城市经营的理念与模式

城市经营的理念与模式一、树立城市经营的新理念1. 科学的经营是重要的生产力邓小平同志提出：“科学技术是第一生产力〞，从理论到实践已被广阔干部和群众所领悟，许多城市在其经济社会开展战略中，都拟定了“科技兴市〞的战略目标，并取得了巨大成效。

随着“三个代表〞思想的深入学习，我们进一步领悟到，应当从开展先进生产力的高度来认识科学经营的本质和作用。

从理论上分析，经营属于软科学，具有二重性：与生产力相联系的是经营的自然属性；与生产关系相联系的是经营的社会属性。

经营是通过人--生产力中最活泼的因素来实现的，在经济与社会活动中直接或间接地起着生产力的作用。

从实践上分析，衡量经营是不是生产力的标准，关键在于科学的经营能否产生经济、社会与环境的综合效益。

不胜枚举的案例明确，在企业、事业单位的运行和开展中，科学的经营起着十分重要的生产力的作用。

改革开放以来，我国的城市化进程加速开展。

其中，有许多城市的领导率先进展了思想观念的革命，驾驭着“两个轮子〞的巨大车辆--城市，迅猛开展。

这“两个轮子〞是指科学技术与科学的经营，在两个轮子--重要的生产力的承载与驱动下，使城市快速、稳定地前进。

这些城市由于实施了科学的经营，充分发挥了城市有形资产与无形资产的潜力，使城市面貌焕然一新，改善了投资环境，经济实力大增，提高了城市在国内与国外的知名度。

因此，我们在研究城市的经营问题时，首先应对城市经营的性质与作用，提高到生产力的高度来认识。

2. 城市经营的理念与目标①城市经营的根本概念。

城市经营是在我国社会主义市场经济体制不断完善的条件下，应用而生的全新理念；是城市政府运用市场机制来调控城市开展目标与有限资源之间矛盾的一种经济活动，运用市场手段对城市的各类资源、资产进展资本化运作与管理；城市经营既有政府行为，又有市场机制，“两只手〞相互影响，相互补充；城市经营是遵循市场经济规律，对方案经济体制下形成的城市开展、建设方式的深刻变革。

②城市经营的目标。

城市经营的目标在于促进城市经济、社会和环境效益的综合优化与可持续开展。

但在少数城市领导的认识上还存在误区。

把城市经营的目标和作用单一化，只追求经济实惠，而无视城市的社会与环境效益。

例如，某市领导不按城市规划办事，把防洪堤内的土地出让给开发商建住宅，由于严重危害城市居民的平安，不得不把居民已入住的楼房炸掉。

又如，某风景旅游城市，不承受专家的建议，盲目追求商业利润，在列为世界文化遗产的风景区建造了许多破坏景观、污染环境的宾馆、商店，造成景区的脏、乱、差。

结果被联合国科教文组织评为“濒危景区〞，被“黄牌〞警告!为了景区的可持续开展和城市的综合效益，该市政府才痛下决心撤除大量本不该建造的房屋和设施，造成巨大的损失。

3. 城市经营的条件与主体①城市经营的前提条件。

城市经营需要具备三方面的条件：首先是社会主义市场经济体制的建立和完善，有了相应的市场，市政府才有可能运用市场机制进展经营活动；其二是城市政府职能的转变，彻底改变在方案经济体制下形成的“大政府、小社会〞，“政企不分〞，市政府统管一切、包揽一切，城市建设是无偿的供应与效劳，只搞建设、不管经营的传统观念和做法；其三是健全城市的法律与法规体系，因为市场经济的本质就是法制经济，市场的运作靠法律和法规来约束与标准，促使城市政府对城市的经营管理纳入法治的轨道。

②城市经营的主体。

城市政府是城市经营的主体，但并不是由市政府的各部门直接指挥物质生产与交换，而是通过市场进展资本运营。

城市政府经营城市，在方式上要从方案经济时期的行政指令性分配，转向以法律为根底的经营与管理；在对象上从过去对企事业单位的微观管理，转向对城市资源的整体开掘、利用和经营管理。

城市经营的主体是城市政府，但参与经营者如此是多元化的，为此，就要有各种投资主体、各类企业和中介组织的参加，以及广阔市民的参与。

4. 城市经营的范围与作用①城市空间和城市功能载体是城市经营的重要领域。

城市空间是指城市规划范围内的区位、地上、地下所形成的多维空间，每座城市都是在一定范围的空间中生存开展。

城市空间中所拥有的自然生成资源--区位、土地、山丘、河湖、森林等，都是城市经营的资本。

城市功能载体是指在城市中具有某种使用价值的人力作用资产--道路、桥梁、房屋、车船等，用以满足城市生产与生活的物质需要和精神需求，同时也是城市经营的资本。

城市空间和城市功能载体在社会主义市场经济条件下，具有商品属性，在等价交换中实现其价值。

城市中的自然生成资源和人力作用资产，如果不进入市场，不交换，就不是商品，只有使用价值，而未实现其交换价值。

城市土地要转让其使用权，就做为商品，就有价格；以市场交换为目的的人力作用资产如住宅、写字楼，不仅有使用价值，而且具有商品的交换价值。

城市中的许多功能载体，如道路、桥梁等，是供市民群众公用的，但不能无偿使用，也要进入市场，做为商品来经营。

②城市无形资产的经营。

城市资产是指城市在规划范围内各种资产的总和，按其形态分为有形资产与无形资产。

有形资产系指城市中一切有形的实物，包括自然生成资源和人力作用资产。

无形资产系指依附于有形资产之上的无实物形态的资产，如开发权、使用权、经营权、冠名权、广告权、特色文化等。

随着社会主义市场机制的建立，许多城市的政府不仅狠抓有形资产的开发、使用，推向市场运作，盘活存量资产，使城市的实力不断增强；同时，也很重视挖掘无形资产的潜力，充分发挥其商业价值的作用，使城市既有实惠又增光荣。

如湖南益阳市，出让市区路灯、电线杆上的广告使用权，每年就有1000万元的收入。

又如长沙市拍卖一座立交桥上下的广告权、冠名权，被长沙卷烟厂一次性买断，市政府和企业都获得颇丰的回报。

③城市经营的主要作用。

城市经营的主要作用在于推进城市资产的保值、升值和增值；扩大城市的经济实力，完善城市的多种功能，优化城市的生态环境，提高城市的品位，增强城市的综合竞争能力和知名度。

城市中的各类资产，由于不可防止的物理磨损和精神磨损，都会随着时过境迁而贬值。

城市的资产如何从贬值走向保值和升值，关键在于城市政府制定正确的经营策略。

例如大连市把环境建设做为城市经营的核心，利用级差地租理论，调整土地使用功能，以最小的本钱换取最大的效益，从1992年2001年，全市的土地及其地面实物总共升值了五倍多。

城市资产的升值，一般是指原有资产由于经营得法内涵提升了价值量。

大连市把一块地价仅为700元/m2的荒滩地，开发建设成具有商贸与文化活动功能的星海广场，使地价上升到1万元/m2。

这块地皮的价值量很明显是通过内涵改造而升值了。

城市资产的增值，一般是指由于资产数量的外延扩张而增加了价值量。

许多城市新建了开发区，城市的经济总量迅速上升，就属于资产的增值。

最突出的例子是某某开发浦东后，经济实力迅猛增强，除了浦西的改建使原有资产的升值外，最主要的因素是浦东新区产生的增值。

二、城市经营在城市规划、建设和管理中的运用城市经营不是独立于城市规划、建设和管理之外单独运作的一种手段和程序，而是一种思想观念。

它渗透、贯穿于城市规划、建设和管理的全过程，即：以经营的思想规划城市，以经营的手段建设城市，以经营的方式管理城市。

1. 以经营的思想规划城市我们现在所进展的城市规划，是在总体上实现小康社会的根底上，描绘现代化城市建设的蓝图。

我认为：规划21世纪的现代化城市，仅有工程技术知识是不够的，必须强化城市经营的理念；遵循市场经济规律，做到城市资源的优化配置，为城市经营创造良好的生活环境和经营环境。

城市规划与城市经营是相辅相成的关系，城市规划利用其综合的观点和整合的能力，规划好城市的空间布局，就有助于防止城市经营中某些不顾大局片面追求经济利益的短期行为；而城市经营如此发挥其驾驭市场的能力，成为贯彻实施城市规划的重要手段和保证。

在市场经济条件下，城市规划的实施，虽有城市政府行政力量的支持，但常会受到市场经济利益的冲击。

解决矛盾最好的方法不是简单的行政命令，而是通过正确的经营策略，既保证城市长远的整体利益，又使得当前的局部利益得到满足。

西方国家常用TOD(Transit-Oriented Development)和SOD(Service-Oriented Development)的方式通过城市规划进展城市经营。

所谓TOD，就是政府利用垄断城市规划带来的信息优势，对规划开展区的用地以较低的价格征用；接着进展根底设施的建设，使土地升值；然后出售根底设施完善的“熟地〞，利用“生地〞与“熟地〞之地价差，平衡建设本钱。

基于此种经营的理念，最近南京市已着手重新规划新的轨道交通线路走向，并调整郊区开发建设的时序。

所谓SOD，就是通过社会效劳设施引导开发建设的模式。

政府利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进展空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与开展的资金保障。

青岛市就是成功的案例，市政府出让老城区用地，市委市政府机关率先迁入新区，到达了城市功能的转移、空间的疏解与优化、政府财政状况改善等目的。

2. 以经营的手段建设城市在市场经济条件下，要确保城市建设有投入、有收益，进入良性循环的状态，必须运用市场经营的手段来运作，其主要做法有以下几方面。

①开发和盘活城市土地资源。

在城市的国有资产中，数量多、增值潜力大、市政府能直接控制的资产就是城市的国有土地。

市政府可以开发荒滩和废弃的土地，也可以收回闲置的土地，又可以收购破产企业已贬值的国拨土地，以及低效益使用的土地，从而使大量存量土地资产升值。

例如市的密云县，将闲置8年的1000亩土地出让给房地产公司，政府获得2000万元的出让金，用于根底设施建设成效显着。

该房地产公司凭借得到改善的市政设施条件，招来外商共同投资建设成高档别墅区。

由于盘活了闲置的存量资产，从而给密云县带来了12亿的增量资产。

②建立根底设施工程投资回报补偿机制。

城市的根底设施建设工程，由于投资数量大、建设周期长、价格定得低、投资回报少等因素，制约了以追求利润最大化为目标的国内外资本进入这一领域，使城市政府在力图缓解城市根底设施的压力和建设资金缺乏的矛盾中处于两难的境地。

现在许多城市运用城市经营的手段，建立根底设施工程投资回报补偿的方法，即谁投资、谁受益，有效地吸引了国内国外的资金，投入到根底设施的建设中。

例如某某市，为开发浦东需要建设跨越黄浦江的大桥三座、隧道两座、环城高速公路等耗资巨大的工程工程。

钱从何来？某某市面向国际市场，大胆利用外资，采用特许权的方法，授权外企自行融资、建设、经营工程工程，外企自负盈亏、自担风险，自己受益，取得了较好的投资回报率。

又如长沙市，为在湘江上建两座大桥，凭借城市政府的信誉，依据经济合同，与香港李嘉诚兴办的长江基建公司签订协议，采用BOT的方式，由该公司负责融资、建设大桥，建成后由公司经营收取商业利润，按协议50年后归还市政府。