8闽专题：2005年福州房地产发展情况

第一部分：福州城市概况
一、福州市城市概况
福州又称榕城，位于福建省东部、闽江下游，是福建省省会，全省政治、经济、文化中心。

全市总面积11968平方公里，其中市区面积1043平方公里，辖5区2市6县，即：鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区、福清市、长乐市、闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县。

2004年末，全市常住总人口660万人，其中市区人口243万人。

全市户籍总人口609万人，其中市区人口171万人。

二、城市发展与规划
根据1998年通过实施的福州城市总体规划(1995年-2010年)，福州市制定了“东扩南进西拓”的发展战略，以闽江为轴心，以中心城为依托，以港口为导向，加快沿江向海发展。

福州城市规划区范围为：福州市区、杜坞、官头、上街、峡南、长乐国际机场航空城和松下港，总面积1170平方公里。

福州市区由中心城和马尾、长安、琅岐三个城市组团组成。

中心城由鼓楼、台江、晋安、仓山四个行政区的城区部分组成。

三、福州经济运行情况
1、2000年以来福州生产总值比较表：
2、2002－2005福州市城镇居民人均可支配收入柱状图：
第二部分2005年福州市房地产市场发展报告
一、福州市区商品房供给分析
（一）近年来福州市房地产开发投资情况
2001-2005年10月福州全市房地产开发投资主要指标（单位：亿元、万平方米）
上表说明：2004年施工面积、新开工面积以及竣工面积出现下降，从2005年1～10月的投资情况来看，市场回暖明显，各项指标均有较大增长。

（二）2005年福州市区商品房供给情况
（1）2005年的商品房供给量比上年略长的水平。

2005年福州市区批准预售商品房共233个项目，比上年222个增加11个，增幅6.39%；可售商品房面积584.96万平方米，比上年539万平方米增加近45万平方米，增幅8.46%。

（2）商品房供给重心向住宅倾斜，商品房供给结构基本合理。

从供给面积来看2005年住宅供给量约占商品房供给量的86.13％，比2004年增加9.07％，商业物业、写字楼、车库供给量略有下降分别为9.61％、0.48％、3.71％，总体供给结构基本合理。

（三）福州市区商品房销售情况分析
受国家宏观调控的影响，2005年5～10月市场进入观望状态，全年市区商品房销售面积总计588.24万平方米（和市场供应量相当），比去年销售面积减少61.59万平方米，同比下降9.5％。

整体销售面积下降的另外一个原因是商品房销售价格的大幅度提高。

两次住交会——楼市的方向标
从福州市2005年举办的两次住交会的情况来看，可以清楚的看出宏观政策对福州市房地产的影响。

◇ 2004年11月举办的福州市第十一届住交会总成交金额为5.8亿元，签订购房意向3139项，总成交面积为15.6万平方米；而2004年4月份举办的福州市第十届住交会总成交金额为6．5亿元，成交面积达19万多平方米，达成购房意向5313起。

◇2005年4月福州市第十二届住交会，住交会总成交金额达5.1亿元，总成交面积12.7万平方米，签订购房意向2911项，总成交面积12．7万平方米，其中商品房占84％左右，二手房占16％左右。

尽管十二届住交会人气空前，房源充足，共有超过500万平方米房源参展，但与2004年相比，成交金额和成交面积呈下降之势。

◇2005年11月第十三届住交会被业内看为是宏观调控背景下的福州楼市“晴雨表”。

从展会现场呈现的热闹场景来看，“房产新政”对福州楼市的影响已经逐渐减弱，楼市已基本回暖。

据统计，十三届住交会上房地产总成交额达4.3亿元，签订购房意向5077项，总成交面积7.3万平方米，其中商品房占82%左右。

二手房占18%左右。

（四）福州市房地产价格
1、近年来福州市区商品房价格情况
2002、2003年福州市区商品房价格走势平稳，2004年、2005年是房价迅速上涨的时期，特别是2005年全年上涨536元/m2，达到3798元/m2，比上年增长16.43％，创下历年新高。

主要原因是高档楼盘和商业地产项目集中在这两年上市，住宅和商业价格有了很大提升。

如世茂外滩花园、水乡温泉、居住主题公园、冠亚广场、宝龙城市广场、万象城等，高档项目的集中上市拉高了整体房地产市场的价格。

2、
福州市目前单价较高的项目主要是别墅项目、市中心和江滨板块的高档楼盘。

二、福州市区土地供应状况
1、供应总量：2005年福州市区成功出让国有土地土地交易国土面积2481.99
亩，成交金额约51.1亿元。

与往年相比，土地供应量有明显缩小的趋势，土地成交单幅地块单价有了很大提高，未来1-2年内房价将有更大提升可能。

下表是2001－2005年市区土地出让情况：
2、区域分布特征
2005年福州市土地供应主要集中在金山板块和五四北城区，江滨板块和仓山板块土地供应较少，未来房地产市场金山板块将唱主角，五四北板块供应量将有所提高。

各区土地交易价格以中心板块最高，五四北板块最低，江滨板块由于交易仅一块地且离市区较远交易价格较低，这和目前福州区域房价情况基本相符合。

三、福州楼盘区域分布
由于福州市城区可开发土地日益稀少，近年来房地产开发不断向外扩展，福州楼市版图迅速扩张，金山板块成为近期福州楼市的主角，2004年被拍卖出去的土地
在2005年大都有所动作，尤其金山公园板块更是大力推崇板块高尚住宅区的定位，5、6个项目相继在10月份公开亮相，板块竞争激烈。

下面是福州市几大板块主要典型楼盘情况：
四、福州市房地产市场特点：
1、目前福州市房地产总体开发有了很大的提高。

越来越多的开发商开始注重小区环
境、楼盘的品质和品牌化营销。

2、住房消费观念正由实用型向舒适型转变，环境已成为购房者决策的一大因素。

3、住宅郊区化已逐步为消费者接受，金山新区由于配套完善，销售状况良好，仓山
板块由于原有的文化底蕴且房价相对便宜、距离市区较近等因素迅速升温。

4、建筑面积120～150平方米、总价约为30～50万3室2厅和4房的大户型住宅是
目前市场上最受青睐的房型，这也说明目前福州的住宅购买主要是以自住为主。

5、江滨板块、金山板块继续升温，越来越多的楼盘聚集于此，五四北板块和鼓山新
区由于新的项目较少，市场较为冷淡。