教育区和商业区，规划有别墅、洋房和高 层产品
目前在售
三期别墅D39-D56，三期洋房D11-D13、 D18，三期高层T6、T8、T9、T12
项目概况：2014年下半年推出70套 别墅，目前已售40套；其营销推广主 要利用线下圈层活动，如高端车主、 高端会所客户。
竞争产品
联排195-301㎡ 联排17000-22000元/㎡，总价在350 万~650万 按揭97折，当天认购总价减3万
由海景别墅、高层公寓组成，一期高层6栋， 别墅24 幢 高层32层；别墅地下1层，地上2 高层85-136㎡ 别墅265、365㎡ 现代风格 度假会所、美食会所、古堡会所、社区园林、 九曲花街、水上屏幕等 学校、医院、超市、湿地公园、休闲沙滩 二期2015年10月开盘 高层（含精装2000）均价10000元/㎡ 别墅 联排边套均价2.3~2.6万/㎡，中间套均价1.8 万/㎡ 二期别墅220套，卖了70套。 滨海第一盘、大型高档滨海度假休闲社区 整体投资与度假为最多，别墅主要是厦门本地 的高端客户，次要也有江苏与湖南的外地客户。
别墅竞品——融信观山海
项目卖点：融信在漳州港首个中高端项目、品牌开发商和品牌物业、赠送率高达200%
主要经济指标
规划情况 主力户型 产品风格 内部配套 外部配套 销售价格
总占地94190㎡，总建27万m²，容积率2.2 ，绿 化30%
由海景别墅、高层公寓组成，一期高层6栋，别 墅24 栋； 高层32层；别墅地下1层，地上3层 高层75-120㎡ 别墅215~310㎡ 别墅立面新奢华古典主义风格，高层artdeco建 筑立面 3万㎡法式皇家园林景观，精装架空层泛会所， 1200㎡私家泳池 学校、医院、超市、湿地公园、休闲沙滩 高层均价7200元/㎡，别墅折后均价联排14000 元/㎡；双拼21000元/㎡ 别墅首推40套，去化了21套 融信中高端别墅社区，法式园林景点美宅 客户65%主要来自厦门，25%来自漳州港为主的 漳州区域，也有少量福州、泉州等地客户
别墅竞品——融信西西里
产权面积：138㎡：使用面积最高可以达380~400㎡
地下一层，地上三层；地下室挑高4.8m，一楼高3.3m，二楼高3.2m，三楼高3m 有预留电梯位，赠送两个产权车位
别墅竞品——融信西西里
产权面积：155㎡：使用面积最高可以达420㎡
地下一层，地上三层，155㎡地下室85㎡，花园80㎡；地下室挑高4.8m，一楼高3.3m，二楼高3.2m，三楼高 3m，别墅中间套面宽5.3/5.7/6m，边套面宽6.4m，有预留电梯位，赠送两个产权车位
招商局漳州开发区别墅市场调研报告
2016年3月
报告目录
1
2
宏观形势分析 整体市场分析 典型别墅个案
3
近期楼市政策
2月19日福建省出台去库存若干意见
2月29日央行降准
区域各项有利动态
2015年9月R3线厦漳城际轨道项目 得到发改委的立项批复，漳州段（从 漳州北站至双鱼岛）将于2016年6月 开工建设。
均价
别墅优惠
别墅竞品——卡达凯斯
联排别墅主力户型面积为：150、200、206、230、250平（四联排、六联排、七联排） 面积赠送率达100%（包含花园面积，两端花园130平，中间花园60平。） 户型特色分析：
户型面积：主力别墅产品的建筑面积集中在186-223平之间，可有效控制产品总价。
A户型为成长型家庭度假型产品，配套双主卧套间； B/C/E4户型为常见的别墅产品，配套一主卧套间和两间次卧。 E1/E3户型为三代同堂的度假别墅产品，一主卧套间两次卧设计（一间次卧布置在一层）； 附送形式：附送面积的形式主要以地下室、花园、露台、阳台为主 附送面积：联排中间套附送面积约130平，联排边套户型附送面积约200平，混拼E户型75-227平不等。 车位配套：均配备一个露天车位，联排边套还预留一部访客车位。
占地面积 总建面积
洋房 别墅
23.7万㎡ 40万㎡ 产品以双拼别墅、联排别墅、情景花园
产品类型
洋房为主，加部分多层生态寓所、小高 层的超低密度西班牙风情大盘
目前在售
130-260㎡别墅及80-110㎡洋房
项目亮点： 别墅主要控制别墅单套产权面积、赠送面 积大，控制总价；洋房主要以单价低促销 售。
现期均价 别墅优惠
别墅竞品——卡达凯斯
项目卖点：大盘规模优势、品牌央企开发商、西班牙主题小区 五星级酒店公寓、会所、滨海商业街、滨海景观大道、五星级酒店等内部配套
占地面积
T9 T6 T5 T3 T12 T4 T8 T7 三期 三期洋房 T2T1
44.4万㎡ 82万㎡ 分六期开发，综合性的社区，包含住宅区、
总建面积
别墅
黄金海岸、海湾新城、卡达凯斯
半山云顶、厦门湾南岸、卡达凯斯 黄金海岸、半山云顶、鸿源海景城、水 云天、厦门湾南岸、大名唐、卡达凯斯 大名唐、半山云顶、观山海、黄金海岸、 鸿源海景城、御珑湾、水云天 黄金海岸
2015年9月 2015年8月 2015年7月
2015年1-6 月
347 283 177
3.34 3.3 1.6
别墅竞品——海峡国际湾区
项目卖点：以精致园林打造，一期以高赠送带精装著称；品牌开发商和品牌物业 （原石滩会所、水上咖啡厅、会所餐饮、古堡酒店、SPA中心、海边木栈道等）内部配套
主要经济指标 规划情况 主力户型 产品风格 内部配套 外部配套 推盘节奏 总占地652亩 总建106万m² 绿化36% 容积率1.99
联排12000-15000元/㎡ 洋房6118元/㎡起，均价7000元/㎡ 近期活动一口价房源，按揭93折
别墅竞品——三盛国际海岸
双拼 大联排 中联排 小联排
洋房
68㎡ 104㎡ 127㎡ 109㎡复式
75㎡
99㎡
别墅竞品——三盛国际海岸
产权面积：131㎡；联排中间套房源使用面积最高可以达260㎡
幼儿园
项目规划
首期推售
项目规划有28栋130-200㎡联排别墅 （180套）及7栋75-120㎡高层（750套）
8#-12#、26#（8联排），24-25#（7联 排）、27#（3联排）、28#（双拼）、 29#（4联排）
首推房源
户型面积 130㎡、138㎡、155㎡、172㎡（共63套） （63套） 地下一层，地上三层，155㎡地下室85㎡， 花园80㎡；地下室挑高4.8m，一楼高 3.3m，二楼高3.2m，三楼高3m，别墅中 间套面宽5.3/5.7/6m，边套面宽6.4m， 有预留电梯位，赠送两个产权车位 中间套单价1.3-1.5万；边套单价1.5-1.9万； 双拼单价2.1万 项目首开别墅63套，去化54套；近期将继 续推60套房源，预计价格会上调。
地下一层，地上三层；地下室全赠送，地下车位属于半地下室车位，联排中间套地面一层赠送前后花园，2-3层赠送 露台、阳台等。
别墅竞品——三盛国际海岸
产权面积：182㎡；联排边套房源使用面积最高可Байду номын сангаас达350㎡
地下一层，地上三层；地下室全赠送，地下车位属于半地下室车位，联排中间套地面一层赠送前后花园，2-3层赠送 露台、阳台等。
8675 10164 8077
卡达凯斯、厦门湾南岸 卡达凯斯、御景湾、黄金海岸
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22
8643
2015年漳州开发区商品住宅成交金额TOP10
从住宅成交金额排行来看，开发区住宅采取以价换量的策略作用明显，特别是 2015年前三季度，价格战明显，扰乱区域市场价格。
2015年1月到10月，漳州港成交的房源当中，总价在70-90万之间的最多，其次为 50-70万区间，共占据了约2/3的市场份额。即便按30%的首付算，不超过30万的首 付就能在漳州港落脚。
1/4置业漳州港的人选择80-90㎡的房源，能够很大程度地减少买房对于生活 质量的影响；另外很大一部分人选择100-120㎡，三房和二房成交最多；主要 为了让自己住得更阔绰一点。
报告目录
1
2
宏观形势分析 整体市场分析 典型别墅个案
3
别墅竞品——融信西西里
项目卖点：小面积+低总价别墅产品、品牌开发商和品牌物业、赠送率高达200% 营销中心 开放时间 占地面积 12月12日 69988㎡ 加推时间 总建 12月18日 141153.11 ㎡
漳州沿海大通道项目争取 2016年全面建成通车； 厦漳大桥的收费问题正在 积极解决（降价或者免费）
报告目录
1
2
宏观形势分析 整体市场分析 典型别墅个案
3
2015年漳州港开发区供求关系分析
2015年，漳州开发区商品房年度累计供销比为1.65，相比去年较为健康；供应量相较去
年有所增长，前三季度除了4、9月份供应突增以外，其他月份供应较为谨慎，第四季度 因为市场回暖，供应平均值为四个季度最高。成交方面今年前三季度变现持续低迷，从 11月份开始出现跳跃式增长，12月份供应达到最高峰，因此供过于求态势明显。
2015年，房企心态过于乐观，供应激增，成交回落导致供求比严重失衡，存量高企， 延续着2014年的难产现象，2015年前十个月的表现平平，而15年9月底厦漳城际轨道 R3线获批，在年终（第四季度）为漳州港的楼市带来了一股高潮，成交量达到近五年 最高，但供应量相比14年有增无减，供求比持续拉大。2015年的漳州港战况激烈，价 格和营销策略是影响个体项目表现的重要原因，价格仍是客户关注的主要因素。
销售价格
销售进度 营销卖点
项目概况：项目一期（2013年9月）全部售罄 （含12套别墅）；二期主推6栋高层、208套 联排和12套双拼。别墅后期受正对面三盛国际 海岸的影响，目前别墅处于滞销状态，且不做 大的推广（处于半封盘状态）。
客群
别墅竞品——海峡国际湾区
会所、酒店、木栈 道等相关配套
一期已售罄墅
销售进度 营销卖点 客群
别墅竞品——融信观山海
双拼别墅房源10套，根据现场市调已售8套；户型产权面积为：308㎡，实际使用面积525~602㎡ 面积赠送率达100%（包含花园面积，地下室面积，露台等。）