产品设计无效成本控制与优化

三、设计无效成本状况
几十万
几百万
几千万
问：一个普通规模住宅项目， 因设计错误、不合理、不精
1、项目规模、复杂程度、设计师经验 —-决定有多少
2、审核者水平
细而白丢的钱一般有多少？
---能挖出多少
第二讲 产品设计无效成本的分布与发生
一、地上部分 二、地面部分 三、地库部分
第二讲 设计无效成本的分布与发生
一、强制指标控制 二、标准做法控制 三、设计源头控制 四、技术能力提升 五、优势资源利用
一、强制指标控制
对涉及成本的设计指标进行限制 强制执行、做不到则后果严重
“高压线”
一、强制指标控制
设计院
→ 项目负责人 → 设计部负责人 → 对标负责人
程序 职责 标准 审查 政策
适用
目的
发布执行
管理办法
适时改进
一、地上部分
无效成本 建筑高度、建筑体型、结构转换层、 避难层、电梯、管井、管线垫层、
建筑部分
（钢筋砼含量）等 超高成本
地面部分
外立面材料、大堂空间配置、屋顶构 架、实用率、门窗、栏杆、内装修等
地库部分
1、建筑高度、建筑体型
⊱ 建筑高度几个坎儿
近百米高层
60米
80米
100米
H ⊱ 高宽比H/B不宜大于6，不应大于7
无效成本
间接无 效成本
多做了！满足同样需求的两种做法成本差值
设计成本
超高 成本
合理标准不明，产品配置过高所投入的成本
有效成本
偏低 成本
做法低于合理标准时的设计成本。
合理 成本
合理标准下的成本投入
合理标准
限制性 标准
国家及当地规范、规程、标准、政策等明确应遵循的内容
自主性 标准
即自主研发确定的“产品适配标准”
产品设计无效成本 控制与优化
课程目录
第一讲 第二讲 第三讲 第四讲
对产品设计无效成本及管控的认识 产品设计无效成本的分布与发生 产品设计无效成本的重点管控办法 详解地库设计的重点管控及实操
第一讲 对产品设计无效成本及管控的认识
一、认识设计无效成本 二、设计无效成本管控 三、设计无效成本状况
一、认识设计无效成本
注：是否真高了？高多少？你没有明确的依据，仅凭经验判断而已
一、认识设计无效成本
1 2
合理标准
不合理、不精细
(3600)
2200
做法不合理、不精细！
层高做3900mm，净高还是2200mm
投入的成本没有效果
(3900)
2200
无效成本
一、认识设计无效成本
≥100m
不该做的做了，投入的成本没效果 方法措施有误，投入的成本没效果
二、标准做法控制
沟 通
解 释
操 作
注 意
维 度
问 题
通 报
处 罚
培训指导
评估总结
编制标准
研 发 借 用 编 制
体检表 专篇
图纸抽查
节 点 频 次 资 料
适时标准升级
新 增 修 改 删 减
指 引 设 计
评 估
实施办法
标杆企业做法
注意事项
§ 控制标准内容，不可面面俱到 § 专人负责推进，勤于沟通指导 § 年终评估总结，适时升级改进
复杂多变！ ★ 技术综合性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
塔 楼 塔 楼 塔 楼 塔 楼 800平米
塔
楼
塔
楼
塔
楼
塔
楼
一
塔 楼
2000平米
二
塔 楼 塔 楼
2000平米 塔 楼
2000平米 塔 楼 塔 楼 塔 楼 塔 楼
复杂多变！ ★ 综合技术性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
⊱ 明确要求
设计 费用
供方评估
设计 质量
供 方 控 制
明在前面：控制指标、标准做法要提前进行充分沟通说明并加以明确
⊱ 过程控制
指标核算、要点审控、成果优化都要在过程中进行控制
配合 态度
⊱ 总结评估
评在后面：适时进行总结评估，分享成功经验，指出存在问题
重点管控：供方培育、供方控制
四、技术能力提升
能提取可控指标以及能固化下来的做法，其内容还是远远不够的 大量复杂多变、难以确定的内容需通过培训、沟通等方式来提升
地面部分
地库部分
超高成本
车位尺寸、功能配置
1、地库特性分析
☽ 被动投入 只为配套停车位、设备房及人防而建 ☽ 关注度低 地库是客户关注度最低的部分 ☽ 成本巨大 地库成本一般会占建安成本的30%左右 ☽ 复杂多变 综合技术性极强、不可复制
若可以，没人会主动投入去建造地库
这里发生的多数属于真正的无效成本
一不小心就会发生大量无效成本
想尽办法却久治不愈的大难题
复杂多变！
规模、型式 地库 做法 车位、柱网 布置、剖面 结构型式 人防设计 构造做法
综合确定
设备房设计 。。。。。
关乎地库成本
地形地势 基本 条件 地质条件
建筑布局 室外管线
产品定位 市政条件
景观覆土 。。。。。
相关 条件
设计经验 当地市场
当地政策 资金运作
石材外墙
说不清！没有明确的“产品适配标准”
金属栏杆 玻璃栏板 玻璃栏板加铁艺栏杆
尽端车位
两种情况
正常车位
同样没有明确的“产品适配标准”，同样说不清楚，只能凭经验判断 ★ 牺牲基本的、合理的品质而节省的成本，这更不能叫做设计“无效成本” 1、感觉配置有点儿过高了，降一降吧！ 省钱了！
在适配标准不明确的情况下，通过降低产品的配置 超高成本 2、感觉配置不算高，但成本太紧张，降！省钱了！ 都不能叫做设计“无效成本” 同样在两种情况下我们所省下的钱--甚至通过牺牲产品合理品质来达到降低成本的目的 强降成本 注：此时你会同时感觉到，这实际上损害了产品的合理品质
架空层6米
B
2、结构转换层
商业空间
商业价值、影响程度
得
层高3米
地下车库
塔楼下空间释放，转换效率
成本增加
主要是结构成本的增加
失
架空层6米
超限审查
时间工期、超限成本
B
3、电梯
⊙ 电梯价格对电梯速度非常敏感
⊙ 电梯价格对电梯载重不太敏感
⊙ 设计时不可随意提高电梯速度
⊙ 更不可为节省成本而降低标准
二、地面部分
塔 楼 塔 楼
塔
楼
塔
楼
A
塔 楼 塔 楼
（合建）
塔 塔 楼 楼
高层住宅 地库约3万平米
B
塔 楼
塔 楼 楼 塔
（分建）
塔 楼
塔
楼
塔
楼
塔
楼
塔 楼
塔
楼
塔
楼
复杂多变！ ★ 综合技术性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
这就是复杂多变的地库设计
它综合了建筑、结构、水、暖、电各专业，需要整体协调 它涉及到设计、成本、工程、营销、物业、客服各方面，需要统筹兼顾 它包括了规范、政策、市场、民俗、施工、地质、现场等各因素，需要全面了解 它需要一个经验丰富、掌握了各方面信息并能综合考虑的人来协调 它将在相当长的一段时间内，贪婪地吞噬掉我们大量的利润，绝对的无效成本！
⊙ 课题研究应充分整合各优势资源，以保证其科学性及实用性 ⊙ 培训对象应包括设计、成本及战略合作设计院 ⊙ 培训应是持续的、反复的
★ 技术能力提升，是强制指标控制与标准做法控制的强力后盾
五、优势资源利用
设计无效成本极强的专业性，是限制我们管控效果的最大障碍 无论我们还是设计院，与各领域顶尖专家相比一直会存在差距
无效成本
一、认识设计无效成本
满足同样的需求,成本却相差三千万
整体上：设计不合理、不精细，浪费了！
设计表现
做错了：标准选择与方法措施错误
地库面积4万平 地库面积3万平
少1万平
甲：停车位1000个、 乙：同样停车1000个 多做了：不该做的做了，能少做的做多了
浪费了：做法不合理、技巧不够高、设计粗糙等
规划指标 实施技术
当地人工 。。。。。
复杂多变！ ★ 综合技术性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定 一个人防单元
（2000平米）
防护单元一 防护单元二 防护单元三
排风 主要出 入口 扩散
防毒 通道 防护单元四
密 闭 通 防护单元五 进风 扩散 道 战时水箱 次要出入口 虑毒室
防护单元六
确 定 指 标
研发 借用 评估
培 训 指 导
操作 技术 注意
评 估 总 结
频次 维度 处理
强 制
实施办法
二、标准做法控制
把确定正确的做法明确下来，指引一线进行设计
设计技术标准
★ 强制控制一些指标，对设计无效成本的控制来说是远远不够的。很多与成 本有关的做法无法提取可控制的指标，但可形成标准明确下来。
偏低 杜绝无效成本 成本
认真对待的对象 重视投入的效率 不该省的绝不省
效率虽低 但不确定， 用力过猛 会伤不起
产品品质 有红线！
重视成本效率 保障合理品质
合理 成本
我们努力的方向
二、设计无效成本的管控
1、管控现状分析
1）无论我们还是设计院，与各顶尖专家相比还有着不小的差距 2）边缘的内容实际控制还好，自身的内容实际控制还不够 3）我们了解含钢量、基础等结构优化，却不怎么了解建筑设计优化
调动优势资源 是事半功倍的 捷径！真正的 专家高手还能 帮您提升很多
不持续提升技 术能力不行！ 不掌握关键控 制技术、管控 是虚弱无力的
第三讲 产品设计无效成本的重点管控办法 无效成本特性
强制，必须满足合理的指标要求
指引，明确正确做法指导设计
多多掌握控制设计的关键技术
第三讲 产品设计无效成本的重点管控办法
第二讲 产品设计无效成本的分布与发生
小结
已知的并已有研究 成果或正在研究的 地库是设计无效成 本ຫໍສະໝຸດ Baidu生的重灾区， 是管控中的大难题
第三讲 产品设计无效成本的重点管控办法 关键词 重点管控 （办法） 资源利用（捷径） 技术提升（后盾）
无效成本不进 行重点管控不 行！但单靠重 点管控最好也 只能做到70分
无效成本 场地设计、土方工程、边坡挡墙、道 路布置、覆土厚度、室外管线等
建筑部分
超高成本
地面部分
硬景比例、铺装材料、景观植物、水 池水景、垂直交通等
地库部分
三、地库部分
无效成本 地库选型、规模控制、平面轮廓、车 位柱网、坡道出入口、人防设计、设
建筑部分
备房布置、地库层高、排水设计、结 构型式、无用空间、管线综合等。。。 ---几乎各处都有可能存在无效成本
请问这样的配置是过高了还是有点儿偏低了？ 不同定位产品，对应的合理配置该是怎样的？
说不清！没有明确的“产品适配标准”
两种情况 1、感觉配置有点儿过高了，降一降吧！ 省钱了！
2、感觉配置不算高，但成本太紧张，降！省钱了！
一、认识设计无效成本
请问这样的配置是过高了还是有点儿偏低了？ 不同定位产品，对应的合理配置该是怎样的？
标准选择失误 做错了 做法不合理、不精细 整体设计不合理、不精细
无效成本
1、因设计错误、不合理、不精细导致的成本浪费 2、剔除它们，丝毫不影响产品的质量及合理品质
白扔的钱
无效成本：对开发商没有效果或明确效率低下的成本投入
一、认识设计无效成本
设计成本的细分
直接无 效成本
做错了！因设计错误而导致的无效成本
最有效的重点管控措施！但需严密、慎重、坚定地执行 重要的重点管控措施！标准内容贵在精而不在全 不能轻视的管控措施！培育及控制是供方管理的关键词 不掌握关键控制技术，设计成本的重点管控将是无力的 充分利用优势资源，是成本最低、效率最高的一个捷径
三、设计源头控制 常规管控：对设计院的全方位管控 ⊱ 实行战略合作并给予项目优先权
供 方 培 育
稳定供方、稳定团队，利于传承，利于效率----最终受益的还是我们的成本！
供方平台 ⊱ 适时进行培训，研发成果共享
供方管理
重大 研发成果不对战略合作设计院保密----成果价值最终还是通过设计院来实现的 问题
设计优化 技术培训 标准研发
挖掘整合内部资源 调动外部优势资源
★ 充分调动优势资源为我们服务，是成本最低、效率最高的捷径
第三讲 产品设计无效成本的重点管控办法
小结
重点管控 （办法） 资源利用 （捷径） 技术提升（后盾）
一、强制指标控制 二、标准做法控制 三、设计源头控制 四、技术能力提升 五、优势资源利用
★ 怎么做：预防、发现并有机调动优势资源提前解决问题，这就是管控
二、设计无效成本的管控
2、控制优化原则
原则：合理的标准、合理的成本、绝不白扔钱 控制 要点：重点管控、资源利用、技术提升
原则：降成本不能以牺牲合理品质为代价 优化 要点：通过设计方法及技术的改进来实现合理的设计
二、设计无效成本的管控
3、设计与设计问题
说 明
这是一个确实需要我们认真转变的观念
★ 未解决或未及时解决让开发商付出代价了，那才真成了问题
观 念
设计全过程 = 设计 + 总控 + 优化
（设计院） （我们） （内外专家）
认 识
★ 对涉及开发商利益的重点问题进行控制、优化，是设计过程中不能缺少的重要一环 ★ 在实际发生危害前发现并解决掉问题，不是设计管理工作的失误，而是我们的业绩！
共识性 标准
即客户普遍认为应该达到的基本标准
控制方向
直接无 效成本
直接无无效成本 间接无 效成本 效成本
间接无 超高 效成本 成本 超高 成本
重点攻击的对象！ 没有效果 下狠手全力剔除 效率低下 设计成本管控重点关注对象
合理 偏低 （控制方向有所区别） 成本 成本
设计成本
策略对待、精准打击
有效成本