恒大沈阳皇姑四台子地块定位报告

恒大地产集团沈阳公司HENGDA REAL ESTATE

GROUP

呈批报告

呈：集团领导编号：

由：沈阳公司营销部日期：2012年3月5日

事由：沈阳市皇姑北部经济区四台子项目定位调研报告

一、区域分析

、皇姑区发展概况1沈阳是辽宁省会，东北地区最大的中心城市，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口1100万人，户籍人口（常住人口）810万人，城区人口615万人。

皇姑区是沈阳市九个辖区之一，位于沈阳市西北部，面积66平方公里，人口83万。沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置优越。辽宁省人民政府、省军区各大省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。

、区域资源2横6纵12条交通主干道，一级公路7条，二级公路6皇姑区内拥有18条和500多条三、四级公路及二、三环高速公路，构成了皇姑区纵横交错、四通八达的交通网络，交通便利。沈阳地铁二号线贯穿皇姑区南北，与金廊北段

相契合。皇姑区把守着沈阳的北大门，北部的三台子出口是北京、大连、内蒙古、黑龙江等地进出沈阳的重要通道。．

完备的医便捷的交通给予皇姑的发展提供了有利条件。皇姑区还拥有优质的教育资源，疗、购物资源，使很多购房者从其他区“移民”到皇姑区。

3、项目地块。地块239亩）08-2万平方米（折合358亩，08-1地块119亩，24意向地块面积约位于沈阳市皇姑区，三环路北侧。紧临沈阳北部最重要的主干道、中轴线—黄河北大往北是沈阳大学城（沈阳航空航公里。街，往南连接沈阳“金廊”北段，距省政府约6公里，，斜对面即沈阳师范大学，南距沈阳医学院，等）2天大学3.9km，辽宁大学4.5km公里。距周边辽宁省重西面与保利溪湖林语一路之隔。怒江北街开通后，距恒大城约1 。739医院3.6km，距沈阳市

地块北侧边界文大路地块北侧内部遥望恒大城

地块中部遥望保利溪湖林语

二、典型项目分析

1、整体商品住宅市场概况

2011年12月商品住宅供应量为98.48万平方米，同比下降1.81%，环比下降30.97%；成交量为81.40万平方米，同比下降34.27％，环比下降20.54%。沈阳商品住宅成交均价为6836元/平方米，同比上升18.63%，环比上涨0.52%，供求比为0.83，同比下降32.52％，环比上升15.28%。本月成交套数为9576套，单套成交面积为85.01平方米，从数据上来看，12月份商品住宅成交量呈下降趋势，成交均价有小幅上涨，供大于求，从市场情况上来看，12月已经进入传统的销售淡季，加上近期市场上的观望逐渐浓重，整个市场持续着较为冷淡的销售状态。

2、区域代表项目分析

雅居乐花园形象期银亿万万城/平多层5500元中海城多层、高层、联排元高层5200/平

1、保利溪湖林语（项目西侧）

开发商：沈阳保利溪湖房地产开发有限公司; 总用地面积：427,964㎡

规划总建面积：150,000㎡

容积率：2

最早开盘日期：2011-06-25

最晚交房日期：2012-12-31

物业管理费：1.20元/㎡.月

最早开工日期：2011-04-01

车位配比：1:0.30

装修情况：毛坯

2、中海城

总用地面积：1,274,200㎡

容积率：2.20

2010-08-21

最早开盘日期：

最晚交房日期：2011-12-31

物业管理费：1.80-3.00元/㎡.月

最早开工日期：2010-04-01

车位配比：1:0.20

装修情况：毛坯

3、银亿万万城

总用地面积：6.5万㎡

总建筑面积：9.5万㎡

容积率：1.4

最早开盘日期：2010-07 最晚交房日期：2012-06 物业管理费：1.00元/㎡.月绿化率：3.00

、沈阳雅居乐花园4．

总用地面积：342563㎡

总建筑面积：685126㎡

容积率：2.00

最早开盘日期：2010-10-24 最晚交房日期：2011-12-31 装修情况：毛坯

、瑞赛居圣苑5．

总用地面积：63059㎡

总建筑地面积：145035㎡

容积率：2.3

最早开盘日期：2010-11-04 最晚交房日期：2011-12-31

物业管理费：1.00-1.50元/㎡.月

最早开工日期：2010-12-20

车位配比：1:0.50

装修情况：毛坯

6、华强城

开发商：沈阳汇置高棋房地产开发有限公司; 总用地面积：121920㎡

总建筑面积：426720㎡

绿化率：3.5

最早开盘日期：2011-09-02

最晚交房日期：2012-12-31

物业管理费：2.00元/㎡.月

容积率：2.00

7、远洋公馆

总用地面积：70000㎡

总建筑面积：141353㎡

绿化率：35%

最早开盘日期：2011-12-10 最晚交房日期：2013-6-30 物业管理费：3元/㎡.月

容积率：2.00

、恒盛阳光尚城四期

8．

开发商：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司总用地面积：85111㎡

总建筑面积：114500㎡

绿化率：45%

最早开盘日期：2010-10-16

最晚交房日期：2013-12-31

物业管理费：1.7元/㎡.月

容积率：1.5

、天豐成·壹米阳光