土地增值税扣除凭证
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。
土地增值税扣除凭证
(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。
①土地征用及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。
②前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。
③建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。
④基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。
⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。
⑥开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
土地增值税清算中合法凭证认定
以该单位或者个人的 签收单据为合法有效 凭证，税务机关对签 收单据有疑义的，可 以要求纳税人提供境 外公证机构的确认证 明。属于境内代扣代 缴税款的，按税务机 关相关规定执行。
4.财政部、国家
北京 2016年 7 号 Байду номын сангаас告
第三十二条 在 土地增值税清算中， 扣除项目金额应当符 合下列要求：
（一）经济业务 应当是真实发生的， 且是合法、相关的。
（二）扣除项目 金额中所归集的各项 成本和费用，必须实 际发生并取得合法有 效凭证。
纳税人办理土地 增值税清算时计算与 清算项目有关的扣除 项目金额，应根据土 地增值税暂行条例第
六条及其实施细则第 七条的规定执行。
本规程所称合法 有效凭证，一般是 指：
1.支付给境内单 位或者个人的款项， 且该单位或者个人发 生的行为属于营业税 或者增值税征收范围
的，以开具的发票为 合法有效凭证。
2.支付的行政事 业性收费或者政府性 基金，以开具的财政 票据为合法有效凭 证。
3.支付给境外单 位或者个人的款项，
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。
（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。
2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。
可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。
3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。
特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。
土地成本在土地增值税中扣除规定
法所规定的土地成本扣除依据，增加了土
地扣除金额，使房地产企业少缴纳土地增
值税。
目；或者母公司中标土地，成立子公司开发，提供母公司抬头的土地出让收据；在
子公司土地增值税清算时进行扣除；或者
是自然人中标土地，成立公司开发，提供
自然人（往往是后成立的开发公司的股东
或老板）抬头的土地出让收据，在开发公
司土地增值税清算时进行扣除。这三种不
合法有效的土地成本扣除依据，在土地增
府、土地管理部门或受政府委托收取土地
价款的单位直接支付的土地价款，扣除取
得土地使用权所支付的金额须提供合法有
效凭证，不能提供合法有效凭证的，不得
在土地增值税前进行扣除，而支付的土地
价款应当取得省级以上（含省级）财政部
门监（印）制的财政票据。
3、房地产企业计算土地增值税允许扣
除的土地成本的税务要求
不合法有效的土地成本凭证在土地增值税
清算时规定。
1、房地产企业以不合法供
不合法有效的土地成本凭证主要体现为三
类：
一是土地评估价值报告；
二是母公司中标土地，成立子公司开
发，提供母公司抬头的土地出让收据；
根据以上税收法律依据的规定，房地产
企业在计算土地增值税时，允许在土地增
值税前扣除土地成本的税务要求：必须是
取得省级以上（含省级）财政部门监
（印）制的财政票据。因此，为了少缴纳
土地增值税，不少房地产企业通过对土地
进行评估，然后凭评估报告的土地评估价
值计入 “开成发本——土地成本”科
所支付的金额”是指纳税人为取得土地使
2.8土地增值税清算土地价款抵扣增值税税务处理(德信原创)
土地增值税清算土地价款抵减增值税税务处理问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条关于“计算增值额的扣除项目”中允许扣除的土地包括：取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本、费用。
财税〔2016〕43号：关于“《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
房地产企业土地价款抵减增值税处理一、对于选择简易计税的一般纳税人不得扣除土地价款国家税务总局公告2016年第18号第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
二、一般计税下可扣除土地价款国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
一般计税销售额计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）支付的土地价款包括：1.指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
扣除凭证:1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
上述规定充分考虑了房地产行业在土地成本支出方面增值税链条的完整性，从源头上确保了房地产行业涉及土地成本的增值税链条不发生断裂，土地价款的“票据”一般为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
土地增值税缴纳凭证和涉税联系单
土地增值税缴纳凭证和涉税联系单摘要：1.土地增值税缴纳凭证和涉税联系单的概述2.土地增值税缴纳凭证的作用和重要性3.涉税联系单的作用和重要性4.土地增值税缴纳凭证和涉税联系单的办理流程5.土地增值税缴纳凭证和涉税联系单的注意事项正文：一、土地增值税缴纳凭证和涉税联系单的概述土地增值税缴纳凭证和涉税联系单是企业在进行房地产交易和开发过程中，需要向税务部门提交的重要文件。
其中，土地增值税缴纳凭证是企业按照国家规定缴纳土地增值税的证明，而涉税联系单则是企业在办理土地增值税相关事宜时，与税务部门进行联系和沟通的凭证。
二、土地增值税缴纳凭证的作用和重要性土地增值税缴纳凭证是企业在进行房地产交易和开发过程中，向税务部门证明已按照国家规定缴纳土地增值税的重要文件。
具有以下作用和重要性：1.确保企业按照国家规定缴纳土地增值税，维护国家税收利益；2.作为企业所得税前扣除的依据，对企业减轻税收负担具有重要意义；3.保障企业合法权益，防止因未缴纳土地增值税而导致的经济损失。
三、涉税联系单的作用和重要性涉税联系单是企业在办理土地增值税相关事宜时，与税务部门进行联系和沟通的凭证，具有以下作用和重要性：1.便于企业与税务部门就土地增值税相关事宜进行沟通和协调；2.确保企业办理土地增值税相关事宜的顺利进行；3.保障企业合法权益，防止因信息不畅而产生的经济纠纷。
四、土地增值税缴纳凭证和涉税联系单的办理流程1.企业在进行房地产交易和开发过程中，需按照国家规定计算土地增值税；2.企业向税务部门提交土地增值税缴纳凭证，同时附上相关证明材料；3.税务部门收到土地增值税缴纳凭证后，进行审核，确认无误后为企业办理涉税联系单；4.企业取得涉税联系单后，可进行土地增值税相关事宜的办理。
土地价款抵减销项税额的土地增值税处理
⼟地价款抵减销项税额的⼟地增值税处理— 税事聚焦 —有⼀个项⽬在做⼟地增值税清算，属于2016年5⽉1⽇后的新项⽬，增值税采⽤⼀般计税法计算，依据“国家税务总局公告2016年第18号”的规定，对应的⼟地价款抵减增值税销售税额。
但现在做⼟地增值税清算时，主管税务机关认为是按照“财税【2016】22号”⽂的规定，应该从⼟地成本中减去这部分⼟地价。
于是笔者咨询上级税务机关税政⼈员，得到回复：鉴于⽬前没有明⽂规定，我们本着从严处理的原则，可参照⼴东省的做法，将抵减的⼟地价款调增转让收⼊，计算⼟地增值税。
对于这个问题，⽬前真没有明确的政策依据，税务机关的政策理解也不统⼀，这可难为了纳税⼈？这个政策问题再不明确，⼟地增值税真的没法清算了！今天与⼤家⼀起讨论⼀下，因为这已经关系到房地产企业的税收利益了，也希望税务专业⼈⼠多提建议，便于房地产企业⼟地增值税清算时减少政策理解分歧。
— 不同观点 —从⽬前了解的情况看，关于⼟地价款抵减额有三种不同的处理意见，笔者浅析如下：//观点⼀：调减⼟地成本//该观点认为，抵减的销项税额在⼟地增值税清算时应该调减⼟地成本，理由如下：1、根据财税【2016】22号⽂规定，“允许抵减的销项税额，贷记‘主营业务成本’”。
所以⼟地增值税清算时，就应该冲减⼟地成本。
2、这部分抵减额就是⼟地的进项税，所以⼟地增值税清算时不得扣除。
根据财税〔2016〕43号⽂规定，“⼟地增值税扣除项⽬涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计⼊扣除项⽬，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计⼊扣除项⽬。
”笔者分析1、财会〔2016〕22号⽂的背景是为了规范增值税会计处理，并没有调整⼟地增值税扣除的相关规定。
⼟地增值税清算并不是以会计核算为前提的，⽐如说：会计上作为间接费⽤的利息⽀出，在⼟地增值税清算时需要调整按开发费⽤扣除；前期⼯程费、开发间接费⽤核算的期间费⽤也应该调整等。
财会〔2016〕22号⽂是对“⼟地价款抵减税额”进⾏会计处理的规定，⼟地价款抵减增值税额，减少了增值税负，增加了企业利润，在会计上应该作损益处理。
土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同
纳税辅导-土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同邢国平土地增值税与企业所得税虽然都是以收人减支出为征 税对象，但在扣除政策上既有相同之处也有不同之规，尤其 是房产开发企业弄清其中的相同与不同尤为重要_、税前扣除政策的相同点1.各项扣除均以产权证书为前提。
这里的产权证书，是 指房产开发企业获得土地开发权的证明和其他使用土地单 位获得的土地使用证明以及单位或者居民购买经营用房获 得产权证明，目前房屋权属证明也称为《不动产权证书》，过 去称为《房屋所有权证》。
国有土地使用或房屋权属证明，是土地增值税和企业所 得税税前扣除的前提，没有获得国有土地使用或房屋权属证 明，其开发或购置成本就不能在土地增值税清算时扣除，该 项资产的折旧（或购置成本）以及为该项资产保值增值发生 的费用也不能在企业所得税前扣除32.用于扣除成本费用的会计核算凭证是一致的。
按照现 行财税法律法规的规定,不论是土地增值税还是企业所得税 其扣除的成本费用都是以会计核算数据为基础的。
按照《企 业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018 年第28号）的规定，企业所得税税前扣除凭证，是指企业在计 算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收人有关的、合 理的支出实际发生,并据以税前扣除的各类凭证，包括自制用 于成本、费用、损失和其他支出核算的工资表、折旧摊销以及 按照该公告第九条、第十条规定从个人(非个体工商户）购进 业务的符合条件的内部凭证;从其他单位、个人取得的用于 证明其支出发生的发票(包括纸质发票和电子发票）、财政票 据、完税凭证、收款凭证、分割单等外部凭证；以及从境外购 进货物或者劳务取得的具有发票性质的收款凭证、相关税费 缴纳凭证。
这与土地增值税扣除项目在会计核算上体现的 凭证是一致的3其中包括按照《国家税务总局关于营改增后得白血病去世留着一双儿女的帮扶户说:“我一定好好干，争 取以后再不要出现在领扶贫物资的现场。
”听到这充满信心 的话语，税务干部结对拔穷根，帮助帮扶户脱贫致富的信心 也更足了。
取得土地使用权阶段的合法有效扣除凭证据主要有哪些
东方市地方税务局在线访谈专题访谈内容：房地产相关税收政策及征收管理等相关内容2013年7月12日上午，东方市地方税务局开展7月在线访谈活动。
东方市地税局局长付仕仿做客访谈室，围绕房地产相关税收政策及征收管理等相关问题，与广大纳税人、网友进行在线交流，现场回答网友的提问。
该局征管、税政、纳税服务的业务骨干参与访谈活动。
1、取得土地使用权阶段的合法有效扣除凭证据主要有哪些？该阶段主要发生取得土地使用权所支付的金额及土地征用及拆迁补偿费。
取得土地使用权所支付的金额主要含土地出让金或土地转让金、契税、规费、土地变更费、土地评估费、其他等；土地征用及拆迁补偿费主要含拆迁安置费、青苗补偿费、耕地占用税、其他等2、房地产开发企业将自有的开发产品对外投资入股，是否应缴纳营业税？根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号）及《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）的有关规定，应区分以下两种情况确定。
（1）以自有的开发产品对外投资入股，收取固定利润的，属于将房屋等租赁给他人使用的业务，应按“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。
（2）以自有的开发产品（不动产）投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。
3、单位集资房并有偿分配给职工，是否缴纳营业税？根据《营业税税目注释》等文件，单位集资建房并有偿向职工分配的行为，属于有偿转让不动产所有权的行为，应按照“销售不动产”税目缴纳营业税4、自然人身份参与土地的竞标，中标后此自然人成立房地产开发公司，是否对该自然人征收转让无形资产营业税？土地中标的自然人以中标的土地作为投资入股，成立房地产开发公司，属于以无形资产—土地使用权出资的行为。
《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）第一条的规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税5、关于房地产企业企业所得税预缴问题有新政策吗？新企业所得税法从2008年1月1日实施，对房地产开发企业未完工开发产品预售收入的预缴所得税问题，国税函〔2008〕299号文件作了明确。
土地增值税各种扣除项目的稽查
土地增值税各种扣除项目的稽查土地增值税是一种针对土地增值收益进行征税的税种，它对于稳定房地产市场、促进土地资源合理利用具有重要意义。
在土地增值税征收过程中，对于各种扣除项目的稽查尤为重要，以确保纳税人按照法律规定履行义务，保证税收公平合理。
一、项目扣除范围及依据土地增值税的扣除项目主要包括土地收益的净额、房屋建筑物和构筑物的原值、房地产开发经营过程中真实发生和书面记载的费用，以及其他依法扣除的项目等。
1. 土地收益的净额土地增值税的征税依据是土地增值收益，扣除后的净额作为征税的基数。
净额的计算需要从土地价款、予以免除的应纳税额、依法减免的土地增值税等方面进行核算。
2. 房屋建筑物和构筑物的原值房屋建筑物和构筑物是指由土地增值税法规定的房地产及相关设施。
这些房屋建筑物和构筑物的原值是指其购置或者建设时的价格或者成本，作为扣除项目时需要提供相关凭证和证明材料。
3. 开发经营过程中的费用房地产开发经营过程中的费用包括施工费用、劳务费用、财务费用、税费和佣金等。
这些费用需要真实发生并经过书面记载，同时需要符合土地增值税法关于扣除条件、凭证要求等规定。
4. 其他依法扣除的项目除了上述几种常见的扣除项目外，根据相关法律法规的规定，还可以扣除土地增值税之前缴纳的契税、城建税等相关税费；以及促进环境保护、节能减排、科技创新、灾害损失修复等方面的费用。
二、扣除项目的稽查方法为确保土地增值税的扣除项目符合法律规定和实际情况，税务机关需要进行相应的稽查和核查工作。
以下是常见的稽查方法：1. 财务会计核算税务机关通过审查纳税人的财务会计凭证和报表，核对土地增值税扣除项目的凭证和记录是否真实可信、审核程序是否严密。
要求纳税人提供充分的财务凭证和账务资料，确保土地增值税的扣除项目与实际发生的费用相符。
2. 实地核查税务机关可以派遣人员到纳税人的开发项目现场进行实地核查。
他们将核对土地增值税扣除项目所涉及的房屋建筑物原值、施工费用、劳务费用等是否真实存在，并进行现场检查和取证。
土地成本在土地增值税中扣除规定
不合法有效的土地成本凭证在土地增值税清算时规定。
1、房地产企业以不合法有效的土地成本凭证的类型房地产企业在计算土地增值税时，提供不合法有效的土地成本凭证主要体现为三类：一是土地评估价值报告；二是母公司中标土地，成立子公司开发，提供母公司抬头的土地出让收据；三是自然人中标土地，成立公司开发，提供自然人（往往是后成立的开发公司的股东或老板）抬头的土地出让收据。
2、扣除土地价款的相关法律依据根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条第（一）项的规定，房地产企业在计算土地增值税允许扣除的“取得土地使用权所支付的金额”是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。
同时，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条第四款、第六条和国税发【2006】187号第四条第（一）项的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，扣除取得土地使用权所支付的金额须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不得在土地增值税前进行扣除，而支付的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
3、房地产企业计算土地增值税允许扣除的土地成本的税务要求根据以上税收法律依据的规定，房地产企业在计算土地增值税时，允许在土地增值税前扣除土地成本的税务要求：必须是取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
因此，为了少缴纳土地增值税，不少房地产企业通过对土地进行评估，然后凭评估报告的土地评估价值计入“开成发本——土地成本”科目；或者母公司中标土地，成立子公司开发，提供母公司抬头的土地出让收据；在子公司土地增值税清算时进行扣除；或者是自然人中标土地，成立公司开发，提供自然人（往往是后成立的开发公司的股东或老板）抬头的土地出让收据，在开发公司土地增值税清算时进行扣除。
土地增值税“扣除项目”中几个值得探讨的问题
开发项 目尚有房 屋未销售 完毕 ，房 屋实际销 售时 ，应按 接 费用 ” ，达 到 偷 逃 土 地增 值税 的 目的 。
已清 算 的单 位 开 发成 本 计算 扣 除 项 目的金额 。笔 者认
如果房地 产开发企业在经营期内同时开 发若干个 “ 项
为：土地增 值税清 算不能 简单地理 解为 “ 终结清 算” 它 目” 直接组 织、管理”这些项 目的费用 又如何归集与分 ， ，“
洞” 。笔者认 为 ：这 里 的 “ 合法 有效凭 证 ”不仅仅 指 “ 发 票” ，还 应包括 能够 证 明扣除 项 目实际 发生 的合法 凭证 ，
。 除 项 目”必 须提 供 合 法 有 效 的凭 证 ， 里 如 ：房 地 产 开 发企 业 虽 然 未 取得 施 工单 位 开 具 的 “ 扣 这 发 。 法 有效 凭 证 ” 内 涵 是 什 么 ？ 合 票 ” 但 能提 供与施 工单 位签 订 《 工合 同》 工程 项 目 ， 施 、《
财 会学 习 ２０ ． ０ ８１ ５ ７
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土增税清算中甲供材税局不让扣除,对否？
土增清算中甲供材税局不让扣除，对否？目前在土地增值税清算时，很多主管税务机关对于房地产开发企业取得的甲供材普通发票不予认可，要求房地产开发公司去税局代开建安发票，否则不准扣除。
之所以出现这种情况，主要是地方税局为方便征管而采取的一种简便的处理方式，但实际上与税法精神存在冲突。
《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。
所以有收款才须开具发票，但施工单位与房地产开发公司在甲供材方面并没有支付货币行为，不符合发票管理办法中规定的开具发票的情形，因此施工单位只须开具建筑劳务部分的建筑发票，甲供材料无须开具建安发票。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）第二十五条规定审核建筑安装工程费时应当重点关注：房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
这一点也从侧面说明甲供材在土地增值税清算中是可以扣除的，只不过是不让重复扣除。
《海南省地税局关于土地增值税有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕104号）规定，对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。
在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。
甲供材料是指由房地产开发公司提供原材料，施工单位提供建筑劳务。
根据《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方（房地产开发公司）提供的设备的价款。
那么，如果甲供材料符合《细则》第十六条规定，则须缴纳营业税。
但税法中并未规定建设方为纳税义务人和代扣代缴义务人。
实际工作中为了营业税的税源管理，主管税务机关不分情况地要求甲供材取得建安票，实际上不符合税法精神。
企业重组后再转让不动产的土地增值税扣除凭证
企业重组后再转让不动产的土地增值税扣除凭证摘要：一、背景介绍- 企业重组的定义和类型- 不动产再转让涉及的土地增值税问题二、土地增值税扣除凭证相关规定- 扣除凭证的定义和作用- 取得扣除凭证的条件和方式- 扣除凭证的种类和内容三、企业重组后再转让不动产的扣除凭证问题- 企业重组后再转让不动产的税务处理- 涉及扣除凭证的税务问题- 税务机关对扣除凭证的审核和监管四、结论和建议- 对企业重组后再转让不动产的税务筹划建议- 企业应如何合规使用扣除凭证- 税务机关应如何加强对扣除凭证的管理正文：一、背景介绍企业重组是指企业通过合并、分立、股权转让等方式，对企业的组织结构、资本结构、经营范围等方面进行调整的行为。
在企业重组过程中，往往涉及到不动产的再转让，这就涉及到了土地增值税的扣除凭证问题。
土地增值税是指在土地使用权转让过程中，根据土地增值额征收的一种税收，对于企业来说，如何正确处理土地增值税扣除凭证，是进行税务筹划的重要环节。
二、土地增值税扣除凭证相关规定土地增值税扣除凭证，是指在土地增值税的征收过程中，纳税人为取得土地使用权支付的款项，以及与土地使用权有关的房地产开发成本、费用等，税务机关根据纳税人的申请，按照规定的程序和标准，核定的可以据以扣除的证明文件。
取得土地增值税扣除凭证的条件和方式，根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，纳税人应如实申报土地增值额，并提交相关证明文件，包括土地使用权出让合同、房地产开发成本核算表等。
税务机关在审查纳税人的申报材料后，符合条件的，才会核发土地增值税扣除凭证。
土地增值税扣除凭证的种类和内容，主要包括土地使用权出让合同、房地产开发成本核算表、房屋销售合同、房地产权证等。
这些凭证是纳税人据以扣除土地增值税的重要依据，纳税人应妥善保管。
三、企业重组后再转让不动产的扣除凭证问题企业重组后再转让不动产，涉及到的税务处理问题比较复杂。
根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，企业重组后再转让不动产，如果涉及到土地使用权的转移，应缴纳土地增值税。
土地增值税清算中有关税金扣除的确定
土地增值税清算中有关税金扣除的确定
作者：李延勇土地增值税清算工作中，与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字…1995‟48号）
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。
其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
具体操作时按照以下原则把握：
1、扣除的营业税金及附加应该与清算收入相匹配，不得超过按照清算收入计算的数额。
2、在进行土地增值税清算时，未出售房屋的收入、成本都没有进入到清算收入和清算成本中去，根据配比原则，以这部分收入为依据计算的营业税金及附加，虽然已经缴纳并已经取得合法凭证，但是
不能提前计入扣除项目总额。
3、如果企业同时开发多个项目，并且存在应缴未缴营业税金及附加，但又不能分清项目所属金额的，按照各个项目实际取得的应纳税营业额的比例进行计算分配。
4、房地产开发企业缴纳的印花税随“管理费用”计算扣除，不再单独扣除。
其他土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
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１、土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国 有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契 税应取得“中华人民共和国契税完税证”；
２、具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支 付的拆迁补偿费，可以凭与搬；
３、委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房 地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税 部门监制的“服务业发票”；
土地增值税扣除凭证
11、工程费支出应区分以下情况取得发票： 1）施工方为建筑安装企业，应取得地税部门
监制的“建筑安装业发票”； 2）施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳
税人，应取得国税部门监制的“工业企业 专用发票” 3）施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳 税人，应取得国税部门监制的“商业企业 专用发票”。
土地增值税扣除凭证
４、直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得 行政事业性收费收据。
５、向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监 理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部 门监制的“服务业发票”；
６、支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证 （或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法 的入账凭证；
７、支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税 部门监制的“服务业发票”；
土地增值税扣除凭证
８、支付对象为金融机构的利息支出，应取 得金融机构开具的付息凭证；
９、支付对象为非金融机构的利息支出，应 取得地税部门监制的“服务业发票”；
１０、其他费用发票应按支付对象属于增值 税或营业税纳税人的不同身份来定；