成本逼近法概述(PPT 94张)
第七章 成本逼近法
第七章成本逼近法第一节成本逼近法的基本思路
一、定义
二、成本逼近法的基本思路与计算公式
三、成本逼近法与土地价格构成
（一）土地取得费
（二）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（三）土地增值收益及土地开发投资现值
第二节成本逼近法估价的程序与方法
一、计算土地取得费
二、计算土地开发费
（一）基础设施配套费
（二）公共事业建设配套费
（三）小区开发配套费
1.准确区分宗地内外的开发程度
2.宗地红线内外的开发程度不一致
三、计算税费
四、计算投资利息
五、计算投资利润
六、土地增值收益的确定
七、计算、修正和确定估价结果
第三节成本逼近法的应用
一、成本逼近法的特点和使用范围
（一）成本逼近法的特点
（二）成本逼近法的适用范围
二、应用成本逼近法应注意的问题
三、成本逼近法案例分析。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
《房地产评估》课件 第7章 成本逼近法
旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建 造成本-建筑物折旧
四、重新建造成本 五、建筑物的折旧
二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作步骤
1．求取估价对象房地产在估价时点的重新 建造成本； 2．计算建筑物的折旧； 3．重新建造成本扣除建筑物折旧得到积算 价格。
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四、重新建造成本
（一）重新建造成本的含义 （二）建筑物重新建造成本的分类 建筑物重置价格 建筑物重建价格 （三）重新建造成本的求取 （1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法 （4）指数调整法
第七章
成本逼近法
第七章 成本逼近法
学习目的与要求 第一节 成本逼近法概述 第二节 土地价格评估的成本逼近法 第三节 新建房地产价格评估的成本逼近法 第四节 旧房地产价格评估的成本逼近法 第五节 成本逼近法应用举例 本章小结
学习目的与要求
通过本章的学习，理解成本逼近法的 基本概念和原理，了解成本逼近法的适用 范围，熟练掌握成本逼近法的各种计算公 式和评估程序，理解土地增值收益和建筑 物折旧的基本内容，能够熟练地运用成本 逼近法的基本原理和方法评估房地产价格。 本章的难点是土地增值收益和建筑物折旧 的基本内含和求取。本章的重点是成本逼 近法的计算方法及应用。
返回
四、房屋租金的一般构成
（一）商品租金 折旧费 维修费 管理费 利息 税金 保险费 地租 利润 （二）成本租金 1.折旧费；2.维修费；3.管理费；4.利息；5.税金。 （三）准成本租金 1.折旧费；地产价格评估的成本逼近法
一、基本原理 二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作 步骤 三、运用成本逼近法评估旧房地产价格的计算 公式
成本逼近法(成本法中的土地增值收益率怎样确定)
第六章成本逼近法基本要求：了解：成本逼近法的应用限制。
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
难点及重点成本逼近法中相关费用的取舍及计算。
授课学时：10学时讲授内容：第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
第07章成本逼近法
投资利润的计算公式： 投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费） ×
投资回报率（投资利润率）
（六）土地增值收益的确定
一般情况下，政府出让土地除收回成本外，还要使国家 土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。
（一）计算土地取得费 （二）计算土地开发费 （三）税费的计算 （四）计算投资利息 （五）计算投资利润 （六）土地增值收益的确定 （七）计算、修正和确定估价结果
（一）计算土地取得费
新建工业项目需通过征地或拆迁的手段获得土地。 征地费用的各项标准《土地管理法》有明确规定：
1. 征用耕地的补偿费 为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍；
取得土地后 的开发费用
基础设施配套费 公共事业建设配套费 小区开发配套费
1. 基础设施配套费
“三通一平”指：通水、通路、通电，平整地面。 “七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、
通路、通气、通热，平整地面。 作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件，
不能立即上工业项目，作为基础设施配套费应以 “七通一平”为标准计算。
（三）应用时注意的问题
1. 土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重置费用， 即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地 取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能 是按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计 算。
2. 各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一 般情况下，各地政府在不同时期都根据当地当时的情况 制定征地费用的项目和标准，评估过程中应先根据规定 标准计算。
土地估价理论与方法第8章 成本逼近法
进行年期修正。
年期修正公式为：
1 1 K K 1 1 n ( 1 ( 1 r r) )n
式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。
是否要进行年期修正要具体分析：
① 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额 确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
二、成本逼近法与土地价格构成
土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土 地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租 的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。因此 分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资 本两个范畴。
土地价格构成
成本逼近法计算土地价格的公式 ：
土地价格＝投入的成本（含原土地购买价格或原地 租的资本化+土地开发投资现值）
对新近进行开发投资建设的土地而言，土地开发
投资的折旧和利息就是土地开发的费用，而且这一部 分费用不论是由土地所有者投入，还是由土地使用者 投入，它都必然是伴随着土地的权属转移，从而当土 地所有者或土地开发商出让或出售经投资开发建设的 土地时，这部分费用及其税费、利息也必然要通过土 地价格回收。
三、成本逼近法的特点和适用范围
1. 土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重臵费用， 即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得 费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能是按照企 业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。 2. 各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一
般情况下，各地政府在不同时期都根据当地当时的情况制
成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关 税费。计息基数（前三项）、计息方式和计息期与剩余法中利 息计算差不多。 投资利息＝（土地取得费+土地开发费+税费） ×投资利息率 利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。如果土地开发 周期超过一年，应计算复利。
成本逼近法-逼近
第六章成本逼近法基本要求：了解：成本逼近法的应用限制。
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
难点及重点成本逼近法中相关费用的取舍及计算。
授课学时：10学时讲授内容：第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
成本逼近法培训课程.pptx
具体位置、使用年限、容积率等进行适当的
增减修正。
成本法
成本法概述 新开发土地的 成本法 新建房地产的 成本法 旧房地产的成 本法 建筑物的折旧 确定方法 成本法应用
新开发土地的成本法
１、土地取得成本： 土地使用权出让金、征地补偿安置费、房屋
拆迁补偿费、土地取得税费等 2、土地开发成本：
基础设施建设费等 3、管理费：
建筑物建造成本：勘察设计费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套建设费等
成本法
成本法概述 新开发土地的 成本法 新建房地产的 成本法 旧房地产的成 本法 建筑物的折旧 确定方法 成本法应用
新建房地产的成本法
[例]欲评估某新建房地产的价值，已知其建筑面积为 25100m2，土地重新取得成本及开发成本为2500万，建造 成本为1500元/m2，管理费用为建造成本为4%，销售费用 为销售收入的3%，销售税费为销售收入的5.5%，开发利润 为各项成本的15%，试评估该房地产在不考虑投资利息的情 况下的重置价格。 解：1、土地取得及开发成本=2500万元 2、建筑物建造成本=25100*1500=3765万元 3、管理费用=3765*4%=150.6万元 4、投资利息=0 5、销售费用=3%V 6、销售税费=5.5%V 7、开发利润= （2500+3765+150.6+3%V+5.5%V)*15%=962.34+1.275%V 则V= 2500+3765+150.6+3%V+5.5%V+ 962.34+1.275%V 求得V=8177.27万元
成本法概述
新开发土地的 成本法
新建房地产的 成本法
旧房地产的成 本法
建筑物的折旧 确定方法
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
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－1 －
第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式
第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤
第三节 建房地产评估的操作步骤
第四节
第五节
旧房地产评估的操作步骤
适用范围
示例
－2 －
第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选 择方法，重点在于方法的运用。
第五章 房地产评估的成本法
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。
－19－
第五章 房地产评估的成本法
估算投资利息
注意：
无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；
计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费
开发费用的利息= 500 （万元） [( 1 8 %) 1 ] 40
－23－
第五章 房地产评估的成本法
估算税费 主要指销售阶段应缴纳的税费， 按
－10－
第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益
－11－
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划
拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。－Leabharlann 5－第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
新开发的土地
新建的房地产
旧的房地产
－8 －
第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地
包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
－9 －
第五章 房地产评估的成本法
理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。 毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于 建筑的土地
－3 －
第五章 房地产评估的成本法
含义
成本逼近法是求取评估对象在评估 基准日的重新构建价格，然后扣除损耗， 以此估算房地产的客观合理价格或价值 的方法。
成本逼近法又称原价法、成本法、用
于旧房地产估价时又称为重置成本法。
－4 －
第五章 房地产评估的成本法
特点
• 以成本累加为途径 • 估价时点现实价格
－21－
第五章 房地产评估的成本法
• 解：土地取得费用的利息
2
300 [( 1 8 %) 1 ] 49 . 92
－22－
第五章 房地产评估的成本法
示例2
总投资为500万元，开发期为2年，投资在2 年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，
则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次
性投入，计息期为1年，其利息为：
第五章 成本逼近法
本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法 的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和 评估程序。 本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方 法评估房地产价格。 本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用, 难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
国家征用集体土地而支付给农村集体经济组
织的费用
支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章 房地产评估的成本法
从城镇取得土地
为取得已利用城市土地而向原土地使用
者支付的拆迁费用。 支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章 房地产评估的成本法
估算土地开发成本
基础设施建设费
主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照 明、卫生等小区开发配套费用 ——根据需要决算资 料测算。
公共配套设施建设费
指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用 — 该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定 测算。
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第五章 房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费 ---- 一般按该耕地被征用前三年平均年产值的 6 至 10倍计算。 青苗补偿费。 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费 等 )。 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构 成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。 耕地占用税。 耕地开垦费。 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例 支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征 地费总额的1.5％～3％)。 政府规定的其他有关税费。
• 选用社会必要成本
• 一般低于市场价值
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第五章 房地产评估的成本法
程序
• 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 • 估算重置价格或重建价格
• 估算建筑物的折旧
• 求取积算价格
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第五章 房地产评估的成本法
基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗
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该公式可针对三类评估对象而具体化
根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。 若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计 息。
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第五章 房地产评估的成本法
示例1
某土地开发项目取得土地的费用和该 阶段的税费共300万元，取得土地后即开始 动工，将土地开发成熟地后转让，开发期 为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算 土地取得费用的利息。