合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)

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房地产企业土地增值税如何清算

房地产企业土地增值税如何清算Prepared on 22 November 2020房地产企业土地增值税如何清算房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。

但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。

一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。

根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

合肥市人民政府关于公布2012年度市政府规范性文件清理结果的通知-合政秘[2013]50号

合肥市人民政府关于公布2012年度市政府规范性文件清理结果的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 合肥市人民政府关于公布2012年度市政府规范性文件清理结果的通知（合政秘〔2013〕50号）各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为维护法制统一，保证政令畅通，市政府组织有关部门对2012年12月31日以前出台的市政府规范性文件进行了清理，清理结果已经市人民政府第5次常务会议讨论通过。

决定将《关于印发支持小微企业健康发展若干意见的通知》（合政〔2011〕184号）等文件的有效期延续至2013年12月31日；将《关于印发合肥市大建设项目房屋拆迁安置补偿认定程序若干规定的通知》（合政办〔2010〕15号）等文件的有效期延续至2014年12月31日；将《关于合肥市油菜秸秆综合利用和禁烧工作的意见》（合政〔2009〕120号）等文件的有效期延续至2015年12月31日；将《关于印发合肥市民生工程管理办法的通知》（合政办〔2010〕18号）等文件的有效期延续至2016年12月31日；并将确认继续实施的325件市政府规范性文件目录予以公布。

未经确认并公布的规范性文件，一律不得继续实施。

2013年3月30日附件：继续实施的市政府规范性文件目录1、批转市物价局“关于建立自来水价格调节基金的实施意见”的通知（合政办〔1993〕52号）2、关于印发《合肥市直管公房管理规定》的通知（合政〔1993〕235号）3、转发市司法局“关于建立街道联合调解委员会的报告”的通知（合政办〔1994〕145号）4、关于印发《合肥市建设项目预防性卫生监督管理办法》的通知（合政〔1995〕191号）5、关于印发《合肥市卫生先进单位评选管理办法》的通知（合政〔1998〕93号）6、关于印发合肥市商品住宅实行质量保证书和使用证书制度规定的通知（合政〔1998〕146号）7、关于加强企业计划生育工作的通知（合政〔1998〕161号）8、批转市水利局关于推进小型水利工程产权制度改革意见的通知（合政〔1998〕172号）9、关于印发《合肥市财务委派人员管理暂行办法》的通知（合政〔1999〕26号）10、转发省人民政府关于合肥市深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的批复的通知（合政〔1999〕62号）11、关于加强对外商投资企业升挂和使用国旗管理的通知（合政办〔1999〕24号）12、转发合肥市司法局关于在全市建设“148”法律服务专线的报告的通知（合政办〔1999〕57号）13、批转市市容委关于合肥市淮河路步行街（商业区）综合管理实施意见的通知（合政〔2000〕4号）14、关于印发《合肥市征收生活垃圾处理费暂行办法》的通知（合政〔2000〕51号）15、印发关于大力培养引进和使用高层次专业技术人才意见的通知（合政〔2000〕68号）16、关于印发《合肥市街道办事处工作暂行规定》的通知（合政〔2001〕67号）17、关于进一步完善合肥市基本医疗保险政策有关问题的通知（合政〔2001〕146号）18、转发市台办关于我市赴台从事经贸和其它交流活动审批和管理工作意见的通知（合政办〔2001〕17号）19、关于印发《合肥市政风建设投诉管理暂行规定》的通知（合政办〔2001〕19号）20、关于印发《合肥市授予荣誉市民称号实施办法》的通知（合政〔2002〕54号）21、批转市经贸委关于进一步加快我市国有企业改革发展的意见的通知（合政〔2002〕96号）22、关于印发《〈合肥市城市建设档案管理办法〉实施细则》的通知（合政〔2002〕155号）23、批转市粮食局市体改办关于市属粮食企业改革实施意见的通知（合政〔2002〕160号）24、关于加强城市民兵军事训练经费保障工作的意见（合政〔2002〕187号）25、合肥市企业退休人员社会化管理服务工作实施意见（合政〔2002〕202号）26、关于印发《合肥市豆制品生产经营管理暂行规定》的通知（合政〔2002〕205号）27、转发市物价局等部门关于贯彻省规范农村水利工程水费征收管理实施意见的通知（合政办〔2002〕63号）28、转发市物价局水务局关于进一步明确农村水利工程水费征收管理政策意见的通知（合政办〔2002〕79号）29、关于印发《合肥市信息化建设项目管理办法》的通知（合政〔2003〕56号）30、批转市国土资源局关于合肥市城镇住房用地登记发证工作实施意见的通知（合政〔2003〕105号）31、关于印发《合肥市义务教育阶段乱收费行为责任追究暂行规定》的通知（合政〔2003〕119号）32、转发市司法局关于开展公职律师试点工作意见的通知（合政办〔2003〕61号）33、关于印发合肥市退役士兵安置改革实施方案的通知（合政办〔2003〕63号）34、转发市残联等部门关于切实加强残疾人康复工作若干意见的通知（合政办〔2003〕76号）35、关于加强城市绿线管理的通知（合政办〔2003〕103号）36、批转市国土资源局关于集体建设用地有偿使用和使用权流转试点工作实施意见的通知（合政办〔2003〕124号）37、关于加强公共卫生工作的意见（合政〔2004〕5号）38、关于印发《合肥市罚没物资管理暂行办法》的通知（合政〔2004〕10号）39、关于进一步规范国有企业改制和国有产权转让管理的若干意见（合政〔2004〕64号）40、关于加快会展业发展的若干意见（合政〔2004〕68号）41、合肥市人民政府关于进一步加强安全生产工作的决定（合政〔2004〕83号）42、关于印发《合肥市城市机动车辆清洗管理办法》的通知（合政〔2004〕87号）43、关于印发进一步推进全市生产经营类事业单位改制转企工作实施意见的通知（合政〔2004〕88号）44、关于全面推进依法行政工作的实施意见（合政〔2004〕103号）45、关于全面实施“1346”行动计划的通知（合政〔2004〕106号）46、关于印发《合肥市农村中小企业担保资金管理暂行办法》的通知（合政〔2004〕118号）47、关于进一步深化粮食流通体制改革的意见（合政〔2004〕126号）48、关于进一步加快地方金融发展的若干意见（合政〔2004〕133号）49、关于加强蔬菜质量安全管理工作的实施意见（合政〔2004〕142号）50、转发市财政局关于加强农业综合开发工作意见的通知（合政办〔2004〕44号）51、转发市总工会关于《合肥市劳动模范管理办法》的实施意见的通知（合政办〔2004〕56号）52、转发市气象局关于合肥市施放气球和防雷安全管理工作的意见的通知（合政办〔2004〕73号）53、关于对重大动物疫病实行责任制和责任追究制的通知（合政办〔2004〕127号）54、转发市残联市地税局市劳动和社会保障局关于《合肥市残疾人就业保障金征收暂行办法》的通知（合政办〔2004〕132号）55、关于贯彻落实国务院深化改革严格土地管理的决定的通知（合政〔2005〕10号）56、关于加强动物及动物产品检疫监督工作的通知（合政〔2005〕47号）57、关于印发合肥市地方文献样本缴送办法的通知（合政〔2005〕75号）58、合肥市人民政府关于查处违法建设的通告（合政〔2005〕77号）59、关于非上市股份有限公司股权实行集中登记托管的通知（合政〔2005〕96号）60、关于印发《合肥市政府投资项目管理暂行办法》的通知（合政〔2005〕120号）61、关于印发合肥市畜产品质量安全监管责任和责任追究制度的通知（合政〔2005〕124号）62、关于印发合肥市食品安全行政责任及责任追究暂行规定的通知（合政〔2005〕135号）63、关于贯彻实施工伤保险条例的若干意见（合政〔2005〕140号）64、转发市劳动和社会保障局市建管局关于贯彻安徽省建设领域农民工工资支付保障暂行办法的意见的通知（合政办〔2005〕2号）65、关于加强契税征管工作的通知（合政办〔2005〕15号）66、转发市卫生局关于合肥市城市社区卫生服务管理办法的通知（合政办〔2005〕50号）67、关于加强压缩天然气汽车管理的通知（合政办〔2005〕57号）68、转发市国税局关于贯彻工业立市战略促进全市工业跨越式发展意见的通知（合政办〔2005〕58号）69、关于印发《合肥市地方政府核准的投资项目目录（2005年本）》《合肥市企业投资项目核准暂行办法》《合肥市企业投资项目备案暂行办法》《合肥市外商投资项目核准暂行管理办法》的通知（合政办〔2005〕75号）70、关于加强建筑节能工作的意见（合政〔2006〕27号）71、关于印发《合肥市建筑物名称管理暂行规定》的通知（合政〔2006〕38号）72、关于进一步加强统计工作的意见（合政〔2006〕47号）73、关于加快发展循环经济的若干意见（合政〔2006〕66号）74、关于印发合肥科技创新型企业培育计划的通知（合政〔2006〕79号）75、关于市本级行政许可和非许可行政审批项目进入市行政服务中心办理的通知（合政〔2006〕83号）76、关于印发《合肥市道路交通设施名称管理暂行规定》的通知（合政〔2006〕92号）77、关于加快发展农民专业合作经济组织的意见（合政〔2006〕97号）78、关于印发《合肥市政府投资城市基础设施项目建设管理暂行办法》的通知（合政〔2006〕109号）79、关于市属企业生活区移交辖区实行社区管理的意见（合政〔2006〕111号）80、关于做好农民工工作的实施意见（合政〔2006〕120号）81、关于进一步加快发展城市社区卫生服务的意见（合政〔2006〕125号）82、关于进一步规范国有企事业单位改革的意见（合政〔2006〕130号）83、转发市安全生产监督管理局市财政局关于市安全生产监管协理员管理办法的通知（合政办〔2006〕14号）84、转发市人事局关于在全市事业单位实行人员聘用制度意见的通知（合政办〔2006〕23号）85、转发市商务局关于加强酒类流通管理工作实施意见的通知（合政办〔2006〕27号）86、关于加快我市奶业发展的意见（合政办〔2006〕34号）87、转发市质量工作联席会议办公室关于在全市开展合肥名牌产品评选工作实施意见的通知（合政办〔2006〕40号）88、关于印发合肥市贯彻关爱女孩行动综合治理出生人口性别比偏高问题行动计划实施意见的通知（合政办〔2006〕43号）89、批转市财政局市市容局关于加强城市生活垃圾处理费征收工作意见的通知（合政办〔2006〕48号）90、关于印发《合肥市社会保障卡管理暂行办法》的通知（合政办〔2006〕50号）91、转发市卫生局等部门关于开展惠民医疗工程实施意见（试行）的通知（合政办〔2006〕57号）92、关于深化种子管理体制改革加强市场监管的意见（合政办〔2006〕65号）93、转发市民政局公安局财政局征兵办关于对2006年冬季征集到驻西藏部队服现役士兵优待的意见的通知（合政办〔2006〕69号）94、关于印发加快我市气象事业发展的实施意见的通知（合政办〔2006〕75号）95、转发市物价局关于加强涉农价格和收费管理为社会主义新农村建设服务的意见（合政办〔2006〕80号）96、关于进一步加强消防工作的通知（合政办〔2006〕86号）97、关于印发合肥市市级社会保障专项资金管理暂行办法的通知（合政办〔2006〕88号）98、关于加强动物诊疗管理工作的意见（合政〔2007〕14号）99、关于印发《合肥市二次供水管理办法》的通知（合政〔2007〕31号）100、关于实施农产品商标品牌战略的意见（合政〔2007〕38号）101、关于印发合肥市城镇居民基本医疗保险暂行办法的通知（合政〔2007〕44号）102、转发市林业局关于合肥市集体林权制度改革实施方案的通知（合政〔2007〕59号）103、关于加强土地节约集约利用工作的通知（合政〔2007〕81号）104、关于加强县区投融资工作的指导意见（合政〔2007〕84号）105、关于加快社区卫生服务工作用房建设的意见（合政〔2007〕86号）106、关于印发合肥市市级储备粮管理办法的通知（合政〔2007〕88号）107、关于印发合肥市社会科学成果奖励办法的通知（合政〔2007〕112号）108、关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（合政〔2007〕135号）109、批转合肥市机关事业单位工作人员基本养老保险实施细则的通知（合政办〔2007〕2号）110、转发市质量技术监督局关于加快推进农业标准化工作意见的通知（合政办〔2007〕5号）111、关于推进企业解决工资拖欠问题的通知（合政办〔2007〕7号）112、关于新建住宅小区配套建设教育设施有关问题的通知（合政办〔2007〕8号）113、关于合肥市工业用地出让最低价标准的通知（合政办〔2007〕9号）114、转发市爱国卫生委员会关于开展创建卫生镇卫生村活动意见的通知（合政办〔2007〕11号）115、转发市建委关于优先发展城市公共交通实施意见的通知（合政办〔2007〕35号）116、关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知（合政办〔2007〕37号）117、关于社会信用体系建设的若干实施意见（合政办〔2007〕41号）118、关于整顿和规范活禽经营市场秩序加强高致病性禽流感防控工作的实施意见（合政办〔2007〕44号）119、关于进一步加强药品安全监管工作的通知（合政办〔2007〕49号）120、关于印发合肥市困难企业集资建房实施细则的通知（合政办〔2007〕50号）121、关于进一步加强妇女儿童工作的意见（合政办〔2007〕54号）122、关于印发合肥市招标投标投诉处理暂行办法的通知（合政办〔2007〕57号）123、关于加强和规范部门统计工作的意见（合政办〔2007〕61号）124、关于国有经营性建设用地使用权出让增值收益分配有关事项的通知（合政办〔2007〕70号）125、关于合肥市大建设道路桥梁配套交通设施建设暂行办法的通知（合政办〔2007〕74号）126、关于印发合肥市政府网站管理办法（试行）的通知（合政办〔2007〕76号）127、关于印发合肥市被征地农民养老保障办法的通知（合政〔2008〕1号）128、关于印发合肥市市级公益性项目建设管理暂行办法的通知（合政〔2008〕2号）129、关于印发合肥市城中村改造暂行规定的通知（合政〔2008〕27号）130、关于印发合肥市投资土地开发复垦整理项目管理办法（试行）的通知（合政〔2008〕44号）131、关于印发合肥市土地储备资金管理暂行办法的通知（合政〔2008〕54号）132、关于大力推进道路交通安全社会化管理工作的意见（合政〔2008〕56号）133、关于农村土地承包经营权流转的意见（合政〔2008〕93号）134、关于印发《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》的通知（合政〔2008〕124号）135、关于进一步加强行政事业单位国有资产管理的意见（合政〔2008〕132号）136、转发市统计局市商务局关于加强商贸统计工作的意见的通知（合政办〔2008〕11号）137、关于印发合肥市依申请公开政府信息办法的通知（合政办〔2008〕13号）138、转发市劳动和社会保障局关于城镇职工基本医疗保险特殊病管理有关问题的通知（合政办〔2008〕17号）139、转发市劳动和社会保障局关于规范合肥市城镇职工基本医疗保险乙类药品自付比例的通知（合政办〔2008〕18号）140、转发市建委等部门关于切实维护我市建设领域农民工合法权益的意见的通知（合政办〔2008〕21号）141、转发市园林局等部门关于合肥市新建道路绿化与清扫保洁实施一体化管理的通知（合政办〔2008〕27号）142、转发市农委市财政局市质监局关于加快农业标准化建设实施意见的通知（合政办〔2008〕40号）143、转发市交通局关于合肥市农村公路管理养护体制改革实施意见的通知（合政办〔2008〕41号）144、转发市民防局民政局应急办关于加强社区民防建设工作意见的通知（合政办〔2008〕47号）145、关于印发合肥市经济适用住房销售与交易管理实施细则（试行）的通知（合政办〔2008〕49号）146、关于印发合肥市商品房预售款监督管理暂行办法的通知（合政办〔2008〕51号）147、转发市交通局关于合肥市出租汽车经营权转换实施方案的通知（合政办〔2008〕58号）148、转发市地震局市建委关于合肥市农村民居地震安全工程建设实施意见的通知（合政办〔2008〕61号）149、关于引导和鼓励高校毕业生面向基层就业的实施意见（合政办〔2008〕70号）150、关于贯彻落实审计监督“双百”制度限期整改审计查出问题的实施意见（合政办〔2008〕73号）151、关于进一步贯彻落实党和国家民族政策的意见（合政办〔2008〕77号）152、关于印发合肥市政府投资项目前期管理暂行办法的通知（合政办〔2008〕78号）153、关于印发合肥市国有建设用地使用权出让收支管理办法的通知（合政办〔2008〕79号）154、关于印发合肥市建设项目大配套费征收使用管理办法的通知（合政办〔2008〕81号）155、关于印发合肥市行政许可（审批）并联办理实施办法的通知（合政〔2009〕10号）156、关于进一步加强危险化学品安全生产工作的意见（合政〔2009〕25号）157、关于印发《合肥市乡和村庄规划管理暂行规定》的通知（合政〔2009〕59号）158、关于开展村级公益事业建设一事一议财政奖补试点工作的通知（合政〔2009〕112号）159、关于合肥市油菜秸秆综合利用和禁烧工作的意见（合政〔2009〕120号）（有效期延续至2015年12月31日）160、关于印发合肥市政府债务管理暂行办法的通知（合政〔2009〕124号）161、转发市农委合肥市农村土地承包经营权流转规范化管理和服务实施意见（试行）的通知（合政办〔2009〕3号）162、关于贯彻国务院办公厅省政府办公厅金融促进经济发展有关文件的实施意见（合政办〔2009〕5号）163、关于印发合肥市道路交通设施建设管理实施细则的通知（合政办〔2009〕8号）164、关于切实加强建设用地容积率管理和监督检查的通知（合政办〔2009〕16号）165、关于印发合肥市控制性详细规划管理暂行办法的通知（合政办〔2009〕17号）166、关于印发在肥高等院校在校大学生参加城镇居民基本医疗保险实施细则的通知（合政办〔2009〕22号）167、关于印发合肥市节能奖励办法的通知（合政办〔2009〕26号）168、关于印发合肥市政府投资市政设施大中修项目实施办法的通知（合政办〔2009〕27号）169、转发省政府办公厅转发省物价局关于进一步运用价格政策促进经济平稳较快发展意见的通知（合政办〔2009〕28号）170、关于印发合肥市支持经济发展相关政策窗口受理申报暂行办法的通知（合政办〔2009〕29号）171、转发市财政局关于推进协税护税工作意见的通知（合政办〔2009〕31号）172、关于印发合肥市中小学校舍安全工程实施办法等三个配套文件的通知（合政办〔2009〕37号）173、关于印发合肥市小额零星项目定点招标暂行规定的通知（合政办〔2009〕38号）174、转发市人事局财政局教育局关于合肥市（区）属义务教育学校绩效工资实施意见的通知（合政办〔2009〕40号）175、关于推进可再生能源建筑应用的实施意见（合政办〔2009〕43号）176、转发省政府办公厅转发省人力资源社会保障厅等部门关于做好高校毕业生就业见习工作意见的通知（合政办〔2009〕45号）177、关于加强县区国有担保机构管理工作的指导意见（合政办〔2009〕47号）178、关于印发合肥市审计结果公告试行办法的通知（合政办〔2009〕55号）（有效期延续至2015年12月31日）179、关于推进水产跨越工程的实施意见（合政办〔2009〕57号）180、关于印发合肥市集体土地登记发证工作总体方案的通知（合政办〔2009〕62号）181、转发市房地产局市招管办关于合肥市前期物业管理招标投标实施细则的通知（合政办〔2009〕64号）182、关于实施33项民生工程的意见（合政〔2010〕1号）183、批转市教育局等部门关于进一步加快特殊教育事业发展意见的通知（合政〔2010〕4号）184、关于进一步深化行政审批制度改革的意见（合政〔2010〕6号）185、关于印发强化“三车”交通安全与营运综合治理的意见（试行）的通知（合政〔2010〕11号）186、关于促进服务外包产业发展的实施意见（合政〔2010〕20号）187、关于印发合肥市物业专项维修资金管理暂行规定的通知（合政〔2010〕32号）188、关于贯彻国务院办公厅城市总体规划修改工作规则的意见（合政〔2010〕68号）189、关于印发合肥市建设工程抗震设防要求管理办法的通知（合政〔2010〕158号）190、关于试行国有资本经营预算的意见（合政〔2010〕174号）191、关于稳定消费价格总水平保障群众基本生活的通知（合政〔2010〕179号）192、关于印发合肥市职工技术创新成果奖励暂行办法的通知（合政办〔2010〕1号）193、转发市林业和园林局关于合肥市大建设项目配套园林绿化工程建设流程等规定的通知（合政办〔2010〕3号）194、关于印发合肥市安全生产目标考核办法的通知（合政办〔2010〕6号）195、关于印发合肥市市容和环境卫生责任区制度实施办法的通知（合政办〔2010〕11号）196、关于印发合肥市食品药品安全工作目标管理考核办法的通知（合政办〔2010〕12号）197、关于印发合肥市大建设项目房屋拆迁安置补偿认定程序若干规定的通知（合政办〔2010〕15号）（有效期延续至2014年12月31日）198、关于印发合肥市大建设项目建设管理暂行办法的通知（合政办〔2010〕16号）（有效期延续至2014年12月31日）199、关于印发合肥市民生工程管理办法的通知（合政办〔2010〕18号）（有效期延续至2016年12月31日）200、关于企业职工基本养老保险实行省级统筹的通知（合政办〔2010〕19号）201、关于调整教育设施配套建设资金提取标准的通知（合政办〔2010〕22号）202、关于印发合肥市构筑社会消防安全“防火墙”工程实施方案的通知（合政办〔2010〕25号）203、关于进一步推进全市乡村医疗卫生机构“三化”建设的实施意见（合政办〔2010〕29号）（有效期延续至2014年12月31日）204、关于市直行政事业单位房产租赁实行公开招租的通知（合政办〔2010〕33号）205、关于扩大开发园区工业投资项目行政事业性收费免收范围的通知（合政办〔2010〕35号）206、关于印发合肥市开发区和工业园区公共租赁住房管理暂行办法的通知（合政办〔2010〕37号）（有效期延续至2014年12月31日）207、关于印发合肥铁路南站搬迁改造拆迁补偿安置执行政策意见的通知（合政办〔2010〕43号）208、关于印发合肥市困难群众殡葬救助试行办法的通知（合政办〔2010〕44号）209、关于印发合肥市自备水源城市污水处理费征收管理实施办法的通知（合政办〔2010〕46号）（有效期延续至2016年12月31日）210、关于进一步加强审计工作若干意见的通知（合政办〔2010〕47号）211、关于印发合肥市地方志工作管理办法的通知（合政办〔2010〕48号）212、关于印发合肥市南淝河生态补水管理办法的通知（合政办〔2010〕49号）213、关于印发合肥市市级财政结转结余资金管理办法的通知（合政办〔2010〕54号）214、关于印发合肥市市场价格异常上涨事件应急预案的通知（合政办〔2010〕56号）215、关于切实加强全市防震减灾工作的意见（合政办〔2010〕57号）216、转发市林业和园林局关于合肥市植树造林导则的通知（合政办〔2010〕58号）217、关于印发合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的的通知（合政〔2011〕30号）218、关于加强法治政府建设的意见（合政〔2011〕36号）219、关于印发合肥市工业发展“十二五”规划的通知（合政〔2011〕76号）220、关于印发合肥市学前教育三年行动计划（2011－2013年）的通知（合政〔2011〕77号）221、关于印发合肥市再生资源回收行业产业发展规划的通知（合政〔2011〕85号）222、关于印发合肥市再生资源回收体系建设规划的通知（合政〔2011〕86号）223、关于印发合肥市市级排污费征收及环境保护专项资金使用管理办法的通知（合政〔2011〕95号）224、关于切实做好我市退役士兵职业教育和技能培训工作的通知（合政〔2011〕101号）225、关于进一步加快供销合作社改革发展的意见（合政〔2011〕105号）226、关于印发合肥市政府质量奖管理办法的通知（合政〔2011〕106号）227、关于印发合肥市科技创新发展“十二五”规划的通知（合政〔2011〕108号）228、关于印发合肥市现代服务业发展“十二五”规划的通知（合政〔2011〕113号）229、关于印发合肥市市级投资大建设项目审计管理办法的通知（合政〔2011〕146号）230、关于印发《合肥市重大行政决策程序规定》的通知（合政〔2011〕153号）231、关于印发支持小微企业健康发展若干意见的通知（合政〔2011〕184号）（有效期延续至2013年12月31日）232、关于印发合肥市“十二五”教育改革与发展规划纲要的通知（合政〔2011〕185号）233、关于印发《合肥市城市幼儿园基本建设规定》的通知（合政〔2011〕200号）234、关于印发合肥市全民健身实施计划（2011－2015）的通知（合政〔2011〕201号）235、关于批转合肥市预算公开评审暂行办法的通知（合政〔2011〕206号）236、关于进一步提高就业水平强化企业用工服务的意见（合政办〔2011〕2号）。

安徽土地增值税清算管理办法解读20170919

学习《安徽土地增值税清算管理办法》的心得合肥市地税局高新分局张庆虎安徽省地税局于2017年9月11日发布了《安徽土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》，同时发布了《〈安徽省土地增值税清算管理办法〉解读》（以下简称《办法解读》），《办法》从项目管理开始到清算申报、清算审核、滞纳金加收、清算后再次退税各环节都进行了详细的规定，《办法》细化了187号文、91号文规定，有许多的亮点和创新突破，值得认真研读。

1、明确发改委（或相同的职能部门）备案的项目为清算项目；2、房屋登记簿记载属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以判定公共配套设施；3、只有实际支付的土地款、开发成本（不含开发间接费）、利息才可以扣除；4、项目外售楼部等作为销售费用扣除；5、非金融机构贷款利息可以扣除；6、纳税人清算时不得扣除的项目于清算后3年内可以补救措施，即清算申报时未取得于清算后取得扣除凭证可重新计算并办理退税；7：巧妙地设计清算后转让房产可以扣除的税金的计算公式，避免营改增前后扣除不一的影响；8：会计师事务所等中介可以接受纳税人委托鉴证也可参与政府购买服务审核清算申报；9：重申了转让精装修房产收入不含家电、家具等货物收入，强调了新房旧房划分标准，废除了583号文；10：明确了税务机关专人、专岗、按月采集与开发项目同步的项目管理信息；明确了应清算及可清算“90日”（不是工作日）的申报期限及主管税务机关90日内审核责任等。

《办法》是安徽省地税局土增税政策之集大成之作，可操作性很强。

办法至少有7大亮点规定，7大突破创新，实施清算新政策，必将对征纳双方产生深远的影响。

一、《办法》的7大突破创新１、涉税中介代表税务机关征税《办法》第三十二条：主管地税机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。

该条是突破《征管法》的创新规定。

税务机关购买涉税专业服务机构服务，其实质是中介机构代表税务机关履行税务机关的税款征收的职能，《征管法》第二十九条：除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。

房产开发企业土地增值税预缴与清算方法

房产开发企业土地增值税预缴与清算方法房产开发企业在购买土地后，土地的价格通常会随着时间的推移而增值。

当房产开发企业售出土地时，需要缴纳土地增值税。

土地增值税的预缴和清算方法是根据国家相关法律规定和税收政策制定的，下面将详细介绍土地增值税的预缴和清算方法。

一、土地增值税预缴方法1.确定预缴土地增值税的时间点：土地增值税的预缴时间点是在房地产开发企业与土地使用权出让方签订土地面积补偿协议（或土地出让合同）后，在取得土地使用权之日起6个月内预缴土地增值税。

2.确定预缴土地增值税的计算公式：预缴土地增值税的计算公式为：预缴土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%a.土地出让价款：指土地使用权出让方在土地出让合同中约定的价格。

b.购地成本：包括购置土地权益的费用，如土地购置款、土地出让金、权益交易手续费等。

3.确定预缴土地增值税的计算方法：预缴土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算预缴土地增值税：预缴土地增值税=土地增值额×30%c.预缴土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。

4.缴纳预缴土地增值税：预缴土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。

一般，房地产开发企业在办理土地使用权证书过户手续时，需要提交预缴土地增值税的支付凭证。

二、土地增值税清算方法1.确定土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式为：土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%2.确定土地增值税的计算方法：土地增值税的计算方法与预缴土地增值税的计算方法基本相同，只是清算土地增值税的时间点不同。

清算土地增值税的时间点是在房地产开发企业将土地转让给购房者时，按照土地转让价格和购地成本进行计算清算土地增值税。

3.清算土地增值税的计算步骤：清算土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算土地增值税：土地增值税=土地增值额×30%c.土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2006.12.28•【文号】国税发[2006]187号•【施行日期】2007.02.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】已被修改•【主题分类】土地增值税正文国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

第三十一条对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章核定征收第三十三条在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

安徽关于土地增值税的新规定

主管地税机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理，发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的，或发现确
因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的，应及时开展调查核实，并经集体审议确认是否变更分期开发项目。
变更分期开发项目的，主管地税机关应于集体审议结果确定之日起 7 日内书面告知纳税人。第十三条主管地税机关应当加强房地产开发项目管理，安排专人或专岗，从纳税人取得立项（备案）文件开始，按项目分别建立档案、设置台账，台账主要内容包括：纳税人项目立项、项目分期、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等，台账所列事项应按月采集、更新，确保项目管理与纳税人项目开发同步。第十四条主管地税机关对房地产开发项目的管理应保持连续性，不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管地税机关、地税管理人员发生变化而中断。第十五条主管地税机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。第十六条纳税人对主管地税机关确认的分期开发项目有异议的，可请求主管地税机关复核。
第二章项目管理第七条纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起 30 日内向主管地税机关报送复印件或地税机关认可的其他形式资料：
（一）发展改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；
（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；（三）国有土地使用权证；（四）建设用地规划许可证；（五）建设工程规划许可证；（六）建筑工程施工许可证；
程规划许可证》之日起 30 日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起 15 日内书面告知纳税人。第十一条房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。第十二条纳税人分期开发项目确认后，因有关事项发生变化，确需变更分期开发项目的，应于有关事项发生变化之日起 15 日内向主管地税机关报告，并报送有关证明材料，主管地税机关应于接到报告之日起 15 日内调查核实，并通过集体审议的方式确认是否变更分期开发项目。

全新土地增值税清算管理规程

土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法.第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。

第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。

第二章清算条件第五条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目.（二）整体转让未竣工的房地产开发项目.（三）直接转让土地使用权的项目。

（四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目.第六条符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。

（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目.第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2)，经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续.对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。

第二条凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。

第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。

接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。

第四条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。

分期开发的项目以分期项目为清算单位。

同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。

未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。

第五条主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。

第二章清算条件第六条符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过，或该比例虽未达到，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

安徽关于土地增值税的新规定

《安徽省土地增值税清算管理办法》公告[2017]年第6号公告及解读《安徽省土地增值税清算管理办法》已经审议通过，现予以发布。

自发布之日起30日后施行。

安徽省土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为加强土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及规范性文件规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管地税机关提供清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。

第五条纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

第六条地税机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。

第二章项目管理第七条纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管地税机关报送复印件或地税机关认可的其他形式资料：（一）发展改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；（三）国有土地使用权证；（四）建设用地规划许可证；（五）建设工程规划许可证；（六）建筑工程施工许可证；（七）建设施工合同；（八）预（销）售许可证；（九）竣工验收备案表；（十）地税机关要求报送的其他资料。

房地产企业土地增值税清算的核算管理

房地产企业土地增值税清算的核算管理1. 引言房地产企业在进行土地购买、开发和销售过程中，涉及到土地增值税的清算工作。

土地增值税是指在土地使用权转让或者土地承包经营权有偿转让时所应缴纳的税款。

对于房地产企业来说，土地增值税清算的核算管理至关重要，它不仅在企业经营活动中占据重要的成本因素，还直接影响到企业的税务合规和财务管理。

因此，合理的土地增值税清算核算管理是房地产企业提高经营效益和降低税务风险的重要手段。

2. 清算核算管理的基本流程土地增值税清算的核算管理包括以下基本流程：2.1 登记土地相关信息房地产企业在进行土地购买或转让时，首先需要登记土地相关信息。

这些信息包括土地所有权证、土地使用权证、土地性质、土地面积、土地购买价款等。

2.2 确定土地增值税税率和计算基数根据国家相关税法法规和地方税务部门的规定，确定土地增值税税率和计算基数。

一般来说，土地增值税税率为30%，计算基数为土地增加值。

2.3 计算土地增值税应纳税额根据土地增值税税率和计算基数，计算土地增值税应纳税额。

应纳税额的计算公式为：土地增值税应纳税额 = 土地增加值 * 30%。

2.4 缴纳土地增值税款项房地产企业在计算出土地增值税应纳税额后，需要按照税务部门的规定，及时缴纳土地增值税款项。

2.5 编制土地增值税核算报告房地产企业需根据土地增值税清算管理要求，编制土地增值税核算报告。

报告内容应包括企业名称、税务登记信息、土地增值税计算依据、应纳税额计算及缴纳情况等。

3. 清算核算管理的注意事项3.1 及时了解相关税法法规的变化房地产企业在进行土地增值税清算核算管理时，需要关注相关税法法规的变化。

税法法规的变化可能会对土地增值税的税率和计算基数等方面产生影响，因此，房地产企业应及时了解并适应这些变化。

3.2 熟悉土地增值税清算流程和规定房地产企业需熟悉土地增值税清算流程和规定，掌握相关计算方法和核算要求。

只有充分了解这些流程和规定，企业才能正确计算土地增值税应纳税额，避免税务风险。

合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)

合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)第一章总则第一条为规范我市房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）和《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡在我市范围内的房地产开发项目的土地增值税清算管理，均适用本办法。

第二章前期管理第三条房地产开发企业的新建项目，须在项目开工建设前到主管地税机关办理备案手续，并报送以下材料复印件：（一）《国有土地使用权证》；（二）发改委出具的《项目备案（核准）通知》；（三）规划部门出具的《建设项目选址意见书》、《建设项目用地规划许可证》和《建设项目工程规划许可证》；页脚内容12（四）建筑业主管部门出具的《建设施工许可证》；（五）主管地税机关要求的其他资料。

第四条房地产开发企业自取得房产部门出具的《商品房销售（预售）许可证》之日起10日内将复印件报送主管地税机关备案。

第五条房地产开发企业需在项目开工前确定房地产成本核算对象、是否分别核算项目内的普通住宅和非普通住宅增值额，并报主管地税机关备案。

一经备案，成本对象不得随意更改或相互混淆。

主管地税机关在预征土地增值税和进行土地增值税清算时必须按备案的成本对象计算征收。

第六条主管地税机关实行项目管理，将开发的房产类型、房产性质、项目名称、所在地、占地面积、建筑面积、开工时间、预计完工时间、楼座号、结构、房型、面积、销售预收款、实际销售等情况全部纳入台账管理，按户分项目填列《土地增值税税源档案表》建立档案。

第七条主管地税机关应加强房地产开发项目立项、建设、销售全环节的跟踪管理，做到土地增值税预征、清算管理全环节的税源监控。

充分利用部门信息，建立健全房地产项目管理的数据资料；积极开展对房地产开发企业缴税情况的纳税评估，及时发现问题，采取有效措施予以解决，提高对房地产项目的税源监控水平。

合肥确定土地使用税税额标准

合肥确定土地使用税税额标准(2012-04-16 11:21:33)合肥确定土地使用税税额标准、年税额每平方米3元—15元从合肥市地税局了解到，合肥市区土地使用税税额标准已经确定，共分五等，年税额每平方米3元—15元，标准自2007年1月1日起实施。

因税额标准调整而引发的2007年、2008年上半年税款补缴工作已经展开。

据介绍，合肥市区土地使用税税额标准共分五等：环城路以内的应税土地面积为一等，每平方米年税额15元；环城路以外、一环路以内的应税土地面积为二等，每平方米年税额10元；一环路以外、二环路以内（不含四等区域）及新站试验区二环以内的应税土地面积为三等，每平方米年税额7元；高新技术开发区、经济技术开发区、政务文化新区、滨湖新区、新站试验区二环以外的应税土地面积为四等，每平方米年税额5元；合肥市区二环路以外的应税土地面积（不含三等、四等区域）为五等，每平方米年税额3元。

按工作安排，因税额标准调整需要补缴2007年度土地使用税的纳税人，应于2008年9月30日前申报补缴税款；需要补缴2008年上半年土地使用税的纳税人，可于下半年土地使用税征收期（10月份）一并结算入库。

外商投资企业、外国企业已被纳入征税范围，同样遵照此安排执行。

（记者周军）关于城镇土地使用税新税额标准的通告根据《安徽省人民政府关于修改〈安徽省城镇土地使用税实施办法〉的决定》（省政府令第205号，以下简称《实施办法》）要求，经市政府报省批准，市政府办公厅以《关于调整合肥市市区城镇土地使用税等级税额标准的通知》（合政办秘[2008]79号）文件正式公布了合肥市调整后的城镇土地使用税税额标准。

为贯彻文件要求，严格按新税额标准和时间规定做好我市城镇土地使用税的征收管理工作，现将有关事项特通告如下，请广大纳税人予以配合：一、城镇土地使用税税额标准合肥市区土地使用税等级年税额标准（单位：元/平方米）肥东县、肥西县、长丰县土地使用税等级年税额标准由各县自行通告。

合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)

第二条凡在我市范围内的房地产开发项目的土地增值税清算管理，均适用本办法。

第二章前期管理第三条房地产开发企业的新建项目，须在项目开工建设前到主管地税机关办理备案手续，并报送以下材料复印件：（一）《国有土地使用权证》；（二）发改委出具的《项目备案（核准）通知》；（三）规划部门出具的《建设项目选址意见书》、《建设项目1用地规划许可证》和《建设项目工程规划许可证》；（四）建筑业主管部门出具的《建设施工许可证》；（五）主管地税机关要求的其他资料。

第四条房地产开发企业自取得房产部门出具的《商品房销售（预售）许可证》之日起10日内将复印件报送主管地税机关备案。

第五条房地产开发企业需在项目开工前确定房地产成本核算对象、是否分别核算项目内的普通住宅和非普通住宅增值额，并报主管地税机关备案。

一经备案，成本对象不得随意更改或相互混淆。

主管地税机关在预征土地增值税和进行土地增值税清算时必须按备案的成本对象计算征收。

第七条主管地税机关应加强房地产开发项目立项、建设、销售全环节的跟踪管理，做到土地增值税预征、清算管理全环节的税源监控。

房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策-23页word资料

房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。