关于抵押物评估价值的风险提示
中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知-银监办发[2010]55号
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中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知(银监办发[2010]55号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：近年来，我国城市现代化建设步伐不断加快。
在城市建设过程中，房屋拆迁引发的问题不断出现，对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。
一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规范，进一步加剧了这种风险。
为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为，加强房屋抵押贷款审慎经营管理，促进房屋抵押贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：一、严把客户准入关，坚持信贷管理的基本原则和标准。
银行业金融机构要将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，从严审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。
抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素，避免简单依据第二还款来源选择目标客户。
二、严格抵押物准入制度，确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。
银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。
严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。
三、落实抵押物持续管理制度，强化对抵押物的动态监控。
银行业金融机构应完善抵押物管理办法，针对各类抵押物的性质、特点等，合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。
对于房屋类抵押物，应按照双人实地原则，至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。
房产抵押合同中的抵押物评估风险预警机制
房产抵押合同中的抵押物评估风险预警机制随着房地产市场的繁荣，房产抵押合同的数量也在不断增加。
然而，房产抵押合同中涉及的抵押物评估风险问题也日益凸显。
本文将探讨房产抵押合同中抵押物评估风险预警机制的建立，以期为相关机构提供参考。
一、抵押物评估风险概述房产抵押合同中的抵押物评估风险主要源于抵押物的市场价值与其评估价值的差异。
当抵押物市场价值下降或贬值时，债务人违约的风险就会增加。
因此，建立有效的预警机制对于防范房产抵押合同中的抵押物评估风险至关重要。
二、预警机制的建立1.评估机构的选择与监管评估机构的独立性和专业性直接影响抵押物评估的准确性。
应选择信誉良好、专业水平高的评估机构，并加强对评估机构的监管，确保其按照规范和标准进行评估。
2.定期评估与更新抵押物的市场价值会受到市场环境、政策变化等多种因素的影响，因此应定期对抵押物进行评估，并根据市场变化及时更新评估结果。
同时，应建立评估结果定期审查和调整机制，确保预警机制的准确性。
3.风险识别与预警指标设置通过建立风险识别体系，对可能影响抵押物价值的因素进行监测和分析，以便及时发现潜在风险。
同时，应根据抵押物的特点和市场环境，设置预警指标，如抵押物市场价值占债务总额的比例、抵押物剩余使用寿命等，以便在风险发生前发出预警信号。
4.风险应对预案针对可能出现的风险，应制定相应的风险应对预案，包括债务重组、资产保全、法律诉讼等措施。
同时，应建立风险应急处理机制，确保在风险发生时能够迅速、有效地应对。
三、预警机制的实施与调整1.建立信息共享平台为确保预警机制的有效实施，应建立信息共享平台，实现评估机构、债权人、债务人等多方之间的信息交流与共享。
通过平台，各方可以及时获取抵押物的评估结果和市场变化信息，为决策提供依据。
2.定期评估预警机制的有效性应定期对预警机制的有效性进行评估，包括评估预警指标的设定是否合理、风险识别和预警体系是否完善、风险应对预案是否得当等。
根据评估结果，对预警机制进行必要的调整和优化。
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
房地产抵押价值评估之有关风险提示
房地产抵押价值评估之有关风险分析一、现代社会金融的力量空前强大，以信用前提相对的风险却是她的克星，风险造成的危机，可以使一切随信用荡然席卷而去，谁能不惧。
银行作为房地产金融非凡产品的销售商，随着此项业务的不断发展，由此而来的风险问题，愈来愈引起有关各方的高度重视和警惕。
尽管一些银行不良资产通过销售的方式转移到资产经营公司，但抵押的成败有效与否影响到这部分资产的质量和出售价格，说到底还是银行的风险。
在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险治理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。
因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来熟悉。
房地产抵押权人的一般风险；权益、时差与抵押风险；不能抵而不漏，押而不死的风险；在建工程的抵押风险；住宅按揭的抵押风险；拍卖市场反馈的抵押风险；不同类型房地产的抵押风险；全期抵押评估的动态运作等。
二、房地产抵押权人的一般风险防范。
抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律答应转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。
它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。
抵押合法有效。
属国有的房地产作抵押时，需经国有资产治理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。
抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。
用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。
物权明确。
房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、治理权、使用权、排他权、处置权的总称；他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。
民间借贷中的抵押物评估与登记要求
民间借贷中的抵押物评估与登记要求民间借贷是指由个人或非金融机构之间进行的借贷活动，其中的抵押物评估与登记要求是确保借贷双方权益的重要环节。
通过对抵押物的评估与登记，可以确保借方的贷款得到充分保障，同时也可以保护贷方的利益。
下面将详细介绍民间借贷中抵押物评估与登记所需的要求。
首先，抵押物评估要求着重考虑抵押物的价值和质量。
抵押物的价值评估是判断其是否能满足借款金额的重要依据。
对于不动产，如房产或土地，评估师需进行综合评估，考虑地段、面积、建筑质量、市场行情等因素。
对于动产，如车辆、珠宝等，评估师需考虑其市场价格、使用年限、磨损程度等因素。
评估师应严格遵守相关法律法规和行业准则，确保评估结果客观准确。
其次，抵押物登记要求着重保障抵押权的合法性和有效性。
抵押物登记是确保抵押权得到优先受偿的重要手段。
在登记抵押物时，借贷双方需按照相关法律法规的规定，提供必要的材料和信息，如借贷合同、抵押物权属证明等。
同时，登记机构也需对提供的材料进行审查，确保其真实合法。
抵押物登记的完成将确保贷款方在借款人违约或无力偿还时，能优先受偿。
此外，抵押物评估与登记要求还需要注重公正性和透明度。
评估师和登记机构应严格遵守职业道德和行业规范，保证评估和登记过程的公正性。
评估师应明确抵押物评估标准和方法，并尽量避免利益冲突。
登记机构应建立规范的登记制度，确保登记信息的真实性和准确性，并方便借贷双方查询。
最后，抵押物评估与登记要求还需要注重法律保护和风险提示。
评估师和登记机构需熟悉相关法律法规，明确抵押权的设立、转让和解除等程序，确保评估和登记的合法性。
他们也应向借贷双方提供风险提示，包括可能对抵押物价值产生影响的因素、评估和登记可能存在的风险等。
综上所述，民间借贷中的抵押物评估与登记要求包括抵押物的价值评估、抵押物登记的合法性和有效性、公正和透明性以及法律保护和风险提示等方面。
这些要求的实施将有利于保护借贷双方的权益，确保民间借贷活动的合法性和稳定性。
担保公司如何评估借款人的抵押物价值
担保公司如何评估借款人的抵押物价值担保公司对借款人的抵押物价值进行评估是一项非常重要的工作，它直接影响着贷款的风险和借款人的信用。
本文将介绍担保公司如何评估借款人的抵押物价值。
一、确定评估依据在评估借款人的抵押物价值之前，担保公司需要明确评估的依据。
一般来说，评估的依据包括以下几点：1. 抵押物的种类：不同的抵押物在评估过程中有不同的标准和方法；2. 抵押物的数量和质量：抵押物的数量和质量决定了其价值和可行性；3. 抵押物的市场价值：担保公司需要了解抵押物在市场上的真实价值。
二、收集资料在评估抵押物的价值之前，担保公司需要收集相关的资料，包括但不限于：1. 抵押物的证明文件：如房产证、车辆行驶证等；2. 抵押物的相关信息：如建筑面积、使用年限、品牌型号等；3. 相关市场信息：如近期的房地产市场行情、汽车市场价格等。
三、确定评估方法担保公司需要根据抵押物的种类和具体情况，确定合适的评估方法。
常见的评估方法包括但不限于：1. 市场比较法：通过比较市场上类似抵押物的价格，来估计抵押物的价值；2. 收益法：适用于商业用途的抵押物，通过考虑其未来收益来确定价值；3. 成本法：适用于固定资产等，通过计算抵押物的重建或再购买成本来确定价值。
四、进行评估在评估过程中，担保公司需要进行实地考察和档案查阅，以确认抵押物的真实情况和相关资料的准确性。
评估人员需要对抵押物进行测量、拍照等操作，同时还要与抵押物的所有权人进行交流，了解相关情况。
五、编制评估报告在完成评估后，担保公司需要编制评估报告，将评估结果和相关分析进行统一的整理和展示。
评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 抵押物的基本信息：包括名称、数量、质量等；2. 评估方法和依据：说明所采用的评估方法和相关的依据；3. 评估结果：明确抵押物的估值结果，并加以解释和分析；4. 风险提示和建议：根据评估结果，提出相关风险提示和建议。
六、评估结果的应用评估结果对担保公司的风控部门以及借款人的贷款申请都有重要的影响。
存货抵押合同的风险防范
存货抵押合同的风险防范存货抵押，又称“动产抵押”，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该财产作为债权的担保。
下面将分析存货抵押合同的风险，并提出相应的防范措施。
一、风险分析1.抵押物价值波动风险：存货抵押合同的抵押物通常是企业的存货，如原材料、半成品、产成品等，这些物品的市场价值会受到市场供求、竞争环境、政策法规等多种因素的影响，导致抵押物价值波动较大。
如果抵押物的价值低于债务余额，债权人可能会面临无法全额受偿的风险。
2.抵押物保管风险：抵押物的保管涉及到仓储、运输、保险等多个环节，如果仓储方管理不善、货物毁损或被盗，将直接影响抵押物的价值和债权人的权益。
此外，抵押物在仓储期间的市场价值也会受到保管环境的影响，如存储条件、仓储设施等。
3.合同履行风险：在存货抵押合同的履行过程中，可能会存在违约行为或纠纷。
如债务人违反合同约定，不按期归还借款或提供相应价值的担保物；或由于合同条款不清晰、不明确，导致双方在执行过程中产生争议。
这些风险都会影响合同的履行效果和债权人的权益保障。
4.法律风险：存货抵押合同涉及到多个法律主体和法律关系，如债务人、债权人、仓储方等。
如果合同条款与相关法律法规不符，将可能导致合同无效或被撤销，给债权人带来法律风险。
二、风险防范措施1.合理评估抵押物价值：在签订存货抵押合同时，债权人应充分了解抵押物的市场价值和变现能力，并考虑抵押物可能面临的市场风险和经营风险。
根据抵押物的实际价值和潜在风险，合理设定抵押率，确保债权人的权益得到充分保障。
2.选择信誉良好的仓储方：仓储方在存货抵押合同中扮演着重要角色，其信誉和管理水平直接影响抵押物的保管质量和债权人的权益。
债权人在选择仓储方时，应关注其资质、信誉、管理水平等方面，确保仓储方能够为抵押物提供良好的保管环境和服务。
3.明确合同条款和违约责任：在签订存货抵押合同时，双方应明确约定合同条款和违约责任，确保合同条款清晰、明确、具体。
抵质押物价值评估管理规定
抵质押物价值评估管理办法第一章总则第一条为规范抵质押物价值评估,提高押品评估质量和效率,有效防范业务风险,根据公司固有资金贷款管理规定、贷款资金贷款管理规定等制度及建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号等政策法规要求,结合公司实际情况,制定本制度;第二条本制度所称抵质押物价值评估是指为确定抵质押融资额度提供价值参考依据,对抵质押物价值进行分析、估算和判定的活动;第三条抵质押物价值评估包括内部评估和外部评估;公司实行“内部评估和外部评估相结合,以内部评估为主要确认依据”的抵质押物价值评估原则;第四条内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性,保证抵质押物价值认定的合理性;第五条押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类;第二章基本流程及职责分工第六条抵质押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节见附件一;除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程,直接进行评估审定外,其他押品均应经上述流程进行评估;第七条评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任;第八条公司通过内部考评,选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵质押物价值评估小组”,承担押品价值审查职责;“抵质押物价值评估小组”设组长一人,负责评估审查工作的组织协调;第九条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵质押物价值的最终审定;决策委员会委员不得同时兼任“抵质押物价值评估小组”成员;第三章评估调查和初评第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查;主要包括以下工作：一资料搜集抵质押权属所有人同意以抵质押物担保的文件；押品已对其他债权设定担保的情况；押品的权属资料；押品清单及基本情况资料；外部评估报告如有；其他所需资料;二现场调查核实押品范围、状况及产权证明文件；调查押品相关市场信息；拍摄押品影像资料；了解其他影响押品价值及变现能力的相关情况;第十一条完成评估调查后,投资运营经理或贷款经理应根据押品基本情况、现场调查情况,参考外部评估报告如有,结合自身判断,对押品价值进行初评,形成抵质押价值评估表见附件二,详细记录评估依据和过程,连同调查资料一并提交“抵质押品价值评估小组”进行审查;第四章评估审查第十二条“抵质押品价值评估小组”以小组讨论方式实施评估审查,按照“少数服从多数”原则确定审查结果;第十三条评估审查工作主要包括：核实押品基础资料；审查评估调查及初评操作的合规性；审查初评方法使用的恰当性及评估依据及评估结果的合理性；审查外部评估报告的合理性如有;第十四条评估调查和初评不符合要求或经审查对初评结果存在较大疑义的,“抵质押品价值评估小组”可退回调查人,要求补充调查或重新进行初评;第十五条不需要补充调查或重新进行初评的,“抵质押品价值评估小组”应在收到送审资料两个工作日内完成评估审查,由主审查人在抵质押价值评估表上签署审查意见;第五章评估审定第十六条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员为抵质押物价值最终认定机构;第十七条融资项目提交自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会审议时,担保方式为抵质押的,应同时提交经“抵质押品价值评估小组”审查后的抵质押价值评估表;第十八条对抵质押物价值的审定是委员会审议内容之一,委员会通过集体讨论,确定是否认可“抵质押品价值评估小组”审查的内部评估结果或采信外部评估结果或直接对评估价值进行调整仅限于向下调整;第十九条对评估调查、初评及审查环节的合规性,及评估方法选取的合理性等存在异议的,委员会可要求相关人员进行补充调查或调整评估方法;第二十条决策委员会在抵质押价值评估表上签置的意见为公司对抵质押物价值最终评估结果;第六章常用评估方法第二十一条根据押品的不同,常用评估方法有市场比较法、收益还原法及重置成本法;内部评估人员可根据押品的类型、特点、状态、市场条件及资料搜集情况等因素选择与押品相适应的评估方法;若以上三种方法均不能满足评估需要,可根据实际情况选用其他评估方法;第二十二条土地使用权评估一般采用成本法或基准地价系数修正法：近期通过招拍挂或转让等市场方式取得的出让土地可用成本法评价,土地使用权价值包括土地取得成本和后期投入开发成本;对政府公布了基准地价体系的地区,可采用基准地价系数修正法进行估价,以基准地价为基础,参考使用年限、容积率、开发程度等因素进行调整;第二十三条在建工程抵押价值可按以下公式评估：在建工程价值＝抵押在建工程面积×单位建安成本×建筑工程部分占建安成本百分比×1＋综合费率;评估在建工程抵押价值时应考虑建筑企业法定优先受偿款等因素;第二十四条已竣工验收的房屋的抵押价值可采用市场比较法;参照周边相似房屋市场价值,结合影响价值的其他因素,如开发商品牌等综合确定;以出租为主要目的的房屋抵押价值可采用租金收益还原法评估;第二十五条股权质押价值可采用整体评估加和法或收益现值法评估;第二十六条机器设备及交通工具等可采用重置成本法或购置成本扣除折旧费用等方法评估;第二十七条应收账款等债权质押价值依据质押债权合同中约定可实现的收入扣除实现债权的费用后净值,结合付款方实力信誉等因素,设定适当的折算比率进行认定;第七章外部评估结果的采信第二十八条外部评估报告一般仅作为抵质押品价值认定的参考依据;在以下情况下,公司可采信外部评估结果确认押品价值：（一）公司对押品所在的市场环境等因素不熟悉,内部评估存在操作障碍；二押品为知识产权等对评估专业性要求较强的领域;第二十九条需采用外部评估的业务,由内部评估体系以外的部门,如合规风控部,对评估中介机构及人员的资质、经验等进行审核;由融资方提供外部评估报告的,还需对评估中介机构与融资方关系是否影响评估公正性等相关情况进行审查;第八章后续评估第三十条存续期限超过两年的抵质押融资业务,应于每满一年的一个月内,对抵质押物价值进行重新评估,评估流程同融资前评估;抵质押品管理部门应加强抵质押品价值持续跟踪管理,可根据抵质押品特性及市场状况确定不低于前述要求的内部评估频度,由管理人员建立台账对抵质品及其价值变化进行登记、管理;第三十一条出现下列特殊情况,应立即组织抵质押物价值重新评估：押品价值相对市场价格大幅下降；融资人财务状况恶化或发生信贷违约事件；公司认为需要重评的其他事项;第三十二条重新评估确认的抵质押物价值不满足公司抵质押率要求的,原则上应要求融资人追加其他担保或提前归还不足值部分融资;第九章内部监督第三十三条融资项目后续管理人员应及时跟踪融资方及押品情况,一旦出现预警信息,及时报告公司采取重新评估等处置措施;第三十四条合规风控部及审计部应将抵质押物价值评估纳入合规检查及内部审计范围,进行监督和检查,具体内容包括：内部评估各环节操作是否符合规定；对外部评估的认定是否符合规定；档案资料是否真实完整；评估方法选用及结果是否存在明显不合理情况；是否按规定周期或条件进行重新评估；其他需要检查的内容;第三十五条对抵质押物价值评估工作的检查至少每年开展一次,覆盖面应不低于全部押品宗数的30%;第十章附则第三十六条公司通过内部培训、外部学习等方式不断提高抵质押物价值评估相关人员的专业水平;第三十七条公司将内部评估人员的履职情况纳入员工绩效考评体系;第三十八条本制度自公布之日起实施;附件一：抵质押物价值评估流程图附件二：抵质押价值评估表。
银行抵押物风险分析与防范措施
房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可挪移、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。
为了保证贷款的安全，银行普通会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在普通不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。
理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。
大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。
为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。
一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人允许以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。
但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物(或者称拍卖标的)，容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。
拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。
根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵” 之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
2、无法如期交付拍卖标的的风险。
该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。
由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。
因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或者腾空拍卖标的，银行就构成违约。
抵押物评估价值虚高的建议
抵押物评估价值虚高的建议抵押物评估价值虚高是指在抵押物的评估过程中，评估人员给出的价值较实际价值偏高的情况。
这种情况可能导致贷款机构在抵押物评估过程中做出错误的决策，给贷款风险管理带来不可预测的风险。
为了避免这种情况的发生，下面列举了一些减少抵押物评估价值虚高的建议。
1. 加强评估人员的专业培训：评估人员需要具备丰富的行业知识和经验，以便能够准确判断抵押物的价值。
贷款机构应该为评估人员提供相关的培训和学习机会，使他们能够不断提升自己的专业水平。
2. 建立完善的评估体系：贷款机构应该建立一套完善的评估体系，包括评估方法、评估标准和评估流程等。
评估人员在进行评估时应按照规定的流程和标准进行，避免主观因素的介入。
3. 引入第三方评估机构：为了确保评估的客观性和准确性，贷款机构可以考虑引入第三方评估机构进行独立评估。
第三方评估机构具有独立性和专业性，能够为贷款机构提供可靠的评估结果。
4. 加强对抵押物市场的监管：贷款机构应加强对抵押物市场的监管，了解抵押物市场的行情和特点，避免过高估计抵押物的价值。
同时，贷款机构应定期对抵押物进行重新评估，及时调整抵押物的价值。
5. 引入科技手段提升评估准确性：贷款机构可以利用科技手段，如人工智能和大数据分析，提升评估的准确性。
通过分析大量的数据和信息，可以更加客观地评估抵押物的价值。
6. 加强对抵押物的尽职调查：在进行抵押物评估前，贷款机构应对抵押物进行全面的尽职调查，包括抵押物的所有权、使用权和限制权等。
只有在对抵押物的情况有了充分了解后，才能进行准确的评估。
7. 严格执行评估规范和标准：贷款机构应严格执行评估规范和标准，不得随意调整抵押物的价值。
评估人员在进行评估时应按照规定的方法和标准进行，避免主观因素的干扰。
8. 加强内部控制和风险管理：贷款机构应建立健全的内部控制和风险管理机制，确保评估过程的透明和合规。
同时，贷款机构应及时发现和纠正评估过程中的问题，避免评估价值虚高的情况发生。
贷款抵押物评估有关问题探讨
贷款抵押物评估有关问题探讨(共8页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--贷款抵押物评估有关问题探讨一、货款抵押物评估的有关概念什么是贷款抵押物评估可以从三方面理解。
第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。
第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。
第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。
抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种：1．企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之前。
评估结果作为银行发放贷款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企业提供其他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。
2．在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补充新的抵押物。
评估即为银行防范风险的一种方式。
3．贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖方式的评估情况较多。
以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估，但评估时考虑的因素和选取的方法应分别对待。
本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。
二、贷款抵押物评估操作中应注意的问题贷款抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几点：1．抵押物的选择。
一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。
因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。
按照风险大小选择抵押物的顺序为：存款、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。
抵押物 贬值 风险 应对措施
抵押物贬值风险应对措施以抵押物贬值风险应对措施为标题，我们将重点讨论抵押物贬值的原因及可能的应对措施。
抵押物贬值风险是指在抵押物作为贷款担保物时，由于各种原因导致抵押物市值下降，从而给贷款人带来潜在损失的风险。
以下是一些可能导致抵押物贬值的原因以及相应的应对措施。
1. 经济衰退：经济衰退是导致抵押物贬值的主要原因之一。
在经济不景气的时期，房地产市场可能会受到影响，导致房屋贬值。
为了应对这种情况，贷款人可以采取监控市场变化的措施，以及在抵押物贬值超过一定比例时要求额外担保或降低贷款额度。
2. 技术进步：随着科技的不断发展，某些抵押物可能会因为技术进步而贬值。
例如，某种设备由于新技术的出现而变得过时，导致其市场价值下降。
为了应对这种情况，贷款人可以要求抵押物评估专家对设备进行定期评估，以及在市场价值下降时要求额外担保或调整贷款利率。
3. 自然灾害：自然灾害如地震、洪水等可能会对抵押物造成严重损害，导致其贬值。
为了应对这种情况，贷款人可以要求借款人购买足够的保险来覆盖自然灾害造成的损失，并在灾害发生后及时评估抵押物的价值，采取相应的措施。
4. 市场供需不平衡：某些抵押物的市场价值可能会受到供需关系的影响而贬值。
例如，某种商品由于市场供应过剩导致价格下跌，从而影响抵押物的价值。
为了应对这种情况，贷款人可以要求借款人定期提供市场供需情况的报告，并在抵押物价值下降时采取相应的措施。
5. 技术风险：某些抵押物可能存在技术风险，即由于技术漏洞或不可预测的技术问题而导致市场价值下降。
为了应对这种情况，贷款人可以要求借款人定期进行技术检测和维护，以降低技术风险。
针对抵押物贬值风险，贷款人可以采取以下应对措施：1. 定期评估抵押物的市场价值，及时发现贬值风险并采取相应的措施。
2. 要求借款人提供足够的担保物或增加贷款利率，以减少贬值风险。
3. 要求借款人购买相关的保险，以覆盖可能发生的损失。
4. 监控市场供需关系，及时调整贷款额度或利率。
抵押物品借款
抵押物品借款在金融行业中，抵押物品借款是一种常见的贷款方式。
借款人可以将其拥有的有价值的财产作为抵押物，向借款机构借款。
本文将探讨抵押物品借款的基本流程、利益和风险，并提供一些提示以确保借款人的权益得到保护。
引言抵押物品借款是指借款人将其拥有的有价值的资产作为抵押，以获得借款机构提供的资金。
这种贷款方式为借款人提供了一种灵活而有吸引力的融资选择。
然而，借款人需要仔细权衡利益和风险，确保其以抵押物品为代价所获得的资金得到充分利用。
抵押物品借款的基本流程1. 评估抵押物品价值：在申请抵押物品借款之前，借款机构将对抵押物品进行评估，以确定其市场价值。
这可以确保借款机构能够得到足够的担保，同时也帮助借款人了解其财产的价值。
2. 确定借款金额和利率：一旦抵押物品的价值被确定，借款机构将与借款人商议借款金额和利率。
这通常是基于抵押物品的价值、借款人的信用状况以及市场利率等因素来确定的。
3. 签署借款合同：一旦双方就借款金额和利率达成一致，他们将签署正式的借款合同。
该合同会详细说明借款的条款和条件，包括还款计划、利率、违约责任等内容。
借款人应该仔细阅读并理解合同的内容，以确保自己的权益得到保护。
4. 提供抵押物品并放款：在签署合同后，借款人需要将抵押物品交付给借款机构作为担保。
借款机构将根据合同约定的方式将借款金额划入借款人的账户。
借款人应该保留相关的凭证和收据以备将来查询。
利益与风险抵押物品借款对于借款人和借款机构都存在一些利益和风险。
对于借款人而言，抵押物品借款的利益包括：1. 获得较低的利率：与信用贷款相比，抵押物品借款通常拥有更低的利率。
这让借款人能够以更低的成本获得所需的融资。
2. 灵活的还款期限：借款人和借款机构可以根据合同约定灵活制定还款期限。
这使借款人能够根据自身情况制定还款计划，以确保及时还款。
然而，借款人也需要注意抵押物品借款的潜在风险：1. 丧失抵押物品：如果借款人无法按时偿还借款，借款机构有权依据合同规定的程序将抵押物品出售用以偿还借款。
抵押合同中的抵押物评估要点
抵押合同中的抵押物评估要点一、抵押物评估概述抵押物评估是抵押合同中的重要环节，它是对抵押物的价值进行评估，为抵押合同的签订和履行提供依据。
在抵押合同中，抵押物评估的要点包括评估方法、评估依据、评估结果等方面。
二、抵押物评估方法抵押物评估的方法有很多种，常见的有市场比较法、收益法、成本法、专家判断法等。
其中市场比较法适用于具有市场交易的抵押物，收益法适用于能够预测未来收益的抵押物，成本法适用于具有较大重置价值的抵押物，专家判断法则是基于专家的经验和知识进行评估。
在选择评估方法时，应根据抵押物的实际情况和评估目的进行综合考虑。
三、抵押物评估依据抵押物评估的依据包括法律法规、技术标准、行业规范、合同协议、权属证明、市场信息等。
其中法律法规和技术标准是评估工作的基本遵循，合同协议和权属证明是评估抵押物的真实性和合法性的重要依据，市场信息则是评估抵押物价值的重要参考。
在评估过程中，应认真核实各项依据的真实性和准确性。
四、抵押物评估结果抵押物评估结果是对抵押物价值的一个量化表现，它反映了抵押物的市场价值和潜在风险。
评估结果通常包括价值类型（如市场价值、清算价值等）和价值结论（如抵押物价值、可贷额度等）。
在评估结果中，应充分考虑抵押物的市场环境、交易条件、时间因素等外部因素对评估价值的影响，以确保评估结果的客观性和准确性。
五、其他要点1.权属状况：权属状况是抵押物评估的重要因素之一。
在评估前，应核实抵押物的权属证明文件，确认抵押物的所有权或使用权归属清晰、无争议，不存在任何法律纠纷和权利瑕疵。
2.实物状况：实物状况是指抵押物的实际状况，包括抵押物的外观、结构、功能等。
在评估时，应实地勘察抵押物，了解其实际状况，排除潜在的风险因素。
3.交易条件：交易条件是指交易环境、交易时间、交易双方等因素对抵押物价值的影响。
在评估时，应综合考虑这些因素，对评估价值进行合理折价。
4.市场环境：市场环境是指抵押物所处的市场背景和趋势。
典当业的主要风险点及风险控制
典当业的主要风险点及风险控制典当业是一种传统的金融服务行业，它提供了一种短期借贷的方式，客户可以将贵重物品作为抵押品，获取资金。
然而，典当业也存在一些风险点，需要采取相应的风险控制措施来保护企业和客户的利益。
一、典当业的主要风险点1. 抵押物价值风险：典当业的核心是抵押物，抵押物的价值直接影响到典当业的风险和收益。
如果抵押物价值评估不许确，可能导致贷款金额过高或者过低，进而影响到企业的盈利能力。
2. 市场风险：典当业的市场风险主要体现在抵押物的市场价值波动。
如果抵押物市场价值下跌，可能导致抵押物价值低于贷款金额，从而增加企业的风险。
3. 还款风险：客户未能按时还款是典当业面临的常见风险之一。
如果客户无法按时还款，企业可能需要采取追讨措施，增加企业的成本和风险。
4. 管理风险：典当业需要管理大量的抵押物，包括存储、保管、评估等。
如果管理不善，可能导致抵押物丢失、损坏或者评估错误，进而影响到企业的盈利能力。
二、典当业的风险控制措施1. 抵押物价值评估：企业应建立科学的抵押物价值评估体系，通过专业的评估师对抵押物进行准确评估，确保贷款金额与抵押物价值相匹配，降低抵押物价值风险。
2. 多样化的抵押物：企业可以通过多样化的抵押物来降低市场风险。
不仅仅局限于金银珠宝等传统抵押物，还可以接受艺术品、名表、汽车等其他类型的抵押物，降低市场波动对企业的影响。
3. 严格的风险评估：企业应建立完善的风险评估体系，对客户的还款能力、信用记录等进行全面评估，确保客户具备还款能力，降低还款风险。
4. 健全的法律合规制度：企业应遵守相关法律法规，建立健全的内部控制制度，确保业务操作的合法性和规范性，降低法律风险。
5. 安全的抵押物管理：企业应建立安全的抵押物管理体系，包括严格的存储和保管措施，确保抵押物的完好和安全，降低管理风险。
6. 客户教育和风险提示：企业应加强对客户的教育和风险提示，告知客户典当业的风险和注意事项，引导客户理性选择和使用典当服务，降低风险发生的可能性。
关于抵押物评估价值的风险提示
关于抵押物评估价值的风险提示在我行小企业贷款贷后检查过程中暴露出抵押物评估价值虚高的风险，例如近期发现一户贷款抵押的商铺，评估价值较我行其它客户在此地段抵押物的评估价值高出一倍。
就此情况做如下风险提示：一、存在的问题评估公司由于利益驱动,有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象。
信贷员为了提高自己的贷款增量，忽视对抵押物评估情况的核实，一味的按照评估公司所评的结果办理贷款，给我行的贷款增加了风险，到还款期客户没有能力归还贷款时，借款人的抵押物不足值，就会造成我行贷款资金的损失。
3.抵押物为第三人所有时，第三人不能够积极配合担保义务的履行，将使我行清收工作难度加大，如果通过法律途径解决则存在时间长、成本高、手续繁琐的问题，抵押物变现困难。
二、风险防范建议及措施1.加强押品实地勘查，对抵押物认真进行实地勘察并拍照留存。
同时对照各地的地理位置以及周边的环境设施，加以对比分析，选择地理位置好、产权清晰、易变现的贷款抵押物作为贷款担保依据，防止贷款抵押物评估价值虚假，增加我行抵押贷款风险。
2.信贷人员要认真做好贷款的抵押物评估、认定工作。
防止因贷款抵押物调查不深、不细、不透造成我行信贷资产损失，确保抵押品价值足值、有效，贷款第二还款来源充足，保证我行贷款资金安全。
3.对于第三人为抵押人，要落实好第三人是否愿意履行责任以及第三人是否完全意识到由此可能产生的一系列风险和责任。
第三人与借款人之间的关系，以确保借款人不能履行债务时，第三人能够提供足额偿还贷款的支持。
4.严格按照《中国****银行房地产和土地估价机构合作管理办法（试行）》的要求，加强对外部评估机构的管理，规范外部评估机构的准入与退出。
3、工作要求通过对中小企业抵押物风险排查筛出部份抵押物明细（见附件1），请中小企业金融服务中心组织对抵押物评估价值进行自查，并据自查结果给出抵押物评估价值自查报告，于**月**日前报风险管理部。
抵押贷款风险评价制度范本
抵押贷款风险评价制度范本第一条总则为了加强抵押贷款风险管理，保障银行信贷资金安全，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律法规，制定本制度。
第二条风险评价原则（一）全面性原则：对抵押贷款的风险进行全面评价，确保评价内容涵盖贷款的各个环节。
（二）客观性原则：评价过程中应保持客观公正，以事实为依据，确保评价结果的真实性。
（三）预防性原则：提前识别和评估潜在风险，采取措施提前预防，降低风险发生概率。
（四）动态管理原则：根据贷款期间的风险变化，及时调整风险评价结果和相应的风险控制措施。
第三条风险评价内容（一）借款人信用风险：包括借款人的信用历史、还款能力、还款意愿等方面。
（二）抵押物价值风险：包括抵押物的价值评估、市场波动、抵质押比率和抵押物权属等方面。
（三）法律风险：包括抵押合同、贷款合同的有效性，抵押登记的完整性，以及法律法规变化对贷款的影响等方面。
（四）操作风险：包括信贷人员操作失误、内部控制不健全、信息系统故障等方面。
（五）市场风险：包括利率变动、汇率变动、宏观经济波动等方面。
第四条风险评价程序（一）贷款申请阶段：对借款人的信用状况、还款能力、还款来源等进行初步审查，对抵押物的价值、权属等进行初步评估。
（二）贷款审批阶段：根据借款人的信用评分、还款能力、抵押物价值等因素，综合评估贷款风险，确定贷款额度、利率等。
（三）贷款签约阶段：审查贷款合同、抵押合同的合法性、有效性，确保合同条款符合法律法规要求。
（四）贷款发放阶段：对借款人进行实地调查，核实抵押物的实际情况，办理抵押登记手续。
（五）贷款还款阶段：定期对借款人的还款情况、抵押物的价值变化等进行监测，确保贷款风险在可控范围内。
（六）贷款到期阶段：提前制定还款计划，确保贷款本息按时收回。
对未能按时还款的借款人采取法律手段，行使抵押权。
第五条风险评价指标体系（一）借款人信用评分：根据借款人的信用历史、收入状况、负债水平等因素，制定信用评分标准。
房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析
现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。
中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。
此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。
若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。
由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。
借款中的风险评估和审查要点
借款中的风险评估和审查要点借款作为一种金融交易行为，具有一定的风险和不确定性。
为了保障借款双方的权益，确保借款行为的安全和可靠性，风险评估和审查成为不可或缺的环节。
本文将重点探讨借款中的风险评估和审查的要点。
一、借款人的信用评估及还款能力评估1. 信用评估在借款过程中，评估借款人的信用情况是非常重要的一环。
首先，需要了解借款人的个人信息，包括但不限于个人资产状况、家庭状况、工作经历等。
其次，需要获取借款人的信用报告，了解其信用历史、征信记录以及未结清的债务情况。
最后，通过与借款人的交流和了解，评估其道德品质和还款意愿。
2. 还款能力评估除了信用评估，评估借款人的还款能力也是必不可少的一步。
首先，需要对借款人的收入情况进行评估，包括工资收入、投资收益等。
其次，需要了解借款人的支出情况，包括但不限于生活费用、家庭开支、其他负债等。
最后，通过现金流量分析和财务报表分析，综合评估借款人的还款能力。
二、借款合同的审查要点1. 合同标的和借款金额在审查借款合同时，首先要核对合同标的和借款金额，确保合同内容与实际借款需求一致，并注意合同是否含有超出借款金额的条款。
2. 借款利率和费用合同中的借款利率和费用是双方协商的重要内容。
审查时要核对利率和费用的计算方式，确保合同的清晰明确，避免造成纠纷。
3. 借款期限和还款方式借款合同中应明确规定借款期限和还款方式，包括分期还款的具体安排。
审查时需注意期限和方式是否符合借款人的还款能力和借款用途。
4. 违约责任和风险提示借款合同中应包含违约责任和风险提示的相关内容，明确借款人违约情况下的赔偿责任和后果，并提示借款人可能面临的风险和法律责任。
5. 争议解决和违约处理合同中应明确争议解决和违约处理的方式和程序，确保双方在借款过程中遇到纠纷时能够依法维权。
三、其他风险评估和审查要点1. 抵押物评估如果借款有涉及抵押物，需要对抵押物进行评估。
评估抵押物的价值和稳定性，确保抵押物能够覆盖借款本息，并能够及时变现以偿还借款。
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关于抵押物评估价值的风险提示在我行小企业贷款贷后检查过程中暴露出抵押物评估价值虚高的风险，例如近期发现一户贷款抵押的商铺，评估价值较我行其它客户在此地段抵押物的评估价值高出一倍。
就此情况做如下风险提示：一、存在的问题评估公司由于利益驱动,有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象。
信贷员为了提高自己的贷款增量，忽视对抵押物评估情况的核实，一味的按照评估公司所评的结果办理贷款，给我行的贷款增加了风险，到还款期客户没有能力归还贷款时，借款人的抵押物不足值，就会造成我行贷款资金的损失。
3.抵押物为第三人所有时，第三人不能够积极配合担保义务的履行，将使我行清收工作难度加大，如果通过法律途径解决则存在时间长、成本高、手续繁琐的问题，抵押物变现困难。
二、风险防范建议及措施1.加强押品实地勘查，对抵押物认真进行实地勘察并拍照留存。
同时对照各地的地理位置以及周边的环境设施，加以对比分析，选择地理位置好、产权清晰、易变现的贷款抵押物作为贷款担保依据，防止贷款抵押物评估价值虚假，增加我行抵押贷款风险。
2.信贷人员要认真做好贷款的抵押物评估、认定工作。
防止因贷款抵押物调查不深、不细、不透造成我行信贷资产损失，确保抵押品价值足值、有效，贷款第二还款来源充足，保证我行贷款资金安全。
3.对于第三人为抵押人，要落实好第三人是否愿意履行责任以及第三人是否完全意识到由此可能产生的一系列风险和责任。
第三人与借款人之间的关系，以确保借款人不能履行债务时，第三人能够提供足额偿还贷款的支持。
4.严格按照《中国****银行房地产和土地估价机构合作管理办法（试行）》的要求，加强对外部评估机构的管理，规范外部评估机构的准入与退出。
3、工作要求通过对中小企业抵押物风险排查筛出部份抵押物明细（见附件1），请中小企业金融服务中心组织对抵押物评估价值进行自查，并据自查结果给出抵押物评估价值自查报告，于**月**日前报风险管理部。