成本逼近法概述(PPT 94张)

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第五章 房地产评估的成本法
含义
成本逼近法是求取评估对象在评估 基准日的重新构建价格，然后扣除损耗， 以此估算房地产的客观合理价格或价值 的方法。
成本逼近法又称原价法、成本法、用
于旧房地产估价时又称为重置成本法。
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第五章 房地产评估的成本法
特点
• 以成本累加为途径 • 估价时点现实价格
第五章 成本逼近法
本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法 的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和 评估程序。 本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方 法评估房地产价格。 本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用, 难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。
新开发的土地
新建的房地产
旧的房地产
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第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地
包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
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第五章 房地产评估的成本法
理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。 毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于 建筑的土地
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第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划
拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
开发费用的利息= 500 （万元） [( 1 8 %) 1 ] 40
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第五章 房地产评估的成本法
估算税费 主要指销售阶段应缴纳的税费， 按
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第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式
第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤
第三节 建房地产评估的操作步骤
第四节
第五节
旧房地产评估的操作步骤
适用范围
示例
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第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选 择方法，重点在于方法的运用。
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第五章 房地产评估的成本法
• 解：土地取得费用的利息
2
300 [( 1 8 %) 1 ] 49 . 92
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第五章 房地产评估的成本法
示例2
总投资为500万元，开发期为2年，投资在2 年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，
则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次
性投入，计息期为1年，其利息为：
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
国家征用集体土地而支付给农村集体经济组
织的费用
支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章 房地产评估的成本法
从城镇取得土地
为取得已利用城市土地而向原土地使用
者支付的拆迁费用。 支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章 房地产评估的成本法
估算土地开发成本
基础设施建设费
主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照 明、卫生等小区开发配套费用 ——根据需要决算资 料测算。
公共配套设施建设费
指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用 — 该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定 测算。
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根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。 若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计 息。
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第五章 房地产评估的成本法
示例1
某土地开发项目取得土地的费用和该 阶段的税费共300万元，取得土地后即开始 动工，将土地开发成熟地后转让，开发期 为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算 土地取得费用的利息。
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第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
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第五章 房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费 ---- 一般按该耕地被征用前三年平均年产值的 6 至 10倍计算。 青苗补偿费。 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费 等 )。 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构 成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。 耕地占用税。 耕地开垦费。 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例 支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征 地费总额的1.5％～3％)。 政府规定的其他有关税费。
第五章 房地产评估的成本法
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。
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第五章 房地产评估的成本法
估算投资利息
注意：
无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费
• 选用社会必要成本
• 一般低于市场价值
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第五章 房地产评估的成本法
程序
• 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 • 估算重置价格或重建价格
• 估算建筑物的折旧
• 求取积算价格
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第五章 房地产评估的成本法
基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗
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该公式可针对三类评估对象而具体化