2017房估-案例与分析-精讲班-34、第三章第三节-房地产征收、征用估价(一)

第三节房屋征收、征用估价
一、房屋征收补偿内涵
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

房屋征收补偿包括：
（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

二、房屋征收估价特点
房屋征收估价不同于一般房地产的市场价格估价，其估价特点主要表现在以下几个方面：
（一）估价数量大
房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。

（二）涉及面广，社会影响大
被征收房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权用房，也有共有产权用房。

从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。

从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。

因此，房屋征收估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。

（三）估价对象复杂，需要协调各种关系
相对于其他目的的估价，征收估价的对象比较复杂，一个征收项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难度。

同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。

（四）补偿价格关联性强
就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。

如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。

史家解读：重要的是估价标准的一致性，不能畸高畸低，对某个估价机构是如此，对整个城市征收主管部门也要特别关注，注意把握城市整体征收估价价值的平衡和协调。

三、房屋征收估价的相关规定
（一）房屋征收估价对象范围
征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

被征收房屋价值估价不得遗漏、虚构估价对象。

房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行估价。

（二）房屋征收估价的目的
根据《国有土地上房屋征收估价办法》规定：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。

史家解读：注意：产权调换房屋价值估价评估中的“评估产权调换房屋的价值”不仅是对用于产权调换的房屋价值进行评估，还包含对被征收房屋价值的评估。

（三）房屋征收估价的价值时点
被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。

产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

（四）房屋征收估价的价值内涵
1．房屋征收估价的价值内涵为：被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。

不考虑租赁的影响，是指估价被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指估价价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款（史记：不考虑查封的影响是指不考虑估价对象被查封而使其权利受限制的影响）。

（2017年教材新增内容）但被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

类似房地产是指与对象房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

史家解读：房屋征收估价，是估价被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

这是因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，政府都应当付出足额的补偿。

至于房屋租赁、抵押、查封等问题，属于被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人等有关单位和个人的债权债务等关系问题，应由相关当事人或有关管理部门解决。

2．产权调换房屋估价的价值内涵为市场价值，即指估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但政府对估价对象定价有特别规定的除外。

（2015年教材新增）（五）房屋征收估价的用途（2015年教材新增）
被征收房屋的用途应当按照房屋权属证书和房屋登记簿记载的性质或者市、县级人民政府提供的认定、处理结果确定。

被征收范围内有未经依法登记的建筑的，市、县级人民政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规进行认定、处理，并将认定、处理结果书面提供给受托的房地产估价机构。

（六）房屋征收、征用估价相关技术规定（2017年教材有增订）
1．房地产征收估价，应区分国有土地上房屋征收估价和集体土地征收估价。

国有土地上房屋征收估价，应区分被征收房屋价值估价、被征收房屋室内装饰装修价值估价、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值估价、因征收房屋造成的搬迁费用估价、因征收房屋造成的临时安置费用估价、因征收房屋造成的停产停业损失估价等。

2．被征收房屋价值评估，应符合下列规定：
（1）被征收房屋价值应包含被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值；
（2）当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行估价确定时，所估价的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明；
（3）当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价（2017年教材新增内容，但与后面内容重复）；（史记：在此前提下评估出的待开发房地产价值最高）
（4）当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。

（2017年教材新增内容，但与后面内容重复）
3．用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：（2017年教材新增内容）
（1）用于产权调换房屋价值应包含用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值；
（2）用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。

4．房地产征用估价，应评估被征用房地产的市场租金，为给予使用上的补偿提供参考依据。

并可评估因征用造成的搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失；当房地产被征用或征用后毁损的，还可评估被征用房地产的价值减损额；当房地产被征用或征用后灭失的，还可评估被征用房地产的市场价值，为相关补偿提供参考依据。

（2017年教材新增内容）。