2012年房地产市场走势分析
中原2012年8月武汉市房地产市场研究报告
金融机构惜贷情况严重，首贷利率优惠降低
>7月份M2同比增长13.9%，为年初以来最高，但新增贷款却只有5401亿元，环比下跌41%，显示新增货币 供应只在金融机构流转，实体经济的信贷需求比较弱，且金融机构的惜贷情况比较严重 >随着商品住宅成交量的上升，个人住房贷款在银行中得比重越来越大，而近期房地产调控变数加大，部 分银行降低首套房贷利率优惠，也有处于调整贷款结构的考虑
2010
2011
2012年18月 888.04 111.00
8月商品住宅供应量为138.63万㎡，环比上升32.97%，同 比下降13.35%。 年初累计供应888.04万㎡，年初累计同比上升12.41%。 8月份推盘量相比7月份有较大增加；根据市场情况预测， 9、10月份整体市场供应量仍然会处于高位。
竞得人
土地用途 居住、商业服 务业设施 居住、商业服 务业设施 居住 居住
2032.97 596.21 武汉福瑞盛房地产开发有限公司 2035.34 623.50 1517.15 305.45 1932.53 390.46 恒大楚天房地产开发 武汉洪泰鑫顶置业 华润置地发展有限公司
P(2012) 084号 汉阳 P(2012)087号 汉阳
居住
商业 商业金融业 居住 居住 居住 居住 旅游度假 商住
134.00 武汉三庆凯文实业发展有限公司
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Code of this report | 10
Part C
商品住宅供应
© Copyright Centaline Group, 2010
本月成交27宗地块，共成交土地面积为176.06万㎡，建筑面积646.18万㎡， 楼面地价1867.90元/㎡，成交总价120.70亿元；成交地块主要集中在洪山、 汉阳、新洲
2012年上半年成都房地产市场分析
2012年上半年成都房地产市场分析一、宏观政策（一）1月30日，成都“北改”启动四轴八片5年改头换面作为成都“立城优城”战略龙头工程，“北改”涉及金牛区85平方公里、13个街道办。
四轴：川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴；八片：包括旧城改造5大重点片区，人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线“198”片区等。
火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。
（二）2月18日，2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行18日晚间宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，距离上次下调不到三个月时间。
（三）2月，京沪蓉渝等17个城市均不同角度微调楼市限购政策针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于2月21日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。
自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。
（四）3月5日，中央明确房地产调控不动摇3月5日，第十一届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确时指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。
（五）3月20日，住建部发新规土地出让后开发商不得调容积率《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。
2012年上海房地产市场总结及明年市场展望12.14
2012年上海房地产市场总结及明年市场展望一、宏观政策2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。
3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。
下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。
二、商品房市场◆整体市场2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。
商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。
下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。
2012年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。
◆公寓市场刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。
市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。
主力产品为100㎡以下、200万以内。
中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。
项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。
高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。
别墅市场低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。
从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：1、依托极限紧凑的户型设计。
如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。
2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。
长三角房地产市场分析2012
2012年长三角房地产市场分析2012年9月目录一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 (3)1、我国主要的人口输入区 (3)2、区域内财富总量居全国前列 (4)3、民营经济活跃，资本的逐利属性使得房地产作为投资品的属性非常突出 (5)二、区域内房地产企业高杠杆运作，经济下行周期中风险加剧 (5)1、区域内开发商自筹资金比例远低于全国平均水平 (5)2、实体困境+银根收紧，冲击高杠杆开发模式 (6)三、投资需求率先撤出导致长三角区域成交量下滑早于其他区域 (7)四、率先以价换量赢得先机 (7)五、长三角区域表现或将成为全国的先行指标 (10)一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛长三角区域包括上海、江苏、浙江二省一市，是我国经济实力最强劲地区之一，相互之间联系紧密，城市之间共性颇多：1、我国主要的人口输入区以上海为例，过去10年上海市常住人口年均增长率为3.24%。
其中，外省来沪人口年均增速9.99%。
大量劳动力的流入使得该区域总抚养比低于全国平均水平。
2009年数据显示，我国总抚养比为36.21%，而上海的抚养比仅为23%。
江苏、浙江的抚养比也低于全国平均水平。
大比例的适龄人口提供了潜在的购房需求。
而从结婚人数上看，上海、杭州近年来的结婚对数同比增速一直保持平稳波动。
上海2010年人口普查数据显示，购买商品房占居民住房来源的比例仅有25.1%。
外来人口带来的自住需求对商品房市场的发展起到重要支撑作用。
2、区域内财富总量居全国前列江浙一带是主要的我国财富聚集地。
2011年城市GDP前20名中，长三角区域城市占据6席。
根据福布斯2010年的统计，广东、浙江、江苏、北京、上海5个省（市）占中国高净值人士（净资产1000万以上）总量近53%，占中国超高净值（净资产1亿以上）总量的70%，而房地产是最受高净值人士亲睐的投资工具之一。
【次序3】2012年上半年全国房地产市场分析及展望
图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价
* 10
数据来源：CREIS中指数据、
新房成交：上半年成交量为近三年同期最高，6月接近 2010年调控以来高点
图：2009年至今代表城市月度成交量走势
上半年成交量为近三年同期最高，6月接 近2010年调控以来高点。20个代表城市上半 年月均成交1055万平米，与2011年和2010年
表：十大城市二手房价格环比涨跌幅
3
数据来源：CREIS中指数据，
目录
一、6月百城住宅均价９个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨
二、上半年全国房地产市场分析
三、上半年广州房地产市场分析
4
宏观背景：上半年货币政策预调微调力度持续加大
2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2月、5月下调存准率 0.5个百分点。6月，央行降息0.25个百分点，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5月末， 广义货币(M2)余额90万亿元，同比增长13.2%，人民币贷款余额58.72万亿元，同比增长15.7%。 5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。
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2012年上半年全国房地产市场分析及展望
目录
一、6月百城住宅均价９个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨
二、上半年全国房地产市场分析
三、上半年广州房地产市场分析
1
新房价格：6月百城住宅均价９个月后首次止跌
2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%， 结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。 2012年6月十大城市新建住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%。
2012年长沙市房地产市场分析报告
2012年长沙市房地产市场分析报告2012年我市（含三县市）完成房地产开发投资1032.00亿元，同比增长16.36%。
商品房施工面积7361.67万平米，其中新开工面积1824.23万平米，同比分别减少4.03%、21.65%；竣工面积1402.27万平米，同比减少3.41%。
2012年长沙市（含三县市）累计批准预售1907.14万平米，同比减少5.25%；实现商品房成交备案面积1438.09万平米，备案金额851.70亿元，同比分别减少19.95%、12.45%。
PART 1 长沙地区房地产市场基本情况一、新建商品房批准预售情况表1 2012年长沙市新建商品房、住宅供应情况小结：2012年全市商品房新增批准预售量同比减少5.25%，一季度新增量最低，四季度最高2012年全市新建商品房累计批准预售1907.14万㎡，同比减少5.25%，其中住宅批准预售1482.36万㎡，同比减少16.07%。
分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1334.70万㎡，同比减少2.67%，其中住宅批准预售1008.16万㎡，同比减少16.51%。
从各区县情况来看，全年雨花区商品房新增批准预售量最大，岳麓区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增长，且在20%以上，其余均为负增长。
从各月情况来看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增批准预售面积在200万㎡以上，其余月份除1月、2月外，新增批准预售面积在100-200万㎡。
二、新建商品房网签情况表2 2012年长沙市新建商品房、住宅网签情况小结：全年商品房网签由冷转热，成交量逐季走高2012年全市新建商品房累计网签1507.84万㎡，同比减少13.67%，其中住宅网签1324.23万㎡，同比减少16.93%。
分区域来看，内六区新建商品房累计网签1091.75万㎡，同比减少14.75%，其中住宅网签942.07万㎡，同比减少17.95%。
2012房地产市场分析
2012房地产市场分析一、今年房地产市场表现；二、房地产业趋势的分析和看法。
今年房地产形势有些怎样的特点，我归纳为三喜一忧，首先表现房地产销售形式非常好，房地产销售面积达到历史最高的水平，商品房销售的增长速度不仅仅是咼于去年。
房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的租金非常的充裕，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。
非常关心房地产企业信贷安全，房地产开发的贷款和个人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余额占到整个商品房贷款的20%房地产不良贷款率下降, 从这几个表现都是积极的，向上的，这是值得肯定的'总体上房地产市场存在了很多的问题，从开发的角度来讲，整个房地产的供求关系，这种供给关系不平衡的问题，在东部地区和四十个重点城市尤为突破，造成的这些城市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩大，四十个重点城市的销售面积增长是非常快的，但是房地产开发增长速度是全国最低的，这样的供求关系值得我们关注。
今年房地产市场的销售形势非常好，我们关注到在这些商品房销售，除了一些基本需求以外，一些投资性需求也是非常的迅速，城镇住房面积整体得到改善的同时，在个别地区和重点城市对住房占有不平衡的在加剧，有部分的群体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有部分住得很大很好。
我个人判断：未来房地产市场发展，如果谈趋势的话，有几点的考虑：房地产市场基本需求处于稳定阶段初次置业的需求里面分了两类：1、现在国家的人口的年轻化趋势仍然存在，年轻化的优势仍然存在，现在国家的人口结构里面，35岁以下的人口仍然占到了整个人口的45.5%。
35岁以下的无论是租房和买房都对住房产生了很大的需求都存在着购房的需求。
2、未来十年，中国的劳动力人口数量仍然是非常的庞大，这部分的劳动力人口受教育程度非常高，创新能力和消费能力是最强的，对住房需求的改善愿望是最强烈。
2012年青岛房地产市场年报.pptx
首付标准调整：武汉、 天津 利限令：陕西 税费收紧 香港、澳门
公积金政策放宽 重庆：叫停公积 金余额补缴政策
限价调整 中山（叫停）：住房限 价由去年每平5800元 上调至6590元
户籍放松 上海（叫停）：居住 减税或补贴 证3年以上可购二套房 芜湖（叫停） 湖南（官方否定） 河南（被撤销）
限购松动 象山（官方否定） 厦门（官方否定） 石家庄（未获上级主 管部门批准） 珠海（叫停）
2月13日 王钰林 地方政府不得擅自 调整楼市政策
3月23日 秦虹 抑制投资投机需 求长期不变
5月20日 梁小青 “扬州新政”应当 予以肯定和支持 5月17日 张小宏 决不让调控出现反复 4月29日 秦虹 控制房价上涨，加大保障房 供给，满足市场刚性需求
6月27日 王钰林 限购政策短时间内 不会放开 6月18日 住建部 严格执行好差别化 住房信贷政策
ห้องสมุดไป่ตู้7月31日 中央政治局 各地要坚持楼市调控政策
8月29日 国务院：将稳步推进房产 税改革试点 发改委：坚决抑制投机投 资性需求 防止房价反弹
2012地斱微调暗涌，默许被停各半，保刚需促经济成主流
中央坚持调控，地方微调暗涌，这一基调仍贯穿2012年中国楼市。政策宽松与收紧并存，如多地放松 公积金政策，而像陕西则从严调控，出台“限利令”； 公积金政策放宽 厦门、沈阳、重庆、滨 州、克拉玛依、蚌埠、 济南、信阳、呼和浩 特、南昌、郑州、武 汉、上海、深圳、南京 等 减税或补贴 营口、扬州、南京、 预售监管 普通住房标准调整 深圳 武汉、山东、广州 厦门、天津、上海、 户籍放松 中山、东莞 从化、遵义、贵阳
时间 2012.2.15 2012.2.28 2012.3.12 2012.4.26 2012.5.25 2012.6.1 2012.6.18 2012.8.7 2012.8.10 2012.8.16 2012.8.24 2012.9.3 2012.9.6 2012.9.29 2012.10.25 2012.11.19 2012.12.12 2012.12.17
2012年房地产行业总结分析报告
2012年房地产行业总结分析报告一、行业数据回顾和预测2012年行业累计销售额、累计新开工面积、累计投资增速分别是10%、-7.3%和16.2%。
单月数据看，12月销售额同比和环比增速是51.27%和14.54%、当月新开工面积同比和环比增速是-4.49%和-8.38%、当月投资额同比和环比增速是-1.57%和11.36%。
行业2012年全年数据基本符合海通预期，但12月土地购置面积低于我们预期。
我们仍然维持数据2013年1季度低位震荡，恢复较慢判断，主要逻辑在于：1）2012土地购置面积同比下滑19.5%。
以上数据对2013年1季度新开工面积恢复产生负面影响。
2）2012年市场销售出现结构分化，一线、二线城市大幅反弹，而三四线城市负增长。
考虑到三下及以下城市占全国新开工面积80%以上，因此以上因素造成2012年1季度新开工恢复速度受到影响。
3）开发商对两会后是否存在政策转向仍有顾虑，不会像2010年1季度一样由于乐观情绪蔓延而明显加大开工。
本月数据亮点分析如下：1）2012年市场回暖程度冷热不均。
我们将北京、上海、广州、深圳和杭州划分为一线城市。
省会和计划单列市作为二线城市。
照以上划分对不同类型城市2012年销售面积进行分析，可以明显看出2012年一线城市销售面积同比增长26%，二线城市21%，而其他城市同比下滑1%。
这也是其他城市在多年销售面积保持大幅增长后首次同比下降。
考虑到目前其他城市在全国新开工面积中占比接近80%以上，我们认为2012年其他类型城市销售的同比下滑将影响2013年1季度新开工恢复速度。
2）2012年土地购置同比回落也将影响2013年1季度新开工恢复速度。
2012年全年土地购置面积下滑19.5%。
单月情况看，4季度行业土地购置有所恢复，但整体与1季度基本持平。
市场认为土地成交明显恢复的12月当月土地购置面积仍同比下降43%。
3）全年土地均价明显上涨。
2012年行业土地购置费为1.21万亿，同比增长5%。
2012年中国房地产市场形势与2013年发展展望
2012年中国房地产市场形势与2013年发展展望2012年，全国房地产市场继续保持回落态势，房地产主要指标均出现回落迹象，个别指标甚至出现负增长，全国房价涨幅出现明显回落，半数城市房价同比出现负增长，但下半年以来，房价环比出现上涨迹象。
一、政策影响分析2012年，房地产调控政策整体延续了2011年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。
从政策出台情况看，中央层面多次强调坚持房地产调控不动摇，不让调控出现反复，进一步巩固调控成果。
但从地方层面来看，地方政府一直在尝试通过各种手段来为楼市调控“松绑”。
支持刚性需求、抑制投机性需求是房地产调控政策的主旋律。
7月份，国务院再次派出督查组对各地房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，凸显了中央政府对房地产调控工作的重视。
12月份，中央经济工作会议强调，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。
从政策效果看，随着有关调控措施的继续实施，投机投资性购房需求得到有效遏制，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅明显放缓，多数城市房价出现绝对下降，保障性安居工程建设快速推进。
但是，房地产市场调控依然处于关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，下半年房价出现上涨苗头，四季度房屋销售出现较快增长，深层次的矛盾依然较为突出；保障性安居工程建设进展不平衡，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
调控政策一旦放松，房价将会迎来报复性上涨。
展望未来楼市政策走向，预计中央政府抑制不合理住房需求的大方向不会变化，房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势。
为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。
预计房产税明年将会扩大试点，通过房产税来稳定房地产市场将成为政府房地产调控的又一重要手段。
二、2012年全国房地产市场运行情况1．房地产开发投资保持平稳回落2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%；增幅比上年同期回落13.2个百分点，与上月增幅相比上升1.3个百分点。
2012年杭州市房地产市场发展报告
2012年杭州市房地产市场发展报告2012年国际经济仍然处于衰退之中，欧债危机、美国财政悬崖等问题不断冲击着国际社会，中国外贸也受到严重影响。
在不利的国际环境下，国家宏观调控政策坚持“稳增长”导向，通过预调微调放松货币政策，通过税制改革减轻企业负担，通过金融服务支持小微企业发展，国民经济运行总体呈现出“探底走稳”的发展态势。
在“打造东方品质之城、建设幸福和谐杭州”的总体战略引导下，2012年杭州市社会经济发展走势平稳，投资和消费增速回稳，产业转型升级迅速，城乡统筹发展加快，保障体系建设力度加大，地铁开通为大都市注入新活力。
2012年国家房地产调控政策继续从紧，杭州市区延续了“限购、限贷”等遏制投资和投机购房的严厉政策措施，商品房价格水平有所回落。
随着房价回落和开发商促销力度加大，二季度开始，以中小户型为主的购房需求开始释放，商品房成交规模快速增加，但供求关系基本稳定。
展望2013年，杭州市房地产市场发展的社会经济基础稳定，但政策环境存在不确定性，市场预期可能出现波动，全年商品房成交规模和价格总体有望保持平稳。
一、新建商品房市场1．供应规模根据透明售房网统计，2012年杭州市区新建商品房的批准预售套数为90745套，建筑面积1031万平方米，新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。
其中新建商品住宅72948套，建筑面积844万平方米，占新建商品房的面积比例为81.8%，可见住宅仍是现阶段房地产开发商的主力产品。
从城区供应情况看，萧山、余杭的新建商品房供应量与主城区的供应量各占50%，近年来，萧山、余杭逐渐成为杭州市主要的商品房供应区域。
2．存量规模根据透明售房网统计，截至2012年12月31日，杭州市区新建商品房可售面积达1079.7万平方米，共83859套，其中住宅760.7万平方米，57830套。
无论是新建商品房还是住宅，可售面积和套数均达到2008年以来的新高，给2013年房地产市场带来较大的销售压力。
2012年中国房地产市场总结及2013年展望
109
108%
-43%
62
-24%
66 47
41%
52
有较大距离；从不同阶段来看，一线城市回
暖时间领先于二三线城市，其成交量在5-6 月率先达到高点，7-9月持续下行，10月起
100 80 万 60 平 方 米 40
二线城市 80
-18% 97%
年度月均成交面积
再 度 回 升 ， 12 月 成 交 93 万 平 方 米 ， 再 创
图：2008年以来十大城市主城区二手住宅均价及环比涨跌幅
13
数据来源：CREIS中指数据，
十大城市二手住宅成交：成交超2011年，回升 趋势显著，年末达到两年来最高水平
万 平 方 米
东北 120 100 80 60 40 20 0 51
40%
年度月均成交面积
72
-13%
62
-2%
61
4%
64
图：2012年不同区域住宅成交量与历年同期对比
160% 长三角 珠三角 环渤海 中西部 东北
120%
78%
115%
与2009年相比近下降12%，差距最小。
80%
50%
72%
60% 23% 26%
图：全国房屋新开工面积及施工面积及其同比增速
施工面积(左) 新开工面积(左) 施工面积同比(右) 新开工面积同比(右)
60
80% 60% 40% 20%
50
亿 40 平 方 30 米
20 10
0% -20%
0
6
数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测
重点城市新房成交：全年成交量为近三年同期 最高，12月达2010年调控以来高点
2012年长沙房地产市场分析报告
2012年1-9月我市（含三县市）完成房地产开发投资752.76亿元，同比增长16.40%。
商品房施工面积6889.85万m2，其中新开工面积1457.97万m2，同比减少2.45%、14.98%；竣工面积876.33万m2，同比减少6.53%。
2012年1-9月我市（含三县市）累计批准预售1238.05万m2，同比减少9.94%；实现商品房成交面积993.84万m2，销售金额591.97亿元，同比分别减少29.68%、20.69%。
Part 1 长沙地区房地产市场基本情况一、新建商品房批准预售情况小结：前三季度全市商品房新增批准预售量同比减少近一成，但从季度来看，一季度最低，二、三季度新增量均接近或超过一季度的二倍2012年1-9月全市新建商品房累计批准预售1238.05万m2，同比减少9.94%，其中住宅批准预售982.21万m2，同比减少19.84%。
分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售863.84万m2，同比减少6.98%，其中住宅批准预售662.95万m2，同比减少20.34%。
从走势来看，一季度新增批准预售低于250万m2，但二季度、三季度增量较大，分别为一季度的2.07、2.00倍。
二、新建商品房成交备案情况小结：前三季度全市商品房成交备案量同比减少近三成，但从季度来看，呈现逐季回升2012年1-9月全市新建商品房累计成交备案993.84万m2，同比减少29.68%，其中住宅成交备案858.90万m2，同比减少32.90%。
分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案695.63万m2，同比减少32.92%，其中住宅成交备案588.37万m2，同比减少37.60%。
从走势来看，除一季度三个月成交备案量低于100万m2外，其余月份均高于100万m2，且销量呈逐季回升之势。
三、二手房成交情况小结：前三季度全市二手房成交量同比减少三成，月成交量低于35万m2 2012年1-9月全市二手房成交面积215.49万m2，成交套数为21601套，同比分别减少30.41%、20.58%；其中住宅成交139.23万m2，成交套数为17768套，同比分别减少32.06%、23.44%。
全国房地产分析报告(2012年1月)
本 月房地产 政策与行 业要 闻
一
、
配 置 资源 ，提 高效 益 。但是 ，为 了促 住房 需 求 问题 。要继 续 坚持搞 好房 地 进公平 和稳定 ，政府调控也不能松 。 产市场调控 ，巩固调控成果。
（ ） 国 务院 ：促 使 房价 合 理 一
回归不动摇
国务 院 总理 温 家 宝于 ２月 ６日至
深化理性 回归和逐 步回暖 ：先行 楼市调控 政 策的顺周期 效应 将逐步释放 ，且会回暖的政 策层 面征
兆 已见端 倪 。
Байду номын сангаас
● １１ 月份 ，全 国房 地 产 开 发投 资 ６ ７ ９７ 亿 元 ， 同比 增 长 ２ ．％。 １１ －２ １３ ．７ ７ ９ －２月份 ，房 地 产 开 发 企 业 本 年 资 金 来 源 ８２ ５ ４亿 元 ， 同 比增 长 ３ ．％。 商 品 房 销 售 面 积 １９ ４ ． ３４． ９ ８ ９ ０ ９ ５５ 平 方 米 ， 同 ６万 比 增 长 ４９ ，增 幅 比 前 ｌ ． ％ １个 月 的 累积 增 速 下 降 ３６ ．％。 商 品 房 销 售 额 ５ １９ ９亿 元 ， 同 比 增 长 ９ １． ０ １ ． ，增 幅比 前 １ 个 月的 累积 量 下 降 ３９个 百 分 点 。 ２１ ％ １ ．
听 取 社 会 各 界 人 士 对 政 府 工 作 报 告 住 房 公 平 分 配 工 作 座 谈 会 并 讲 话 。 他 住 房信 息 系统今 年 ６月底前 将与 住建
（ 求 意见 稿 ） 的意 见和 建议 。温 家 强调 ，要在 确保 保 障性 安居 工程 按期 部 联 网。 目前，住 建部 已初 步完 成系 征 》 宝 说 。房地 产 调控 目标 有 两个 ：一是 开 工 、 质 量 可 靠 ． 如 期 建 成 的 同 时 。 统 应用 软件 的开 发 ，并 且 启动 了部 分 促 使房 价 合理 回 归不动 摇 ，二是 促进 把确 保 公 平 分 配放 在 更重 要 的 位 置 ， 重 点 城 市 与 住 房 与 城 乡 建 设 部 的 联 网
2012年凤台县房地产市场数据分析
2012年凤台县房地产市场数据分析正文：1.引言本文档对2012年凤台县房地产市场进行了全面的数据分析，旨在为相关研究和决策提供参考。
本文首先介绍了凤台县的基本情况，然后详细分析了房地产市场的整体情况，包括房价、销售情况、土地供应等方面的数据。
最后，本文根据数据分析结果提出了一些建议。
2.凤台县基本情况2.1 地理位置：凤台县位于安徽省淮南市东北部，地处长江经济带核心区域，交通便利。
2.2 城市规模：凤台县总面积平方公里，辖个镇、个乡，总人口万人。
3.房地产市场整体情况3.1 房价走势分析3.1.1 近几年房价变化趋势：分析2012年凤台县房价与过去几年的变化情况，包括均价、涨跌幅等指标。
3.1.2 房价区域差异：对不同区域之间的房价差异进行分析，比较城区和郊区的价格差距。
3.2 销售情况分析3.2.1 2012年销售量统计：统计2012年凤台县房地产市场的总销售量、销售额等指标。
3.2.2 各类别房屋销售情况：对住宅、商业用地、办公楼等不同类别的房屋销售情况进行详细分析。
3.3 土地供应情况分析3.3.1 土地供应总量统计：统计2012年凤台县土地供应的总面积、总宗数等指标。
3.3.2 土地供应用途分析：对住宅用地、商业用地、工业用地等不同用途的土地供应情况进行分析。
4.数据分析结果与建议4.1 房价走势分析结果4.1.1 结果总结：根据房价走势分析的结果，总结近几年凤台县房价的变化趋势。
4.1.2 建议：根据房价走势，提出合理的政策建议，以引导房地产市场稳定发展。
4.2 销售情况分析结果4.2.1 结果总结：总结2012年凤台县房地产销售情况的数据分析结果。
4.2.2 建议：根据销售情况分析结果，提出相关的市场推广策略和建议。
4.3 土地供应情况分析结果4.3.1 结果总结：总结2012年凤台县土地供应情况的数据分析结果。
4.3.2 建议：根据土地供应情况分析结果，提出合理的土地利用和规划建议。
2012年房地产运行情况分析
2012年房地产运行情况分析1、全年房地产开发投资增速回落2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。
2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比1-11月份回落0.1个百分点，比2011年回落3.4个百分点。
从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。
图表1：全国房地产开发投资增速（%）数据来源：国家统计局银联信整理2、全年个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。
其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。
在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。
图表2：2012年个人按揭贷款情况（亿元）资料来源：统计局银联信整理3、12月国房景气指数回落12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落0.12点。
图表3：2012.12-2012.12月全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局银联信整理4、全年商品房销售面积同比增长1.8%2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。
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2012年房地产行业形势分析
2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。
由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。
保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。
2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP 走势的杠杆之一。
一、房地产政策调整
2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。
1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；
2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；
3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；
4、国家按区域性调整政策性商品房政策；
5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；
6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。
二、土地供应量走势
土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。
对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。
呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。
对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。
1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。
2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。
占总土地供应总量50%。
3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。
占总土地供应总量35%。
这样的土地供应格局基本定型。
由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。
三、房地产资金走势
对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。
主要原因是以下五个问题造成的：
1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；
2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；
3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济
泡沫风险围墙；
4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与
地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；
5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。
所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。
四、保障性住房走势
国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，
参加保障性住房建设。
同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。
保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。
一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；
二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来
保障资金回笼。
第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。
三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。
四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。
五、政策性商品住房——限价房走势
限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。
由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。
2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。
这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。
致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。
六、商品房走势
无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。
土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。
地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。
2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。
一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。
全年是“紧、紧、紧、松”。
商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。
三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。
全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。
地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。
四线城市商品房：属于穷则思变地区。
应该说四线城市房地产商日子最好过。
地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。
七、商品房价格走势
一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。
一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。
，
二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。
三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。
四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。
八、房地产业产业质量标准化走势
在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。
2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；
4、房地产业配套产品工艺化。
现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。
产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。
九、2012年房地产业的警示
1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。
2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。
后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。
3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。
结束语
2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。
我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。