伊泰天骄个案20140922

4室3厅4卫，建筑面积约325㎡
客厅：6.17*8.45，52.14㎡； 卧室1：7.73*5.1，39.4㎡； 卧室2：4.2*4.35，19.6㎡； 卧室3：3.2*4.35，13.9㎡；
卧室4：3.48*4.15，14.4㎡；
户型方正，6.17米宽阔客厅，超大落地窗，拥极具视 野，四梯两户，中西双厨，4卫配臵，双步入式衣帽间， 尽享奢华品质。
门口导视牌； 门口有安保人员，且职业素养 高； 线上动作：网络，户外广告 牌，圈层活动，报广； 门口没有其他楼盘所用的道 旗，精神堡垒、桁架等传统烘托 售楼部氛围的道具，显得售楼部 低调奢华有内涵。
售楼部 户外广告牌 沙盘
销售分析 价格与销量
销售均价25000元/㎡，月均走量21套
注：数据来源为锐理数据 统计口径：认购数据
12.9 14213.39 13 22
464 112600
6.7 15082 41 19
275 28774
4.4 15171 40 13
20
客户分析 住宅
成都市内客户占50%，客户年龄段集中于45~55岁，客 群主要为塔尖人群
从上图可以看出该项目客 户主要来自成都市内客户，其 中成都本市客户占约50%，其 次川内其他地级城市约占 30%，省外客户约占20%。客 群主要为塔尖高端客户群体。
区域项目对比 销售对比
产品类 型 项目名 称 主力户 型 伊泰天骄 套三：260㎡ 套四：325㎡ 成都ICC 套三：152㎡ 套四：241㎡
去化能力在区域处于中等水平，去化周期较长
注：数据来源为锐理数据 统计口径：认购数据
高层 仁恒滨河湾 绿地锦天府 吉宝凌云峰阁 套三：127㎡ 套三：142㎡
户型分析
3室3厅4卫，建筑面积约260 ㎡ 客厅：5.9*8.4，49.56㎡； 卧室1：4.8*4.5，21.6 ㎡； 卧室1：3.7*4.9，18.13 ㎡； 卧室3：3.3*4.2，13.8 ㎡； 户型方正，5.9米开阔客厅，超大开窗面，可变套三， 中西双厨， 4卫配臵，主卧拥有书房，衣帽间，独立卫 生间等奢华配臵。
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Part4：经验总结
优劣势分析 经验总结
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项目评价 优劣势分析
优势
劣势
项目地处攀成钢片区，周围 项目整体户型较大，加上高标 生活配套完善； 准的精装修，总价较高目标客 270度转角阳台，能更好的满 群可能会比较狭窄； 足住户的〃品质生活需求； 成都本地客户一般会更多的考 以舒居生活为主题，创造了一 虑到户型的居住实用性，这样 种别具一格的生活方式。 大面积的户型可能会丢失较多 成都市的中高端客群； 项目一面紧邻二环高架桥，这 部分住户日后生活可能会受到 较多噪声和灰尘的影响； 开发商刚进入成都市场，品牌 效应较弱。
套三：176㎡ 套三：185㎡ 套四：258㎡ 套三：200㎡
销售总 套数 销售总面 积（㎡）
销售总金 额（亿元） 建面均价 （元/㎡） 去化时间 （月） 月均去化 套数（套）
21 6109.47
0.99 16300.80 30 21
762 117080.01
15.2 15163.99 8 26
467 94536.65
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项目评价 评价建议
作为攀成钢版块地王，伊泰天骄四年磨一剑，打造成都 城市CBD核心区的豪宅标杆项目。全国际化团队，只为660 位天骄而来，超大尺度和空间感、纯大户纯居住社区、装修 风格现代精致、生活配臵科技智能等等汇聚一体，吸引着郊 区低密物业回流到城市核心区的高端客群，均价25000元/平 更是拉高攀成钢版块整体价值。但是总价过高，轻功能、大 尺度的理念，以及较弱的品牌效应给这个标杆的前途蒙上了 一层未知的阴影。
7
项目背景 项目定位
区位规划政策利好，周边配套完善，楼面地价过高， 商业占比较低，定位为城市纯居住大平层豪宅 S
1、高端版块 2、交通便利 3、配套完善
1、楼面地价过高 2、地块商业占比较低 3、地块一边临二环
W
SWOT
1、成都拥有良好的社会经济基础 2、区域规划政策利好 3、区域项目呈现后，将会出现圈层聚集效应 1、各项目从品牌到产品都将面临同质 化的严重竞争
项目整体由澳大利亚COX设计集 团设计，共13栋，其中12栋为住宅， 1栋为商业性质开发商自留的泛会所，
建筑面积21万平米。
住宅从25-39层不等，整个项目 采用的是围合式的修建模式，所有 建筑坐落朝向与地块水平线形成交
叉角度，全部正北向东偏8.8度，最
大程度采光，同时利用楼栋间的错 位巧妙拉伸了楼栋间的距离，更好 的保护了住户生活私密性。
12
8 6 7 13 3 2 1 12 9 10 11
5 4
主力户型
均价（元/㎡）
住宅
主力户型为套三260 ㎡、套四325 ㎡
户型配比
户型类型 3室3厅4卫 3室3厅4卫 4室3厅4卫 4室3厅4卫 跃层
建面 260 270 325 370 387~7 58
总套数 248 47 209 120 36
25
谢谢
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伊泰天骄个案分析
1
项目背景 基本情况 营销推广 经验总结
2
Part1：项目背景
开发商简介 土地概况 地块价值分析 项目定位
3
项目背景 开发商简介
伊泰臵业公司是伊泰集团旗下专业从事房地产投资、开发和经营 的企业，成立于2006年，开发面积已超过500万平方米。项目从内蒙 古鄂尔多斯市、呼和浩特市开始，正逐步拓展到海口、成都、北京等 多个大中型城市。伊泰臵业已晋升为国家一级房地产企业，成为伊泰 集团新的经济增长点。
建筑面积
建筑风格 容积率 绿化率 总户数 车位比 物业费 物业公司
21.56万㎡
现代风格 4 25% 660 1:3.4 5元/㎡/平米 仲量联行 开盘时间 交房时间 2014-09-19 2015-12-31
基本情况 规划布局
国际知名大师设计，围合式分布
地块形状：地块方正，呈矩形
建筑布局：
推出货量 （套） 51 47 71 24 3 6 202 面市价格（元 /㎡ ）
入市时间
产品类型
户型 3室3厅4卫 3室3厅4卫 4室3厅4卫
面积（㎡） 260 270 325 370 66 66 总计
配比 25% 23% 35% 12% 2% 3% 100%
成交量（套） 13
去化率 13.3
2014.9.19
从上图可以看出本项目客 户年龄段主要集中于35~55岁， 其中35~45岁以下客户约占 50%， 25-35岁客户约占30%， 多数都是中年有一定财富积累 的高端人群。
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客户分析 住宅
该项目客户主要关注点为居住圈层，主要抗性价格太高
居住 圈层
价格太 高 地段
抗性
服务
关注点
平层 产品 设计
功能性 较差
4
项目背景 攀成钢版块，当年地王 土地概况
宗地编号 JJ04(252/211):2010-80
土地属性
环域 所属板块 宗地地址
住宅兼容商业
二环~三环 攀成钢板块 锦江区攀成钢片区、二 环路以东、东大街东延 线以南（14号地块）
二环
宗地 位臵
土地四至
东：汇泉南路 西：二环 南：汇泉西路 北：通宝街
≤4 80.84 亩 7600.00 元/平方米
住宅
4室3厅4卫 底跃 顶跃
8
8.4%
25000
0 21
0 10.4% 25000
价格： 项目2014年9月19日开盘，均价25000元/ ㎡；
月均走量21套，已推整体去化10.4%，作为豪宅项目去化较好。
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区域项目对比 土地对比
呈现项目 伊泰天骄
品牌开发商云集，楼面地价平均较高，造就高端版块
土地位臵 锦江区攀成钢片区、二 环路以东、东大街东延 线以南（14号地块） 双桂路以南、牛沙路以 北、二环路以东、沙河 以西片区中临沙河和东 大街南北两侧用地 锦江区攀成钢片区、沙 河以西、东大街东延线 以北 锦江区攀成钢片区、二 环路以东、牛沙路以北 （18号地块） 锦江区攀成钢16号地块
户型占比 38% 7% 32% 18% 5%
住宅户型配比
5% 18% 38%
由户型配比可以看出本项目以套三260㎡， 套四325 ㎡为主，轻功能，大尺度的设计理念缩 减房间数量，增加房间大小。
32%
7%
3室3厅4卫 3室3厅4卫 4室3厅4卫 4室3厅4卫 跃层 13
住宅
轻功能，大尺度，纯居精装城市豪宅
产品分析
精英圈层客户，顶级配置，大平层城市豪宅
住宅
产品类型
客群定位 层数 公摊率 梯户比 户数 车位数 交房标准 层高 面积段
豪华住宅
精英圈层客户 25-39层 25% 4梯2户 660户 2148个 精装（精装标准：7000 元/㎡） 3.4m 平层：260~370㎡； 底跃：463~662㎡； 顶跃：387~758㎡ 套三：260㎡ 套四：325㎡ 25000元/㎡
O
T
8
通过SWOT分析，为了提高溢价率，该项目定位为打造最高端 的城市纯居住大平层豪宅项目。
Part2：基本情况
经济数据 规划布局 产品分析 产品评价
9
基本情况
城市核心区最纯粹的精装纯住宅社区
经济数据
项目名称
地址 开发商 物业类型 占地面积
伊泰天骄
成华区攀成钢环球汇天誉旁边 伊泰臵业（成都）有限公司 住宅 80.84亩
2769.23
仁恒滨河 湾 绿地锦天 府 吉宝凌云 峰阁
城镇混合 住宅用地 城镇混合 住宅用地 二类居住 用地
3.8
178.56
4342.11
3 4
138.84 76.17
6510 5950
供应土地面积均在70-300亩之间； 供应土地均兼容商业； 伊泰天骄以楼面地价7600元/㎡，成为攀成钢版块地王。
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Hale Waihona Puke Baidu
住宅 产品评价
伊泰天骄以顶端配臵、产品规划理念、城市资源享有 度，体现出了应有的豪宅价值。
Part3：营销推广
营销展示 销售情况 区域项目对比 客群情况
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销售分析
主打高品质，营销专业度较高，覆盖面较窄
营销展示
售楼部打造高端大气； 售楼部内景装饰高档；
售楼部销售人员整体形象好；
通宝街 汇泉南路 汇泉西路
容积率 净用地面积 楼面地价
项目背景 土地价值分析（一）
区域尊贵，交通便利，豪门云集
区域尊贵：西部华尔街、天 府门廊——西部华尔街的定位 直接导致东大路金融城的崛起， 目前片区范围各大金融机构达 一百多家，保险机构二十多家， 片区高职、高管、全球500强 企业蜂拥而至； 交通便利：东二环外侧，2号 线沿线 豪门云集：区域汇集了国际 顶级的开发阵容，包括3家外 资企业（新加坡仁恒臵地、新 加坡吉宝、韩国乐天）、4家 港资企业（新鸿基、恒基兆业、 九龙仓、香港臵地）、6家内 地品牌企业（绿地、合景泰富、 深长城、伊泰、泰合、通用时 代）。
建设路 商圈
天府 广场
万象城 商圈
攀成钢版块
一环
攀成钢 新南天地 商圈
二环
万达 商圈
东客站 商圈
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项目背景 土地价值分析（二）
商业配套齐全，教育医疗配套完善，自身配套丰富
商业配套：万象城、万达广场、 环球汇WE City、苏宁、国美； 教育配套：成都七中、成师附小、 第三幼儿园、锦江区育才中学、 七中嘉祥中小学、金苹果幼儿园、 石室小学； 医疗配套：锦江区中医医院、新 华医院、解放军第四五二医院、 省医院东区、华西医院、妇女儿 童中心； 其他配套：塔子山公园、双桂公 园、东湖公园、新华公园、望江 公园； 自身配套：儿童游泳池，无边际 游泳池，约2000平米法式草坪， 高档会所。
用地性质 二类住宅 用地
交易时间 2010-1015
计算容积 率 4
用地面积 (亩) 80.84
楼面地价 (元/㎡) 7600
开发商 伊泰臵 业 新鸿基 九龙仓 恒基兆 业 仁恒臵 地 绿地 吉宝
成都ICC
商住
2007-1217
2009-1217 2010-0409 2010-1015
6.5
259.08