社区节能与环保

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义务与责任阶段：09—至今 放错位置的资源、积极推广、义务与责任
垃圾分类
• 企业公民办公室
• 绿色建筑委员会 • 绿色社区推进小组
垃圾分类
长期的客户宣传
通过园区信息 栏、宣传展板、 宣传手册、致业 主的一封信等各 类方式向业主宣 传垃圾分类的方 法和意义
垃圾分类
有效的客户引导
结合政府资源，向客户发放分类垃圾桶 制作再生资源积分卡 垃圾分类冰箱贴 发放环保袋
T8 T5
显色指 数
灯具总功率在25W至28W， 灯具总功率在44W至50W， 能耗低 能耗高 节能措施： 住宅项目地下室、办公区域及设备房均使用 40瓦T8日光灯进行照明，对于地下室常亮 功耗 （电感镇流器损耗在 到以上，使用寿命延长2倍以上。 照明灯具，在保证亮度的情况下，采用小功率T5灯管，节电率达8 30% 10W） 灯管材 采用三基色稀土荧光粉， 无污染。汞 含汞量100mg/支，荧光粉 有轻微辐
物业所 得收益 比例
预计物业 每年度节 电受益额 （元） 3,136.24
0.46107
0.270984
41%
22,810
20,908
15%
5、中水利用
中水用于小区绿化浇灌
因入住率不高，北京物业中水站每日回收的四期中 水原水约为60m3，处理后的中水不能满足四期776户约 197m3的卫生洁具用水，额外补充的自来水导致中水处理 成本升高，约为3.03元/m3，而北京市规定中水价格为1 元/m3，所以中水设备被迫被闲置。 通过将中水设备改造用于绿化浇灌，10,900㎡的三、 四期绿地草坪、绿地植物等长势良好，没有出现任何不 良反应。每日可节约绿化用水30M3，北京地区年绿化浇 水养护期为244天，实际装表验证，预计年节约绿化用水 成本19,280元。 北京物业项目进行相关设备改造后，将闲置的中水 设备重新利用，预计年节约绿化用水成本 22,067.36元。
垃圾分类
社区氛围的营造
万科社区志愿者 立即行动日 垃圾减量日进社区 以物易物跳蚤市场
目录
• 社区公共能耗现状
• 现行节能环保运用 • 绿色物业规划 • 垃圾分类
垃圾分类
垃圾分类是对垃圾进行科学处理的前提，为垃圾的减量化、资源化、无害化处 理奠定基础，在万科社区尝试实施垃圾分类。 潜意识阶段:04—06年
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地产前期配置、引导客户生活方式
有意识阶段：06—08年 争取垃圾分类试点单位、标识四次更换
社区能耗与节能环保
四班 331
目录
• 社区公共能耗现状
• 现行节能环保运用 • 绿色物业规划 • 垃圾分类
社区公共能耗
09年1-9月份，已接管的162个项目的公共水电费支出为4469万元，占总成本的11%，其中 电费支出约为3801万元，水费支出约为668万元； 入住已超过5年的老项目较新项目的单位管理面积能耗略高； 管理面积在30万平以下的小项目较大项目的单位管理面积能耗高出7%；
2、节能灯应用
地下车库T5节能灯具改造
北京物业经实地考察、测试论证后，采用与“北京菲安科技有限公司”合作的方式 对星园地下车库的517套T8灯具进行改造试点。（北京物业“零投入”、菲安公司负责 灯具改造，节省电费按比例分成）
节能效益分析：
改造 灯 具数 量
517 套
节能灯 具改造 费用
43,945 元
电梯有源能量回馈器的主要特点：
专门为电梯设计，高效、低噪，绿色环保 再生电能回馈电网的效率97%，热损耗为电阻制动的3%以下 节能效果明显，在电梯中使用可节电10%-40% ，且楼层越高、 电梯速度越快，节能效果愈明显 取代制动电阻等发热元件，消除了发热源，改善机房环境，减 少了高温对电动机、控制系统等部件的不良影响，延长电梯的使 用寿命 能即时消除泵升电压，从而有效改善电梯制动性能，提高电梯 舒适性能
成都金色家园业主自制环保袋
沈阳四季花城DIY变废为宝活动
东莞高尔夫花园回收月饼盒活动 厦门金域蓝湾绿色天使招募活动
物业面临节能环保趋势…
《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提出：“要落实节约资源和保护环境的基本国 策，建设低投入、高产出、低消耗、少排放、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社 会”。 物业服务做好所辖物业的节能环保工作，是企业实现盈利和可持续发展的需要。 物业服务节能环保主要体现为：在保证业主（使用人）日常生活安全、舒适、方便和为其提供 优质服务的前提下，在物业运营过程中节约成本、降低消耗、减少对环境影响。
节能措施：住宅项目（特别是高层公寓）的楼道照明开关多采用声光延时开关，但位于市政道路
或周边噪音较大的区域宜使用红外人体感应开关，可有效减少因灯具无效开启而造成的能源浪费。
3、节能开关改造
公寓楼道照明开关改造
北京万科某公寓紧邻姚家园路，主楼1-2号楼距市政路仅约70米，且路口设置红 绿灯，夜间大型运输车辆较多，发动机引擎噪音或鸣笛声均会导致声光控开关动作灯 具长期开启。
7、环保行动
垃圾分类回收、设置电池回收箱 开展的环保行动——纸张双面使用、夏季空调26℃、人走灯熄……
各小区每年开展植树节、废旧电池回收、环保宣传、“放生”等各种环保活动。
7、环保行动
北京四季花城业主参加植树活动
上海春申业主参加废旧电池活动 南京红郡业主参加绿色家装讲座
厦门金域蓝湾业主荷花池放生金鱼
垃圾分类处理 废旧电池回收
纸张双面使用 植树节 人走灯熄
对客户、员工开展环保宣传
1、电梯节能
利用电梯有源能量回馈器节能：
加装有源能量回馈器，电梯在重载下行、空载上行或减速制 动过程中，大量的机械能通过曳引电机转换为电能，变频器将机 械能产生的交流电能转换成直流电能，有源能量回馈器将直流电 直接回馈给交流电网或供给其它电梯及设备使用，从而达到节省 电能。

1、电梯节能
电梯节能改造
北京物业通过对电梯节能器工程案例的实地考察，并与节 电器设备厂家协商，分别由北京“菲安”、秦皇岛“前景之 光”、“日立电梯”等厂家免费在星园、东第、紫台项目安装 节电器进行电梯节能效果测试。
测试数据分析：
产品提 产品报 供 厂 价 家 (元）
前景光 电 北京菲 安
安 装 项 目
有机 房 有机 房 无机
☼利用节能灯具对原有普通灯具的改造是各一线
2、节能灯应用
公司运用较普遍的节能措施
T5节能荧光灯与T8的性能比较：
T5三基色节能荧光灯 亮度及 光效 亮度可达2800Lux，光效 可达94Lm/w Ra＝85，使用全光谱，无 频闪，接近 自然光，更柔和，保护视 力，有效的 改善工作环境 常规T8电感式镇流器荧光 灯 亮度只有2100Lux,光效只 有71Lm/w Ra＝64，使用单一光谱， 有闪频， 对视力有害。长时间在这 种灯工作、 学习，容易出现眼睛疲劳、 胀痛、发 干、头痛紧张等症状
节能措施：重点针对采用传统二次加压供水方式且市政管网压力较高的供水系统进行改造，供水
管道并联安装在市政管和原泵出水管之间，使安装的设备完全独立于原系统。原设备处于备用状态， 在新设备故障停机时自动投入运行，有效保障供水。
4、供水设备节能改造
生活供水系统改造
深圳物业一期5栋23层共523户，楼 高75M，每栋天台各有一座25m3的蓄水 池。原泵房是由两台45KW水泵（一用 一备）工频向天台水池供水再下行入 户。市政供水管网水压0.30mpa，月均 用水约10000m3，用电约4500KWh。采 取与“深圳市效源科技有限公司”合 作的方式在一期水泵房安装一套无负 压变频供水设备。（深圳物业“零投 入”、效源公司负责设备改造，节省 电费按比例分成）
东 第 星 园 紫
电 梯 层 站
电梯 节电 月节 率 电量 （KWh）
机房空 每月节 节电器 调月节 省电费 成本回 电量 （元） 收期 （KWh）
备注
9,000 8,200 7,800
23 28 19
24. 4% 27. 5% 17.
132 310 64
180 180 0
312 490 64
29个月 17个月 121个
节能效益分析：
灯具开关 数量 （套）
320
灯具开关 改造费用 （元）
11,000
改造前每 套灯具工 作时间 （h/天）
8
改造后每 套灯具工 作时间 （h/天）
2.5
改造前年度 电费 （元）
35,507.20
改造后年度 电费 （元） 11,096.00
节电 率 68%
改造前夜间实景
测试对比照片
改造后夜间实景
加压出水口 供水设备主体，内 含水泵、电机
Baidu Nhomakorabea
市政进水口
节能效益分析：
改造前 预计每 改造后每 每吨水 年节电 吨水耗电 节电 耗电量 量 量 率 （KWh/m （KWh） （KWh/m3） 3）、电费0.9166元/KWh计。 * ：按月用水量10000m3
设备 改造 费用 （元） 128,7
*
预计每 年节电 收益 （元） *
改造前 季度电 费
29,312. 5元
改造后 季度节电 节电 季度电费 收益 率 17,147.8 12,164.7 元 元
物业所 得 收益比 例 50%
每季度节 电收益额 6,082.34 元
预计每年 度节电收 益额
24,329.3 6元
41%
改造前40W的T8灯具
改造后27W的T5灯具
改造后车库实景
别墅项目较主流项目的单位管理面积能耗高出72%；
类型
老项目 新项目 大项目 小项目 别墅项目 主流项目
项目个 数
38 67 20 85 6 6
管理面积 （万平米）
748.25 1226.99 872.54 1102.69 28.76 161.12
公共水电能耗 单位管理面积 费 能耗（元/ M2） （万元）
4、供水设备节能改造
无负压变频供水设备特点：
无需设置蓄水池和高位水箱： 无负压给水设备直接串接 市政供水管网，不需建造蓄水池和高位水箱，节省工程投资， 减少建筑面积的占用。 无水源的二次污染：无负压稳流罐及整套设备管路均为密 封式，从市政管网一直到用户水龙头，均不会受到空气中的 杂物和污物的二次污染。 节能效果显著：传统的二次加压供水方式市政管网供水压 力放入蓄水池时能量浪费；采用无负压稳流罐后，市政管网 供水压力直接叠加在水泵进口，水泵只需补充市政管网供水 压力不足部分，整机节能效果显著。 无需设置稳压泵和大体积气压罐：一般变频给水设备为了保证用户晚间小流量用水量或零流量 时管网的泄漏时，频繁启动给水泵，均设有流量较小的稳压泵和大体积气压罐，既增加了给水设备 的一次投资，也增加了设备的运营费用（晚间稳压泵的运行电耗）。晚间用水低峰期时，市政管网 供水压力和供水量基本都能满足用户的要求，采用无负压稳流给水设备后，市政管网原有压力被充 分利用。
3、节能开关改造
用红外人体感应开关替换声光控延时开关：
声光控延时开关 利用与门电路原理,当光线及声音 均达到设定值时，开关内电路连通， 照明灯具开始工作，并有延时熄灭 功能。不适合于噪音过大的场所使 用。
红外人体感应开关 采用LN074B作感应探头。当探头接收到 人体释放的热释红外信号后，通过内部 电路转换接通电源，使照明灯具开始工 作。当白天光线照度在10勒克斯以上时， 不具备接通条件，开关不动作。
6、节能新材料应用
室外电梯运用新型节能材料
纳米透明隔热玻璃涂料是采用高新尖端技术的节能水 性涂料，是将具有高吸热和隔热性能的液态贵金属纳米 材料经高技术处理，使用高新喷涂技术均匀喷涂在玻璃 表面，迅速形成一层透明、平滑而坚固的高分子涂层， 具有隔热、保暖、透明、降噪、环保等特点，且成本低、 易施工、不变质、超耐久性。 深圳东方尊峪的4部室外垂直电梯的井道设计为三面 混凝土一面玻璃全封闭式，因玻璃本身具有聚光和热传 导作用，随夏季气温逐渐高，客户反映电梯在使用中感 觉较闷热。 项目选择了一台日照时间最长的电梯试用纳米节能隔 热玻璃涂料。费用：53.60㎡×100元/㎡=5360元。经测 试，使用节能玻璃涂料的电梯轿厢内温度比其他电梯轿 厢内温度低5℃左右。 使用此节能材料隔热，再配合轿厢内风扇降温，舒适度有较大的改善。
1484.82 2387.80 1644.57 2228.05 79.89 260.31 1.98 1.95 1.88 2.02 2.78 1.62
物业服务的节能环保
已采取节能手段
电梯有源能量回馈器 节能灯具 照明感应开关 合同能源管理 纳米透明隔热玻璃涂料应用 无负压变频供水 中水处理
已采取环保手段