金地集团住宅产品设计及成本限额标准2014

项目 档次
客户定位
可选用的产品系列
低档 一档（返建房/公租房） 无
一线+较好二线城市
高层
洋房
经济型 别墅
2800
—
—
销面成本控制目标（元/㎡销面）
高层
二线+发达三线城市
洋房
经济型 别墅
高层
2600
—
—
2400
普通三线+四线城市
普通多层
洋房
2200
—
经济型别墅 —
中档
格林系列 客户：二档（首置为主）
褐石二档、 名仕二档
3. 强制性原则：全体员工都必须认真、全面、不折不扣地掌握并执行《本标准》。
三、编制依据
按集团最新成本管控思想，结合行业调研数据、管理思想及集团现有数据，汇编而成。
四、要求实施
1. 本标准落实责任部门为子公司营销、设计、工程及成本职能部门，确保在前期项目定位、设计、 招标、施工等全过程中完整落实；
2. 项目实施过程中，可根据项目实际情况、竞争楼盘配置分析，允许分项成本配置标准跨档次选 择，但总成本目标需符合《本标准》限额要求；分项成本配置为上限，区域可根据实际情况降 低配置标准。若受土地出让条件限制或其他特殊情况，项目总成本无法满足《本标准》的限额 要求，需上报集团成本部、产品部审核、总裁审批；
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
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3. 《本标准》的监督和核实责任部门为各区域/城市公司成本管理部、设计管理部，集团成本管
理部、产品管理部对《本标准》的落实进行定期（季度）或不定期的核查，对严重违反《本标
准》有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处分；
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
第一章 总 则
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一、背景
自2010年4季度以来，人工及主要建筑材料均出现较大涨幅，国家规范要求及标准也在不断提高， 建安成本陡然上涨10%以上，不断侵蚀着公司利润，成本上涨已成为现阶段房地产开发过程中不容忽 视的现实问题。与此同时从2011年下半年以来，受国家宏观调控政策影响，房价出现了不同幅度的 下跌，成交量也急剧萎缩，这种成本上涨而房价下跌的现状不断压缩公司的利润空间。在这种市场 环境下，加强成本控制工作是我们必须要面对的课题。
为提升金地集团成本控制的综合能力，扭转集团经营面临的缺乏成本竞争力的局面，落实成本 控制重心向前期转移的战略部署，加强成本前期预控，提供公司成本竞争力，对于Βιβλιοθήκη Baidu有弹性的设计、 营销、建安费用，结合集团实际情况以及外部对标调研结果，整理出相应的成本数据后，编制《金 地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准》。在第一版的基础上，考虑区域政策差异性，在 结合各区域的情况基础上进行了整合、修订，修订后标准为《金地集团住宅产品配置、量化设计及 成本限额标准》（2014年5月第二版）（以下简称为本标准），请各区域公司结合实际情况，认真执 行。
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 物业类型组合选择/确定流程：
产品系列选择及 物业类型组合
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1、方案设计时，在相同容积且规
划条件可行的情况下，进行多 方案比选，确定项目产品方 案； 2、各项目需按集团规范要求进行 收益测算，选择收益高、风险
产品系列选择建议：
1、低档项目：以成本最优为原则进行系列选择； 2、中档项目（经济刚需）：建议首选格林系列； 3、中高档及以下项目：不宜选择成本高、施工难度大的系列（如：世家系列）；
体型系数
车库定性指 标
多层
小高（〈11） 中高层（12-18）
高层（〉18） 联排
车库形式
≤0.45
≤0.38 ≤0.38 ≤0.38 ≤0.55
≤0.45 ≤0.52
半地下/ 半地下/
≤0.43
≤0.52 半地下/
≤0.4
≤0.39 ≤0.45
≤0.35
≤0.35
≤0.35
≤0.55
≤0.52
≤0.52
半地下/ 半地下/
地下
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
金地集团住宅产品配置、量化设计 及成本限额标准
（ 版 本 号 ： 2.0）
金地（集团）股份有限公司 2014年5月
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
目录
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第一章 总则 第二章 产品配置、量化设计及成本限额指标
（一） 产品系列及物业类型选用:产品系列建安总成本表、物业类型选用 （二） 综合指标：设计量化指标、产品档次及系列配置限额指标 （三） 结构指标：钢筋及混凝土设计量化指标表
4. 《本标准》落实责任部门为区域及城市公司设计、工程及成本职能部门，确保在设计合同、施
工图设计及审核、招标文件编制及审核、合同会签、工程策划和现场施工、动态成本监控等全
过程中完整落实，如总成本指标超过本规范限额指标须按责权先行审批后，方可实施；
5. 集团总部及各区域公司必须严格执行《本标准》，集团成本管理部、产品管理部在执行过程中
小的物业组合方案，集团《产
品组合方法/建议》（编撰中）。
规划指标配置
1、有利指标（容积率、可售面积）：应最大化，不得低于规划要求； 2、不利指标（停车配比、人防面积、非可售面积）：应最小化，不得超出规划要求；在满足规划要求的情况下，
还应不懈努力、积极与政府相关部门沟通，力争将不利指标降到最低；
在“投资决策评审”、“产品策划评审”“经营方案评审”中，如后一评审阶段较前一阶 段有突破，需在评审中专项说明。
东南
区域 华中
华北
满足政府基本要求≥85%
≥80%
≥78%
不得低于竞争楼盘
不得赠送 ≤10% ≤15% 参竞品
参竞品
≥85% ≥86% ≥83% ≥79%
36 平米/辆
西北
单车位指标
车库区+塔楼区
34 平米/辆
车库区
28 平米/辆
东北
备注
1、可售比：可售比=可售面积/总建筑面积； 2、可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括 户内赠送面积； 3、不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学 校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积； 4、用地面积小于 5 万平米或建筑面积小于 10 万平米，停车配比高于 0.9 个/100 ㎡，单 车位收益率大于 20%或年化收益率大于 10%的项目，可售比可适当下浮，但下浮不应大于 3%； 5、如仍有合理的特殊要求无法满足指标，可在项目投资及产品策划评审中专项说明 1、户型赠送比率=标准层赠送面积/标准层可售面积； 2、本表中指标为常规赠送面积计算：入户花园、单层高阳台计一半面积，落地凸窗、双 层高阳台计全面积。 3、本指标不含附加赠送，如有附加值赠送，需进行投入产出专项评估。附加值赠送指地 下室或需要后改造部分。附加值赠送面积计算：地下室、天台、复式后加楼板、有梁无 板空洞计全面积。 4、格林二档赠送率考虑 5%。 5、赠送率为建安成本衡量指标，非限定指标，此项指标需结合与竞品对标情况，在项目 投资及产品策划评审中专项说明；
集中设置回收设备的地区,在上述成本基础上加80元/m2；有太阳能要求的地区，在上述成本基础上高层增加2600-4000元/户，别墅增加成本参照竞品。 6、 八度抗震等级地区成本增加50元/m2； 7、 政府垄断因素：上述成本中考虑了市政配套工程具有一定垄断性，基础设施成本按单位销面成本300元/m2以内考虑，若市政配套工程垄断性非常强，完全是按政府规定缴费，无谈价空间，则可根据
(1) 一线城市：北京、上海、广州、深圳 (2) 较好二线城市：杭州 (3) 二线城市：省会城市、直辖市及计划单列市（厦门、宁波、青岛、大连）； (4) 发达三线城市：城区平均房价≥6000元/m2的三线城市； 11、 项目档次一经选择，如要调整需重新进行产品策划评审；
产品研发阶段限额要求（若经营方案阶段项目净利润率＜投资决策阶段目标净利润率，以下各项成本配置均应降低一个档次选择）
垄断程度，在上述成本限额基础上据实调增； 8、 上述成本限额按常规地质条件考虑，如地质情况复杂，可适当考虑增加成本； 9、 物业类型说明：普通多层与洋房的区别是，普通多层无任何面积赠送（地下室、阁楼、露台等）的多层物业；小、中、高层主要指常规住宅，不包含公寓，公寓视情况可以调整成本。格林三档洋房
及经济型别墅参三档建安成本。其他产品系列二档及三档成本均参照褐石及名仕二档、三档成本。 10、 城市划分：
二、编制原则
1. 系统性原则：重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一，以全局眼光、系统控制的 手法，确保品质与成本双优，避免认识及执行偏颇带来的系统偏差，彻底扭转项目管理粗放， 投入产出比过低的不利局面；
2. 渐进性原则：《本标准》优先对典型的、影响可售面积单位成本最大的、对产品品质无明显影 响的分项进行规范； 依照开发阶段顺序及各阶段成本重点核定原则编制 《本标准》，贯穿投 资决策阶段、产品策划及经营阶段、施工图设计阶段、施工阶段及结算阶段全过程。
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
二、综合指标 （一）设计量化指标
项目名称 可售比 赠送面积
档次/类型
返建/公租房 二档 三档 四档 五档
返建/公租房 二档 三档 四档
华南
华东
五档
实用率
多层 小高（〈11） 中高层（12-18） 高层（〉18）
车库区+塔楼区+设备区
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随时收集各区域公司反馈的意见和建议，不断完善；
6. 《本标准》由集团成本管理部、产品管理部负责解释、组织修订，适用于集团总部及区域公司
的设计产品配置及成本管控工作。
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
一、产品系列及物业类型选用
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第二章 产品配置、量化设计、成本限额指标
1、实用率=标准层套内面积/标准层可售面积 2、套内面积：按国家规范计容面积统计，不计容的赠送面积不计入。 3、采用分离式核心筒户型的项目可下浮 2%，寒冷地区需计外墙保温项目可下浮 1%。
1、塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例 a：当 1/3≤a＜1/2、1/4≤a＜1/3、a≤1/4 时，表中数值分别减小 1、2、3 平米/辆， 2、人防区面积占整个地下车库面积的比例 b:当 1/4≤b＜1/3、1/3≤b＜1/2、b≥1/2 时， 表中数值分别增加 2、3、4 平米/辆 3、高档项目（客户定位四/五档）产品配套地下车库表中数值增加 2 平米/辆； 4、从经济性考虑，不应做机械车库，为避免做多层地库情况除外，做机械车库的项目需 进行专项评审； 5、如果车库既含了设备区、塔楼区，则应执行车库区+塔楼区+设备区指标； 6、项目当地有特殊设计要求的，以特殊设计要求最低值为准。
第三章 关键成本分项控制建议
（一） 产品研发阶段成本控制规范 （二） 工程实施阶段成本控制规范
第四章 限额执行检查与反馈
（一） 限额指标核查表/超限审批表 （二） 限额指标执行检查/反馈记录表
第五章 支持性文件
《金地集团精装修产品配置、量化设计及成本限额标准》 《金地集团门窗工程选型配置及成本限额标准》 《规划类、建筑类常用名词口径》 《规划设计成本导则》 《户型设计成本导则》 《结构设计成本导则》 《景观设计成本导则》
3400
—
—
3000
—
—
2800
2600
—
—
3600
—
—
3200
—
—
3000
2800
—
—
中高档 客户：三档（首改为主） 褐石三档、名仕三档
3850
4250
4450
3450
3850
4050
—
（一） 项目档次归属及 产品系列选择
高档
客户：四档（首改为主）
褐石四档、名仕四档 天系四档、世家四档
超高档 客户：五档（多次置业） 天系五档、世家五档
参照同片区高档或超高档楼盘进行配置、不宜低配也不得高配。
说明： 1、 上述限额成本为各物业类型分摊后成本，包括基础设施、环境、公建配套、单体分摊成本； 2、 上述成本不包括涨价预备费； 3、 主要材料（钢筋、砼、砌体）价格基准：钢筋4500元/吨、C30砼350元/m3；人工主要基准为2014年1月 ，各地区政策基准为2014年1月。 4、 上述成本包括常规少量的赠送面积成本（赠送比例10%以内）；以上成本二档可售比按照80%，三档可售比按照78%。可售比如超限额，需与竞品项目对比后确定可售比。 5、 有外墙保温要求但无采暖要求的地区，在上述成本基础上高层加100元/m2，洋房/经济型别墅加150元/m2；有采暖有保温要求的北方地区，在上述成本基础上加300元/m2；有中水、雨水并要求在小区