公寓市场调查及项目目标客户分析

酒店式公寓特征分 高档酒店式公寓在装修成本上以星级
析1
酒店标准进行装修，投入成本较高
功能 设置
欧美客户
日韩客户
基本 要求
•欧美装修风格 、简洁、明快
•日式或韩式风格、体现 在窗帘、床铺等方面
•同样户型面积 偏大
•同样户型面积偏大
公共 咖啡店、西餐 ➢总体要有家庭式的布局 设施 厅 韩国烧烤、日式料理 ➢看重居住的舒适度和安全性，物业管理一定要好，语言能沟通的酒店式物管最好
•不提供产权分割出售，发展商通过长期经营行为获取 利润。 •家庭式的居室布局，厅房厨厕俱全。 •四星级以上的配套设施、会所和装修标准，配备全套 家私、电器；室内装修标准强调品位感。 •聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司 入住管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商 务服务。 •正常情况下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至 少高出40%—50%。
析2
会所与酒店式服务，投入成本大
项目
投资成本
国际
（美元/间客房） 国内
国内比国际高（毛估）
五星级 15-20万 20-30万
40%
四星级 10-14万 18-25万
80%
三星级 5-8万 7-10万 30%
经济型 1.5-4万 2.5-5万
40%
按酒店的档次进行相比，我国目前的酒店投资成本平均水 平，要比国际标准高出30-40%。
惠州高端酒店式公 寓客户需求研究
从全市范围看，惠州酒店式公寓客户 的分布散、层面过窄，缺乏足够的需 求支持
陈江、仲凯高新区 SONY、TCL、三星
西部工业综合组团 东风汽车城
横沥 富士康工业园
南部新城 数码科技园
大亚湾石化城 壳牌、
惠州高端酒店式公 寓情况
市场缺乏真正酒店式公寓物业，所谓 的酒店式公寓均以返租形式实现其高 价
酒店式公寓特征分 析3
酒店式公寓后期酒店式管理公司的选 择也对酒店式公寓的档次形成一定制 约
国内的一些管理公司由于品牌输出的地区具有多、杂的特点 ，因此高端酒店式公寓不建议让国内酒店管理公司介入
像万豪等国际品牌公司在中国的扩张主要以省会和旅游城市 为主，因此建议外资管理公司介入，但是否进驻将影响项目酒 店式公寓的档次
惠州高端酒店式公 酒店式公寓终端使用客户现状----以 寓客户需求研究 常驻中国的外企高管为主
惠州酒店长包房客户现状
➢职业：长期出差惠州的大型企业高管，外企高管 ➢行业：电子、汽车、贸易 ➢公司：三星、SONY等
其他城市酒店式公寓客户
➢一般规律：国内商务公寓的客户50％是来自欧美的客户，剩下的便 是日韩东南亚以及港澳台客户 ➢职业：长期出国的生意人、长期在外的经营管理者、以及正放长假 的家庭等；主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员 ➢据了解，跨国公司尤其是欧美客户的住房津贴的水平普遍较高，其 每月津贴从1000美元到最高的一万美元不等，而且这些客户的消费 行为是尽可能地将所有补贴用掉
凯宾斯基酒店6-30层为酒店，31-43层为酒店式 公寓，共13000平米
德国凯宾斯基饭店股份有限公司创建于1897年，是欧洲历史最悠久 的豪华饭店管理公司，总部位于瑞士，以单一五星级凯宾斯基品牌 形式发展。目前在全球管理着61家国际标准五星级酒店，同惠州市 帝景集团的合作项目是凯宾斯基饭店在中国的第16个合作项目。
年收益8%
2005- 保底租金 06-23 2000元
惠州高端酒店式公 寓情况
凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高 端酒店式公寓的典范
帝景国际商务大厦由两栋塔楼(43层＋27层)组 成，建成后为惠州第一高楼
该项目占地面积15361平方米，建筑面积 118843.3平方米。
项目地下3层为停车场，1－4层为商场，5层为 餐厅，1栋43层为凯宾斯基酒店，1栋27层为写字 楼
惠州小户型楼盘分 布情况
麦地片区是惠州小户型住宅最大的供 应片区，也是小户型市场最火爆的片
区。
2006年 2005年 2004年
财富公寓
金世界银座
鹅城国际
城市1号公寓
金典故事 莱茵凯旋酒店
港惠新天地
巴黎春天
金銮酒店
世纪名都 凯悦公寓 金都国际 一米阳光 三环公寓
惠州小户型楼盘调 市场上小户型楼盘主要分为产权式酒
公寓市场调查及项目目 标客户分析
2020年4月25日星期六
酒店式公寓的定义 及基本特征酒店式公寓的定义
酒店式公寓是能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓。除了提 供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服 务。
酒店式公寓面向高端客户群，和城市的经济结构和国际化程度息息相关 。如果一个城市的经济、贸易、金融越发达，国际化程度越高，对酒店式公 寓的需求也就越旺盛。发达国家的酒店式公寓基本上分布在写字楼密集的城 市中心或交通便利、具有稀缺景观的地方。 酒店式公寓的本质特征：
查分析
店和精品公寓两种
项目名 均价 称 （元/平 方米）
世纪名 都
2300
巴黎广 场（清
普均： 3000
风阁） 跃均：
4200
凯悦公 寓
2450
小户型 住宅总 套数（ 套）
483
294
140
小户型住 宅总销售 面积（平 方米） 20185.41
13099.66
4099.2
交楼 标准 毛坯
毛坯
毛坯
惠州小户型楼盘调 查分析
市场上高端产权式酒店（金銮、金世 界）以返租实现高价，目前均已烂尾 ，能够运营的产权式酒店多半以低价 出售，档次低端
项目
金世界 银座
金銮四 星级产 权式商 务酒店
项目 位置 江北
麦地
wenku.baidu.com
建筑面 积
66800
26000
均价（ 元/平）
项目 项目 占地 建筑 位置 面积 面积
金世界 江北 400 6680
银座
00
丽园金 麦地 609 8940
都国际
65 0
金銮四 麦地 ___ 2600
星级产
0
权式商
务酒店
销售 均价 5500
3600
6500
发售 销售方式 日
2004- 产权式销
11-28
售
2005- 5年带息原 05-01 价回购，
➢从装修风格上要多一些欧美国家或日韩国家的文化特色和生活习惯
•家具电器齐全 ➢房间装修要简洁明快、颜色以白色、淡黄色为主，实用功能第一 ➢装修材料重环(保欧不美重品风牌，格预留)多个电话、电•视、家电脑具接口电器齐全(日韩风 ➢必须配置全套•家电具和视家电要能收到 格)、榻榻米等
酒店式公寓特征分 硬件设施与装修要求豪华并配备商务