上海星光厂商业地产改造项目规划及定位建议63P_XXXX年

第二部分 市场分析
2.1商业市场分析及定位 2.2办公市场分析及定位 2.3酒店/公寓市场分析及定位
城市宏观商品经济背景
2.1商业市场分析及定位
上海市商业布局现状
2.1商业市场分析及定位
市中心 中外环间 外环以外
商业类型
购物中心、百货、大 型超市等
区域商业中心、专业 特色市场
社区商业、专业特色 市场、其他目的性消
办公，周边商业缺乏
支柱产业：电子信息业/现代家 电/汽车整车及零部件/生物医药 ，且已有一定体量的大型商业供
应
依托高科技园区，已有一定体量 的办公/商业
城市副中心区域，54万平米的大 量商业
产业定位：休闲型旅游度假和户 外运动产业/生态型现代农业/自 然型现代办公服务业/清洁型工 业，其中离项目最近的长兴岛被 定位为国际一流的现代船舶制造 业基地，成为上海近期重点培育
两大核心问题
1、项目位于浦东新区 东北角，是否可以辐 射项目以北（崇明三 岛）？
2、未来交通条件良好 ，是否可以辐射全市消 费人口？
人口因素
1.4项目地块驱动性分析
未来5年，150万人口向外转移，上海外围新的机会
1966城镇体系：一个中心城，9个 新城，60个左右新市镇，600个左 右中心村
按照中心城950万人的人口规划 与1100多万的现有人口，中心城区 在未来5年内至少需要向外高桥地 区迁出150万人； 外高桥新市镇处于上海卫星城镇 建设的第三阵营，未来人口将增加 至16万人； 外高桥新市镇的人口导入为商业 发展带来机会，而且商业发展的动 态过程应与人口导入的进程相匹配。
产业因素
本案未来增长点在于： 来自外高桥的物资/贸易/IT产业 来自长兴岛的现代船舶/港口机械制造业 来自横沙/崇明岛的生态/旅游等产业
1.4项目地块驱动性分析
功能 区
外高桥 保税区 /港区
金桥加 工区
张江功 能区
五角场
崇明（ 包括崇 明/长 兴/横 沙三岛
）
区域产业及配套
支柱产业：现代物流产业/IT产业 /国际贸易业，园区内有一定的
的六大产业基地之一
评价
面临临港新 城大小洋山 港的竞争， 未来可能不 具备明显的
竞争优势
有自身的配 套，且更接 近中心区， 其产业需求 难于被分流
崇明新城的 建设对于本 项目形成竞 争：本项目 对于长兴岛 及横沙岛的 辐射力较强
小结
本案的区位及高桥地区的定位决定了发展基 础商业的可行性, 吸引目的性消费对与本案的发展具有必要性 及可能性, 通过集中度高的商业规划能为本案的公寓及 办公提供更强市场竞争优势, 区域周边的产业发展为本案的办公物业发展 的能行性奠定基础, 本案的开发进程应与人口的导入同步.
劣势
1.整个高桥镇缺乏商业环境， 机会
大型娱乐餐饮主题性商场看好。 2.经适房的开发,将导入10万多人口 ,整个高桥镇消费人口将达到30万。
威胁
1.本项目离世纪联华卖场较近。
1.3项目SWOT分析
项目地块适应性分析
位于民居旁，人流 主要导入位置，商
业价值高。
适合的物业类型
商业
酒店/服务式公寓
办公
1.4项目地块驱动性分析
1.2项目四至及现状
M10 港城 路站
高桥城区；港城路
北
M6
西 本案
东 高桥中学；
外高桥保税
外高 桥保 税区
项目SWOT分析
1.地靠6号线保税区北站，临近高桥镇 公交枢纽站，交通便捷。 2.周围小区密度高，人口数目众多。
优势
1.地处清溪路较不繁华一带，地 段较偏。 2.周边居民多为动迁户，消费档 次较低。 3.项目左右两侧均为老式民居， 对项目整体外立面档次有一定影 响。
费如休闲度假等
主要辐射人群
全市人口
周边居民、目的 性消费人群
周边居民、目的 性消费人群
市中心人口集中，商业发展成熟，表现为 租金水平及入住率高，但未来新增商业体量 受制于有限的可发展用地； 上海外围商业的发展主要基于周边人口， 一些大型专业特色市场及其他目的性消费则 吸引全市的目的性消费人群
本案的区位决定本区域的商业发展首先应考 虑基于区域的人口的基础型消费，其次考虑 发展目的性消费
2.1商业市场分析及定位
区域商业现状分析
商业地位 平均租金 现有体量 业态配比
消费者特征
未来供应（至 2013年）
外高桥商业
社区商业 1-6元/平米/天
3-4万
基本以购物为主
由于商业的缺乏，消费 以基础商业为主
区域内无大型供应，高 行镇未来供应有约7.6 万平方米的商业中心
碧云金桥商业
区域商业中心
第一部分 项目背景
1.1区位发展背景分析 1.2项目四至及现状 1.3项目SWOT分析 1.4项目驱动力分析
未来辐射区 直接辐射区 直接竞争区 成熟商业区
1.1区位发展背景分析
五角场 功能区
保税区 功能区
陆家嘴 功能区
金桥 功能区
张江 功能区
崇明三岛
浦东高桥镇紧邻外高桥保税区和外 高桥港区，口岸地位明确， 地块位于外环线以内，与中心城区 直线交通距离不远， 近沪崇苏大通道起点（连接上海与 崇明、江苏、山东的枢纽）， 隔黄浦江与五角场城市副中心相望 （翔殷路隧道连接），是凌桥与市区 交通连接的枢纽， 浦东大道、杨高路、张杨路三条主 干道到达陆家嘴中心地带， 紧临轨道交通六号线，是连接市中 心的“生命线”， 规划中的十号线与六号线在港城路 实现换乘， 下一个五年规划中，港城路站将作 为上海市区联通崇明岛的轨道交通起 点站，枢纽地位将被凸显。
星光厂改造项目 规划及定位建议
目录
第一部分 项目背景分析 第二部分 市场分析及定位研究 第三部分 产品概念及规划建议 第四部分 成本估算与收益分析
商业市场分析 商业市场定位
项目背景 市场分析及定位
办公市场分析 办公市场定位
产品概念及规划建议 成本估算与收益分析
报告框架
酒店/公寓市场分析 酒店/公寓市场定位
13-16元/平米/天
5.3万
购物占较高比例，达 58%
周边商圈的吸引力和 汽车保有量，消费者 接受出行时间较长
1.1区位发展背景分析
消费群体研究
8%
20岁以下 20-30岁
12.4%
30-45岁
38.4%
1.1区位发展背景分析
高桥镇人口类型分布图
30.6%
55岁以上
2
1
%
%
45-55岁
10.6%
97%
当地居民 动迁居民 外来人口
高桥镇居民构成以动迁户为主，占整体人口比例的97%，且从年龄结构上来看人口老龄化 趋势明显。