我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析
宝龙城市广场商业综合体营销推广策划方案 精品
价值分析
2、地段价值 本案位于城阳CBD中心，新天地城 市中轴线上，与区政府、人民广 场一脉相连。 是城阳最具投资价值的黄金地段。
城阳区政府
宝龙城市广场
价值分析
3、产品价值
物理属性：75万㎡国际消费体验中心 产品利益：★超大规模——750000平米，绝无仅有，全省最大
★全业态规划——全业态、全龄层、全时段，国际消费体验
产品
门户、中心 750000㎡欢乐财富MAL
营销目标与推广
春节前，2个亿
(商铺1.5亿、住宅5000万)
推广原则
1、先中心、后外围； 2、青岛必需攻破； 3、整体形象带动分产品； 4、住宅推广重在城阳；
城阳
青岛 周边
营销节点与推广主题
11月中\商铺认购
11下\住宅认购 冬季房展会 12月底\集中公开
★主力店的品牌影响力 ★游乐主题——近万平米室内游乐主题公园，强大辐射力
项目调性：欢乐、财富、缤纷万象
青岛北 城阳中心 750000㎡ 欢乐财富 MALL
标明地理 强调区位优势 放大数字加深MALL的规模印象 调性，突出游乐主题 指明业态属性
三级解构
城市„„ 区域„„
项目„„
1、加速半岛城市一体发展，推进青岛构建现代化国际城市
5、 分众营销 ※小众营销
政府机关、行政事业单位、商会； 针对城阳企业主、批发市场业主、经营户开展点对点营销； 针对韩国人的小众营销（韩国商会、外经贸局、教堂）； 高球会、俱乐部、商务派对、金卡会员（全球通、车友）
※产品区隔定位营销
住宅区分外国人居住区
※政府营销
联合青岛政府关于城市的推广开展营销活动
三、客群分析 市场项目客源比 本案来访客源比
盐城宝龙城市广场 项目分析
销售历史
营销理念
盐城宝龙城市广场，利用在盐城当地丰富的社会资源及三线城市消费者心理特性，充分发挥 人脉营销优势，以“花小钱，办大事”为原则，通过客户间口碑传誉和相互推介，从而取得 最大的宣传效果和销售业绩。 坐销” 行销” 变“坐销”为“行销” 由于前期售楼处在建设中，但是销售时间紧、任务重。盐城宝龙城市广场对客户进行精准定 位，并锁定“公务员、私企业主”为目标客户。不在售楼处坐等客户上门，而是通过熟人介 绍，业务员主动对各事业单位领导人上门推荐，并让各事业单位之间相互推介与传播盐城宝 龙城市广场。在这种主动出击的过程中，再配合活动来吸引同一圈层的客户，不断提高意向 客户的数量。最终量变产生了质变，“盐城宝龙城市”在市场上变得一房难求，最终创造在 宝龙最小售楼处（面积约 80 平方）中，当天东进路商业街销售 1.6 亿的神话！ 客户是最好销售员 盐城宝龙城市广场在项目公司总经理的大力支持下，开展别具特色的“人脉营销”，把人脉 作为一种渠道进行渗透。同时，通过对销售节奏有效组织与把握，每次开盘必定火爆，并让 客户感觉以买到宝龙房子为荣。
开发周期
• 开盘时间
2011-10-6(6#楼) 楼 2011-7-31(8#楼) 楼 2011-7-23（7#楼和商铺 楼和商铺) （ 楼和商铺 2010-12-4（“西大街”别墅式商铺） （ 西大街”别墅式商铺） 2010-9-28(一期 、2#、3#和4#楼) 一期1#、 、 和 楼 一期
开发周期
开发周期
• 历史价格
2011年08月11日 - 至今 均价 年 月 日 均价7000元/㎡ 元㎡ 2011年07月27日 - 2011年08月11日 均价 年 月 日 年 月 日 均价6800元/㎡ 元㎡ 2011年04月08日 - 2011年07月27日 均价 年 月 日 年 月 日 均价7000元/㎡ 元㎡ 2011年01月25日 - 2011年04月08日 均价 年 月 日 年 月 日 均价6500元/㎡ 元㎡ 2010年12月16日 - 2011年01月25日 均价 年 月 日 年 月 日 均价5400元/㎡ 元㎡ 2010年09月30日 - 2010年10月27日 均价 年 月 日 年 月 日 均价5500元/㎡ 元㎡ 2010年12月09日 - 2010年12月16日 起价 年 月 日 年 月 日 起价5800元/㎡ 最高价 元 ㎡ 最高价6500元/㎡ 元㎡ 2010年10月27日 - 2010年12月09日 均价 年 月 日 年 月 日 均价5600元/㎡ 元㎡
宝龙城市广场市调
宝龙城市广场市调项目效果图项目介绍郑州宝龙城市广场位于郑州市中心商业区附近的郑东新区中心，介于CBD中央商务区与龙湖商住区之间，为郑东新区起步区33平方公里范围内唯一的大型商业开发项目。
建成后的郑州宝龙城市广场将集购物、旅游、休闲、游乐、娱乐、商务、文化、运动等于一体，2小时车程辐射范围内居住人口超过5000万项目介绍郑州宝龙城市广场包括总建筑面积194,951平方米的大型多业态综合性商业地产项目、总建筑面积15,197平方米的酒店式公寓套房、总建筑面积6,651平方米的零售店及总建筑面积30,395平方米的停车位。
综合性商业地产项目包括一家大型优质购物中心、一个达奥运规模的溜冰场、一家多用途电影院、一个大型美食广场及其他娱乐设施。
项目总建筑面积约25万㎡。
郑州宝龙城市广场把室内游乐场和溜冰场作为流行商铺和高品质酒店的有力补充，此举属国内首创。
业态规划世界500强生活卖场国内知名连锁时尚百货河南省唯一真冰奥运标准溜冰场五星级影院大型娱乐中心大型餐饮中心大型运动主题商场世界名品购物长廊中国家电连锁龙头周边配套顺驰第一大街等大型居住社区,CBD商务区,郑州国际会展中心龙湖高端居住区、CBD商务区、颐和医院、同仁医院世界500强，欧洲第一大国际化零售连锁集团——法国家乐福世界500强全球快餐连锁巨头——肯德基中原第一家国际奥运标准真冰溜冰场——冠军真冰溜冰场中国最大的跨省院线、五星级影院——横店影院中国家电零售业知名品牌——苏宁电器国内知名大型餐饮连锁集团——豪享来国内手机零售行业的航空母舰——迪信通中国娱乐业的掌舵者——NASA迪士高中国大型医药连锁巨头——老百姓大药房还有永和豆浆、少帅时代健身会所发展情况2005年10月26日郑州宝龙城市广场正式奠基2008年5月郑州宝龙城市广场主力店美食广场、室内溜冰场、ITAT百货率先开业2010年4月29日大商千盛生活广场郑州宝龙店盛大开业2010年5月29日郑州宝龙城市广场主力店苏宁电器开业2010年6月28日郑州横店宝龙电影城盛大开业实景效果基本情况开发商：郑州宝龙置业发展有限公司行销代理：百润顾问商业运营：郑州宝龙商业管理有限公司位置：郑东新区农业东路与九如路交会处西规模：占地近290亩，规划地上3层，地下一层，共192万平米商业，13000平米酒店式公寓。
即墨宝龙城市广场
即墨宝龙城市广场介绍即墨宝龙城市广场是位于中国山东省青岛市即墨区的一个大型综合性城市广场。
作为即墨区的标志性建筑之一，它为周边居民和游客提供了休闲、娱乐、购物和餐饮等多种服务。
该广场不仅是即墨地区的商业中心，也是人们聚集和社交的场所。
位置即墨宝龙城市广场坐落在西南即墨的中心地带，毗邻即墨市政府大楼和即墨博物馆。
距离青岛市市中心约40公里，交通便利。
该地区交通枢纽完善，有多条公交线路和地铁线路贯穿其中。
设施即墨宝龙城市广场占地面积约10万平方米，总建筑面积超过30万平方米。
广场内设有多个主题商业区域，包括时尚服装、家居用品、数码产品和美食等。
此外，广场内还有儿童乐园、电影院、健身中心和超市等，为不同人群提供全方位的服务。
广场建筑采用现代化设计，外观独特，富有现代感。
大气的建筑设计、宽敞明亮的购物大厅以及舒适的休闲区域都为顾客提供了良好的购物和休息环境。
购物体验即墨宝龙城市广场汇集了多个国际知名品牌和本土品牌。
顾客可以在这里购买到最新的时尚服装、鞋帽、手表、珠宝首饰等。
在家居用品区域，顾客可以找到各种家具、家电、装饰品等。
此外，广场内还有各种数码产品专卖店，为科技爱好者提供了广泛的选择。
广场内的餐饮区域提供了各种口味的美食，包括中餐、西餐、快餐等。
无论你喜欢什么口味，这里都能满足你的需求。
此外，你还可以在咖啡馆、茶座或冰淇淋店里享受一段悠闲的时光。
娱乐设施即墨宝龙城市广场不仅是购物的好去处，也是娱乐的好去处。
广场内设有现代化的电影院，放映当季最新的电影作品。
如果您对健身感兴趣，广场内的健身中心提供了最先进的健身器材和专业的健身指导。
同时，儿童乐园内设有各种游乐设施，为小朋友提供了一个快乐和安全的游玩空间。
活动即墨宝龙城市广场经常举办丰富多样的活动，吸引了大量的参与者。
例如，举办时装秀、音乐演出、舞蹈表演和艺术展览等文化活动，为顾客带来不同的艺术体验。
在特定的节假日，广场还会策划一系列主题活动，营造节日氛围，吸引更多的人们前来参与。
福州宝龙城市广场业态分析
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。
位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？2004，中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。
）宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？宝龙城市广场的经营模式：ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势：宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。
宝龙城市广场市场运作分析报告
宝龙城市广场市场运营分析报告一·项目概况占地面积：220110㎡。
建筑面积：50万㎡。
商铺面积：一层90-100㎡二层50-60㎡三层大面积可划分，打通，看商家需求。
招商率：90%商铺租价：一层每天2.8㎡二层每天1.7㎡三层每天1.4㎡四层每天0.9㎡。
入驻程度：纯一层入驻率率达到100%。
二层入驻率95%。
三层入驻率95% 四层今年9月开业，主要经营大型餐饮。
健身。
停车位：机动车停车位700个，非机动车4500个。
二·商业运营分析建筑结构与格局在很大程度上，宝龙城市广场的格局不能够很好的让市民体验到一个商业综合体的娱乐，休闲，餐饮，购物的便利性。
项目建筑不连贯，从百货区至二十四街有明显的断裂处。
不利于消费者一站式购物。
项目纵深太深。
从二十四街红绿灯向南深度达500米。
对于消费者购物有很大的挑战性。
客户需要的是舒适，便利，消费的感觉。
跨度500米对客户来说是一种挑战。
模式分析商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块组建。
在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发只是其项目的基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体，资本运营是贯穿始终的，因为只有资本运营得以与各个环节的融合，项目才能最大限度的得到良性的运营，而这才是最终的目的。
根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。
在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了商业运营商的工作。
这在运营中上极大提高了项目的风险。
宿迁宝龙城市广场同样犯了此类错误，从开发，到商业运营，资本运营商。
宿迁宝龙城市广场扮演三个角色。
这在商业地产中极易出现短板。
运营分析宝龙在免租期一年的期限即将到来时，整个商业广场的商业氛围依旧不理想，虽然导致商业氛围的因素很多，但主要因素有以下几点：第一，由于宿迁宝龙城市广场作为一家地产开发企业，其核心还是以地产开发，但是在商业地产上，唯一的核心是商业运营，地产开发是商业地产运营的基础和表现。
宿迁宝龙城市广场
宿迁宝龙城市广场宿迁宝龙城市广场作为宿迁市的标志性商业综合体，位于宿迁市中心地带，是该市最大、最现代化的城市综合体之一。
广场始建于2010年，占地面积约20万平方米，是宿迁市繁荣发展的见证和象征。
宝龙城市广场集购物中心、娱乐设施、餐饮休闲、文化艺术和办公等功能于一体，为宿迁市民提供了全方位的消费和休闲场所。
广场主楼高117米，拥有33层，总建筑面积约14万平方米，是宿迁市区一座重要的标杆建筑。
作为一个综合性商业综合体，宝龙城市广场内拥有众多的商铺，包括世界知名的品牌和高端奢侈品牌，如Zara、H&M、LV、Gucci 等等。
无论您是购物狂还是时尚达人，都能在这里找到适合您的心爱之物。
而且，广场还设有专门的儿童区，可以为家庭带来更多欢乐和便利。
除了购物，宝龙城市广场还提供丰富多彩的娱乐设施和休闲场所。
广场内设有多个电影院，为观众提供了一流的观影体验。
此外，还有室内儿童游乐场、保龄球馆、KTV等娱乐设施，让您的休闲时光更加丰富多彩。
对于美食爱好者来说，宝龙城市广场更是一个不可错过的去处。
广场内拥有各种各样的餐饮品牌和美食街，无论您是喜欢传统美食还是追求时尚新潮的美食，都能在这里找到满意的选择。
从本地特色小吃到国际知名菜系，应有尽有，满足不同人群的需求。
在宝龙城市广场，艺术与文化也有着重要的位置。
广场时常举办各类文化活动和艺术展览，为市民提供了一个品味艺术和文化的机会。
此外，广场附近还有宿迁综合文化艺术中心等文化场馆，让市民不仅能够在购物娱乐中放松身心，还能够领略到艺术与文化的魅力。
宿迁宝龙城市广场不仅是一个商业综合体，也是宿迁市的城市地标，展现了宿迁市的城市形象和发展成果。
广场的建设也推动了宿迁市的商贸繁荣和城市发展。
未来，宝龙城市广场将不断进一步完善和扩展，为宿迁市民和游客带来更多的美好体验。
总的来说，宿迁宝龙城市广场是一个融购物、娱乐、餐饮、文化于一体的综合性商业综合体。
广场内拥有丰富多样的商铺和娱乐设施，为宿迁市民和游客提供了丰富多彩的消费和休闲场所。
青岛宝龙城市广场全案策划推广思路47页
利基点
1、提供舒适、休闲，充满游乐趣味的购物空间 2、满足全生活体验式消费需求 3、超大商业量体及多种大型业态组合，形成强大聚客魅力 4、新城区核心位置以及便捷的立体交通网络构成 5、强大的商业配套，满足现代消费需求
青岛宝龙城市广场是什么？
■品牌部分 ………………………………………………………………………………………
开发商：宝龙集团
………………………………………………………………………………………………………………………………………………
企业领袖 许健康总裁 时代建设的参与者、2006年中国房地产品牌贡献人物…… 集团理念 “诚信、恭谦、创新、敬业”诚信恭谦做人，创新敬业做事 背景实力 拥有房地产业、酒店旅游业、信息产业、工业、商业等五大产业的多元化集团公司 企业荣誉 中国10大商业地产运营商·2007中国房地产百强企业· 2007中国房地产年度社会责任感企业
■ 市场背景 ………………………………………………………………………………………
城市功能
城市功能规划
功能篇
日韩制造业加工基地 半岛国际加工制造业基地 半岛城市群的重点区域 青岛北部城市中心
功能描述
日韩资中小企业投资日益增多，并形成一定产业规模 日益扩大的市场，逐渐吸引欧美等地区工业、商业投资 城市三极规划中重要的组成部分 远期目标，成为青岛市北部的城市中心
■ 市场背景 ………………………………………………………………………………………
青岛市规划简述
青岛城市规划定位
中国东部沿海重要的经济中心和港口城市
战略布局
区域
诠释
一湾
环胶州湾城市圈
福州宝龙城市广场业态分析
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。
位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？2004，中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。
）宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？宝龙城市广场的经营模式：ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势：宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。
百强商业地产项目案例之二十五--安徽宝龙城市广场
百强商业项目案例之二十五——安徽宝龙城市广场宝龙城市广场是复合商业地产中最先进的运作模式——SHOPPING MALL，是集购物、休闲、美食、娱乐、游乐、文化、旅游、酒店式公寓为一体的“一站式”超大型国际商业体验中心。
作为安徽首座超大型全生活购物中心，宝龙城市广场极力打造蚌埠CBD核心区域的商业帝国，填补安徽商业空白点。
项目占地288亩，总建筑面积：498908.5平方米，规划：商业地上四层，地下一层,共计32万平方米的商业；酒店式公寓十一层和十八层，住宅为十八层，共计11万平方米住宅和6万平米地下车库。
一、项目位置、面积蚌埠•宝龙城市广场项目位于蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49.8万平米，一期步行街52550平方，二期全生活购物中心商业面积224737平方，地下室停车场面积二期75411＋一期20549共95960平方，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。
二、业态规划大型连锁生活超市、时尚百货、大型娱乐中心、大型餐饮中心、大型室内水上活动中心、水景商业步行街、连锁五星级影院、国际社区、酒店式公寓三、停车位地下：1800车位/非机动车3650车位地上：405车位四、项目商业定位A、市场定位：满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。
消费客群：主要针对蚌埠市区及和周边市县100公里—200公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。
消费年龄层：全年龄层、全档次业态种类：国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩KTV、咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会。
B、目标消费客层定位(1)、主要消费客层的定位：中档消费群时尚消费。
(2)、二级消费客层的定位：以本地高档消费群及旅游人士消费。
诸暨宝龙广场可行性分析
诸暨宝龙广场可行性分析1. 引言诸暨作为国内领先的纺织产业基地之一，近年来经济持续发展，消费水平逐渐提升。
为了满足居民日益增长的购物需求，诸暨市政府计划引入宝龙集团，在诸暨市中心建设一座大型综合性商业项目——诸暨宝龙广场。
本文旨在对该项目进行可行性分析，从市场环境、竞争对手、投资回报等方面评估其商业潜力。
2. 市场环境分析2.1 经济发展诸暨市的纺织、服装、家具等产业处于较高水平，企业规模庞大，为经济发展提供了坚实的基础。
随着居民收入的提高，购买力逐渐增强，对高品质、多元化的购物场所的需求也不断增长。
2.2 人口统计根据统计数据显示，诸暨市目前的总人口约为100万人，其中大部分为年轻人和中产阶级。
年轻人群体消费观念较为前卫，更加注重时尚、品质和消费体验，而中产阶级对品牌和服务的要求也较高。
2.3 市场需求目前，诸暨市中心还未有一座大型综合性商业项目能够满足居民多样化的购物需求。
市场需求潜力巨大，如能提供高品质、多元化的商品和服务，将极有可能获得市场份额。
3. 竞争对手分析3.1 现有商场目前，诸暨市中心已有一些小规模商场和超市，如华联商厦、新华百货等，但规模较小，品牌和服务相对有限。
这些商场在品牌、服务和购物体验等方面无法满足居民的高端需求。
3.2 同类项目周边城市的大型商业项目，如杭州的环球影城和宁波的万象城等，吸引了大量诸暨市民前往消费。
这些项目通过巨大的投资和建设规模，带来了巨大的商业吸引力。
因此，在诸暨市建设一个大型综合性商业项目有其必要性和潜在竞争优势。
4. 投资回报分析4.1 投资成本根据市政府规划，诸暨宝龙广场将占地100亩，总投资额约为10亿元。
该投资额包括建筑和基础设施的建设以及零售商户的招商费用。
4.2 收益预测根据市场需求和人口统计数据，诸暨宝龙广场有望吸引30%的诸暨市民前往消费。
假设每位消费者每月支出500元，年中消费人数为300万人次，预测年销售额可达15亿元。
通过租金和物业管理费等收益，诸暨宝龙广场有望实现每年约5%的投资回报率。
青岛李沧_宝龙城市广场可行性分析
青岛李沧·宝龙城市广场可行性分析报告宝龙集团发展有限公司POWERLONG GROUP DEVELOPMENT CO.,LTD二00六年十二月目录项目概要 (3)第一部分项目总体概况 (5)第二部分市场分析 (7)第三部分项目发展构想 (18)第四部分项目投资额测算 (24)第五部分项目税收测算 (28)第六部分项目就业人口估算 (29)第七部分项目发展评价 (30)项目概要项目名称：青岛李沧•宝龙城市广场项目定位：超大规模国际时尚“消费体验中心”项目功能：五星级酒店、购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、旅游、文化、游乐、商务、酒店式公寓/SOHO、国际社区建设规模：总用地面积约10.8万平方米，总建筑面积约38万平方米。
主要项目内容：1、欢乐购物海洋——宝龙城市广场/16万平方米（1）世界500强大型生活卖场（30000m2）（2）国际知名大型时尚百货（20000 m2）（3）国内知名连锁电器大卖场（5000m2）（4）连锁五星级动感电影城（5000m2）（5）万国风情休闲餐饮酒吧街（10000m2）（6）大型家居饰品大卖场(5000m2）（7）欧陆风情商业步行街（80000m2）其中：中外名品长廊（55000m2）文体世界(15000m2)美食天地（10000m2）（8）休闲运动中心（5000m2）其中：大型真冰溜冰场（3000m2）大型健身会馆(2000m2）（9）地下智能化停车场（60000m2）2、五星级旅游度假酒店——宝龙大酒店/3.1平方米（1）五星级酒店客房（26000m2）（2）大型连锁中餐厅（3000m2）（3）生态园林西餐厅（2000m2）（4）地下智能化停车场（5000m2）3、大型娱乐城——宝龙不夜城/1.1万平方米（1）大型夜总会（6000m2）（2）大型DISCO（2000m2）（3）大规模时尚歌舞剧院（3000m2）4、顶级商务中心——宝龙OFFICE/1.0万平方米（1）宝龙OFFICE（10000m2）（2）地下智能化停车场（5000m2）5、高尚居住区——宝龙国际社区/8.5万平方米（1）国际居住社区（85000m2）（2）地下智能化停车场（10000m2）投资总额：人民币11亿元建设周期：3年第一部分项目总体概况一、地块情况1、地块参数总用地面积108012㎡，容积率2.696，建筑密度55.5%，规划建筑面积378971㎡。
晋江宝龙城市广场swot分析
SWOT分析优势：①功能多元化，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住于一体的商业化建筑群。
②集团实力强，经验丰富且资金雄厚。
宝龙集团在厦门、福州、青岛、郑州、苏州、泰安、成都等多地皆有建筑群。
③选择三四线城市的新城开发，购地成本低。
（苏州、泰安等）④政府的支持。
（土地、城建配套、税收等）⑤注重休闲娱乐，吸客能力强。
符合消费潮流，相对三四线传统商业有较强的竞争力。
劣势：①企业管理和人才不足，对快速扩张态势形成制约。
②自主投资五大商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，存在较长的成熟期和经营风险。
自营产业品牌号召力较弱，需要调整和增强竞争力，尤其是百货类业态。
③产品建标相对落后于的一二线城市潮流，缺乏超前性，持有物业的外观存在疑问。
④五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前期支持获取土地资源，但长期经营的投资边际效应递减。
机会：①位于晋江市中心，离新老城区较近，地理位置优越。
②交通便利，运输发达。
临近晋江机场、泉夏高速等③公共设施齐全，附近学校、医院、银行等很多（购物中心：大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、甲级写字楼中、小学：希信小学、晋江一中、平山中学医院：中医院、市医院）④三四线城市加快城市进程，为宝龙的投资提供很过机会。
⑤由于有先前的经验，产品和模式的复制性强，已储备项目和潜在项目储备较多。
威胁：①新城的辐射人群、基础设施等完善时间较长、开发投资和招商、后期运营的潜在风险性大。
对区域投资决策的要求高。
②房地产的变动具有突发性，对企业影响大③现有投资存在市场压力，潜在负面消息对后续项目发展影响比较大。
④商业模式进入门槛不高，存在潜在竞争。
⑤在建项目比例大，成熟项目少，ipo（IPO的全称是initialpublic offer，即“首次公开发行”，指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式）更加接近传统企业，在ipo的认可程度上，受证劵市场追捧的机会偏低。
但是成功后，公司治理水平将面临考验。
⑥附近的万达广场、SM都是强大的竞争对手。
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我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析
——基于零售学视角宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心，地处未来下沙的几何中心。
项目规划体量约为33万平方米。
作为宝龙地产全国战略中的重要一环，同时也是长三角地区的最重大投资项目，杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心，兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目，项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标，即下沙首席生活场”。
它是定位于大型一站式购物中心，其独特的销售主张是“体验”，核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。
但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节，而业态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。
所以，有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。
什么样的业态组合取决于什么样的商业定位，而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研，通过调研明白要做什么，是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。
因为选址的原因，下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的
购物中心，它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民，所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。
虽然它主张的是体验、享受，但是作为学生来说，经济能力有限，所以学生的消费水平还是比较低的，那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。
另一方面，学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等，所以，餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多，并且要适合学生的消费水平。
所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整，因为在人气不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费（娱乐、餐饮）业态来提升人气。
那么对于百货和超市来说，它们是购物中心业态组合的基础，是购物中心基础客源的保证。
此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。
因此，当前各大购物中心都非常重视餐饮特别是对品牌餐饮的引进。
所以宝龙城市广场需要重视餐饮业的发展和设计。
其实，总体来说，宝龙城市广场要根据事实的情况来明确它的定位，虽然说下沙的发展前景很好，但是毕竟是在高教园区内，又是在郊区，所以发展的时间还是很长的，它不能只考虑长远的发展而不看现状，所以以学生作为主要顾客人群是它的首要发展目标，以后可以随着顾客人群的改变而改变零售业务。