深圳龙华金茂府拓盘报告

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深圳龙华金地梅陇镇开盘个案分析

“金地·梅陇镇”开盘个案分析一、项目背景1、项目位置金地·梅陇镇项目位于龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，与锦绣江南相望，西靠梅龙路，南接世纪春城，与幸福枫景仅一路之隔。

建筑设计由德国WSP建筑设计公司承担，用现代主义的理性方式，展示简约、洗练、纯粹的纯净主义风格。

2、项目概况金地·梅陇镇三期位于项目东南部，占地约3万平方米，建筑面积约11.6万平方米，由五栋25-32层塔楼以及一栋复式LOFT组成，约1200余套。

整体延续了前两期的简练风格，高大挺拔。

本次推出房源700余套，主要集中在靠近阳光新境园和四期预留用地一侧。

户型主要为两房——四房，以南北朝向居多，户型比较方正实用，总体较为平淡。

赠送面积不多，主要户型设置小规模入户花园、双层挑高露台、落地凸窗等。

装修整体风格简约现代，客厅、卧室用材一般，在厨房和卫生间的用材上体现出较高档次，墙面基本为天然石材，洁具和橱具基本选用的都是国内外名牌，如：厨房选用方太整套橱具、卫生间配置科勒牌洁具、开关为西门子开关，卧室和客厅均带有格力壁挂空调，据称装修标准为1000-1200元/m2（标准明细见附件3）3、项目区域价值金地·梅陇镇地处龙华片区的中心地带，龙华镇是深圳规划中的主要卫星城镇之一，龙华二线拓展区也定位为“福田区后花园”。

随着预计中的“布龙区”的合并成立、火车站迁址本区域、华南国际物流中心的落户，以及地铁4号线、福龙路（接通香蜜湖路和龙华镇）等快速交通干线的开通，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。

二、开盘状况1、开盘时间◎2月24日，◎中午12点开始签到，13：30选房活动正式开始2、开盘地点会展中心五号馆3、人员配备◎场外人员安排：引导员、入口登记员、协调控制人员、保安；◎场内人员安排：服务员、销售人员、咨询员、巡场人员、保安；◎外邀人员：政府公证人员（2人）、医务人员、法务人员、媒体人员；◎内聘人员：活动演员、司仪（2人）；◎选房区人员安排：销售员、财务人员、签约人员、跟单员4、开盘功能分区及流程情况◎主要功能分区签到区（核实会员卡、身份证、算价单号，不需要签名）、休息区（有服务台供应饮水小吃）、集合区、等候区、购房区、财务区、签约区等。

深圳_绿景公馆1866案例分享

首战夺目 2012年8月
8月19日，公馆1866项目北区在大中华开盘，北区推出662套，到场人
数逾4000人，销售率80%，实现整体实收均价23500元/平，开盘销售近13亿!
产次战夺势 2012年12月地 12月2日，公馆1866项目南区一批在营销中心开盘，推出496套，到联场客户逾2500人，销售率近80%，实现整体均价23500元/平，回收
突—“围史举脉措营2销”世贯联穿地项产目的灵魂
整体思路
时间段
营销节点
阶段主题
策略核心
事件营销
2012.52012.9
2012.92013.1
2013.22013.5
1）营销中心开放； 2）北区园林、样板房展示+ 认筹； 3）北区公开发售
1）南区园林、样板房展示 +认筹； 2）南区首批单位公开发售
深港中轴低密人文豪宅
绿景Artdeco City
地
形象
联 ——将artdeco的生活品味和生绿景中央公馆
活哲学融入项目
世客户关内品质及功能性换房客户
龙华本地客户占比36%；福田客户占比35%；南山客户占比18%。
产品
舒居型为主，90平米以上占65%，平衡项目利润与风险，90平米以上户
部分拼合户型
推广
推广受限制
产费用少、竞品多如何脱颖而
地出？世联
1.推广费用少——矫枉过正，南北两区仅有1000万推广费用预算（北区500万，
南区500万，最终没花完）；
2.绿景固有的推广渠道和客户资源，与本项目的客户群严重错位；（大公馆、香颂、绿景花园、中城天邑、NEO、合作中信银行等自由客户资源和渠道，最终成交数量不过20套，还不如世联关系户成交的多）

住总朝内项目推盘总体思路

1 .从工作进度上来看，由于商业部分的招商工作且杂程度较高，需要的筹备时间和实际招商时间相对较长，因此，从目前的时间角度分析，没有充足的时间做好前期的招商准备和市场预热工作，不具备商业推广相应的条件。

2 .从市场准备方面看，本项目商业部分目前在市场上没有开始进行市场预热，市场心理准备不足。

3 .从商业的聚集效应来看，主力店的招商难以在短时间内完成，而在主力店不确定的条件下，其他纯市场化出售的商铺一方面不容易成功销售，另一方面，容易受到没有核心经营方向，而将商铺低于预期价格出售的情况。

4 .从工程进度上看，项目期房销售，投资者对项目商业部分缺乏直观判断的依据，投资心里难以把握，容易流失部分投资心理准备不足的客群，而期房对写字楼客群的心理影响力相对较小。

5 .商业部分的投资客群一部分看中的是写字楼客群的日常消费能力，以此来决定自己的投资决策；因此，先推商业部分的策略，容易让客户对商业未来的经营状况产成顾虑。

6 .写字楼部分先低价入市，前期价格可适当降低一定幅度，迅速汇集人气，吸引各方面的关注力度，加快写字楼的销售速度，形成旺销局面，塑造旺铺的形象，从而带动商业部分的销售。

7 .写字楼购买客群的企业性质和经营方向在一定程度上影响商业的经营业态。

第一章推盘总体思路一、推盘总体思路1、写字楼打整体形象＞写字楼体量较大，建筑风格协调，能突出我们东西轴线规划的特色。

＞商业服务于区域、服务于项目，项目集办公、商务、休闲、娱乐于一体的、智慈的、体验型服务基地，从产品定位、建筑规划、建筑形态、产品结构上商业、写字楼相互支拴。

2、写字楼先行，商业稍后＞我们项目商业定位为服务型商业，发挥和实现分割灵活、业态规划灵活的特点，我们的商业无须“一条路上华山”，可以“随后上山”，“看看再走”，可以根据市场情况，发挥上述项目优势。

＞商业仅滞后1・2个月去销售，之前进行预售（如业务员推荐的方式），并不是完全的“不推”、“不动”，只是方式不一样而已，比如在第一次推盘的半年时间里，放在后四个月，并不影响整体周期，也不影响资金回笼等，从时间的角度虽有滞后，但从周期到的角度是不变的、不影响的，但是是可取的、策略的。

QHSE管理部2022年工作规划

参与项目过程管控：交底、读图讲图、周检等。
QHSE工作目标
杜绝发生企业级HSE事故、质量事故，不出现违背质量红线问题，确保安全生产“十个零”目标实现；
区域季度质量、HSE评估考核，综合评价成绩排名前50%；总部三方评估，不出现D类项目；三方评估成绩平均分高于总部检
查平均分；各项目年度实测成绩平均值≥93，不低于90分；区域季度HSE考核不出现D类项目，C类项目次数不超过4次/年。争创中国金茂HSE达标项目、金茂北京五星项目 1项数字科技工作落地，1项QHSE创新落地。
工作思路
QHSE组织架构
编制QHSE专项检查表，突出重点；
考核强制项目排名，工程部经理、技术质量负责人与考核成绩挂钩；
引入第三方质量评估。
召开双月QHSE考核反馈会，邀请承包商公司参加；
跟踪月检整改落实；制定督办、叫停机制。
质量-李发权
北七家项目质量-李海亮 HSE-刘大鹏
QHSE部门经理-王振
温国君
刘大鹏
王磊
10
3
下花园
李鑫
-
崇丽恒
崔秀彬、王志杉
周艳强
张瑞峰李璐璐
/
杨军李英辉 9
60 40 20
47
40
60 40
15%
1年以内 15%
12% 3-5年 18%
4
北小营
王文刚
-
徐柳盾
郭文建、胡睿（城建）
李振国
张强李博文
/
陈庆国、冀晓光
胡文娟
10
0
5
四季青
张昊
杨红明（绿城）
• 工程人员主动性不足：人员配备不足，体系理解存在偏差，激励措施缺乏。

房地产策划跑盘汇报

龙湖长楹天街、金地格林格林、K2玉兰湾
中信新城、枫丹壹號、林肯公园、国锐金嵿、远洋天著、润枫领尚、首开万科公园里、富力尚悦居、首开国风美仑、珠江四季悦城、融科钧廷、金第万科
金域东郡
【竞争态势】
北京南部市场在售项目众多，竞争激烈
在售主流项目
中信新城林肯公园国锐金嵿中建国际港金地朗悦葛洲坝紫郡府润枫领尚富力尚悦居首开国风美仑融科钧廷
认购面积（万平米）
6.29
1.61 0.3 15.36 9.75 5.8 3.7 4.0 8.6 6.05 61.46
成交均价（元/㎡）
24362
26077 30987 24600 21197 28500 20461 20480 16005 18196 ——
注：数据为2013年1-7月，以上数据来源于天朗网
➢交通优势明显：国际港距离地铁四号线枣园站A口
仅100米；项目距离大兴小营公交站仅50米，途径本站有610、631、829、841、842、937、940、954、 968和兴2路等。
➢周边配套相对成熟：
•商超配套：家乐福、华堂商场、吉星德亿商城； •教育配套：大兴一幼、大兴一小、大兴一中、
兴华中学、北师大附中分校；
➢南城在售项目众多，在调研的10个项目中，2013年各项目整体销售良好；
➢中建国际港在整个南部市场，实现销售套数、成交面积之最，堪称南城的王者！
【发现问题】
中建国际港二期1462套房源，当天售罄，销售额达37.9亿元，
刷新2012年以来全国单盘单日成交额记录！
中建国际港如何实现如此的成交奇迹？
楼栋分布图效果图
中建国际港二期货源盘点
户型面积居室分布楼号套数单价区间总价区间（万）

深圳楼盘案名大全

香蜜天宝物华尚书苑蔚蓝海岸三期豪峰园红桂皇冠理想新城三期仙泉山庄泰和花园君悦龙庭美杜兰华庭黄埔雅苑四期新鸿进花园槟城西岸皇庭香格里名骏豪庭海悦华城佳兆业可园五期恒立听海花园鹿茵翠地二期聚豪园你地公寓富通城鹏兴花园六期鸿基新城公园大地金润大厦云顶翠峰二期帝廷峰东方盛世花园碧桐海苑碧玉小家布吉中心广场百合御都滨福庭园美丽365二期嘉富花园东方明珠城皓月花园二期中央商务大厦苏豪名厦海龙苑京基东方华都科创商务中心长城大厦泊岸雅苑典雅居雅颂居城市花园世纪明园新安湖花园三期世界金融中心物业时代新居美丽湾国际公寓太阳岛大厦雅仕荔景苑中盛大厦宏发领域金色年华家园荔林春晓宣嘉华庭龙城国际碧海名园三期锦冠华城馨园一期枫情梧桐半山碧海名园二期翠海花园二期翡翠园阳光新境园万科城二期锦上花家园嘉汇新城阳光时尚公寓金地香蜜山二期锦绣花园翡翠郡信托花园敦煌大厦海逸雅居一期凯丰花园华茂苑琴海轩锦江国际(惠州盘) 劲力城市明珠深业风临左岸颐园菁英趣庭橄榄鹏苑星光之约二期聚龙大厦一期信义锦绣花园中航鼎诚国际城市中心花园帝锦豪苑西湖林语万福人家二期名商园庐山花园山语华庭新豪方大厦长城盛世家园二期大澎花园鸿景春天锦绣和山(倚山别苑) 卓越大厦中海苑阳光绿地家园桂芳园七期蜜月岛福建兴业银行大厦百合阁叠翠新峰二期深国商东方会合正逸园怡泰中心富通城二期鸿荣源尚都信义假日名城二期东埔海景花园一期华府假日大厦松泉自由领地茵悦之生花园一期麒麟名居万科城三期中旅国际公馆二期光彩新世纪家园招商名仕花园凯旋居碧湖港澳城半山海景别墅龙凤阁蜜园星湖花园三期阳光明居二期后海花园香雅园锦绣东方碧岭华庭一期聚龙居风临洲龙翔花园大梅沙海景酒店二期丽湖花园新世界倚山花园三期五米阳光(青年城邦) 星河国际东和大厦紫郡美丽AAA 绿景蓝湾半岛香珠花园棕榈堡花园富通丽沙花都二期椰风海岸金海燕花园大世纪花园三期(杰座) 创富时代名苑鹏盛年华公寓怡园大厦湖彬苑天朗风清青春驿站湖景居桃源居桃源盛景园二期绿洲丰和家园龙威豪园我爱我家嘉意台中央悦城洪湖东岸润裕山景豪苑-宝翠居玉雅居珠江旭景佳园百合银都国际金海岸天泽花园南国丽园金泓凯旋城鸿业苑名豪居新港鸿花园如意豪庭信义假日名城四期丰湖花园新安湖花园二期80后街信和爱琴居华彩天成文华大厦城色锦绣江南三期金色都汇太白居东华明珠园天健大厦雍翠华府绿景花园茵悦之生花园三期(天籁湖) 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都市翠海华苑祥福雅居香蜜三村卓越浅水湾景亿山庄翠鸣居英龙展业中心旭飞花园万科东海岸三期水榭花都三期富通天骏华佳广场祥云天都世纪科苑学里彩田居国贸商业大厦城市假日花园二期嘉南美地东海花园君豪阁和平广场怡康家园绿景新美域春天广场景庭苑后海花半里城投青莲公寓达海花园嘉洲豪园一期龙园龙凤雅居星座传奇中旅国际公馆一期弘雅花园-雅兰亭金地梅陇镇翠谷居仓前锦福苑三期曦龙山庄二期佳兆业中心富通好旺角二期琼珠花园一期京光海景花园春华四季园学子荔园翡翠园山湖居一期青青山庄龙城华府韵动领地绿茵华庭月亮湾花园日出印象花园B区招商海月花园三期沁芳名苑御海湾山庄左庭右院青青家园蓝田壹站华苑东部阳光花园一期深业新岸线二期首府佳兆业可园一期金城华庭中山颐景花园云顶天海阳光雅居漾福居立新花园三期春风家园熙湾天安数码时代大厦翠盈嘉园南海玫瑰花园三期龙佳园朗晴馨洲新锦安雅园一期鹤祥苑桃源居锦绣清华园五区金港豪庭锦绣花园二期映月湾畔天俊CEPA时代自由之光西海岸花园万科金域蓝湾三期天欣花园三期嘉麟豪庭缔馨园星河丹堤南海玫瑰花园二期鸿浩阁海天一色中海月朗苑东方国际茶都城市杰座泰华锦绣城青橙时代公寓万科东海岸二期常兴时代广场风和日丽二期慢城一期波托菲诺天鹅堡二期万科金域蓝湾一期雅云轩淘金山米兰寓所港湾丽都碧海天家园城市山谷三期华龙土特产品批发市场东帝海景家园绿怡居万科17英里二期中海日辉台云海天城世家天海豪景苑捷美商务中心万科第五园山海人家小小家中加名园二期城市东座万科城一期瀚海翠庭新世界山月居东方广场万科17英里一期丽日翠庭东海花园二期澳城滨福世纪梦想家园枫丹雅苑华联城市山林花园福岸新洲民生大厦熙园泰华豪园圣莫丽斯深南国际商务大厦万科金色家园三期汇锦名园港岛银座合正锦园一期碧桐湾保利城花园湖光山舍(翠枫豪园二期) 潜龙华城丽廷豪苑雅仕居泰华海逸世家风尚时代诚品雅筑半岛苑第五大道宝豪华庭山海翠庐合正名园一期诺德中心尚景大楼荔雅居高发佳苑金域地中海华兴苑侨福大厦新保辉大厦半岛城邦一期石鸿小洋房旺海怡苑金海丽名居英郡年华东物商业大楼国华大厦苍松大厦欧意轩花园布吉中心花园珍奇景苑叠翠居天健现代城美园黄埔雅苑三期都市E站东方尊峪玲珑1.8(华府馨居) 棕榈湾海景花园银翠苑志健时代广场瑞河耶纳波托菲诺二期纯水岸雍翠豪园观澜湖高尔夫大宅纳斯比区中信红树湾一期锦绣江南一期碧海园振业城怡然天地居中信星光名庭枫桦景苑假日广场海尚国际裕宏园幸福家园嘉宝田上城世家招商城市主场金景豪苑花园城二期虹楼双城世纪建业采曦庭阳光荔景留仙居翰岭院城中雅苑东海岸天利明园凤凰谷金洲嘉丽园二期翡翠星空鹏丽大厦红树家邻东方沁园一期丽景城缤纷假日豪园岭尚时代园和兴花园三期和顺苑海岸明珠世纪华庭前海金岸和兴花园二期和盛苑西海花城都市魅力商城幸福海岸二期凡尔赛宫和兴花园一期和兴苑擎天华庭大世纪花园荷兰水乡金港盛世华庭碧海红树园一期万科金色家园一期现代国际宝安山庄财富广场金园泰华君逸世家观澜湖高尔夫大宅蔓菲亚区东门银座南贸花园广场明珠日出印象水木华庭龙兴商业广场春华四季园二期天悦龙庭园景花园一期汇园雅居蓝海上城花好园前海宜家宝安电子城深圳国际商场东门国际广场风华盛世景桦花园二期富海电脑商城华美丽苑一期冠城世家一期荣超广场九号院馆半山兰溪谷中国有色大厦后海名苑居荣轩大厦欧陆经典中深国际大厦梧桐山新居新港大厦嘉宝田花园二期国际商会大厦A座鼎盛时代迷你新居世纪村四期日月府龙福居文伟阁都市广场水晶公寓燕南路88号一期观海台谱心苑天越翔园鸿翔御景东园一期万福人家一期雅涛花园泰华大厦碧湖皇冠假日国际街区万象新园二期艺术心殿厚德品园鸿昌广场香蜜湖豪庭龙威豪庭一期泛华国际公寓峰之畔万科四季花城六期祥韵苑信义假日名城五期B区山翠居海世界汇金家园鹏兴花园三期众冠西郡园金成时代家园漾日湾畔浪琴屿花园卓能雅苑中航香水郡金叶茗苑惠中名苑丹枫雅苑宏发雍景城鼎太风华一期璞真园英麒苑优品艺墅雅居百仕达花园四期东郡假日湾万事达名苑二期香缇雅苑华南国际工业原料城银座金钻龙园山庄麒麟阁、祯祥阁蝴蝶谷名苑新锦安雅园三期翠怡豪苑天安高尔夫海景花园三门岛度假酒店京基御景华城城市山谷一期景桦花园祺峰华庭（阳光花园五期）世纪春城二期天健世纪花园龙园山庄紫荆苑奥林华府一期花园城三期一号星河华居江南花园金域豪庭东门168 满庭芳泰安轩、泰宁轩榕城华庭中海怡美山庄金汇名园壹世界水岸新都2期TT国际公寓德邻雅筑碧星苑西城丰和金地香蜜山一期美丽365一期世纪山庄华强广场航天大厦育德佳园一期绿茵阁香蜜湖第一生态苑星海名城三期聚龙大厦二期金碧苑二期东埔海景花园三期茵悦之生花园二期石鸿融景园深业花园坂田商业大楼晶品居万科四季花城五期世界花园海华居翠峰丽景碧海红树园二期豪城馨庭居百仕达花园二期惠州润园御龙居二期国泰豪园阳光海景花园香蜜湖瀚城深业岭秀名苑香榭里花园二期中信海文花园绿海名居皓月花园一期知本大厦河畔明居中国经贸大厦鸿景园俊安苑云顶翠峰一期聚龙苑虹桥星座海印长城一期翡翠名园龙辉花园里仁府喜年中心深华丽园博海名苑和兴花园四期和煦苑南山豪庭金庸阁珠光花半里金谷1号富通蟠龙居雅仕阁西岸观邸金石雅苑馨园二期共和世家花里林居鼎太风华金色华尔兹世纪村二期如意府黄埔雅苑一期桑泰丹华悠然天地家园安柏丽晶荔庭园深蓝季节阳光广场龙安苑天一名居白金假日公寓庐江春天公寓招商桃花园一期俊景豪园和亨中心广场仙湖枫景家园雅然居东湖豪庭湖馨苑蓝堡公寓丽阳天下碧华庭居厚德新德家园朗钜御风庭家和花园翠拥华庭一期蓝馨苑育德佳园二期泓瀚苑皇家翠苑观澜湖高尔夫大宅昆仕顿区星桂园翡翠明珠花园萃峰阁观澜湖高尔夫大宅汉士达区愉园新苑心语家园天健名苑四海宜家柏龙奥特莱斯商业广场鹿茵翠地一期嘉园腾昌花园深业新岸线一期翠馨居雕塑家园风临四季碧海名园一期盛铭居翠海花园一期中海大山地盛世鹏程恒盛居笋岗大厦阳光明居三期五洲星苑好来居盈翠家园东部翠海轩城市3米6公寓龙泰轩群星广场金中环商务大厦香缤广场豪方现代豪园阳光四季米兰第2季信义假日名城三期香逸名园星河雅居盈百富金领域中爱花园阳光花园二期富怡雅居湖心岛公寓天琴湾麒麟花园三期鸣翠谷招商依山郡田面城市大厦水榭花都一期金海湾花园中国凤凰大厦阳光城市家园学林雅苑福雅园风格名苑阳光新干线家园九州家园馨荔苑佳兆业水岸新都鸿昌花园丽港湾观景台中信高尔夫别墅区(栖湖) 东江豪苑桃源居锦绣清华园龙园苑泰雅园叠翠新峰一期竹雅名居竹韵苑万科四季花城信和自由广场百富大厦天欣花园华茂苑琴海轩观澜湖高尔夫大宅丽维康区新阳丽舍海湾明珠一期中兆花园威凤山庄求是大厦大信花园一期新2000广场沙河大厦福兴花园二期广业大厦阳光明居一期园博中央趣园翠枫豪园一期民乐花园世纪春城三期华浩源绿谷港田花园特区报业大厦半岛一号缇香名苑东方海雅居骏庭名园加福广场华尔登府邸2期九州创展大厦康达尔花园三期华清园香蜜湖1号翠拥华庭二期信义假日名城一期翠雅居银汉国际公寓城投福滨苑汇宾广场二期田心大厦银晖名居(畔山小筑) 海韵庭园湖滨阁明雅阁观澜高尔夫大宅露诗达区先龙阁玮鹏花园康达尔花园二期艺丰花园二期光彩新天地公寓新华苑一期文福大厦名科馨阁会展时代中心金泽花园龙源大厦旭飞华达园二期龙盈泰商业中心英伦名苑一期福泉花园碧岭华庭二期恒安花园凯悦华庭集浩花园金众香诗美林润城花园福中福花园欧景花园安联大厦纯白领域(注册名:汇龙苑) 城市绿洲花园二期港逸豪庭水晶之城三期国际市长交流中心侨城豪苑一期余岭山庄劲力城市明珠三期阳光带海滨城二期鸿洲文鼎家园爵士大厦香域中央宝翠山庄鹏兴花园五期路桥大厦翠景居(注册名:天乐花园) 御龙居一期翠景山庄二期朝阳新村城市天地广场盛地龙泉黄埔雅苑二期金雨豪苑东方银座冠城世家二期翠堤湾新亚洲花园桂芳园六期北欧峰尚万鑫五洲风情潜龙花园惠宁阁新世界广场南方国际广场园博绿苑旺业豪苑众冠花园新亚洲中心国利大厦英达钰龙园汇港名苑阳光翠园蓝山美墅皇家海湾公馆富源商贸中心湾厦福园奥特城心海伽蓝南海玫瑰花园一期大庆大厦时代景苑金盛苑碧海云天一期总统府鸿业花园绿海名都京基东方都会美庐锦园城龙花园二期中航凯特公寓海乐花园欧景城华庭北区南方明珠花园二期东门金座精彩24家园(注册名:晨晖家园) 雨田村一期仓前锦福苑二期百合星城一期百仕达花园8号天骄世家庐峰翠苑君悦阁金茂礼都海洋星苑祥和花园二期新街口大厦宝龙山庄翠堤雅居和通花园红树西岸城市假日花园一期碧海蓝天明苑朗庭豪园皇御苑二期海怡东方花园东埔文和园金领域心怡花园福临苑中海阳光棕榈园一期时尚新居城市印象家园宝利豪庭万家灯火卧龙阁新新家园乐扬枫景宝湖名园新时代广场碧中园雅庭名苑二期大益广场长丰苑华联街锦绣江南二期威文大厦招商海琴花园国贸大厦绿景新洋房观海山庄一期宝珠花园三期深房百货揽翠阁金碧世家华安园百货广场水山缘二期新天国际名苑瑞达苑万象城城龙花园三期西海湾花园旭飞华达园一期中信城市广场蔚蓝雅苑山水居宏观苑佳宁娜购物广场海湾明珠二期中海深圳湾畔天建阳光名苑友谊城翡翠园山湖居二期丰泽湖山庄航天立业华庭钻石广场商铺春晖苑南景苑青海大厦星河购物公园(CoCo Park)商铺水晶之城二期阳光带海滨城一期新世界豪园金光华广场商铺金桃园大厦一期阅读缤纷御庭园东海购物广场缤纷时代家园格兰情天名泰轩福中福商业城商铺都会轩都市本色云景豪园天利18街高正豪景花园合正佳园中环花园钱柜商业大楼盛景国际花园金色年华芳邻益田假日广场皇庭世纪聚福花园泰美园怡景中心城大信花园二期泰康轩世纪村一期嘉和府TT国际公寓群楼新亚洲电子商城山水情家园源兴居联泰大厦莲馨园玲珑花苑·翠景苑彩天名苑万轩国际倚天阁高新技术产业园生活区朗景园长平商务大厦澎柏白金时代帝港海湾豪园银海苑圣廷苑酒店写字楼西海明珠皇庭彩园万象新园一期免税大厦福民佳园东方科技园天健阳光华苑中信地下商场新一代公寓今日家园灏景明苑一期东门APM 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金茂府销售说辞

金茂府沙盘销售说辞➢引导客户参观区域沙盘（关键词：CBD东扩区、金十字、唯一住宅用地、配套完善、交通便利）：您现在看到的是金茂府的区域沙盘（指出项目在沙盘上的位置），项目毗邻CBD核心区，位于金茂生活区，是距离CBD核心区最近的成熟生活片区，与国贸、华贸、百盛三大商圈车程不过5分钟。

交通关键词：两横三纵、5条地铁线项目被两横三纵5条主干路所包围，项目东侧紧邻东四环主路，此路连通机场高速、京沈高速、京津塘高速等多条交通主干道，至首都机场仅25分钟车程，堪称CBD新中轴的交通枢纽。

南临广渠路，此路连接东二、三、四环，是北京市全力打造的第二条长安街。

西侧西大望路贯穿南北，衔接广渠路、通惠河北路、长安街、朝阳路及朝阳北路西延长线等重要东西动脉。

由这几条路组成的交通路网，完全覆盖北京东部片区。

在公共轨道交通方面，项目被5条地铁线所环绕，目前已经建成的地铁1、10线以及八通线均在项目附近，规划中的城市地铁7号线即在项目东南角（沿广渠路），是与1号线媲美贯穿东西的大动脉。

地铁14号线位于项目西侧（沿西大望路），是一条贯穿南北的主要线路。

从我们项目内任何一个位置到达地铁均不超过5分钟。

从欧美、日本以及我国香港多年来轨道交通与城市商务活动发展的相互关系上来看，凡是在地铁轨道交通比较发达的区域、特别是若干条地铁站点汇集的城市中心区，与之相关的商业活动、讯息交流、人口集散与流动也更加频繁，财富及讯息的传递速度和轨道交通的扩散规模成正比，轨道交通枢纽站所在地的CBD和金融街物业的大幅度升值就是典范。

区域价值关键词：CBD核心区金茂府位于北京市中央商务区（CBD）东边缘，东三环与东四环之间。

随着北京城市建设规划的迅猛发展，再加上两广路的开通、CBD的东扩，本项目所在地及周边地块的商业居住价值将得到极大的提升。

金茂府作为北京独具特色的高端舒适居住社区，将成为都会核心可持续发展的大规模国际化社区。

项目距离华贸中心、新光天地等顶级消费场所仅1公里。

大连天地黄泥川

三、市场调查..............................................................................................................9 3.1 市场环境调查............................................................................................... 9 3.1.1 大连市市场环境概况........................................................................... 9 3.1.2 高新园区环境概况............................................................................... 9 3.1.3 项目自身环境分析............................................................................. 12 3.2 市场供给分析................................................................................................ 13 3.2.1 市场供应总量..................................................................................... 13 3.2.2 市场供应结构..................................................................................... 14 3.3 市场需求分析................................................................................................ 15 3.3.1 市场需求总量..................................................................................... 15 3.3.2 客户特征............................................................................................. 15 3.4 消费者调查.................................................................................................... 15 3.4.1 消费者购买力分析............................................................................... 15 3.4.2 消费者购买考虑因素........................................................................... 16 3.4.3 消费者共性........................................................................................... 17 3.5 竞争楼盘......................................................................................................... 17 3.5.1 周围区域的竞争楼盘分布................................................................... 17 3.5.2 同一区域的楼盘对比分析................................................................... 17 3.5.3 定位相同的竞争楼盘........................................................................... 19 3.6 竞争对手的调研............................................................................................. 20 3.6.1 竞争对手分布....................................................................................... 20 3.6.2 竞争对手对比分析............................................................................. 20 3.7 SWOT 分析.....................................................................................................21 3.7.1 项目 SWOT 分析..................................................................................21

房地产营销策划方案

篇一：房地产营销策划方案大全资料目录房地产营销策划方案大全资料目录本资料目录由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供年月房地产营销策划方案大全最新更新资料，以下为年月更新资料[年月更新]年月北京世侨锦绣生态宜居项目营销方案销售推广策略[年月更新]年月成都房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月创典市场信息简报页调查分析报告[年月更新]年月东莞天宝工业区养老地产项目开发经营可行性分析报告前期策划[年月更新]年月房地产预测绘知识分享专题研究报告[年月更新]年月河南九九紫墅比别墅项目园前期策划营销推广方案[年月更新]年月玖珑城购物公园号楼商业项目认筹方案营销推广策略[年月更新]年月克而瑞咨询季刊页调查研究报告[年月更新]年月南京新街口海尚海百货商业项目分析调查研究报告[年月更新]年月青岛田横休闲度假项目定位与产品建议前期策划[年月更新]年月山东临沂房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月上海松江市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月天津房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月天津土地市场月报页调查分析报告[年月更新]年月西安市房地产市场月报页调查研究报告[年月更新]年月下旬重点城市报广搜集页调查分析报告[年月更新]年月销策划浅析专题研究报告[年月更新]年月郑州楼市资讯月报页市场调查报告[年月更新]年月郑州市高新区市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月中国房地产市场研究月报页调查分析报告[年月更新]年月重点城市报广汇编调查研究报告[年月更新]年月珠海锦绣海湾城生态宜居项目推广执行方案营销策划战略[年月更新]年月安徽滁州凯迪置地广场商业项目市场研究报前期策划[年月更新]年月北京昌平牛蹄岭别墅项目前期策划销售推广方案[年月更新]年月北京大兴国际赛车嘉年华汽车文化基地项目报告前期策划[年月更新]年月房地产经营与管理土地一级开发项目运作管理制度[年月更新]年月湖南湘潭帝豪国际高端项目开盘活动策划方案营销推广策略[年月更新]年月南京天正理想城句容宝华板块住宅市调报告调查研究分析[年月更新]年届时报世界华文广告奖作品鉴赏[年月更新]年月湖南怀化房地产市场情况分析报告页调查研究总结[年月更新]年月河南鹤壁浚县房地产市场报告调查分析总结[年月更新]年月安徽铜陵市房地产市场调研报告调查分析总结[年月更新]年月克而瑞咨询中心产品月报页调查分析报告[年月更新]年月安徽阜阳房地产市场情况页调查分析报告[年月更新]年月北京华润五彩城商业中心项目调研报告市场调查分析[年月更新]年月东莞虎门慧盈高层精工华宅项目投资评审报告前期策划[年月更新]年月河北保定市商业地产市场专题调研报告调查研究分析 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金地_深圳龙华金地梅陇镇四期商铺价格报告_40PPT_2009年

投资客的青睐；
因此，梅陇镇四期商业趁本轮市场投资小高潮入市，对于实现销售率方面具有较好的市场基础。
龙坂市场二手商铺概况
二手铺放盘价高，近期无成交，业主放盘诚意度不高，多为试探市场承受价格。
2.1-2.5万 2..3-2.8万
车行路线临街商业
2-2.5万
2.7-3万（可做餐饮）
2.7-3万
3.0-3.2万
客户小结
梅陇镇业主其他片区投资客龙华周边私营业主坂田企业高管梅林益田公务员
客户心理关键词
部分客户诚意度不足需价格刺激
控制单价以提高投资回报率
控制总价以降低风险
报告框架
一、定价基础
I.
市场分析
II. 客户分析
二、核心均价推导
I.
推售及定价策略
II. 核心均价推导 I. 制定方法及因素权重
层高：使用率可做餐饮比例
40-120 ㎡
5.7 米 95% 100%
该项目60%的铺位面向前海路，街铺销售较好；街铺价格30000元左右，与住宅价格比例为3：1；内街价格在17000左右，与住宅价格比例为1.7：1；内铺销售一般，客户反响不积极；
近期开盘商业
金地名座
开盘时间开盘均价开盘套数成交套数单铺面积层高使用率 09年6.6 5.4万元/平 22间街铺 17（82%销售率） 46-86㎡ 5.8米 90%以上
项目位于车公庙写字楼群之间，拥有良好的客户基础；定位为中端消费场所，补缺片区缺乏小型商业的不足；单铺面积小，控制总价以博取高单价；租金可达每平米600元以上， 7%以上的高回报率受投资者热捧。
近期开盘商业
卓越世纪中心
开盘时间开盘均价开盘产品开盘销售率成交套数

南京国信阅景龙华项目价格策略报告-41PPT

累计修正值(Σ ) 18% 10% 10% 8% 8% -2% 5% 15% 0
实际售价（X） 2460元/ m² 2700元/ m² 2570元/ m² 2860元/ m² 2430元/ m² 3010元/ m² 2510元/ m² 2390元/ m² 2790元/ m²
销售率(f) 62% 36% 17% 29% 37% 85% 78% 62% 67%
础之上制定出相应的营销及价格策略。
价格权限设定建议
– 项目总经理享有 1％的折扣权。 – 项目董事长享有 1.5％的折扣权 – 超过上述范围，需报价审批委员会审批。以
上针对购买个体而言，折扣总体不应超过总销套数的20％ – 对于两个单元以上的团购，经价格审批委员会审议，根据具体情况考虑资金的有效回笼及带来的快速销售效应，建议给予1％－3％的折扣幅度。
2300元/ m²（其中土地成本按10万/亩计算）；
• 营业税：
5.5%；（销售收入）
• 土地增值税：
1%；（销售收入）
• 所得税：
33%；（毛利）
• 开发净利润率：
10%-15% （销售收入）
• （按目前南京房地产市场一般规律假定）
• 项目平均售价为2873元/ m²—3237元/ m²
确定价格
国信·阅景龙华项目价格策略报告
目录
• 市场分析 • 价格制定 • 推盘计划 • 促销策略
市场分析
新政后的南京房地产市场状况：
– 中低价房源成为市场去化主体，低价入市的楼盘受到追捧。
– 全市住宅销售价格涨幅明显回落。 – 购房者更加理性，自住需求成为主流，买方
市场确立。 – 商品住宅供应结构有明显调整，80-120平

深圳君临天下营销拓盘报告

该是怎样一个天价？？？
当前深圳市区内暂未有总价达到1亿元的住宅君临天下顶层、高尔夫海景的panhouse当仁不让，力创壮举！
区域罗湖南山新洲福田 CBD
深圳“天际屋”单位
物业
价格（元/㎡）
幸福里
20万
三湘海尚
12万
金域蓝湾3期
8万
君临天下
？？？？
4、国际酒店——雅诗阁收益确保投资信心
通过租金倒推计算，实现4.8-5.2万/平均价是很合理的蛇口片区就能实现如此均价，更何况处在CBD的君临天下将提供更为丰富的想象空间！
每一个价值点，均非常顶级
但我们需要整合为客户卖点
形成更强的市场聚焦
项目核心价值提炼
CBD地段 * 国际优质资产
君临天下所给予阁下的不是单一产品而是收藏CBD唯一国际优质资产的机会
君临天下价值体系组合：一个核心体，五条产品线
顶层PANHOUSE
超高层
观景层 18层会所
ASCOTT服务公寓商务公寓商业配套
2009年
如果说，幸福里代表了深圳新生城市豪宅典范
天玺，树立了香港豪宅的标杆
在深港代表亚太经济问鼎国际的今天
君临天下问世
这将是一部超越所有单一物业的开发历史
它将开启深圳在全球视野下豪宅征程
这就是——在全球视野下
世界级资产
世界级资产
君临天下
君临天下市场占位
比肩天玺，放眼全球
比肩天玺，放眼全球
项目产品面积区间月租金收益（元/月）
雅诗阁(蛇口店）
70平米 18000
90平米 22000
第三部分速的实现
速=>创新推广渠道–节点影响力活动引爆
28

深圳金地梅陇镇2期2批开盘分析简报讲解

品牌研究中心深圳·第一现场2007年 7月 22日金地梅陇镇 2期 2批深圳 2007年第 12个案品牌研究中心第一现场―― 金地梅陇镇 2期 2批 (宝安+龙华 1项目综述1.1项目位置详细地址: 深圳龙华二线拓展区东北部,北临布龙路,西靠梅龙路。

1.2总体经济技术指标品牌研究中心总用地:约 13.6万平米容积率:3.08建筑面积:约 42万平米,分 4期开发住宅建筑面积:40.7万平方米商业建筑面积:约 1.2万平总套数:4400多户停车位:4000多个土地年限:68年一期(开盘时间 2006.5.28 占地:约 5万平方米建筑面积:约 15万平方米,其中商业面积 1.2万平方米,幼儿园等配套:0.32平方米。

总户数:1238户开盘均价:7000元/平方米二期占地:约 4.1万平方米建筑面积:约 12.9万平方米总户数:1218户一批(开盘时间 2007.4.8 开盘均价:11000元/平方米二批(开盘时间 2007.7.22 开盘均价:16000元/平方米1.3二期总体分析备注:此次后动推出的是二期二批单位。

1.4二期二批产品分布户型面积区间套数比例两房 75.07-76.79 34 7.41% 大三房 95.48-114.37 328 71.46% 四房 130.38-143.9997 21.13% 合计/459100.00%备注:以上户型区间按照小区平面户型分布图设定。

1.5本次选房推出产品分析二期一批产品共推出 3栋(11栋、13栋、15栋 ,共计 459套;其中三房和四房单位成为热销; (111栋 A 户型三房两厅两卫赠送形式:露台,凸窗,阳台赠送面积合计约::8m 2(215栋 3单元 B 户型三室两厅两卫赠送形式:露台,凸窗,阳台赠送面积合计约:15m 2(3四室两厅两卫赠送形式:露台,凸窗,阳台赠送面积合计约:15或 24 m22、选房当日情况分析2.1开盘选房活动流程时间:07年 7月 22日地点:深圳会展中心 5号馆主题:金地梅陇镇 2期第二批单位开盘¾8:30-10:00 带家天下会员卡、算价分组确认函、身份证,深圳会展中心 5号馆签到; ¾10:00-10:30 客户入场(共 70组,每组 15人 ,项目介绍、宣传等;¾10:30 选房开始¾11:30 11栋销控 36套,13栋销控 39套,15栋销控 55套,共 130套¾12:30 叫号结束,当天新客户可到选房区选房。

房地产开发项目前期策划的案例分析报告

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。