土地增值税法律制度
2024年初级会计考试《经济法基础》真题+答案+解析(九)
2024年初级会计考试《经济法基础》真题+答案+解析(九)一、单项选择题1.下列关于法律渊源的表述中，不正确的是()。
A.全国人民代表大会及其常务委员会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律B.宪法由国家最高立法机关全国人民代表大会制定，是国家的根本大法C.没有法律、行政法规、地方性法规的依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范D.民族自治地方的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例【答案】A【解析】选项A：全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律，全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人大制定的法律以外的其他法律。
2.有关非法人组织的下列表述中，正确的是()。
A.非法人组织不得以自己的名义从事民事活动B.非法人组织的出资人对该组织承担有限责任C.非法人组织只能确定一人代表该组织从事民事活动D.非法人组织解散的，应当依法进行清算【答案】D【解析】(1)选项A：非法人组织虽然不具有法人资格，但能够依法以自己的名义从事民事活动；(2)选项B：非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任，法律另有规定的除外；(3)选项C：非法人组织可以确定一人或者数人代表该组织从事民事活动。
3.根据会计法律制度的要求，下列各项会计档案需要定期保管的是()。
A.记账凭证B.会计档案鉴定意见书C.会计档案销毁清册D.年度财务报告【答案】A【解析】选项BCD：应当永久保管。
4.2023年11月6日，甲公司在银行申请开立了基本存款账户。
该账户办理付款业务的最早日期为()。
A.2023年11月6日B.2023年11月8日C.2023年11月7日D.2023年11月9日【答案】A【解析】企业银行结算账户，自开立之日(2023年11月6日)即可办理收付款业务。
5.根据支付结算法律制度的规定，下列情形中，属于伪造票据行为的是()。
土地增值税规章制度管理办法
土地增值税规章制度管理办法第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税征收和缴纳行为，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，按照其取得的土地增值额缴纳的一种税。
第三条土地增值税的征收管理应遵循依法征收、合理税率、公开透明、便利纳税的原则。
第四条各级地方税务局是土地增值税的征收管理机关，负责土地增值税的征收、管理和服务工作。
第二章纳税人和税率第五条转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。
第六条土地增值税采用四级超额累进税率：（一）增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%-扣除项目金额5%；（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税率为50%-扣除项目金额15%；（四）增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%-扣除项目金额35%。
第三章计税依据和计税方法第七条土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额。
第八条土地增值额的计算公式为：增值额 = 转让收入 - 扣除项目金额。
第九条扣除项目金额包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地和新建房屋的成本、费用；（三）与转让房地产有关的税金；（四）其他扣除项目。
第十条土地增值税的计税方法是：（一）增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额 = 增值额× 30%；（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额 = 增值额× 40% - 扣除项目金额× 5%；（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额 = 增值额× 50% - 扣除项目金额× 15%；（四）增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额 = 增值额× 60% - 扣除项目金额× 35%。
《税法(第3版)》PPT第9章土地增值税
土地增值税纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物产权并取得收入的单位和个人，包括各类企业（内外资企业）、事业 单位、国家机关和社会团体及其他组织，个人也包括个体经营者。
9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率
9.2.2土地增值税征税范围
土地增值税的征税范围包括：有偿转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权所取得的增值额。
第9章 土地增值税法
学习目标
1.了解开征土地增值税的概念以及作用 2.掌握土地增值税的税制要素以及应纳税额的计算 3.掌握土地增值税的税收优惠和征收管理办法 4.掌握土地增值税的清算 5.了解全面营改增后的土地增值税的新政策及改革方向
9.1 土地增值税概述
9.1.1 土地增值税的概念
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建 筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所 取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除 法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳 的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地 产的行为。
（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将 国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税 。
（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率
（6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时， 应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定 缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。 （7）企业按有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税 务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算
2022初级会计职称考试经济法基础新教材第六章财产和行为税法律制度(课件讲义)
A.92.43÷（1＋5%）×12%＝10.56万元
B.92.43÷（1＋5%）÷（1－12%）×12%＝12万元
C.92.43÷（1－12%）×12%＝12.6万元
D.92.43×12%＝11.0916万元
32
【答案】A 【解析】房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
33
【练一练】
40
【练一练】
（2020年单选）甲公司为增值税一般纳税人，办公自用房产原值 2800万 元，已计提折旧800万元。已知，房产原值的减除比例为30%，房产税从 价计征税率为1.2%。根据房产税法律制度的规定，计算甲公司该房产年度
A 应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。
A.2800 ×（ 1-30%）× 1.2%=23.52（万元） B.（2800-800）× 30%× 1.2%=7.2（万元） C.（2800-800）× 1.2%=24（万元） D.（2800-800）×（ 1-30%）× 1.2%=16.8（万元）
B.126000÷(1+5%)×12%=14400（元）
C.126000×(1-30%)×12%=10584（元）
D.126000×12%=15120（元）
36
【答案】B 【解析】 本题涉及“出租”房产，应从租计征房产税； 计征房产税的租金收入不含增值税，因此，应当先对“525000元”作
价税分离处理，排除选项CD； 从租计征房产税的应纳税额=不含增值税的租金收入×适用的房产税税
√
18
二、房产税征税范围
19
【练一练】
（2021年单选）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，属
D 于房产税征税范围的是（ ）。
A.农村居民住宅
土地增值税法律制度 --初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7
初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7土地增值税法律制度土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
一、纳税人土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。
【提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。
【例题·单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（）。
A.以房抵债的某工业企业B.出租写字楼的某外资房地产开发公司C.转让房产的某个人D.转让国有土地使用权的某高等学校『正确答案』B『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。
土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。
二、征税范围（易出单选题、多选题）【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（）。
A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房按比例分配房产后自用『正确答案』A『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。
根据规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。
三、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目【关注2：转让房地产有关的税金】1.房企：营业税、城建税（教育费附加）2.非房企：营业税、城建税（教育费附加）、印花税【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。
土地增值税法选择题(参考答案)
一、单项选择题1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。
A．李某将其位于市区的房产无偿赠送给自己的女儿B．某企业将其闲置的厂房无偿赠送给其关联企业C．某企业将其所有的一项土地使用权通过国家机关赠与学校D．刘某将其位于市区的住房出租给王某用于居住【答案】B【解析】选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税；选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税；选项D：房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权的转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。
2.根据土地增值税法律制度的有关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。
A．20% B．30% C．40% D．50%【答案】A【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。
3.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。
A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让国有土地使用权的企业D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间【正确答案】D【答案解析】办公楼用于抵押，产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。
4.某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
下列项目可以计入利息支出扣除的是( )。
A.金融机构加收的罚息B.超过贷款期限的利息部分C.超过国家规定上浮幅度的利息支出D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额【正确答案】D 【答案解析】注意将土地增值税的计税要求与企业所得税的计税要求相区别。
2020年初级会计职称《经济法基础》模拟试题及答案二含答案
2020年初级会计职称《经济法基础》模拟试题及答案二含答案1.根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是()。
A.甲企业将自有厂房出租给乙企业B.丙企业转让国有土地使用权给戊企业C.某市政府出让国有土地使用权给丁房地产开发商D.戊软件开发公司将闲置房屋通过民政局捐赠给养老院试听精讲课程2.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于纳税人应进行土地增值税清算的情形的是()。
A.直接转让土地使用权的B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的D.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的试听精讲课程3.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是()。
A.承租商铺的张某B.出让国有土地使用权的某市政府C.接受房屋捐赠的某学校D.转让厂房的某企业试听精讲课程4.某企业销售房产取得不含增值税售价5000万元，扣除项目金额合计为3000万元，已知适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。
则该企业应缴纳土地增值税()万元。
A.650B.700C.1850D.1900试听精讲课程5.甲房地产公司2015年销售自行开发的商业房地产项目，取得收入20000万元，准予从房地产转让收入额中减除的扣除项目金额12000万元。
已知土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算列式中，正确的是()。
A.(20000-12000)×40%-20000 × 5%=2200(万元)B.(20000-12000)×40%-12000 × 5%=2600(万元)C.20000×40%-12000×5%=7400(万元)D.20000×40%-(20000-12000)× 5%=7600(万元)试听精讲课程6.下列各项中，属于土地增值税征税范围，应按规定计算征收土地增值税的是()。
2019年初级会计师经济法基础易错题：土地增值税含答案
2019年初级会计师经济法基础易错题：土地增值税含答案【例题1·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是()。
A.国有土地使用权的转让B.房地产的出租需要更多课程、精准押题联系满分考试微信：manfenkaoshiC.国有土地使用权的出让D.房产的继承【答案】A【解析】土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税，选项A正确，选项C错误;土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，选项D错误。
不动产的出租不涉及产权的转让，不征税。
【例题2·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是()。
A.出售厂房的工厂B.受赠房屋的学校C.承租商铺的个体工商户D.出让国有土地使用权的市人民政府【答案】A【解析】选项BC，土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
选项D，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。
【例题·单选题】2017年6月甲公司销售自行开发的房地产项目，取得不含增值税销售收入10 000万元，准予从房地产转让收入中减除的扣除项目金额6 000万元，且增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%，计算甲公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算公式中，正确的是()。
A.(10 000-6 000)×40%+6 000×5%=1 900万元B.10 000×40%=4 000万元C.(10 000-6 000)×40%-6000×5%=1 300万D.10 000×40%-6 000×5%=3 700万元【答案】C【解析】土地增值税应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。
土地增值税利息扣除的原则
土地增值税利息扣除的原则在当今的税收制度中，土地增值税是一个重要的组成部分。
对于许多企业和个人来说，了解并正确应用土地增值税利息扣除的原则是非常重要的。
本文将详细介绍土地增值税利息扣除的原则及其在实践中的应用。
一、定义和背景土地增值税是对土地及其地上建筑物进行征收的税种。
它的主要目的是为了调节土地市场，防止土地投机，以及为政府提供财政收入。
在计算土地增值税时，利息扣除是一个重要的环节。
它允许企业在计算土地增值税时，将一部分利息支出从应税收入中扣除。
二、土地增值税利息扣除的原则1、相关性原则：只有与土地增值税相关的利息支出才能被扣除。
这意味着，只有那些直接由于土地和地上建筑物的交易产生的利息才能被扣除。
2、合理性原则：利息扣除应当合理。
这意味着，企业不能随意扣除任何金额的利息。
税务部门会审查利息支出的合理性和合法性，并可能对不合理的部分进行调整。
3、同期资料准备原则：企业必须准备充分的同期资料，以证明其利息支出的合法性和合理性。
这些资料可能包括合同、发票、会计记录等。
4、征管原则：在执行过程中，税务部门将按照法律法规的规定进行征管，并对违反规定的行为进行处罚。
三、实践中的应用在实践中，利息扣除的具体操作会因地区和具体情况而异。
一般来说，企业需要向税务部门提交相关的财务报告和同期资料，以证明其利息支出的合法性和合理性。
税务部门会审查这些资料，并根据相关法规决定是否允许扣除。
四、总结土地增值税利息扣除的原则是税收制度中的重要组成部分。
了解并正确应用这些原则对于企业和个人来说是非常重要的。
通过遵守这些原则，企业和个人可以合法地减少他们的税收负担，同时为政府的财政收入做出贡献。
然而，不遵守这些原则可能会导致税务问题和其他法律后果。
因此，我们强烈建议企业和个人在处理土地增值税利息扣除问题时，要咨询专业的税务顾问或律师。
土地增值税清算附表是国家税务总局为规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，结合实际情况制定的一份表格。
2023初级经济法基础习题强化土地增值税
考点：土地增值税【典型例题·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（）。
A.出售房屋的企业B.购买房屋的个人C.出租房屋的个人D.购买房屋的企业『正确答案』A『答案解析』土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
【典型例题·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（）。
A.出售厂房的工厂B.受赠房屋的学校C.承租商铺的个体工商户D.出让国有土地使用权的市人民政府『正确答案』A『答案解析』选项B C，土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
选项D，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。
【典型例题·单选题】下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。
A.出租房屋B.企业之间交换房屋C.代建房屋D.评估房屋『正确答案』B『答案解析』选项AC D，出租、代建、评估等行为未发生权属转移，不属于土地增值税的征税范围；选项B，房地产交换既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。
【典型例题·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是（）。
A.国有土地使用权的转让B.房地产的出租C.国有土地使用权的出让D.房地产的继承『正确答案』A『答案解析』土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税，选项A正确，选项C错误；土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承等方式无偿转让的房地产，不予征税，选项D错误。
不动产的出租不涉及产权的转让，不征税。
【典型例题·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。
A.房地产的出租B.企业间房地产的交换C.房地产的代建D.房地产的抵押『正确答案』B『答案解析』房地产的出租、抵押、代建均不属于土地增值税征税范围。
土地增值税记忆点
第 04 讲土地增值税（知识点）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
一、纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
（说明）单位包含各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
这里所称个人包含个体经营者和其他个人。
此外，还包含外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。
二、征税范围〔一〕征税范围的一般规定1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。
2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
3. 房地产继承、赠与不征〔赠与指将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人和公益性赠与的行为〕。
〔二〕征税范围的特别规定1.房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
2. 房地产交换征〔个人之间互换自住宅可以免征〕。
3. 合作建房。
建成后自用，暂免；建成后转让，征税。
4.房地产的出租不征。
5.房地产的抵押。
抵押期不征；抵押期满，不能归还债务，房地产抵债，征税。
6.房地产的代建行为不征。
7.房地产的重新评估不征。
（例题-推断题）〔2022 年〕转让国有土地使用权的行为，应征收土地增值税。
〔〕（正确答案）√（答案解析）转让国有土地使用权将导致国有土地使用权权属转移，对转让方依法征收土地增值税，对受让方依法征收契税。
（例题-推断题）〔2022 年〕房产全部人将房屋产权赠与直系亲属的行为，不征收土地增值税。
〔〕（正确答案）√（答案解析）房产全部人、土地使用权全部人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人的行为不征收土地增值税。
（例题-单项选择题）〔2022 年〕依据土地增值税法律制度的规定，以下各项中，属于土地增值税纳税人的是〔〕。
房产税、土地使用税、土增征管培训
房产税计税基础
房产税计税基础： （1）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括 为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按 房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（财税〔2010〕121 号） （2）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随 意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇 设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 注：房地产企业如无法计算单独房屋建筑物原值，地上建筑物可按总建筑成本加地价除 以总建筑面积计算
四、无原值房产征收房产税问题 1.对房产产权人自行建造、产权清晰，但是未按国家会计制度规定核算并记
载房产原值，应调整会计账簿或重新评估，确认房产税计税依据后征收房产税。 2.对1999年7月1日前建造的产权不清、几经易手难以确定房产原值的房屋，
可暂按平房每建筑平方米400元，楼房每建筑平方米800元，核定 房屋原值，同 时应将相应的土地价值一并计入房产原值。
土地增值税征管方式
一、项目登记 从事房地产开发纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，
应进行土地增值税项目登记。项目登记后可进行预征申报及清算申报。注册地与 项目登记地不一致的，需在项目登记地做跨区税源登记，做好税种认定。 注：“一、自2016年1月1日起，房地产开发项目的土地增值税由项目所在地税务 机关负责征管，纳税人应向项目所在地税务机关办理纳税申报。
土地增值税征管方式
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知-国税发[2010]53号
![国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知-国税发[2010]53号](https://img.taocdn.com/s3/m/7ae91ab2d0f34693daef5ef7ba0d4a7302766c4e.png)
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知制定机关国家税务总局公布日期2010.05.25施行日期2010.05.25文号国税发[2010]53号主题类别土地增值税效力等级部门规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。
各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。
要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
土地增值税的减免税--初级会计职称辅导《经济法基础》第六章讲义5
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园初级会计职称考试辅导《经济法基础》第六章讲义5土地增值税的减免税六、土地增值税的减免税（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（四）自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
【例题·多选题】下列各项中，可以不征或免征土地增值税的有（）。
A.国家机关转让自用房产B.工业企业以不动产作价入股进行投资C.房地产公司以不动产作价入股进行投资D.某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产[答疑编号5694060306]『正确答案』BD『答案解析』本题考核土地增值税的减免。
工业企业以不动产作价入股进行投资不征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产免征土地增值税。
七、土地增值税纳税清算——重点是清算条件【提示】区分“应当清算”和“可要求清算”。
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。
【考题·多选题】（2010年）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。
土地增值税
旧房及建筑物
有评估价
重置成本价×成新度折扣率
房屋及建
可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止
筑物的评
每年加计5%计算。购房时契税能够提供契税完
无评估有发票 税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金 估价格
”
予以扣除，但不作为加计5%的基数。
取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用
转让环节的税金
【考题6·多选题】（2018年）2017年5月，某国有企业转让2009年5月在 市区购置的一栋办公楼，取得收入10 000万元，签订产权转移书据，相 关税费115万元，2009年购买时支付价款8 000万元，办公楼经税务机关 认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值 税时计算的增值额为（ ）万元。
【注意】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的，予以免税。
4.计算步骤 （1）确定收入——题目给出 （2）确定扣除项目金额
①取得土地使用权所支付的金额——题目给出 ②房地产开发成本——题目给出 ③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确 ④与转让房地产有关的税金——题目给出（注意印花税） ⑤计算加计扣除
①超过上浮幅度的部分不允许扣除；
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
扣除项目的确定 （1）新建房地产项目的扣除：
房地产开发企业 城建税＋教育费附加
其他企业
印花税＋城建税＋教育费附加
4.税金 注意：土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算
抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除
【例题1·单选题】（2018年）根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中 ，应缴纳土地增值税的是（ ）。 A.国有土地使用权的转让 B.房地产的出租 C.国有土地使用权的出让 D.房产的继承
2024年度土地增值税法
房地产开发成本，包 括土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基 础设施费、公共配套 设施费、开发间接费 用。
房地产开发费用，即 与房地产开发项目有 关的销售费用、管理 费用和财务费用。
与转让房地产有关的 税金。
财政部规定的其他扣 除项目。
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应纳税额计算方法
01
02
03
04
增值额未超过扣除项目金额 50%：土地增值税税额=增值
额×30%。
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增值额超过扣除项目金额50%， 未超过100%：土地增值税税 额=增值额×40%-扣除项目金
额×5%。
增值额超过扣除项目金额 100%，未超过200%：土地增 值税税额=增值额×50%-扣除
项目金额×15%。
土地增值税法
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• 土地增值税法概述 • 土地增值税的征收管理 • 土地增值税的计算与核算 • 土地增值税的优惠政策 • 土地增值税的征收监管与法律责任 • 土地增值税改革与展望
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01
土地增值税法概述
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定义与目的
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定义
土地增值税法是指国家对土地使用 权转让及出售建筑物时所产生的增 值额征收的税种。
房屋交换
个人之间互换自有居住用房地产， 经当地税务机关核实，可以免征土 地增值税。
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其他优惠政策
01
地方政府债券
对地方政府债券利息收入所免征的土地增值税，可由省级政府根据本地
实际情况决定。
02
租赁住房
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为租赁住房房源，且
土地增值税清算鉴证业务准则(国税发【2007】132号)
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知发文字号：国税发【2007】第132号发布时间：2007年12月29日状态：有效国税发〔2007〕132号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。
本准则自2008年1月1日起施行。
附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表国家税务总局二○○七年十二月二十九日土地增值税清算鉴证业务准则第一章总则第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。
第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
第三条纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。
第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。
业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。
土地增值税重点
第 5 单元土地增值税单元考点框架考点 13：交不交土地增值税〔★★★〕〔P270〕〔一〕纳税人土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
〔二〕征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让土地使用权的行为征税，对出让土地使用权的行为不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方法无偿转让的房地产，不予征税，但并非全部名为“赠与〞的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包含：（1）房产全部人、土地使用权全部人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人的行为；（2）房产全部人、土地使用权全部人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
（经典例题48·推断题）房产全部人将房屋产权赠与直系亲属的行为，不征收土地增值税。
〔〕（答案）√〔三〕特别业务的处理1.房地产的交换（1）房地产交换属于土地增值税的征税范围；（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.合作建房对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
3.房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。
4.房地产的抵押 vs 抵债对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。
辨析一下情形契税土地增值税出让√×出租××抵押××抵债√√5.房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。
6.房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。
7.房地产开发企业〔1〕房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
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第四节 土地增值税法律制度
【例题•单选题】甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权
支付的金额为 1000 万元，发生开发成本 6000 万元，发生开发费 用 2000 万元，其中利息支出 900 万元无法提供金融机构贷款利 息证明。已知，当地房地产开发费用的计算扣除比例为 10% 。 甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为
（
）万元。（ 2013 年）
B.6000 × 10%=600 D. （ 1000+6000 ）× 10%=700
A.2000-900=1100 C.2000 × 10%=200
（ 2 ）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与 教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
第四节 土地增值税法律制度
（三）征税范围的特殊规定
1. 企业改制重组 （ 1 ）企业发生整体改建的（不改变原企业的投资 主体，并承继原企业权利、义务），对改建前的企业 将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业， 暂不征土地增值税。 （ 2 ）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以 上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，
对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后
的企业，暂不征土地增值税。
第四节 土地增值税法律制度
（ 3 ）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两
个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企 业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企 业，暂不征土地增值税。 （ 4 ）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋
进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到
被投资的企业，暂不征土地增值税。 （ 5 ）上述政策不适用于房地产开发企业。
第四节 土地增值税法律制度
2. 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自
用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移， 不征收土地增值税。 3. 房地产的交换 （ 1 ）房地产交换属于土地增值税的征税范围；
发成本）×规定比率（ 5% 以内）
第四节 土地增值税法律制度
（ 2 ）不能分摊或不能证明
财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产 项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地 产开发费用（不区分利息费用和其他费用）按规 定计算的金额之和的 10% 以内计算扣除。
允许扣除的房地产开发费用 = （取得土地使用
只要土地使用者享有土地的占有、使用、收
益或处分的权利，且有相应证据证明，就应依 照税法缴纳土地增值税、契税等。
第四节 土地增值税法律制度
【例题•单选题】根据土地增值税法律制度的规
定，下列各项中属于土地增值税纳税人的是 （ ）。（ 2015 年） A. 承租商铺的张某 B. 出让国有土地使用权的某市政府
第四节 土地增值税法律制度
二、扣除项目金额的确定
（一）房地产企业新建房项目（ 5 项） 1. 取得土地使用权所支付的金额 （ 1 ）纳税人为取得土地使用权所支付的地 价款；
（ 2 ）纳税人在取得土地使用权时按国家统
一规定缴纳的有关费用和税金。
第四节 土地增值税法律制度
2. 房地产开发成本
房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期 工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施 费和开发间接费用等。 3. 房地产开发费用
6. 房地产的抵押
对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值 税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转 移的，应列入土地增值税的征税范围。
第四节 土地增值税法律制度
7. 房地产代建行为：不属于土地增值税的征
税范围。 8. 房地产进行重新评估而产生的评估增值： 不属于土地增值税的征税范围。 9. 土地使用者处置土地使用权
第四节 土地增值税法律制度
3. 土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继
承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所 有名为“赠与”的行为均不征税。不征收土地增值税的房 地产赠与行为只包括： （ 1 ）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土
地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
（ 1 ）能分摊且能证明
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目 计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最 高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第四节 土地增值税法律制度
②其他房地产开发费用，按取得土地使用权
所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的 5% 以内计算扣除。 允许扣除的房地产开发费用 = 允许扣除的利 息 + （取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开
C. 接受房屋捐赠的某学校
D. 转让厂房的某企业
第四节 土地增值税法律制度
网校答案： D
网校解析：（ 1 ）选项 A ：房地产出租，没有发生房屋产 权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范
围。（ 2 ）选项 B ：“转让”国有土地使用权征收土地增
值税，“出让”国有土地使用权不征收土地增值税。 （ 3 ）选项 C ：土地增值税属于转让方税，接受捐赠方属 于承受方，不缴纳土地增值税；另外，如果属于房产所 有人、土地使用权人通过中国境内非营利的社会团体、 国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其 他社会福利、公益事业的行为，不征收土地增值税。
第四节 土地增值税法律制度
一、土地增值税的纳税人和征税范围
（一）纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 （二）征税范围的一般规定
1. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征
税，对出让国有土地使用权的行为不征税。 2. 土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也 对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
（ 2 ）对居民个人之间互换自有居住用房地产的，
经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
第四节 土地增值税法律制度
4. 合作建房
对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建 成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成 后转让的，应征收土地增值税。 5. 房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。