大中修工程管理制度

时代中心（住宅）物业管理处

大、中修工程管理制度

为确保房屋安全和正常使用，延长房屋的使用年限，改善房屋的使用条件，为房屋产权和管理单位房屋修缮定案提供依据，制定本标准。

一、大修工程

1、内容包括

（1）翻建；

（2）房屋大修：重作防水、重修屋面；

（3）整栋楼重做外墙板缝防水；

（4）抗震加固；

（5）综合维修；

（6）地下室重做防水；

（7）上、下水及设备更新；

（8）电器线路更新。

2、定案标准

（1）楼房翻修：达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋应翻修。严重损坏房是指结构有是显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈蚀严重，水卫、电照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。

（2）屋面大修（挑顶）：屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数的20%，应做屋面大修。

（3）平顶屋面：混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀的应挑顶或换板。

（4）坡顶屋面：钢屋架锈蚀严重明显倾斜变形，部分支撑杆件弯曲松脱。瓦件严重破碎、风化，脊瓦松动、破损，瓦条糟朽，油毡老化；铁皮屋面严重锈烂，变形下垂，应重作或更换屋面。

（5）外墙板缝严重渗漏，经2次以上中修不能彻底治的，需整栋楼重做板缝防

水。

二、中修工程

1、内容包括：

（1）全楼门窗油饰；

（2）全楼内外墙粉刷；

（3）全部或部分门窗更换；

（4）修补外墙板缝；

（5）屋面维修；

（6）修补或重做卫生间防水层；

（7）地下室局部补漏；

（8）局部更换上、下水管线及设备。

2、定案标准

（1）楼房中修：凡房屋结构、装修、设备三个组成部分中的一个分项达到严重损坏标准的，应进行中修。

（2）油饰：当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及其行类钢部件应3—5年油饰一次；木门窗及其各类木部件应5—10年油饰一次。

（3）粉刷：当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污迹较多时应重做粉刷（只负责公共部位，包括基层抹灰）。外墙涂料装饰及楼梯间、公共走廊的室内涂料，应每10—15年涂刷一次。

（4）更换木门：当木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽；钢门窗开关不灵活、开焊、严重锈蚀时应更换门窗。

（5）修补外墙装饰层：当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作。

（6）修补外墙大板缝：当外墙板邓小平缝砂浆脱落；外墙权缝局部严重渗漏时应修补。

（7）屋面维修：当屋面达到一般损坏标准；顶层漏雨房间占顶层房间总数的10%—30%时，应维修。

（8）平顶：当屋面防水层出现空鼓、翘边、封口不严时应维修。

（9）厨厕渗漏的维修：当厨厕渗漏的维修。

（10）地下室防水：当地下室有积水时应查明原因、消除积水，维修或重作地下室防水层。

（11）局部上、下水管线及设备更换：当上、下水管线局部损坏、严重锈蚀和少量设备损坏时，应局部更换管线和设备。

（12）大中修所有检查和维修登记在《大中修记录表》上，并长期存档保存。

三、在下列情况发生时应安排大、中修工作。

1.依照《房屋管理规定》在每年度进行的房屋普查时发现应做大、中修工作；

2.日常检查巡视时发现；

3.经数次小修仍不能达到服务使用要求；

4.已达到设备设施使用周期。

5.需进行大、中修时应依照下列规程执行。

6.由主管上报大、中修工作计划。

7.由工程部经理审批，并会同采购部制订维修预算上报管理处经理。

8.管理处经理结合年度工作计划及实际情况向公司、业主上报审批维修计划。

9.遇突发和紧急情况，已影响使有或有可能出现损毁、漫延等情况，可采取边

审批、边安排相关工作方法，予以实施。