杭22州市滨江区东冠单元(BJ05)C2C6_01地块控规调整论证报告

一、项目解读（一）区块位置与围市滨江区东冠单元（BJ05）C2/C6-01地块位于市滨江区东冠单元东北部，火炬大道道路景观轴的东面，铁路线南面，地块西面为商业职业技术学校，东面和南面均为规划商业用地。

规划地块南面与东面地块用地性质同为商业，北侧为铁南变，对本地块的规划建设限制较小，西侧是商业职业技术学校。

因此，从区块周边关系来看，有利于营造地块良好的商业氛围。

（二）地理区位条件规划地块处于东冠单元的东北部，东冠单元地处滨江区中心位置，东西两边分别为原长河镇和浦沿镇，北部为高新技术园区和之江居住片，南部靠近冠山。

从区位上来看，东冠单元正处于滨江东西向的滨文路城市发展轴，及南北向的火炬大道发展轴相交位置，随着滨江区的整体向南推进发展，其区位发展条件比较好。

高新技术园区的发展为该区块的居住人口提供就业机会，同样，丰富的就业机会为该区域的住宅建设提供了发展空间。

片区高教区提升了周边地区的城市活力，同时也为高新技术园提供了知识储备与技术保障。

以“产、学、研”一体化为主要发展思想，协同“商、住、游”同步发展，建设和谐滨江。

总体来看，地块区位条件优势明显。

（三）区域交通条件规划轨道交通6号线行经浦沿路，并在滨文路及东冠路附近设有站点，这将为本区块的发展提供良好的机遇。

目前，快速路四季大道及其高架部分相继建成，开辟了主城区与江南城的快速联系通道。

主干路江南大道、滨康路及次干路滨文路业已建成，为滨江区的东西向沟通联系建立了主构架。

主干路火炬大道部分路段已经形成，将来火炬大道和浦沿路将成为该单元外南北联系的主通道。

单元路网结构已经显现，大部分路网已经建成。

优越的区域交通为该区块创造了良好的发展条件。

（四）开发建设综合优势随着城市建设步伐的加快，周边利用条件将逐渐转优。

得天独厚的地理位置条件，经过合理的规划布局，有利于营造良好的商业氛围。

同时现状用地地势平坦，有利于减少工程建设的土方量。

（五）现状解读地块现状地形地貌较简单，地势平坦。

规划地块主要为农田、碎石地、天添味精厂以及桥南五金工具厂厂房。

规划围现状建设量不大，土地开发拆迁成本不是很高，用地成本较为低廉，有利于土地出让和开发。

该地块属于北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。

一年中，随着冬，夏季风逆向转换，天气系统，控制气团和天气状况发生变化，形成春多雨、夏湿热、秋气爽、冬干凉的气候特征。

全年平均气温16.4 ℃。

一年中，月平均以1月份最低，为5.1℃，7月份最高，为27.8℃。

年平均降雨量1399毫米，夏季主导风向以东风为主，平均风速2．3米／秒，年平均日照时数1800—2100小时。

（六）开发目标依托高教园区的智力优势与交通、区位优势，推动滨江南部地区创意产业和高新产业的发展；积极把握高新开发区(滨江)经济发展的良好契机，面向2l世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将地块建设成为环境优美、品位高雅、具有极大吸引力与品牌效应的城市综合商业区域。

（七）建设条件及发展评价随着城市建设步伐的加快，周边利用条件将逐渐转优。

得天独厚的地理位置条件，经过合理的规划布局，有利于营造良好的商业氛围。

同时现状用地地势平坦，有利于减少工程建设的土方量。

发展劣势在于北侧铁南变以及浙赣线铁路距离地块较近，有一定的污染及噪音，地块南面及东面为规划道路，地块项目兴建需要规划道路的快速建设。

二、原有规划概况（一）《市滨江区东冠单元（BJ05）控制性详细规划》滨江区东冠单元（BJ05）地处滨江区中心位置，东西两边分别为原长河镇和浦沿镇，北部为高新技术园区和之江居住片，南部靠近冠山。

从区位上来看，东冠单元正处于滨江东西向的滨文路城市发展轴，及南北向的火炬大道发展轴相交位置，随着滨江区的整体向南推进发展，其区位发展条件比较好。

随着市政府提出的“构筑大都市、建设新天堂”和“跨江向南发展，沿江向东发展，这一重要的战略性思想，至此，“从西湖时代走向钱塘时代”。

市滨江区东冠单元的开发建设，正是在这样的背景下提出的。

为充分发挥土地效益、吸引投资，使为规划用地制订的有关开发强度等技术指标准确可行，更好地指导下一步开发建设，做到既能有效、合理地开发土地，又能进一步改善、优化环境，达到社会效益、经济效益、环境效益三方面协调统一，对滨江区东冠单元C2/C6-01地块进行评估与优化，针对原有的用地性质，对个别指标进行调整，提高土地利用率。

三、规划依据1、《中华人民国城乡规划法》（2007.10）2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GJ137—90）3、《城市居住区规划设计规》（2002年版）4、《市城市规划管理条例》（2001年修正版）5、《市城市规划建筑管理技术规定》（2008年版）6、《市建筑工程日照分析技术管理规则》（杭规发[2006]423号）7、《市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》（2009年7月）8、《市城市规划公共服务设施基本配套规定》（2009年版）9、《高层民用建筑设计防火规》（GB50045-95，2005年版）10《城市防洪工程设计规》（CJJ50--92）11、《城市道路规划设计规》（GB50220—95）12、《城市给水工程规划规》（GB50282—98）13、《市城市总体规划》14、《市滨江区东冠单元（BJ05）控制性详细规划》15、国家、省、市有关的法律、法规与建筑设计、建筑管理技术规定16、规划局和建设单位的其他相关要求。

四、规划设计原则和理念（一）定位与目标依托高教园区的智力优势与交通、区位优势，推动滨江南部地区创意产业和高新产业的发展；积极把握高新开发区(滨江)经济发展的良好契机，面向2l世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将地块建设成为环境优美、品位高雅、具有极大吸引力与品牌效应的城市综合商业区域。

（二）规划设计原则1协调发展合理配置社会资源，化解社会矛盾，倡导社会公平，创造符合现代人生活需求的现代化新兴商业区，努力实现经济、社会、环境的协调统一发展。

2高质量的生态环境加强绿化，保护生态环境，防止污染，达到商业区应有的绿化标准。

3高品质的物质形态环境功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造寓有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富、具有时代感的商业办公空间。

4高水平的规划管理加强建设管理，合理确定土地利用率，统一规划，增加弹性和应变力。

5符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则。

规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。

同时面向消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。

五、主要调整容用地性质不作调整，对地块指标进行局部调整。

调整前 调整后六、规划设计1、用地布局该地块原规划用地性质为商业办公用地，总用地面积为19803平方米。

本次选址论证综合考虑周边条件，未对其进行调整，本设计遵循《市滨江区东冠单元（BJ05）控制性详细规划》其它的要求。

2、总平面规划通过对现状用地、周边环境的调查分析，依据该区块控制性详细规划，结合该地块形状及地块周边规划情况，本次方案规划1栋3层的商业建筑，面向火炬大道，2栋23层的板式高层办公建筑，与商业建筑呈垂直方向平行布置。

沿东面的规划支路在两栋高层建筑之间形成中心绿地，并结合绿地布置地面停车场和地下停车场入口，以满足地块的停车需求。

在商业建筑前也布置了部分地面停车场，以满足临时停车需求。

总平面规划注重了使用功能的分区与协调，分别考虑了商业办公与商业对地理位置和环境的不同要求。

3、交通组织(1)出入口设置规划将地块机动车出入口设于东侧的规划支路上，同时在南侧的规划支路上设了人行入口。

(2)道路等级综合考虑到地块规模及市政配套和高层建筑的消防要求，本次规划地块道路等级和宽度较高，部机动车主道路宽度为6.0米，次道路宽在4.0米以上。

(3)停车位配建标准①机动车停车位配建指标按照《市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》的相关停车配建标准，规划地块商业建筑标准为O．8辆／l00平方米建筑面积。

因此，规划地块配建机动车停车位634个，其中地面停车位57个，地下停车位577个。

②非机动车停车位配建指标商业建筑标准为7辆／l00平方米建筑面积。

规划地块配建非机动车停车位5545个。

③机动车停放方式有集中和分散两种。

集中式为地下停车库：分散式主要为沿地块部道路设置的车位，以解决临时停车问题，其中地块地面停车按不大于总停车位的l0％控制。

4、绿地景观设计绿地景观设计整体上形成“一轴两心多面”的整体结构。

“一轴”即规划地块前的火炬大道绿化带。

处于地块西侧，通过大量的绿化空间，为规划地块增添了几分生机和活力，同时也提高了整个地块的生态环境。

“两心”即地块东部的绿化中心。

通过乔灌配置、绿地和对景等营造地块的集中绿地效果。

“多面”即分布于地块周边的绿化面。

在绿地系统过绿地渗透来加强地块与周边空间的沟通，优化本规划用地的环境，提供接近自然、亲近自然的空间与场所。

绿地以草坪、灌木等配置植物为主，树种配置注重形的对比映衬和色彩的季相变化。

5、建筑设计规划地块毗邻钱塘江，地处市滨江区，是展示杭城开放、文明、和谐的窗口。

高层建筑形式大方、现代，充满时代气息，同时与周边环境和谐统一，建筑高度不超过100米。

在建筑部功能组织上，充分考虑综合体建筑的多种需要，大小空间灵活组织。

6、公建配套为便于垃圾收集清运，按服务半径70米设置1处垃圾收集点的标准，在规划地块共设置垃圾收集点l处，位于地块西侧结合规划绿地布置。

7、无障碍设计，为营造全社会关心残疾人、老年人等特殊群体的良好氛围，在下一层次应按照《城市道路和建筑物无障碍设计规》的要求进行无障碍设计。

8、建筑日照分析结合地块周边用地性质，本地块周边均为商业用地和市政用地，故无需进行建筑日照分析。

七、工程管线综合规划1、周边设施及道路建设情况现状周边道路建没情况为西侧火炬路为己建红线宽度50米、东侧和南侧规划支路按控规道路红线12米和20米实施建设。

本地块部市政管网可通过火炬路以及规划支路与城市市政管网相衔接。

2、竖向设计竖向设计根据己建火炬路以及规划支路的坐标标高结合现状地坪标高，确定规划地块的标高设计。

规划用地现状地坪标高在6.00米左右，且地势相对平坦，周边路规划地块段设计标高在6.10米-6．50米之间，根据市滨江区分区规划、水位及已建地块的标高情况，确定城市建设用地地坪标高不低于6．70米，地块设计室外地坪标高在6．90米，室一层标高设计标高为7.10米。

3、给水、排水工程规划(1)设计依据①《建筑给水排水设计规》(GB50015—2006)②《室外给水设计规》(GB50013—2006)③《室外排水设计规》(GB50014—2006)④《建筑设计防火规》(GB50016—2006)⑤《高层民用建筑设计防火规》GB50045-95⑥《自动喷水灭火系统合计规》GB50084-2001⑦本院建筑等专业提供的相关资料(2)系统设计①生活给水系统水源：本地块水源从城市给水管引入，已建火炬路及周边规划支路下都将敷设给水管，规划地块将由火炬路和周边规划支路引入供水管，在规划建筑四周形成环状给水管网。