物业费用成本测算

物业管理费用

管理费用分析

1、经济来源

定期收取的物业管理服务费

住宅维修基金

以业养业，多种经营收入

集团给予的支持

政府给予的政策扶持

2、主要支出

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费

公共设施、设备正常运行、维修及保养费

绿化管理费

清洁卫生费

保安费

办公费

固定资产折旧费

法定税费

物业保险费

维修基金范围应支出费用

3、如何盈利

综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。

（1）开源部份

以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节流部份

强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。

每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。

节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。

人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提

升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。

长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。

提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。

二、维修基金

维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。

1、维修基金的收取

建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

2、维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在

使用过程中，接受业主委员会的监督检查。

维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收

益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。

三、***项目物管效益预测

单位：人民币（元/月）

四、***项目物管经营收入核算

1、物管收入核算总表

单位：人民币（元/月）

2、物管收入核算明细

（1）物业管理服务费

物业管理费：建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率

空房物管费：建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50% 建筑面积：住宅360000㎡

收费标准：住宅3.5元/月/㎡

入住率：第一年前半年40%、后半年50%入住率

第二年前半年60%、后半年70%入住率

收缴率：95%

空置房：按收费标准的50%比例收取。

单位：人民币（元/月）

（2）停车场经营

汽车停车位：2000个

车辆拥有率：80%

固定停放率：80%

收费标准：300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置

停车场现有2种方式：

第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。

计算方式：总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准（300元/月） 第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。

计算方式：总户数×入住率×临停率（10%）×收费标准（150元/月）

单位：人民币（元/月）

（3）游泳池经营收入

月票：100元/月，次票：5元/次

第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入，每年旺季为5月。 第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为5月。

（4）网球场经营收入

20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20%(前2月不计收入)

单位：人民币(元/月)

（5）便民服务用车收入

大客车：

收费标准：3元/单边

客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等

营业时间：6：30-21：30，每2小时往返一次，每天8次

头3月不计收入，以每车20人/次计算

车费收入为：3×8×20×30=14400元/月（前三月无）

税收支出为：14400×5.6%=806元/月

利润为：13594元/月（前三月无）

观光车：

车费收入为：1元×5人×10次×4辆×30天=6000元/月（前三月无）

税收支出为：6000×5.6%=336元/月