湖北黄冈市黄州区房地产市场调研报告XXX11

➢黄冈市中心，教育全国知名，对黄冈其他县市吸引力足； ➢现今城市经济落后，人口少，贫富差距大； ➢房地产快速发展，后劲足； ➢武汉城市圈第二重心，城市提速，未来人口导入强劲； ➢城市向东、北发展，老城区发展减速。
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综述
二、黄州房地产市场分析
土地市场分析
老城区毛地价格约110万/亩左右，楼面价600元/㎡
元
➢2012年黄州区住宅均价约4000元/㎡，城镇居民人均住房面积51.9㎡，房价收入比约11， 超4-6合理范围，房价虚高； ➢黄州贫富差距大，普通居民月收入2000元左右，财富主要集中于公务员、教师、纺织行业 中高层等，高品质项目存在一定市场机会。
二、三产业并举，产业结构利于房地产发展
产业结构
老城区拆迁难度大不可避免，导致项目毫无档次可言
建筑现状
市中心
龙城华府项目主入口
住宅市场小结
➢整体概况：黄州市场处于房地产初级阶段；项目品质感不强且体量较小；有一定 品质感的楼盘在市场上容易实现溢价，且能实现快速销售；
➢市场年消化量：年均成交量60万㎡，个盘差异明显，标杆项目年消化量在5-8万 ㎡，普通楼盘年消化量在2万㎡以内；
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
升华·翡翠一品 金家·上城
嘉豪·公园世家 龙城华府 江岸名都 江山如画
鸿发.东门华府 三清·国际华城
明珠广场 艳阳·御澜岸
板块
遗爱湖 开发区 遗爱湖 老城区 遗爱湖 老城区 老城区 老城区 开发区 遗爱湖
套数
500 452 426 305 261 240 228 223 220 192
735
龙城华府
914
清华花园
404
嘉豪·公园世家 824
黄冈摩尔城
774
瑞丰世家小区
578
君城紫金城
803
艳阳·御澜岸
632
金泰国际广场
224
瑞天新城
699
西湖上城
459
晟景嘉园
212
东方京城
344
领秀西湖
66
天顺·盛世家园 224
天瑞公馆
245
黄州·宇济1号 2411
尾盘项目 江岸名都
674
聆湖春天
以数量为主，数量与质量并重
快速增长期
4000～8000
改善需求为主 快速发展
以质量为主，数量与质量并重
减缓发展期
8000以上
改善需求为主 缓慢发展 综合发展型
➢2012年黄州区人均GDP为5723美元，目前房地产处于快速增长阶段，改善需求为主，客户 对项目品质要求较高。
居民生活水平
黄州贫富差距大，普通居民收入低，不利房地产长期发展
老城区
城市“东扩北进、跨河发展”，老城区发展减速
城市发展格局
➢黄州老城区环境、交通压力日益严峻， 城市未来将向东、北发展； ➢黄冈城东新区：市区长河以东、黄鄂高 速以南、江北路以西和南湖路以北的区 域，面积约63平方公里。其中世纪大道 以东，东昌大道以西，南湖路以北，106 国道以南为起步区，面积约10平方公里 ； ➢目标：规划用10年时间，精心打造“ 一河两湖”生态系统，将城东新区打造 成为布局合理、功能完善、环境优美， 集行政服务、生态宜居、新兴产业三位 一体的“鄂东明珠、水岸都市”。
东部新城商圈
➢ 目前经济开发区主力店为2013年9月份开业 的瑞天广场、黄商明珠购物中心，以及一条 学生街，以学生及老师消费为主，人口少， 消费力弱是目前最主要现状；
➢ 瑞天广场、黄商明珠购物中心：购物中心模 式，中低档业态，经营状况较差；
➢ 学生街：主要以中低档学生消费业态为主， 餐饮、网吧等。
商业体量分析
➢黄州农业产业化水平不高，工业竞争力不强，现代服务业发展相对滞后导致整体经济落后； ➢服务业比重虽较高，但仍以传统餐饮、住宿、商业等为主，随着房地产、物流、商贸等现代 服务业的发展，未来将得到改善。
单位：万人
黄州区现有人口少，未来人口导入强劲
万人
人口变化
➢黄冈市下设一区二市七县，由于城市发展缓慢，导致进城人口较少，2012年底，黄州总人 口仅37.72万人，流动人口约8-10万； ➢随着武汉城市圈的建设加快，黄州区市中心地位的优势，将吸引黄冈市其他县市人口的流入 ，对房地产发展利好。
中百仓储 摩尔城商业 武商量贩 黄州国贸
0.5
营业
超市
一般
2.5
营业 中低端综合 较差
0.5
营业
超市
一般
5.5 部分营业 中低端综合 较差
➢城市商业饱和度模型 ，国际标准，人均GDP 超3000美元，人均饱和
保利金中环
1.5
营业 中低端综合 较差
商业面积1.0㎡/人；国
胜利新街 hello新世界
瑞天广场 万景东坡外滩
房地产投资分析
黄州区房地产投资热度较高，房地产业发展迅速
亿元
➢房地产在固定投资中的比重一直处于较稳定的水平，近年来，房地产业发展迅速，城市对房 地产的依赖较大。
城市提速，武冈城铁通车，最快28分钟到达武汉
交通条件
武汉房价：8700元/㎡ 黄冈房价：4000元/㎡
➢武冈城铁目前已进入铺轨阶段，预计2013年底建成通车，届时武汉至黄冈将由现今70分钟 缩短至28分钟； ➢黄冈房地产价值将得到提升，价格优势将吸引武汉客户关注。
414
书香茗苑小区
240
东方名都
490
宏康畔山林语
170
文峰宝邸
1498
中江金域蓝湾
356
保利壹号公馆
896
鸿发.东门华府 324
景江国际
258
可售套数 1968 495 465 399 374 372 284 201 170 169 142 141 122 104 70 62 50 47 43 36 35 29 26 26 25 24 17 15 13 4 2
商业市场分析
城市形成两大商圈，中心城区商圈及东部新城商圈，消费水平与档次较低
黄冈中心城区商圈
➢ 目前，黄冈市集中商业网点除奥康步行街、 八一路区域消费环境相对成熟完善以外，其 它区域均以底层街铺为主，目的性消费为集 中特征；
➢ 奥康步行街：主题化商业街区，业态以服装 为主，中低档；
➢ 黄商百货、中商百货、中百仓储、武商量贩 等百货、超市，中低档。
住宅竞争环境分析
房价稳步上升，竞争环境宽松，市场前景广阔
➢黄州住宅年均去化约60 万㎡，现今存量56万㎡， 去化周期约11个月，竞争 宽松； ➢区域房价上涨迅速，年 均价格涨幅约17%，现今 突破4000元/㎡，部分项 目已突破5000元/㎡； ➢预计新地王万景万家咀 地块的入市将再度推高区 域房价。
➢价格情况：目前市场整体成交均价约为4000元/㎡，最高价约在5200元/㎡； ➢竞争情况：竞争环境宽松，存量56万㎡，去化周期约11个月； ➢主流产品供需：主流供需面积为100-120㎡的三房； ➢客户情况：黄州城区客户、黄州外出工作返乡客户及周边县市的进城客户构成。
启示：市中心高品质项目市场前景大，同时也具 备引领市场的机会
黄州未来城市发展重点，基础配套 不断完善中，目前区域内有黄冈中 学、黄冈师范学院、鄂东学院等学 校，新开发项目体量在20万㎡以上
项目分布
黄州目前在售项目约31个，布局较分散，多为小体量项目，多项目目前处于尾盘阶段
项目名称
总套数
升华·翡翠一品 3007
金家·上城
1648
明珠广场
757
江山如画
736
东湖国际城
城镇居民人 均可支配收 入（元）
19257 17868 16154 16146 15043 16488 16508 16397 16692 16490 16765
发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征
发展特征
启动期
1000～3000
生存需求 超速发展 单纯数量型
缓慢发展期
3000～4000
生存、改善需求兼有 平稳发展
经济发展
黄州经济第一，市中心优势凸显，房地产快速增长，对其他县市吸附力较强
亿元
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 全市
2012年黄冈各区县市经济数据一览表
区县
GDP （亿元）
人口 （万人
）
人均GDP （美元）
黄州
94.18
37.72
5723
武穴
黄州人均商业面积1.4㎡/人，已饱和，但均中低端定位
项目名称
商业体量 现状
定位
经营状况
奥康步行街
7.4
营业 中低端综合 较好
中商百货
2
黄商百货黄州大道
1.5
黄商八一路店
0.5
七一商场
3
营业 营业 营业 改建
中低端综合 中低端综合 中低端综合 中高端综合
较好 一般 一般 ——
➢仅统计大型已知综合 体商业，沿街商铺未统 计在内；
100-120㎡超五成，市场首改主导
住宅成交户型分析
➢黄州区2012年各面积段成交来看：100-120㎡超五成，90-100㎡及120-144㎡各占两成， 市场首改主导； ➢黄州人基本均有住房，因此改善居住环境是其购房主要目的，此外，黄冈人对子女教育相 当重视，学区是其置业的另一大目的，投资客户较少。
住宅市场分析
遗爱湖价值最高，城东新区、开发区次之，老城区房价最低
老城区 3800-4300元/㎡
遗爱湖板块 4800-5200元/㎡
城东新区、开发区板块 4400-5000元/㎡
市中心，环境、交通条件差 区域内项目体量均在10万㎡左右， 且目前多为尾盘，品质较差
遗爱湖自然资源好，距市中心 仅10分钟车程，价值最高 区域，以10万㎡小体量项目 为主，品质较高
西湖一路（3.44万㎡） 140万/亩；915元/㎡
东坡小学旁、文峰路与遗爱湖公 园绿篱笆之间（6.8万㎡） 118万/亩；1184元/㎡
➢目前黄冈出让土地 多为毛地，地价不包 含拆迁补偿，且多为 小宗地块； ➢老城区：110万/亩 ，楼面价600元/㎡； ➢遗爱湖：近期成交 地王万景万家咀地块 362万/亩，楼面价 2200元/㎡； ➢开发区：150万/亩 ，楼面价600-800元/ ㎡。
工，这部分黄州人大多愿
意回乡置业定居
黄州周边县市 进城客户30%
黄州周边的蕲春县、溪水 县、团风县、麻城市等县 市的部分进城商户、公务 员群体也是黄州房地产市 场上的主要客户。
住宅成交排名分析
升华翡翠一品凭借地段、大盘、景观样板优势，摘得桂冠，月均去化50套
2013年1-10月黄州销售套数前十排名
2.6
在建 中低端综合 ——
0.5
在建
——
——
3.5
营业 中低端综合 较差
12
在建
中端综合
——
内标准，人均饱和商业 面积1.3-1.4㎡/人； ➢按常住人口38万人计
金泰国际广场
5.5
黄商明珠购物中心
1.2
东方名都商业
2
升华翡翠一品
5
在建 营业 在建 在建
—— 中低端综合
180.38 80.14
3624
蕲春
143.1
101.14
3032
英山
57
40.1
2884
团风
56.5
37.83
2680
浠水
144.57 102.62
2671
黄梅
132.7
101.9
2615
红安
95.97
65.49
2562
麻城
176.39 116.96
2429
罗田
85.1
59.89
2288
——
1192.88 748.18 3092
湖北黄冈市黄州区房地 产市场调研报告XXX11
2020年7月19日星期日
黄州，四线城市 经济水平位居湖北省中下游
报告脉络：
一、黄州城市认知 二、黄州房地产市场分析 三、个案分析
一、黄州城市认知
城市概况
武汉城市圈第二重心区，历史人文氛围浓厚，重点打造教育品牌
黄州区
武汉城市圈
黄冈市
➢黄冈市黄州区位于湖北省东部，武汉城市圈第二重心区，西距省会武汉78公里，面积353平 方公里，人口约38万，是黄冈市政治、经济、文化中心； ➢城市自身的历史人文资源、教育品牌以及城市发展的良好时机，为其房地产业的发展带来了 机遇。
面积 （㎡） 58227.32 34702.15 53138.23 30674.49 28624.39 27691.93 26763.2 26537.83 16911.91 21086.17
参考均价 （元/㎡）
5200 4800 4500 4250 4100 3900 4300 4000 4100 4800
新港大道以东（2.4万㎡） 146万/亩；570元/㎡
赤壁二路与东门路交界处西北角 （2.4万㎡）
156万/亩；780元/㎡
中环路以北（1.3万㎡） 117万/亩；583元/㎡
中环路以南（3.4万㎡） 107万/亩；639元/㎡
万景万家咀地块（9.6万㎡） 362万/亩；2174元/㎡黄冈地王
黄冈市农业科学院（5.6万㎡） 106万/亩；500元/㎡旧城改造
客户分析
黄州城区客户、黄州外出工作返乡客户及周边县市的进城客户构成
黄州城区客户 50%
黄州城区的常住人口约38 万，包括公务员、教师、 医生等大量泛公务员群体 ，个体及普通刚需客户
黄州房地产市场 的客户构成
黄州外出工作 返乡客户20%
黄州是湖北省的农业大市
，没有大型工业作为经济
支撑，大量黄州人出外打