房地产开发行业税收检查指引

房地产开发行业税收检直指引第一节房地产开发行业概述房地产开发是指由具有开发资质的房地产企业，对房地产项目进行投资、建设、管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益。

房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性、投资成本高、风险大以及业务流程复杂等特点。

一、房地产开发行业的开发项目类型房地产企业的开发项目类型多种多样，主要可以分为以下四大类：1.按照房地产开发对象，可划分为土地开发、房地产综合开发；2.按照开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。

两个层次的开发是先将"生地"（不具备使用条件）开发建设成"熟地"后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；另一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。

在我省绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发；3.按开发方式分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等；4.根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。

二、房地产开发企业的开发产品房地产企业开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程。

开发产品的销售方式按完工程度分为商品房预售和商品房现售，按结算方式分为一次性收款销售、分期收款销售、银行按揭销售、委托销售、先租后售、售后回租等。

图1-1房地产土地开发流程图1-2房地产项目流程第二节房地产开发业务流程房地产开发基本流程：1.项目的设想及可行性研究；2.项目立项及企业审批；3.项目规划；4.土地使用权取得；5.征地、拆迁；6.工程建设；7.房地产经营；8.物业管理。

房地产企业商品房开发具体流程见图1-3。

图1-3商品房开发工作流程图一、房地产开发企业基本生产环节（一）立项主要是开发项目决策阶段，前期准备阶段（如：获取土地使用权；征地拆迁；申办并取得《房屋拆迁许可证》；规划设计；建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察。

（二）开发主要是工程建设阶段，申办工程《施工许可证》，招标建筑单位进行工程施工。

（三）竣工主要申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》；申办建设工程规划验收；对工程质量、建筑面积、可售面积进行申请界定。

（四）销售项目销售阶段，如：商品房销售及按揭（以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物）办理；收取首付比例金额，签订房产销售合同，进行权属登记。

二、房地产开发企业具体生产经营流程（-）前期准备房地产开发公司前期准备工作主要有取得土地、房地产项目的立项审批和规划审批、进行设计施工、市场规划等。

房地产开发公司通过招标、拍卖、挂牌获得土地，应办理好土地出让手续和规划，并委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金，并缴纳土地出让金。

取得土地部门核发的《国有土地使用证》。

同时，按照前期规划方案设计，进行项目行政审批，还应取得以下部门核发的证件：1取得发改委核发的《建设项目投资计划书》；2.规划部门批准的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；3.土地主管部门核发的《建设用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。

（二）开发建设开发建设包括项目工程建设和建设工程竣工综合验收备案两部分内容。

开发建设是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过相关部门进行验收，达到销售状态。

开发建设是房地产开发的重要阶段。

这个阶段主要取得：1取得政府用地审批和建设规划许可证后，向发改委申请列入年度开工计划；2.向建委提出申请开工报告，填报建设开工审批表；3.到招投标管理部门，办理招标批准手续，确定施工队伍；4.向建委申领《建筑工程施工许可证》。

（三）项目竣工工程竣工综合验收是指由开发商提交有关完工产品的决算说明和相关附件，由政府主管部门（如：规划、市政、水利等其他需要参加验收的部门）按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

项目竣工后，房地产开发企业报请政府主管部门进行项目竣工综合验收，取得《建设工程验收备案证明》。

（四）销售阶段房地产企业的销售是指房地产开发商通过对开发项目的销售，以实现预期投资收益的行为。

销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。

所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。

现房销售是指房地产开发企业经竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房屋价款的行为。

预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。

现房销售即开发商在取得竣工验收合格证后进行销售。

由于预售房屋可以提前回笼资金，目前开发商大多采用这种销售方式。

商品房预售开发商必须先取得政府主管部门核发的《商品房预售(销售)许可证》，才可以进行房屋预售。

第三节房地产开发企业财务核算房地产企业财务核算执行《企业会计制度》，自2007年1月1日起，房地产企业财务核算根据企业性质和规模分别适用《企业会计准则》和《小企业会计制度》。

在会计核算上采用通用财务软件或手工方式记账。

一、房地产行业会计核算的主要特征(-)开发产品成本采用制造成本法核算，预计成分较大1.一般开发项目以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程即每栋独立的房屋作为成本计算对象。

2.对于群体开发的项目、属同一开发地点、竣工时间相同的可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再计算分配求得每栋房屋开发成本。

3.房地产开发成本项目主要包括六项：①土地受让金；②前期工程费；③建设安装工程费；④基础设施费；⑤配套设施费；⑥开发间接费。

土地、土建、设备费用一占总成本的80%;配套及其他收费支出一水、电、煤气、大市政和公建配套费，受外界因素影响最大，一般占项目总投资的10%~15%o（二）营业收入要根据不同的经营方式进行确认房地产行业销售方式多样，主要有:一次性全额收款销售;分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等，同时《企业会计制度》第九十七条规定："房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

"二、房地产开发企业会计核算内容（-）成本费用的核算1.成本费用的构成房地产业成本主要由开发成本、开发期间费用、税金三大项组成。

开发成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。

开发成本的核算项目主要包括六项内容：①土地征用费及拆迁补偿费；②前期工程费；③建筑安装工程费；④基础设施建设费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费等。

开发期间费用的核算科目主要有：销售费用、管理费用、财务费用。

2.开发成本的构成开发项目的成本可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。

（见图1-4）图1-4成本费用核算流程（二）收入核算房地产企业的收入核算内容主要为：开发项目未完工之前销售产品收取的预收款的核算，以及根据收取的预收款计提相应的营业税及附加的核算；开发项目完工后"预收账款"结转”主营业务收入”的核算。

房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性，他的收入要根据不同的经营方式进行确认，他的销售方式多样，主要有：一次性全额收款销售；分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等形式。

三、房地产企业成本核算的方法开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

(-)土地开发成本的核算方法根据现行会计准则有关规定，企业取得土地使用权应确认为无形资产，按照规定进行摊销，投入开发转入"开发成本"，如果企业取得的土地明确用于建造对外出售的房屋建筑物，可直接计入所建造的房屋建筑物成本。

(二)开发产品成本核算方法1.开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。

其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

四、房地产企业的主要会计核算内容(-)开发成本的归集1.土地征用及拆迁补偿费(1)如能分清项目则直接计入开发成本借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款(应付账款)(2)不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配(一般按建筑面积)借：开发成本——土地开发成本贷：银行存款等借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一土地征用及拆迁补偿费贷：开发成本——土地开发成本2.前期工程费能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。

借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一前期工程费贷：银行存款等3.基础设施费借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一基础设施费贷：银行存款等4.建筑安装工程费(1)自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一建筑安装工程费贷：原材料（应付账款等）工程量较大、建设规模较大的，应经过"工程施工"进行核算借：工程施工贷：银行存款（原材料、应付账款、机械作业等）然后，根据下列顺序和方法进行分配：①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。