我国房地产抵押物风险分析及防范对策

【内容提要】近年来，经过国家一系列的宏观调控政策，房地产市场在经历了连续三年的高速增长之后，进入了调整回归的运行阶段。

一旦房地产价格大幅下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

本文从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。

一、引言从2005年商业银行的信贷余额来看，个人住房贷款、房地产开发类贷款及以房地产作为抵押物的流动资金贷款的余额较大，鉴于房地产价格正处于开始步入一个循环景气的下降通道之中，商业银行应加强对房地产行业的研究，对未来房地产价格走势进行分析，严格评估房产抵押物的价值，及时建立应对市场变化的全面管理机制。

本文将从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。

二、房地产抵押的类型房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地的定着物。

土地的定着物是指附着于土地，与土地在不可分离的状态下才能使用的物体，包括建筑物、构筑物等。

依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型；（一）土地抵押土地是房地产的一种原始状态，单纯地土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。

土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。

（二）在建工程及房屋期权的抵押在建工程抵押系指抵押人（主要是开发商）将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人（银行）以获取在建工程继续建造的资金的行为。

房屋期权抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将的所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。

这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。

（三）建成后的物业抵押贷款建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。

这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。

建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押人作为履行债务的担保。

三、房地产信贷业务中的抵押物风险分析（一）房地产开发贷款面临的抵押物贬值风险如房价持续下调，在房产销售不景气的市场环境下，开发商会面临预售资金难以及时回笼，使项目不能按计划完工，又进一步影响销售进度，致使贷款到期无法归还。

在土地和建工程抵押评估时，土地使用权证基本是采用“获得土地的实际支付价格与评估时周边的土地实际价格就低法”确定的。

近年来，土地价格飞快上涨，2002年以来土交易价格涨幅分别为10.2％，与同期房屋销售价格涨幅的9.7％相比，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。

2004年土地交易价格涨幅为10.2％，达到历年最高。

2005年二季度，土地交易价格仍呈上升态势。

35个大中城市土地交易价格比去年同季上涨10.7％，比一季度上涨3.8％。

居住用地交易价格比去年同季上涨12.9％，比一季度上涨4.0％。

特别是2004年8月份以后获得土地价格较高，如果以2004年获取的土地为抵押向银行申请贷款，就目前来看存在抵押物贬值的风险。

（二）个人住房贷款中面临的风险在我国，按揭房产的贬值风险尤为担心。

近年来，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格上涨速度很快。

因此，一旦房价发生比较大的下降，银行承担的房屋贬值风险很大。

当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房产价值低于应偿债务的应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使按揭贷款存在风险。

近年来，上海房价涨幅过快，若按照房价高峰时期计算的抵押贷款，银行潜在风险较大，近期出现的个别楼盘，业主因与开发商的退房纠纷，影响银行按揭贷款的案例，已经显现了因房价下跌，造成借款人主动违约的端倪，应该引起银行的关注。

同时，二手房按揭中也存在部分中介联合评估机构高估房产价值以获取银行高额贷款的情况，给银行带来了很大的风险。

（三）流动资金贷款中的房地产抵押物贬值的风险目前，在发展中小企业业务的整体思路下，贷款的保证方式中的重要一条就是以贷款人所有的房地产抵押，与此同时，商业银行的流动资金贷款也有相当大的余额是采用房地产抵押作为贷款保证方式。

商业银行以房地产作为抵押物的流动资金贷款设定的抵押率统一低于70％，当房地产市场发生剧烈波动时，抵押物完全有可能跌至低于七成的价格，对于资产保全不利。

（四）抵押物变现的风险目前按有关规定，银行完成处置、变现抵押房产，一般要经过8个环节（详见附表），即使每个环节都很顺利，比如银行及时进行诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间。

这一年多的时间，会造成银行贷款成本上升，加上交易税费，即使能按原价拍卖成功，也可能面临无法全部收回贷款本息的风险。

附表处置、变现抵押房产的时间周期构成违约(逾期3期)：3个月律师函催款：1个月法院诉讼：2个月判决生效：0.5个月宽限期：6个月拍卖公示：1周拍卖进款：20天其他准备时间：10天总计：14个月（五）抵押物的损毁、灭失风险抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物，造成抵押物价值急速贬值，以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息，从而可能出现贷款不能完全收回的风险。

另一种情况就是由于自然的或人为的原因，无意或故意地造成住房抵押物的灭失风险，如火灾、地震等。

四、房地产抵押物风险的防范对策（一）加强对宏观经济和房地产行业的分析研究商业银行应加强对政策、市场、房产价格的研究，及时掌握国家政策、地方经济发展规划和城市发展格局，把握房地产行业的周期性变化特征，尽量避免因政策产生的风险。

定期对宏观经济形势、房地产市场现状进行研究分析，及时公布研究结果。

加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。

在大力拓展信贷业务品种的同时，制定科学计划，做到平衡发展，防止贷款集中造成风险集中。

（二）研究和完善现行的抵押物评估的办法和标准商业银行对于所接受的抵押物，不仅考查抵押物的静态价值，也要考虑其动态价值，尤其对日后的流通可能性和价值减损问题。

对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率，谋求抵押率≈变现率。

调整抵押率的计算方式，对容易确认变现价值的抵押物，采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率，对不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可的评估价值基础上，扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。

建议根据市场敏感程度对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率。

（三）加强对抵押物的管理商业银行应充分利用风险监控和预警的系统平台，借助计算机网络和分析软件提高风险预警能力。

对每个客户、每笔贷款、每项业务进行连续跟踪、监测和警报提示，辅助管理人员更有效、更及时地防范业务风险。

系统应主要对于控制参数（如抵押率）、市场情况（如变现能力）等方面给予提示和警示。

对于某一类物业市场价格和交易量发生剧烈波动时，系统要给予贷款经办行给予提示和指导，适当提高或降低抵押率，对于抵押物价值不足的部分要提供其他的债务保证方式等。

对存在风险预警的贷款采取积极的风险控制措施，密切关注企业的现金流，及时追加抵押物和追加担保，作为现有贷款和授信额度的追加担保物。

加强对抵押物的动态管理和资产评估。

定期公布对宏观经济形势、房地产市场现状的研究分析结果。

相关职能部门应建立一定的管理制度，要求经办行定期对抵押物的情况进行关注，对于抵押物价值变动较大的贷款应采取及时的处理措施。

（四）研究抵押物处置的措施抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢，对银行都可能产生风险。

抵押物处置不是短时间内就能完成的，时间越长，精力耗费越多，成本也就越高，而急于出手，价格自然要低很多，如果不能迅速处置，又要严重影响银行资金铁周转。

因此商业银行要积极研究改进抵押物处置的相应措施，尽力使银行的风险降到最低。

（五）研究利用保险来分散风险利用保险转移银行风险是各国、各地区发展商品房按揭的经验。

基于银行资产的安全性的保障和抵押贷款风险分散的考虑，在开展商品房按揭贷款过程中，许多国家和地区都引进了保险机制。

在此项业务中，保险机构主要经营两个方面业务：（1）为按揭房地产办理抵押保险，在抵押房地产遭到意外风险而毁损、灭失时提供保险；（2）为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险，主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。

商业银行可探讨增设在国际上流动的银行信用险的可能性。

它是指贷款银行以购房人的信用为保险标的，在购房人不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失的一种保险。

在实际操作中，可能要求银行、开发商、购房人共同投保，保费由银行、开发商、购房人按照一定的比例共同负担，以银行作为受益人。

对于信誉状况良好的购房人，银行可以考虑退还部分保费。

这样在购房人贷款出现逾期，开发商又不履行办证责任时，银行可以要求保险公司承担保险责任，依靠保险公司承担保险责任作为还款保障。

对风险较高的房地产开发贷款，商业银行也可以要求其实施保险，利用保险来分散风险。

（六）加强房地产信贷的金融产品创新商业银行可根据房地产开发资金需求大、风险大收益也大、所需时间长于流动资金贷款但短于一般中长期贷款等特点，设计期限1—2年（与开发周期相同）、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。

适当发展住房抵押贷款证券化。

住房抵押贷款证券化有助于防范化解商业银行的经营风险、促进住房抵押贷款一级市场的发展。

住房抵押贷款证券化不仅可以化解贷款的流动性风险，提供银行多种中间业务收入来源，优化资产负债管理，也可以为民众提供新的投资渠道。

商业银行是经营风险的金融企业，必须时刻具备危机意识，防患于未然。

如果能及时获得有关银行客户脆弱性的信息，对于准确了解银行面临的信贷风险是非常有帮助的。

美国JP摩要银行的研究表明，信用风险是暴露之前180天采取预控措施，平均风险损失率仅为1％～2％；提前90天采取措施，平均风险损失率为3％～6％，提前30天采取措施，损失率为10％～20％，在没有任何预控措施的极端情况下，风险损失率可能高达50％以上。