远洋天著策略提报
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朗力传播2012年10月远洋青岛项目广告策略思考
◆
严厉调控下，投资需求早被挤出，市场回归原有的居住属性：
本轮调控开始，限贷限购后，投资需求早被挤出市场，同时，地产市场也回到其基本 价值规律，市场回归原有的居住产品属性。
◆
豪宅市场呈现出“刚需”趋向，全方位满足生活、身份、生意成主力
市场的理性，带来的也是客户的理性，能全方位满足客户生活、身份、生意等一系列
东海路9号——高度达198米的源自标，装修品牌全部采用国际顶级一流产品，是青岛市豪宅市场的一 个标志，青岛豪宅市场开始进入精装修时代。
万丽海景 ——独特的地段优势，青岛的新地标。在产品配臵上均采用顶级的配臵，同时将高端服务
理念、圈层营销引入到产品开发当中；
成熟期青岛豪宅市场：巨大的市场存量，海景高层的红海竞争市场
因此，对于本案而言， 无论在于市场产品的硬占位，还是客群心理的软占位
必须给客户一个不能拒绝的购买理由
目录 Contents PART 1—市场机会的挖掘 PART 2—产品价值体系的构建 PART 3—目标客户需求分析 PART 4—品牌形象的建立
PART 1—市场机会的挖掘
从房地产宏观市场来看
■
并以一线规划，引导出“名人不居人后”的客户购买逻辑，从而通过市场定位及客群
诉 求，为项目提炼出一个客户必须购买的价值逻辑，帮助项目获得了良好的市场成绩。
远洋·天著——唯一购买逻辑下的强势推广
形 象 改 造 前 形 象 改 造 前
定位诉求： “新世都主流，奢适别墅“ 客群诉求： “收藏北京城内新奢适生活”
•
传统的大营销，大推广的时代已经过去。
•
一个含混不清和面面俱到的品牌识别导致的结果是，几乎任何类型的消 费者沟通都可能被认为是徒劳的。
•
万科松山湖报广主题文案
松山湖《天域》推广思路第一阶段：形象1、天tian1．名词.在地面以上的高空：项目的境界语言。
2．形容词.最,极：对项目感受的感叹词，小心使用，容易演化成口头禅。
3．形容词.自然的,生成的:~生--国际级建筑大师阐释设计理念的语言。
似穹庐，心高远生活在于精神层面的提升，居所并不是生活的内容，而是人生的缩影2、域yu1．名词. 指土地,地面：项目的建筑基础——浩瀚湖山。
2．名词. 指某一地区:松山湖的将来。
3．名词. 底子: 万科厚积勃发之作，23年大成。
4.名词. 表示思想行动的情况,常作为达到某种阶段的意思:见~.境~.心~.在这里，代表一大群科学筑家者的国际视野。
达万里，疆无界生活在于品位格调的升华，居所并不是安逸的停泊，而是人生的超越3、万科松山湖1号天域心高远，域无界视野之外，千万里蔚然境界之上，湮浮华于世千载地脉旺气，于此绵延不绝浩然一方天地，人生方显不同第二阶段：解读4、心高远，改变的不止是你的眼界完美永远没有终点，在松山湖，天域是个例外。
曾经品一杯咖啡的浓厚，是难得的清闲，现在矗立上层，品800万M2湖面的平静。
曾经成就之后，是一片茫然，现在凝视一弯明月，沉浸于湖水微波的荡漾。
在这里，抛开了世事的纷忧，开始心灵的漫游；在这里，最重要的事，就是不想任何事。
在这里——极少数反俗的心灵，能够浩大，宁静。
随文：800万平米湖面，72平方公里植物园，与风景再没有间隔；超过40%的绿化、四露台户型设计、180M2/250M2/330M2纯双景生活，与自然再没有距离；四条高速公路+107国道，与世界再没有界限。
5、心高远，开阔的不止是你的视野完美永远没有终点，在松山湖，天域是个例外。
只有一种东西，任凭如何挥霍都是高尚，那就是视野。
有些人的生活，被世俗的眼光圈定局限，不曾意识到人生的真正意义，在于不断超越，划出新的疆域。
在这里，永无遮挡的辽阔视野，是驾驭江山的快意。
超越心境，72平方公里的植物覆盖，拥有的只是一片绿。
远洋天蓍定位报告
户型面积 最近开盘时间
入住时间 物业费 开发商
户型包括二居 89平米 ；三居 130-150平米 ；五居 188-288平米 2010年6月14日
2010年12月 2.8元/月/平米，2.6元/月/平米 北京金融街奕兴置业有限公司
叠拼实景
市场分析/区域市场扫描
重点个案分析/金色漫香林 /规划情况
总共规划分五期，2800套左右。目前五期在售，2010年6月开盘，叠拼基本售罄 单击此处编辑母版副标题样式
单击此处编辑母版副标题样式
270平米主力产品，5居叠拼别 墅，大面宽，进深短，采光较好； 下沉庭院式设计，提高产品品质，
地下室层高 2.19m以下全 部赠送
提升居住舒适度； 地上部分均为明卫设计。
地下室
一层
一层二层为跃层，动 二层 静区分明显，动线设 计合理。
市场背景研究/区域市场扫描
重点个案分析/金色漫香林 /销售情况
0.3 3.65 1.2
2006-8-26 2008-6-22 2008-6-07
毛坯 2000 毛坯
877
联排、叠拼
京奥港
林肯公园
4197
2800
公寓
洋房、叠墅
和裕
金融街
目产品情况
区域内在售项目产品面积：一、二居80-90㎡，三居120-160㎡， 单击此处编辑母版副标题样式 联排220-350㎡，叠墅190-270㎡
单击此处编辑母版副标题样式 四环和五环路连通，交通较为便利；
距CBD约15公里，约20分钟车程；距机场约 40公里，约50分钟车程；距亦庄经济技术开发 区核心区约4公里，车程仅需10分钟。
五环 路
L5号线（规划）
公交系统：927专、986、997路、605路、 京津塘高速 974路、开发区2路、通11路； 轨道交通：规划M12号线、L5号线以及即将 开通的亦庄线将极大增强本案公共交通出行便利。 6
北京远洋天著春秋晓山产品推售策略报告最终版
自
代
自
策
自
三
建
理
建
划
建
级
销
销
策
顾
渠
渠
售
售
划
问
道
道
团
团
团
团
队
队
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
队
队
推售思路
产品特性、紧凑的推售节奏决定了高性价比、小步快跑的定价思路。 极短周期完成三期晓山的示范区开放、样板间展示效果、团队整合 以及全面清盘推售工作，暨此制定天著春秋晓山推售策略。
“天著春秋新品 600万-1200万”
推售H5公寓6层+H4叠拼 货值：4.6亿
目录
目录一 目录二 目录三
2017年营销节奏 天著春秋晓山定价策略 天著春秋晓山推广策略
晓山已售情况回顾
叠拼
项目由4栋叠拼楼+1栋公寓楼组成：
H1-2、H3-4为叠拼楼，分为上中下叠三种产
公
寓
品，每种产品各48套，共计144套；
H5为公寓楼，总高6层，1层为商业配套，2-6
层为平层公寓。2梯10户（6层为2梯8户），共
295
700-1200
57405
199
竞品项目
电建金地 华宸
住宅别墅 8000-10000
120㎡三居 140㎡的四居
311
600-900
55062
195
西山燕庐 住宅板楼 精装，无报价
84㎡两居 144㎡三居
300
600-800
53831
222
苹果园6号 商住loft
毛坯
49㎡一93㎡一居
363
263一500
2011年05月北京远洋·天著年度总结及策略提报
中远酒店物业高端别墅服务体系 6大会所/3大中心 世界城市价值高 地 世界经济驱动枢 世界500强/ 60% 绿化率 东五环/南五环 京津塘/京开高速
物业 会所 CBD BDA
服 务 价 值
品 牌 价 值
远洋地产 1.1容积率别墅社区/联排和小高层/ 人车分流/主街生活商业配套
规划
建筑 第二机场临空经济 带和城市快速轨道 交通网络
特别说明：绿色是最初指定的VI色设计方向。
LOGO及VI演变展示
6 月LOGO创 意 展 示
7 月 LOGO创 意 展 示
当前使用LOGO的演变过程
1.2
项目SLOGAN的演变
我们从案名关联、建筑高度、精工性、定制标准、客群方向、
传承性、精神引领等方面进行了广泛的发散。力图对本案进行准确的表达。
我们已经充分意识到远洋·天著项目单线作战的高难度，并且敏锐的捕捉 到远洋地产品牌战略所带来的新的契机。因此，我们对远洋品牌价值及品牌战略 进行了深度的分析和解读。提出了“以人为本，突出伙伴关系，突出
价值创造”
的品牌推广核心。并从“价值、规范、习惯、身份、情
感”五方面构建了完整的品牌推广体系及相应方案。
【传播出口】
尊重层峰者的生活方式
【文案调性】
MR.CLASS离不开城市，就像城市离不开MR.CLASS一样。
MR.CLASS的别墅应该有两个客厅，一个接待朋友，一个接待对手。 MR.CLASS既是PARTY的常客，也是PARTY的主人。 MR.CLASS熟知每一瓶红酒的好年份，他最得意的收藏是：一座私人酒窖。
技承中西 大艺天著
定制标准方向
品质之上 品质之上
少数人的居住标准 私藏一城繁华
构建上层居住标准
商业地产营销推广策划报告
倾心服务 致力推广
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
报告目录
一 二 三 四
前期市场研究要点回顾 地块立项条件分析 地块SWOT分析 项目营销策划定位 招商战略建议 附件（商业业态说明）
倾心服务 致力推广
五
六
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
第一章 前期市场研究要点回顾
1
2 3
宏观经济发展背景 区域内房地产行业状况 相关政策扶持
比上年增长 16.8% 16.9% 15.7%
倾心服务 致力推广
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
1.1 宏观经济发展背景
1.1.2 青岛市近年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例
青岛市房地产投资额度近 年来持续增加，虽然增长幅 年份 2004年 2005年 2006年 度在06年有较大的回落，但 固定资产投资额 984.6 1403.3 1485.7 总体的增幅依旧保持在22% 19.8% 比上年增长 38.7% 45% 左右的水平线上，略高于全 房地产投资额 268.4 162.7 223.8 国水平 房地产投资增幅低于固定 房地产所占比例 16.52% 15.95% 18.07% 资产平均增幅约10个百分点， 房地产投资涨幅 19.9% 27.3% 37.5% 也反映出青岛房地产行业的 反映出行业发展的平稳，没 表2：青岛2004-2006年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元） 有过热。
商业地产营销策划定位报告 案例
后田·前旺疃地块营销策划定位报告
序
“善战者，决胜于未战之前”。 房地产市场竞争日趋激烈，尤其表现在商业地产的竞争白 热化。主观的开发模式、自然销售及招商方式已不能适应市场。 皓天坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营 销模式，为地块实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能 获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。 皓天根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及 疑虑问题，展开策略研究，并努力从最大限度缩短后田•前旺 疃地块开发周期、项目发展的风险和尽量实现项目市场价值最 优化的原则出发，制定出“差异营销、整合推广、过程致胜” 的整体“行销整合定位方案”，努力实现本地块的成功运作与 强势营销。
远洋城项目核心卖点梳理
8
9
7
4
巨型屏幕
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
水上乐园
爱情神树
10
远洋城·快乐谷各节点功能解析
8、植物迷宫
位置：人防口功能：植物迷宫
预算：10万
高尔山公园西门
小广场
植物迷宫
售楼处翻斗乐
2
1
3
5
6
远洋地产抚顺公司·远洋城临时售楼处设计任务书
抚顺中央主题生活城
8
9
7
4
巨型屏幕
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
目前国际最流行的生活理念
5.2 建筑设计
整体以欧洲经典建筑设计风格为主，分布在不同组团，一期主要以英伦乡村风格和法式宫廷风格为主。打造一个真正的欧洲原味小镇，建筑博物馆，同时让建筑也成为风景。一期英伦风格的建筑，以红褐色为主，与自然相得益彰，同时红色立面易于历久常新，时间越久越有品质。也是世界经典的建筑风格。一期别墅以法式宫廷风格为主，也是最经典的建筑风格之一，法式建筑以其尊贵大气，装饰线丰富，对称布局而闻名，是高档豪宅常用建筑风格。在远洋城山语墅的法式别墅，在保留法式建筑精髓下，增加了坡地，合院等元素，更适合中国人居住习惯。
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
水上乐园
爱情神树
10
远洋城·快乐谷各节点功能解析
4、风情商业街
功能：展示商业氛围，成为写真婚纱摄影基地，同时可做一些风情售货亭，出租贩卖食品和纪念品
高尔山公园西门
小广场
植物迷宫
售楼处翻斗乐
2
1
3
5
6
远洋地产抚顺公司·远洋城临时售楼处设计任务书
抚顺中央主题生活城
9
7
4
巨型屏幕
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
水上乐园
爱情神树
10
远洋城·快乐谷各节点功能解析
8、植物迷宫
位置：人防口功能：植物迷宫
预算：10万
高尔山公园西门
小广场
植物迷宫
售楼处翻斗乐
2
1
3
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6
远洋地产抚顺公司·远洋城临时售楼处设计任务书
抚顺中央主题生活城
8
9
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4
巨型屏幕
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
目前国际最流行的生活理念
5.2 建筑设计
整体以欧洲经典建筑设计风格为主，分布在不同组团，一期主要以英伦乡村风格和法式宫廷风格为主。打造一个真正的欧洲原味小镇，建筑博物馆，同时让建筑也成为风景。一期英伦风格的建筑，以红褐色为主，与自然相得益彰，同时红色立面易于历久常新，时间越久越有品质。也是世界经典的建筑风格。一期别墅以法式宫廷风格为主，也是最经典的建筑风格之一，法式建筑以其尊贵大气，装饰线丰富，对称布局而闻名，是高档豪宅常用建筑风格。在远洋城山语墅的法式别墅，在保留法式建筑精髓下，增加了坡地，合院等元素，更适合中国人居住习惯。
风情商业街
泄洪渠烧烤点
爱情大道
水上乐园
爱情神树
10
远洋城·快乐谷各节点功能解析
4、风情商业街
功能：展示商业氛围，成为写真婚纱摄影基地，同时可做一些风情售货亭，出租贩卖食品和纪念品
高尔山公园西门
小广场
植物迷宫
售楼处翻斗乐
2
1
3
5
6
远洋地产抚顺公司·远洋城临时售楼处设计任务书
抚顺中央主题生活城
远洋天著2019年度网络营销方案
微博 微信
协助项目开展微博营销，后续延展至微信营 销，快速帮助项目实现新媒体占位和互动。 后期微信运营过程中，从内容营销出发，广 受后台微信粉丝群体关注和互动。
监测服务
协助项目开展网络搜索引擎、三大业 主论坛、微博平台的网络监测服务， 实时监控项目舆论走势。 在项目交房收房等节点重点多次监测。
主流媒体新闻收录比例显著提升—— 媒体及业内关注度提及率显著提升——
用户关注度、媒体关注度持续平稳，确保项目持续有效的舆论高声量
常态地产项目推盘过程中，因节点关系，推广宣传以及关注度常 常根据推盘节点产生较大的起伏波动，本年度传播服务过程中， 持续有效的保障了项目的舆论高声量。
远洋天著微信后台：粉丝853组 稳定的日均粉丝增长
微信高粉丝量、高阅读率、高分享率
2 项 目
远洋天著2019年度网络营销方案
云谋传播
CONTENTS
目录
一、服务小结 二、项目分析 三、传播策略 四、执行规划 五、商务合作
1 服 务
小结
2019年，云谋团队做了这些——
网络新闻
累计策划撰写网络新闻42篇，完成主流网 络媒体新闻发布350篇次。
业主论坛维护
增值服务：协助项目开展三大项目业主论坛 的持续传播和维护，累计发布正面信息、以 及引导维护1500余次。
第四阶段（10~12月） 圈层、口碑
顶级别墅文化沙龙
新闻规划
4月：《“别墅销冠”引领市场
1月：《超越销冠的天著现象》 远洋天著再推新品》
2月：《五环纯别墅现房为王 5月：《开发商蓄势待发 远洋
远洋天著一期臻品“贺岁”》
“天著系”持续发力》
3月：《远洋天著：占据2019
城市别墅制高点》
商墅大区布局方案
男女主人独立衣帽间
首层平面布置图
二层平面布置图
三层平面布置图
商墅中叠优家方案二
Taking the stack layout of Villa
餐厅与厨房 设置在一个 区域，方便 使用
卫生间统一设 置在管井临近 区域，降低走 管风险
首层平面布置图
儿童房配备 学习活动区 域，独立卫 生间设置
客厅挑空空间
首层平面布置图
二层平面布置图
三层平面布置图
商墅下叠双拼户型优家方案
ShangShu between fold model under the scheme
地下二平面布置图
单边楼梯 节省交通 空间
地下车库入 户门厅
此层为餐厨活动 空间
地下一层以上使 用双跑楼梯形式 家厅互动区域
地下二平面布置图
Taking the stack layout of Villa
上叠地上二层，层高3.45米 带挑高阁楼、露台
中叠地上二层，层高4.2米
下叠地上二层，层高4.2米、地下一层 层高6.8米，部分带下沉小院
上叠 中叠
下叠
商墅产品+优家服务
01 销售阶段为客户提供一站式解决方案，解决客户二改三后顾之忧
02 地产成员企业提供服务，统一品牌形象，实现商墅产品定制精装卖点
远洋天著春秋公寓及商墅户型设计方案
Residential apartment Huxing optimization program
商墅产品介绍
商墅户型主要分三种形式，为上叠、中叠、 下叠,购买商墅产品客户一般会进行“二改三” 结构改造，增大使用面积，但由于结构比较 复杂，改造工程量大，会带来诸多问题.
缩小楼梯间宽 度，对面布置 独立卫生间
首层平面布置图
二层平面布置图
三层平面布置图
商墅中叠优家方案二
Taking the stack layout of Villa
餐厅与厨房 设置在一个 区域，方便 使用
卫生间统一设 置在管井临近 区域，降低走 管风险
首层平面布置图
儿童房配备 学习活动区 域，独立卫 生间设置
客厅挑空空间
首层平面布置图
二层平面布置图
三层平面布置图
商墅下叠双拼户型优家方案
ShangShu between fold model under the scheme
地下二平面布置图
单边楼梯 节省交通 空间
地下车库入 户门厅
此层为餐厨活动 空间
地下一层以上使 用双跑楼梯形式 家厅互动区域
地下二平面布置图
Taking the stack layout of Villa
上叠地上二层，层高3.45米 带挑高阁楼、露台
中叠地上二层，层高4.2米
下叠地上二层，层高4.2米、地下一层 层高6.8米，部分带下沉小院
上叠 中叠
下叠
商墅产品+优家服务
01 销售阶段为客户提供一站式解决方案，解决客户二改三后顾之忧
02 地产成员企业提供服务，统一品牌形象，实现商墅产品定制精装卖点
远洋天著春秋公寓及商墅户型设计方案
Residential apartment Huxing optimization program
商墅产品介绍
商墅户型主要分三种形式，为上叠、中叠、 下叠,购买商墅产品客户一般会进行“二改三” 结构改造，增大使用面积，但由于结构比较 复杂，改造工程量大，会带来诸多问题.
缩小楼梯间宽 度，对面布置 独立卫生间
6远洋天著春秋项目经营计划汇报营销团队调整版0104
天著春秋项目2016年经营情况及 2017年度经营安排
2017.1.6
2016年业绩总结
2016年实现销售182套，销售面积：39,763平米，销售金额：361,490万元
分期
产品类型
双拼
联排
一期（671）
四层平墅 五层平墅
车位
小计
双拼
联排
二期（659）
五层平墅 六层洋房
车位
小计
还建商业
三期（681）
23 26,056 19,311 5,419
790 86 25,521 171,608
20,179 73,060 56,748 83,258 7,740 240,985 84,609 504,234 212,495 193,421 30,240 1,025,000 7,817
345 8,162 149,223 31,838 6,323 1,720 189,104 1,463,250
3,364
3,364
- 3,364
一期
车位
215
215
-
215
215
215
215
7,740
7,740
- 7,740
小计
1
1
1
410
410
410 11,104 11,104
11,104
双拼
16
-
8
8 6,202
- 3,101
3,101 84,609
- 41,000 41,000
联排
124
28
14
42 39,711
41
10 36 68
114
16 11
27 182
2016年
2017.1.6
2016年业绩总结
2016年实现销售182套，销售面积：39,763平米，销售金额：361,490万元
分期
产品类型
双拼
联排
一期（671）
四层平墅 五层平墅
车位
小计
双拼
联排
二期（659）
五层平墅 六层洋房
车位
小计
还建商业
三期（681）
23 26,056 19,311 5,419
790 86 25,521 171,608
20,179 73,060 56,748 83,258 7,740 240,985 84,609 504,234 212,495 193,421 30,240 1,025,000 7,817
345 8,162 149,223 31,838 6,323 1,720 189,104 1,463,250
3,364
3,364
- 3,364
一期
车位
215
215
-
215
215
215
215
7,740
7,740
- 7,740
小计
1
1
1
410
410
410 11,104 11,104
11,104
双拼
16
-
8
8 6,202
- 3,101
3,101 84,609
- 41,000 41,000
联排
124
28
14
42 39,711
41
10 36 68
114
16 11
27 182
2016年
远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报
淘金豪庭
世纪新城4期 时代
城区
豪逸.御华庭
雅居乐
远洋城
本万报告科是严格保密的
15 御龙山
定位方向二：低密度产品最大化
观点一：未来3年豪宅供应量达400万平米 观点二：主城区供应以高层为主 观点三：低密度产品供应主要集中在近郊 价值：主城区低密度产品供应稀缺
本报告是严格保密的
趋势3
主城区房地产发展平稳，改善性需求占据城区 主流置业需求。
——
总计
99.37万 ㎡
——
——
块
B2地块
C
地
（待开发）
小鳌溪地
块（开发中）
A地块
A1-A10区 A14-A6区 （开发中）
B1地块
A11-A12区
开发现状： A地块已全面开发，小鳌溪地块也正在开发中。B2地块设计定位基本完成。
本报告是严格保密的。
3
项目经济指标
A地块已开发计容建筑面积约78万㎡，预计 2011年初可基本完成销售
2011年销售计划：B1别墅开始供货，保证别 墅供货无明显断档期，缓解洋房销售压力。
时间 类型
洋房 2011年
别墅
组团
10年剩余 小鳌溪 B2地块 B1别墅 A14A15
价格预估 (元/平米)
7000 6500 17000 16000
组团总建 面
(平米)
180000 148000 40000 57085
时间
组团
09年剩余 A4
价格预估 (元/平米
)
6500
组团总建 面
(平米)
108560
供货面积 (平米)
108560
销售面积 目标销售金额
某集团资产全生命周期管理信息化建设立项报告PPT课件(23页)
以项目为核心 批量订立 范本可选 灵活添加
合同文本修订
不同版本线上可比较 各合同经办人明确
审批
批量审批
合同盖章
确认生效
招、营、退
交付成果 | 查询
以资产为管理对象，实时获取资产数量、状态、属性多个维度的信息；
资产分布-物业类型
资产分布-留存年限
资产经营-现金流
资产池（内部） 经营资产池
资产签约租赁明细
↓
↓
发布纪要
各模块上传尽调
↓
报告
归资料库
↓
风控资质审核
风控会议
Y
会前准备 ↓
发表会议意见 ↓
编制会议纪要 ↓
发布纪要 ↓
归资料库
投决申请
选择资产 ↓
完善资产信息 ↓
上传风险审查报 告 ↓
投决资质审核
投决会议
会前准备 ↓
发表会议意见 ↓
编制会议纪要 ↓
发布纪要 ↓
归资料库
N
N
Y
资产获取 合同订立
合同订立申请
注：以上摘自《远洋集团第四步发展战略规划报告》P7和P42。
注：以上摘自《2016战略执行回顾》P20。
集团经营现状和经营诉求
截止2016年9月，住宅类项目留存资源总面积约111.4万平米；
资产管理项目要求“对各类留存资产进行专业运营，提升项目的经营收益与运营效率”。
注：数据来源为资产管理基础工作盘点数据，截止2016年9月
效率，加强运营与战略之间的关联；
住宅开发销售 综合体开发经营
写字楼运营
资产池 （内部）
留存
资产获取
经营主体 运营管理
经营资产池
资产退出
购买人 / 企业
合同文本修订
不同版本线上可比较 各合同经办人明确
审批
批量审批
合同盖章
确认生效
招、营、退
交付成果 | 查询
以资产为管理对象，实时获取资产数量、状态、属性多个维度的信息；
资产分布-物业类型
资产分布-留存年限
资产经营-现金流
资产池（内部） 经营资产池
资产签约租赁明细
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各模块上传尽调
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风控资质审核
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投决申请
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发布纪要 ↓
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Y
资产获取 合同订立
合同订立申请
注：以上摘自《远洋集团第四步发展战略规划报告》P7和P42。
注：以上摘自《2016战略执行回顾》P20。
集团经营现状和经营诉求
截止2016年9月，住宅类项目留存资源总面积约111.4万平米；
资产管理项目要求“对各类留存资产进行专业运营，提升项目的经营收益与运营效率”。
注：数据来源为资产管理基础工作盘点数据，截止2016年9月
效率，加强运营与战略之间的关联；
住宅开发销售 综合体开发经营
写字楼运营
资产池 （内部）
留存
资产获取
经营主体 运营管理
经营资产池
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购买人 / 企业
最新整理文案项目介绍远洋天著软文稀缺性发展潜力篇.docx
远洋天著软文20xx-3-9唯稀缺值得珍藏——再看远洋天著[ 引语：古往今来，那些被赋予“天价”荣耀的高级收藏品，往往都具有稀缺性和不可复制的因素。
在地产领域，最高级的居住形式非别墅莫属，然而并非所有别墅的价值都当得起“收藏”二字，唯有地段与自身品质兼具，才经得起市场评判。
]17至18世纪的两百年中，荷兰和英国的商船穿梭往返于欧亚之间，将中国的丝绸、茶叶、瓷器、漆器带往欧洲。
一时间“中国风”风靡欧洲各国，王室勋爵莫不以模仿中国风俗为荣，这些在中国寻常百姓家常见的物事，被王室贵胄争相收藏。
古往今来，能让收藏者趋之若鹜的从来不是市井常见、唾手可得的物件。
而那些被赋予“天价”荣耀的高级收藏品，除了其本身在艺术等方面的卓越价值，往往都具有稀缺性和不可复制的因素。
在地产领域，最高级的居住形式非别墅莫属，然而并非所有别墅的价值都当得起“收藏”二字，唯有地段与自身品质兼具，才经得起市场评判。
地段是身价的代名词“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
”世界华人首富李嘉诚先生关于地产投资中最重要考量因素的论断早已被世人熟知，然而根据不同的地产类型，其地段优劣的判定方式也有不同。
对传统意义上的别墅来说，依山傍水是最佳选择，这也是为何别墅项目多偏于城市一隅乃至远郊区县的原因；然而随着城市化进程的加速，别墅形式的发展也受到了时代影响，购买者们纷纷将对田园别墅的青睐转向能享受城市繁荣便捷的“城市别墅”。
当下的xxxx别墅市场，中央别墅区、西山别墅区等几大别墅板块均已在多年发展中趋于饱和，城市中能够满足别墅项目“有天有地有私密”低密度要求的地块已所剩无几。
在这样的形势下，多数开发商转战新兴区县，但仍有少量实力开发商如远洋地产，斥百亿巨资，在xxxx城内以最后的城市绿地资源打造出名副其实的稀缺“城市别墅”——远洋天著。
东五环最后的城市别墅远洋天著位于东南五环大羊坊桥东南角，距国贸桥仅12公里。
CBD近在眼前，xxxx 最具国际品质的生活消费场触手可及，同时又兼有令人吃惊的大面积森林资源，对事业中心在CBD的财富人士来说正是难得的第一居所。
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➢ 产品价值层面的差异化价值是亦庄的大环境优势、16万平米代征 绿地、会所配套等；
【项目的持续动力】
产品力是贯穿项目营销的持续动力
【核心价值输出】
匹配中国当代最高城市价值的生态别墅
【几种表达】
CBD世界园首别墅 主宰世界场域的奢适宫府 极致人生的光荫别墅
【远洋·天著的品牌价值体系图】
中远酒店物业高端别墅服务体系
案名关联方向
墅天地 著人生 阅尽天地 心著人生 一墅天著 与尊俱来
阅天地 著人生 汇天地 著人生 筑天地 著人生 驭天地 著人生
建筑高度方向
一宅纳尽东西粹 向建筑的极义致敬 百年建筑人为本 百年建筑美 一著尽私藏 谱尽天下建筑之美
精工性方向
百年筑艺 大境天成 宅纳中西惟一著
精艺之上 不见浮华 百年建筑美 一著尽私藏
也许，这与本案并无任何关联，但其中的道理值得玩味。
基因、包装、场所、附加价值
3.2 本案的思考原点
【基因】
城市别墅 远洋地产的城市别墅系列 远洋地产在东五环、CBD、BDA区域里的城市别墅 远洋地产在东五环、CBD、BDA区域里打造的千万级别城市别墅
【包装】 既然是千万级城市别墅，就应该有与其匹配的包装形象，想想我们周围的千万 级别的产品，豪车、珠宝、名表、奢侈品……
【场所】 既然要面对千万级别的买家，就应该让其出现在对的场所。渠道至上。
【附加价值】 大面积绿地、会所配套、大面积赠送……乃至精神层面的诉求均可成为项目的附 加价值。
3.3 几个必须明确的定义
项目的核心价值：
匹配中国当代最高城市价值的城市别墅
项目定位：
中国精英的世界级城市别墅
项目SLOGAN：
2010年6月，怀着满腔的热情，我们和远洋·天著项目组的同仁一起上路。
48个亿
这也许是我们听到远洋·天著的第一个词汇
东五环、亦庄、高压线、小康家园……
这也许是我们看到远洋·天著的第一眼印象
低密联排别墅社区、私家电梯、欧式新古典主义、全干挂石 材立面……
这也许是我们从最初规划中得到的第一手信息
我们深知前行艰辛，但，从不畏惧挑战。
地
产
16万平米代征绿地/欧式景观园林/
段
品
园林
邻近30万城市代征绿地
价
价
世界城市中央商务
国贸/华贸中心
商务
值
值
区和商务中心
总部基地
资源
户型
三重庭院/270度采光/8.2米面宽/ 私家电梯入户/7米地下赠送空间
教育：
BDA实验学校
国际城市配套体 系
医疗： 同仁医院亦庄分院
购物娱乐： 沃尔玛/18洞高尔夫
谱尽天下建筑之美 技承中西 大艺天著
定制标准方向
品质之上 少数人的居住标准 品质之上 私藏一城繁华 构建上层居住标准
客群方向
领世人生 隐世府 隐领者 居非凡 城中谧境 领世尊邸 世界心 领世墅
传承性方向
传世筑 家天地 心著人生 筑心 筑境 筑人生
人有境 心无疆 天工艺著 心阅人生 天工艺舍 心著人生
3、让我们重新上路
3.1 一颗看似无关的“大白菜”
一颗大白菜，百姓寻常食品，北方冬储蔬菜，再普通不过…… 当它转基因，摇身一变成了娃娃菜，价格翻倍…… 娃娃菜进菜市场，小姐身子丫鬟命…… 娃娃菜进超市，精品蔬菜…… 娃娃菜进超市被冠上某品牌，绿色有机精品蔬菜…… 娃娃菜进一般餐馆，上汤娃娃菜，一道还不错的菜品…… 娃娃菜进高档酒店，顶汤白灵菇扒娃娃菜，盛宴上品……
在这场“奢适”大讨论中，我们再次对项目进行了深度思考，通过一系列的差异 化分析，给出了一系列的关键性认知。
【差异化认知】
➢ 项目在整体市场层面的差异化价值是城市别墅的核心价值，物理层面的
价值大于精神层面的价值；
➢ 同类产品层面的差异化价值是地段价值，城市资源、距离优势、交通条件
都是其最突出的优势；
2010年12月，天著项目组进行高管汇报。此次提报前，项目组决定以解读主流生 活方式作为提报的主线贯穿，将项目价值分解对位。本次提案过于注重细节的分 析，反而未能将项目的核心价值凸显出来。故而引发了一场关于项目核心引擎的
大讨论。而讨论的焦点落在了“奢适”之上。
一次未果的坚持 【2010.12.14】
【文案调性】
MR.CLASS离不开城市，就像城市离不开MR.CLASS一样。 MR.CLASS的别墅应该有两个客厅，一个接待朋友，一个接待对手。 MR.CLASS既是PARTY的常客，也是PARTY的主人。 MR.CLASS熟知每一瓶红酒的好年份，他最得意的收藏是：一座私人酒窖。 MR.CLASS的雪茄侍烟师，比心理医生更懂他。 MR.CLASS强烈的时间观念，也凝聚在对腕表的选择上。 两个车库的别墅？MR.CLASS的座驾要挤挤了。 MR.CLASS至少需要六个会所，才能以自己的方式活着。 MR.CLASS的父母习惯看中医，好在社区附近就有中医诊所。 MR.CLASS为孩子制定了留学计划，尽管他目前就读于社区的双语幼儿园。 对MR.CLASS来说，选择什么样的品牌，比选择什么样的房子更重要。 MR.CLASS的邻居，也是MR.CLASS。
值得注意的是，2011年4月，亦庄别墅市场零成交，进入5 月也仅在第三周天鹅堡·悦湖有一套成交。
从以上数据可以说明，北京房地产市场严峻，形势不容乐观。对于 本案，客群的购买资格问题成为影响销售的直接因素。
从北京豪宅市场成交低迷可以印证，北京客群大部分处于满仓状态，外地人存
【提炼项目关键词】
亦庄东南五环位置/远洋高端系列/城市豪宅标杆/富人圈层效应
【项目营销定位】
500强CEO的千万级城市宫殿
【客群初步描摹】
财富塔尖、理智型客户
【客群购买心理】
➢ 不怕贵，但要价值认可 ➢ 距离优势 ➢ 产品形态、别墅需求 ➢ 环境需求 ➢ 面子需求 ➢ 私密性需求 ➢ 圈层需求
【推广原则】 ➢ 打大不大小。炒作亦庄不如将本案放置于大北京； ➢ 打高不打低。高调形象，一步到位； ➢ 打实不打虚。少一些炒作恭维，多一些推心置腹。
【阐释】 一本世界经典建筑的简易编年史，以图文赏析为主。 通过对德国海德堡城堡、巴黎卢浮宫等百年经典宫殿式建筑的图文描述，展现出 每个伟大建筑背后对于细节以及创新等方面的思考。其中对于经典建筑的解读中 ，我们尽可能撷取与远洋天著产生联系的建筑细节，如石材、科技体系、安防系 统等，体现出远洋天著是学习世界建筑菁华的——一次对建筑极意的致敬之作。 本手册拟作为远洋天著的建筑读本上卷，以概念为主，主要展示全球经典建筑， 先勾起人们对于建筑的兴趣。下卷则以远洋天著自身建筑为主，以产品力打动客 群，将远洋天著的建筑之美展现极致。
特别说明：绿色是最初指定的VI色设计方向。
LOGO及VI演变展示
6 月LOGO创 意 展 示
7 月 LOGO创 意 展 示
当前使用LOGO的演变过程
1.2 项目SLOGAN的演变
我们从案名关联、建筑高度、精工性、定制标准、客群方向、 传承性、精神引领等方面进行了广泛的发散。力图对本案进行准确的表达。
，从北京成为世界城市的宏伟目标，到世界精英的聚集，到天著产品的对位支撑 ，提出了本案的核心观点。
项目定位：世界精英城市别墅住区
精神核心：世界精英优质别墅住区的创新精神
SLOGAN：谨为世界精英而著
一次未能引起重视的品牌提报 【2010.09.28】
我们已经充分意识到远洋·天著项目单线作战的高难度，并且敏锐的捕捉到
汇天地 著人生
项目的精神诉求：
奢华有道 适享人生
项目的目标客群：
影响中国的世界精英
3.4 无法逃避的市场环境
2011年4月，北京别墅市场总成交57套，成交额暴跌51.97%，直接被市场腰斩。 2011年5月第一周，成交16套，量价继续下滑。 2011年5月第二周，成交9套，创近期市场新低。 2011年5月第三周，成交32套，但成交均价却下降7000元/㎡之多。这与几个京 郊别墅项目如蓝岸丽舍、波特兰花园等项目的放量入市不无关系。
今天，坐在这里，我们再次面对本案，通过温故而知今，有得有失。
面对未来，首先我们要问自己：
我们准备好了吗？
2、项目现状面面观
欲谈未来，先厘清现状。
项目定位清晰吗？
新世都主流城市别墅？
项目的精神定位清晰吗？
是【汇天地 著人生】还是【奢华有道 适享人生】？
客群定位准确吗？ 项目形象建立起来了吗？ 推广战术制定了吗？ 推广语境统一了吗？ 推广渠道打通了吗？ ……
温故而知今
远洋·天著年度总结及策略提报
北京·爱家美奥 2011.05
提报目录
1、项目工作回顾
1.1 LOGO及VI演变
【2010.06——2010.07】
设计依据：
➢ 建筑形态——联排别墅 ➢ 建筑风格——欧式新古典主义 ➢ 建筑立面——全石材干挂立面 ➢ 产品层级——千万级城市豪宅 ➢ 案名——远洋·天著（OCEAN PALACE） ➢ 客群——高端人群、豪贵阶层
【推广出口探讨】
从城市豪宅的三大基因地段、资源、产品进行初步分析判断，认为产品竞争 力是项目的核心出口。
延展提报【2010.07.24】
本次提报，基于之前以产品力作为核心出口的策略原点进行延展，提出了【收 藏城市别墅】的推广概念，力求打造最高端的绝版城市别墅形象。
第一次重要转身 【2010.08.16】
远洋地产品牌战略所带来的新的契机。因此，我们对远洋品牌价值及品牌战略进
行了深度的分析和解读。提出了“以人为本，突出伙伴关系，突出价 值创造” 的品牌推广核心。并从“价值、规范、习惯、身份、情感”
五方面构建了完整的品牌推广体系及相应方案。
种种原因，本次提报并未得到应有的重视……
由一场提案技巧引发的“奢适”大讨论 【2010.12.10】
【项目的持续动力】
产品力是贯穿项目营销的持续动力
【核心价值输出】
匹配中国当代最高城市价值的生态别墅
【几种表达】
CBD世界园首别墅 主宰世界场域的奢适宫府 极致人生的光荫别墅
【远洋·天著的品牌价值体系图】
中远酒店物业高端别墅服务体系
案名关联方向
墅天地 著人生 阅尽天地 心著人生 一墅天著 与尊俱来
阅天地 著人生 汇天地 著人生 筑天地 著人生 驭天地 著人生
建筑高度方向
一宅纳尽东西粹 向建筑的极义致敬 百年建筑人为本 百年建筑美 一著尽私藏 谱尽天下建筑之美
精工性方向
百年筑艺 大境天成 宅纳中西惟一著
精艺之上 不见浮华 百年建筑美 一著尽私藏
也许，这与本案并无任何关联，但其中的道理值得玩味。
基因、包装、场所、附加价值
3.2 本案的思考原点
【基因】
城市别墅 远洋地产的城市别墅系列 远洋地产在东五环、CBD、BDA区域里的城市别墅 远洋地产在东五环、CBD、BDA区域里打造的千万级别城市别墅
【包装】 既然是千万级城市别墅，就应该有与其匹配的包装形象，想想我们周围的千万 级别的产品，豪车、珠宝、名表、奢侈品……
【场所】 既然要面对千万级别的买家，就应该让其出现在对的场所。渠道至上。
【附加价值】 大面积绿地、会所配套、大面积赠送……乃至精神层面的诉求均可成为项目的附 加价值。
3.3 几个必须明确的定义
项目的核心价值：
匹配中国当代最高城市价值的城市别墅
项目定位：
中国精英的世界级城市别墅
项目SLOGAN：
2010年6月，怀着满腔的热情，我们和远洋·天著项目组的同仁一起上路。
48个亿
这也许是我们听到远洋·天著的第一个词汇
东五环、亦庄、高压线、小康家园……
这也许是我们看到远洋·天著的第一眼印象
低密联排别墅社区、私家电梯、欧式新古典主义、全干挂石 材立面……
这也许是我们从最初规划中得到的第一手信息
我们深知前行艰辛，但，从不畏惧挑战。
地
产
16万平米代征绿地/欧式景观园林/
段
品
园林
邻近30万城市代征绿地
价
价
世界城市中央商务
国贸/华贸中心
商务
值
值
区和商务中心
总部基地
资源
户型
三重庭院/270度采光/8.2米面宽/ 私家电梯入户/7米地下赠送空间
教育：
BDA实验学校
国际城市配套体 系
医疗： 同仁医院亦庄分院
购物娱乐： 沃尔玛/18洞高尔夫
谱尽天下建筑之美 技承中西 大艺天著
定制标准方向
品质之上 少数人的居住标准 品质之上 私藏一城繁华 构建上层居住标准
客群方向
领世人生 隐世府 隐领者 居非凡 城中谧境 领世尊邸 世界心 领世墅
传承性方向
传世筑 家天地 心著人生 筑心 筑境 筑人生
人有境 心无疆 天工艺著 心阅人生 天工艺舍 心著人生
3、让我们重新上路
3.1 一颗看似无关的“大白菜”
一颗大白菜，百姓寻常食品，北方冬储蔬菜，再普通不过…… 当它转基因，摇身一变成了娃娃菜，价格翻倍…… 娃娃菜进菜市场，小姐身子丫鬟命…… 娃娃菜进超市，精品蔬菜…… 娃娃菜进超市被冠上某品牌，绿色有机精品蔬菜…… 娃娃菜进一般餐馆，上汤娃娃菜，一道还不错的菜品…… 娃娃菜进高档酒店，顶汤白灵菇扒娃娃菜，盛宴上品……
在这场“奢适”大讨论中，我们再次对项目进行了深度思考，通过一系列的差异 化分析，给出了一系列的关键性认知。
【差异化认知】
➢ 项目在整体市场层面的差异化价值是城市别墅的核心价值，物理层面的
价值大于精神层面的价值；
➢ 同类产品层面的差异化价值是地段价值，城市资源、距离优势、交通条件
都是其最突出的优势；
2010年12月，天著项目组进行高管汇报。此次提报前，项目组决定以解读主流生 活方式作为提报的主线贯穿，将项目价值分解对位。本次提案过于注重细节的分 析，反而未能将项目的核心价值凸显出来。故而引发了一场关于项目核心引擎的
大讨论。而讨论的焦点落在了“奢适”之上。
一次未果的坚持 【2010.12.14】
【文案调性】
MR.CLASS离不开城市，就像城市离不开MR.CLASS一样。 MR.CLASS的别墅应该有两个客厅，一个接待朋友，一个接待对手。 MR.CLASS既是PARTY的常客，也是PARTY的主人。 MR.CLASS熟知每一瓶红酒的好年份，他最得意的收藏是：一座私人酒窖。 MR.CLASS的雪茄侍烟师，比心理医生更懂他。 MR.CLASS强烈的时间观念，也凝聚在对腕表的选择上。 两个车库的别墅？MR.CLASS的座驾要挤挤了。 MR.CLASS至少需要六个会所，才能以自己的方式活着。 MR.CLASS的父母习惯看中医，好在社区附近就有中医诊所。 MR.CLASS为孩子制定了留学计划，尽管他目前就读于社区的双语幼儿园。 对MR.CLASS来说，选择什么样的品牌，比选择什么样的房子更重要。 MR.CLASS的邻居，也是MR.CLASS。
值得注意的是，2011年4月，亦庄别墅市场零成交，进入5 月也仅在第三周天鹅堡·悦湖有一套成交。
从以上数据可以说明，北京房地产市场严峻，形势不容乐观。对于 本案，客群的购买资格问题成为影响销售的直接因素。
从北京豪宅市场成交低迷可以印证，北京客群大部分处于满仓状态，外地人存
【提炼项目关键词】
亦庄东南五环位置/远洋高端系列/城市豪宅标杆/富人圈层效应
【项目营销定位】
500强CEO的千万级城市宫殿
【客群初步描摹】
财富塔尖、理智型客户
【客群购买心理】
➢ 不怕贵，但要价值认可 ➢ 距离优势 ➢ 产品形态、别墅需求 ➢ 环境需求 ➢ 面子需求 ➢ 私密性需求 ➢ 圈层需求
【推广原则】 ➢ 打大不大小。炒作亦庄不如将本案放置于大北京； ➢ 打高不打低。高调形象，一步到位； ➢ 打实不打虚。少一些炒作恭维，多一些推心置腹。
【阐释】 一本世界经典建筑的简易编年史，以图文赏析为主。 通过对德国海德堡城堡、巴黎卢浮宫等百年经典宫殿式建筑的图文描述，展现出 每个伟大建筑背后对于细节以及创新等方面的思考。其中对于经典建筑的解读中 ，我们尽可能撷取与远洋天著产生联系的建筑细节，如石材、科技体系、安防系 统等，体现出远洋天著是学习世界建筑菁华的——一次对建筑极意的致敬之作。 本手册拟作为远洋天著的建筑读本上卷，以概念为主，主要展示全球经典建筑， 先勾起人们对于建筑的兴趣。下卷则以远洋天著自身建筑为主，以产品力打动客 群，将远洋天著的建筑之美展现极致。
特别说明：绿色是最初指定的VI色设计方向。
LOGO及VI演变展示
6 月LOGO创 意 展 示
7 月 LOGO创 意 展 示
当前使用LOGO的演变过程
1.2 项目SLOGAN的演变
我们从案名关联、建筑高度、精工性、定制标准、客群方向、 传承性、精神引领等方面进行了广泛的发散。力图对本案进行准确的表达。
，从北京成为世界城市的宏伟目标，到世界精英的聚集，到天著产品的对位支撑 ，提出了本案的核心观点。
项目定位：世界精英城市别墅住区
精神核心：世界精英优质别墅住区的创新精神
SLOGAN：谨为世界精英而著
一次未能引起重视的品牌提报 【2010.09.28】
我们已经充分意识到远洋·天著项目单线作战的高难度，并且敏锐的捕捉到
汇天地 著人生
项目的精神诉求：
奢华有道 适享人生
项目的目标客群：
影响中国的世界精英
3.4 无法逃避的市场环境
2011年4月，北京别墅市场总成交57套，成交额暴跌51.97%，直接被市场腰斩。 2011年5月第一周，成交16套，量价继续下滑。 2011年5月第二周，成交9套，创近期市场新低。 2011年5月第三周，成交32套，但成交均价却下降7000元/㎡之多。这与几个京 郊别墅项目如蓝岸丽舍、波特兰花园等项目的放量入市不无关系。
今天，坐在这里，我们再次面对本案，通过温故而知今，有得有失。
面对未来，首先我们要问自己：
我们准备好了吗？
2、项目现状面面观
欲谈未来，先厘清现状。
项目定位清晰吗？
新世都主流城市别墅？
项目的精神定位清晰吗？
是【汇天地 著人生】还是【奢华有道 适享人生】？
客群定位准确吗？ 项目形象建立起来了吗？ 推广战术制定了吗？ 推广语境统一了吗？ 推广渠道打通了吗？ ……
温故而知今
远洋·天著年度总结及策略提报
北京·爱家美奥 2011.05
提报目录
1、项目工作回顾
1.1 LOGO及VI演变
【2010.06——2010.07】
设计依据：
➢ 建筑形态——联排别墅 ➢ 建筑风格——欧式新古典主义 ➢ 建筑立面——全石材干挂立面 ➢ 产品层级——千万级城市豪宅 ➢ 案名——远洋·天著（OCEAN PALACE） ➢ 客群——高端人群、豪贵阶层
【推广出口探讨】
从城市豪宅的三大基因地段、资源、产品进行初步分析判断，认为产品竞争 力是项目的核心出口。
延展提报【2010.07.24】
本次提报，基于之前以产品力作为核心出口的策略原点进行延展，提出了【收 藏城市别墅】的推广概念，力求打造最高端的绝版城市别墅形象。
第一次重要转身 【2010.08.16】
远洋地产品牌战略所带来的新的契机。因此，我们对远洋品牌价值及品牌战略进
行了深度的分析和解读。提出了“以人为本，突出伙伴关系，突出价 值创造” 的品牌推广核心。并从“价值、规范、习惯、身份、情感”
五方面构建了完整的品牌推广体系及相应方案。
种种原因，本次提报并未得到应有的重视……
由一场提案技巧引发的“奢适”大讨论 【2010.12.10】