论房地产产业与财税政策之间的关系

1绪论近年来，由于投资需求和刚性需求，房地产产业迅猛发展，在带动我国经济发展的同时也给普通居民带来了严重困扰，房价不断攀升，囤房、炒房现象严重，给居民的日常生活施加了无形的压力。

这种情况下，人们多将目光投注于国家的宏观调控。

至今为止，国家也出台了相应政策来抑制房价，但成效似乎并不明显，主要在于执行力度也不够，而且没有落到实处。

到底怎样的政策能够有效的解决当前的问题，以及已出台或即将出台的政策对房地产业的影响是我们探讨的关键。

目的是通过有效的财税政策抑制房价，加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务，从而解决居民的基本住房问题。

与此同时不影响经济的稳步增长，尽量减少对其他相关行业的影响，以及社会主义发展的步伐。

本文主要研究国家对房地产业的调控政策，分析房价不断攀升的原因，以及国家已出台的政策的调控情况和成效。

2近年来房地产业发展的整体走向和趋势中国房地产和房地产业的发展起始于1988年土地使用权出让（土地批租）制度的实行。

中国房地产的发展历程，充分显示了在经济和社会发展中的重要低位和积极作用，但同时也显示了如盲目过渡地批租、投资和开发的严重负面影响。

1992－1993年中国房地产快速和过热发展的不良后果应引以为戒。

2000年以来，中国房地产也又一次地快速发展，土地批租数量、投资开发规模、商品房开工、竣工面积和销售面积不断扩大。

与此同时，商品房价格，尤其是大城市的住房价格迅速攀升。

2.1中国房地产业的发展现状2.1.1虽然房地产价格的增长速度趋缓，但价格仍然偏高由于房地产市场购买主体变化，由集团购买转变为老百姓购买；又由于近几年和未来几年经济结构的调整，国有企业减员增效，外贸出口下降等因素，居民收入只能低速增长，房价偏高，即使是经济适用房，普通百姓也负担不起。

虽然个人住房贷款额增长迅猛，但广大住房消费者，特别是中低收入者买房还相当困难。

住房消费很难启动，房地产业也很难实现良性循环。

尽管未来住房潜在需求很大，但面对较高的住房价格，居民的实际购买力却是有限的。

也就是说，价格上升会缺少购买力的支撑。

2.1.2房地产市场空置面积的增长速度虽然得以控制，但空置面积总量仍然很大一个正常的房地产市场需要存在一个合理的空置率，以便在当市场需求高涨时，可以利用空置房弥补供求缺口。

国际上普遍认为合理的空置率为3％～5％。

而发展中国家，特别是我国，由于经济的高速发展，市场潜在需求会剧增，因此，较高的空置率更能适应市场的需求。

然而，过大的空置面积总额会给国家带来严重的住宅面积的资源浪费以及其他诸多不利影响。

白于我国房地产开发商多以中小型规模企业为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使得开发商积极性受到严重的挫伤。

难以收回的预期收益，使得开发商难以进行再一轮的房地产开发投资。

这会使房地产的有效供给不易实现，出现恶性循环。

对于国有银行方面，由于大量不良资产的产生，形成了难以冲减的呆帐坏帐，从而使银行“惜贷”现象严重。

可见，过大的空置面积会给市场经济发展带来沉重的负荷，使经济发展特别是房地产业的发展无法“轻装前进”。

2.1.3商品房建筑质量不高，速度、效率难合一房地产市场有些项目一味追求速度，质量却难以保证。

90天一座厂房，180天一座七层大楼，该类项目随处可见，可其建成房屋的质量却难以保障。

每年都会由于房屋质量不合格而造成死、伤人数惨重。

而又有些项目质量虽然很高，速度却提高不上去，造成资金回流缓慢，资金使用效率无法提高。

2.1.4房地产市场地方性统筹规划不到位城市建设规划散乱，配套设施不完善。

土地使用效率低，土地资源未能充分有效地利用。

一些常年不用的厂房、车间、仓库、宣告破产的企业，占用了大量的土地。

一方面，这些土地长期处于低效率的适用状态，另一方面，开发商又在占用大量的耕地，因此，土地潜在浪费巨大，宏观性的房地产开发统筹规划不完善。

2.1.5房地产市场住房供应体系单一房地产市场缺乏“以人为本”的开发建设宗旨，一些追求豪华奢侈却不实惠耐用的房屋，不适合于一般工薪阶层。

房地产市场购房主体多样，而供应体系却较为单一，无法满足消费者日益多变的购房需求。

2．2未来发展趋势及前景建设部陈淮说，任何房价预测都是不可靠的，没有人能说得准，但是房地产的发展有它特有的规律，这种规律是可以把握的。

目前能够认识到的一个发展趋势就是“改善住房困难群体、低收入人群的居住条件和环境”。

从今年国务院的24号文件到最近三个部委发文要求各地做出的2008年住房发展规划，也都是围绕这一主题。

住房和城乡建设部政策研究中心一个重要研究任务也是如何优先帮扶那些住房困难的群体，“说白了，就是让走得最慢的跟上团队。

”房地产业第二个发展趋势就是要走节约资源和能源之路。

陈淮说，当前国际市场中美国经济衰退也好，美国房地产下落也好，美元贬值也好，国际油价高涨也好，粮食加价翻番也好，都是能源这个核心问题导致的。

目前我国正处在工业化和城镇化的关键时期，大量的老百姓要居住到城镇中来，我们必须解决好能源和资源的发展瓶颈问题，因此当下要做好的一个重要方面就是节约能源和资源，对土地资源有着依赖性的房地产业尤应如此。

由于房地产业涉及上下游产业链极其广泛和复杂，和金融业更有着异同寻常的紧密关系，因此房地产业的发展还必须“保证和维护国民经济的稳定运行”，这也就是其未来发展的第三大趋势。

陈淮认为，房地产业的发展不仅仅取决于能卖出去多少房子，还取决于短期国民经济运行的稳定状态，取决于金融体系所能承受的风险，取决于钢铁、水泥等各个领域环节所能承受的规模，保证和维护国民经济稳定运行是未来房地产业一个坚定不移的发展方向。

3房价迅猛增长，居高不下的原因3.1商品房开发成本不断提高3.1.1征用土地费与日俱增。

由于土地的稀缺性和竞争的激烈，使得近年来土地征用费不断上涨，地价越来越高。

开发商把这些成本转嫁到消费者身上，房价自然上升了几倍。

3.1.2折迁安置费强劲上涨。

拆迁安置费用大，各项合理不合法因素多，补偿费用高，使得该项成本总体呈上升趋势。

3.1.3前期工程费上升较快。

经调查，10年来开发项目前期工程费上升了近3倍，其原因主要是由于多部门收费。

据统计，开发项目在实施之前必须交纳各项费用达30余项，最终都消化在房价中，致使房价上升。

3.2商品住房需求旺盛一是我国广大中小城市正处在城市化进程加速发展时期，城市人口的不断增加导致对住房需求的增加。

二是多年来住房消费观念扭曲没有宣传自住其力和适度消费，导致人们普遍地急于要买房、要买大房、要买好房，从而形成对住房市场的过高期望和强大压力。

三是住房保障制度的欠缺。

本来城镇居民的住房不可能完全靠市场来解决，一部分收入处于中等以下的居民应该通过政府的帮助解决适当的住房。

1998年国务院决定停止住房实物分配以来，国家提出了住房保障的各项政策并要求各地落实。

可是，各地普遍注意了住房市场的发展，却忽视了住房保障件大事，以至于不少中低收入居民无奈地加入了住市场，增加了住房市场的压力。

四是政府对于住房机抑制不力。

多年来，不少地方尤其是经济欠发达中小城市视房地产价格上升为小事，反而认为财政以从中得到实惠，有意无意地纵容房地产价格的升。

在此思想的指导下，将住房的短期炒作视为市和经济的繁荣而欢迎或默认，对于投机行为的抑制弱无能甚至放任自流，从而放大了需求，推动了住价格的快速上升。

3.3住房结构失衡长期以来，大部分中小城市居民住房消费习惯住大房，据调查，从2004年以来，鲁南地区某市开发建设的商品住房，110平方米以上大户型住房超过70％，80平方米以下中小户型住房不到10％，可以看出，大面积住房的比率过高。

住房供应结构不合理，浪费土地资源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均价格，不利于解决普通居民家庭的住房问题。

3.4商品住房存在投机炒作行为房地产开发商针对消费者“买涨不买落”的购房心态营造商品房涨价气氛、投机炒作现象，某些房地产开发商甚至联手恶意炒地、囤房虚售、哄抬房价进行投机的行为。

3.5开发商追求高利润使得房价增长有关资料显示，在我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。

开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获取，更多的是通过提高商品住房的售价获得。

3．6经济发展的持续增长从宏观背景来看，中国经济的快速增长已经持续了十多年，这一势头还将持续下去。

尽管未来的发展速度可能有若干调整，但是，快速增长的总趋势是很。

难逆转的。

经济的热和旺，必然传递到住房市场及其价格上来。

3.7其他外部因素首先，加入WTO之后使外商用商品房需求增加，中国国内住房的有效需求扩大，房地产市场需求的档次提高，由于需求增长的拉动作用和外商对中国房地产的投资增加，会促使中国房地产业投资量增大,商品房供给量上升。

从而使房价增长。

银行热衷于房产，一听房产按揭，就眼睛亮啦，坐不住，这个收益高、稳定，前段时间一些城市的房屋断供也应该让他们重新看待了，随着大家的意识提高，一些猫腻都爆出来，没人为过高的房价买单，原来投出去的钱就可能血本无归，最后开发商从银行拿到的钱、收购房者的首付款用光之后，没钱继续开发，就是一栋烂尾楼。

其次，媒体没有责任心，收开发商的钱，肆意炒作；再加上已经买房的人，宣传、炫耀自己买的房子升值，影响周围的人助推房价上涨，据凤凰卫视报道，北京房价将赢来新的金融风暴，也就是现在卖一套房子的钱到时可以买三套，到时是断供、还是从楼上往下跳，断供银行会起诉，以至走上两难的道路。

最后，房产中介的介入炒作，低价收房，加价卖出。

4调控房价财税政策的实施以及效果分析4.1主要抑制政策及其利弊分析（2008-2010）近几年,我国房地产市场出现了价格上的快速飞涨。

基于房地产行业的重要地位,政府对它做了强有力的宏观调控。

2004年以来，政府就综合运用了土地供应、金融信贷、税收和行政干预等政策对房地产市场进行调控,其中以金融和行政调控为重点。

这一轮调控一直持续到现在，依然没有结束的迹象。

但是这一切调控的后果最初并未使房价回落,反而在各大城市出现房价,投资一路高涨。

这一次中国的房地产市场所面临的经济环境与不同以往,我们有必要配合其他改革,借鉴国外的经验,多管齐下,才能使房地产市场步入理性健康的发展轨道上来。

正是有这样的认识,2007年9月份至今我国的宏观调控政策以“组合拳”为主基调:财政政策,货币政策,土地政策,产业政策,税收政策,汇率政策等等为组合,以土地控制为核心,通过灵活运用和强有力的执行,逐渐把过去房价虚涨的部分挤出去,让房地产市场回归到理性发展状态。

4.1.1信贷政策随着两会的召开，对我国房价问题又有了新的部署：1.实行差异化的信贷政策。