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广场定位报告
市场预判 项目定位
第一部分
市场定位
客户定位
形象定位
产品定位 物业定位 售楼处包装 营销策略 经济测算
大城概况
位置： 地处京津走廊，距天津70公里，距北京160公里，是河北省“三沿”县和国务院批准
的对外开放县。现辖10个乡镇，394个行政村，总面积904平方公里，人口36万（其中县 城人口约5万）。 交通：
0
生产总值（单位：万元）
399119
457769
633308
2004
2005
2007
年份
677461 2008
2005年起，大城人口总量呈明显上升趋势 区域内生产总值是衡量区域经济发展水平的重要 指标。大城区域生产总值近年来亦成高速上升阶 段，从04年的399119万元增长至2008年的677461 万元，增幅达到70%
0
固定资产投资（单位：万元）
150890 2004
188914
393270
2005
年份
2007
526552 2008
可支配收入常被用来作为衡量生活水平的 变化情况。大城城镇人口可支配收入在 04-08四年前由9254元增长至15577.7元， 增幅近70%，可见大城城镇人口生活水平 日益提高.
固定资产投资是推动经济发展的重要动力。区县 发展的各个时期，没有一定量的资金投入，经济 难以启动和发展。大城县四年的固定资产投资涨 幅十分大，增长率达到250%。区域发展积蓄了强 大的动力。
大城住宅市场分析
大城县城在售/即将开盘项目共有七个，分别为盛世佳园、怡景嘉园、金 玉源、隆盛花园、锦域蓝湾、金海花园、凯达C区，其中有5个位于老城区。 作为廊坊下县，大城受国家房地产调控政策影响不大，住宅市场泡沫极小； 县城人口改善性住宅需求、周边农村进城人口对住宅需求量较大。
大城整体房地产市场处于萌芽期慢速发展阶段，缺乏高品质住宅，产 品单一，市场楼盘中均为中、小型项目；物业、营销水平亟待提高；项目 销售前期、甚至于销售过程中，提供项目基本信息不尽齐全。在顾客接待、 贷款办理、交房等环节亦不规范。
东距天津70公里，北距北京160公里；距京沪铁路、京沪高速公路均8公里，距京九 铁路15公里；廊泊路、津保南路和正在建设的京沪高速连接线及筹建中的廊沧高速公路 纵穿全县南北、横贯东西；县、乡、村三级公路纵横交错。
产业： 大城县拥有丰富的煤炭和地热资源。近年
来非公有制经济发展迅速，形成了以“五区三 基地”为载体的食品、仿古家具、保温建材、 摩托车配件、有色金属加工、化工等六大支柱 行业。该县有着丰富的粮食、蔬菜、瓜果、畜 产品等农副产品资源。
2、产品形式方面，偏向于板楼，一梯三户的户型市场亦可以接受，一梯四户设计很少；
3、价格基本处于相同水平，均价位于3000元/平米以上。
盛世佳园
开 发 商：廊坊德恒地产 项目位置：大城县新华西街西 物业类型：板楼，共计27栋 装修情况：毛坯 占地面积：8万平方米 建筑面积：18万平方米 绿 化 率：35% 物 业 费：低层 0.45元 高层 0.8元 容 积 率：2.25 开盘时间：2009年 入住时间：2011年10月 销售情况：2010年元月2日二次开盘， 户型区间：68平方米-约130平方米 销售价格：12层高层均价3100元/平方米
以下为大城现有项目的调研数据：
怡景嘉园 （预计3000以上）
隆盛花园 （预计3000以上）
盛世佳园 （2700-3300）
锦域蓝湾 （3000-3800）
金海花园
金玉源 （3100-3300）
本案
凯达C区 （预计3000以上）
在售项目基本信息
项目
建筑面积 （万平方
米）
容积 率
物业类 型
产品形式
主力户型
总结
近年来廊坊区域进入快速发展阶段。与廊坊同期经济数据对比，大 城县生产总值、固定资产投入增长幅度处于相同水平之上；城镇人口可 支配收入也基本相同。
但从城市建设来看，明显落后于廊坊平均水平，由此可见，大城县 经济基础日渐殷实，基础设施建设、城市规划建设、地区性工业建设、 商业中心建设已成为区域内的首要任务。
锦域蓝湾
18
2.3
普通住 宅
板楼、塔 100-120平米三
楼
居
3000-3800
7、8、9号 楼在售
金海花园
1.6
普通住 宅
板楼
90-120平米三 居
2500-3200
1、2、3号 楼在售
凯达C区 小结：
约2.0
普通住 宅
板楼
93平米两居 133平米三居
3000以上
三幢楼在 售
1、调研项目合计近70万平方米，均为普通住宅；
价格区间 销售情况
盛世佳园
18
2.25
来自百度文库
普通住 宅
板楼
90平米两居 120平米三居
2700-3300
二次开盘6 幢在售
怡景嘉园
约6
2.10
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
隆盛花园
14
2.19
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
金玉源九 号
7.6
1.82
普通住 宅
塔楼
70平米两居 125平米三居
3100-3300 9号楼在售
6层 均价2800元/平方米 车位6万元/个；地下室 1100元/平米
其他信息：盛世佳园、明珠嘉苑、锦域蓝湾等 小区建设为2009年大城“城区十大工程”之一 2010年7月26日4、6、26#楼桩基工程招标公 告
怡景嘉园
开 发 商：河北意腾房地产有限公司 项目位置：大城县永定大街北侧 物业类型：板楼（4幢6层、 4幢16层） 装修情况：毛坯 绿 化 率：32% 停车位：6层首层为车位 罗8W元/位
数值 投资数额
基础经济数据
城镇人口可支配收入（单位：元）
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
9254
2000
0
2004
15577.7 13502 10000
2005
2007
2008
年份
600000 500000 400000 300000 200000 100000
人口数 数值
基础经济数据
475000 470000 465000 460000 455000 450000 445000
人口总量（单位：万人）
456523 2004
456980
464608
2005
2007
年份
473090 2008
800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000
市场预判 项目定位
第一部分
市场定位
客户定位
形象定位
产品定位 物业定位 售楼处包装 营销策略 经济测算
大城概况
位置： 地处京津走廊，距天津70公里，距北京160公里，是河北省“三沿”县和国务院批准
的对外开放县。现辖10个乡镇，394个行政村，总面积904平方公里，人口36万（其中县 城人口约5万）。 交通：
0
生产总值（单位：万元）
399119
457769
633308
2004
2005
2007
年份
677461 2008
2005年起，大城人口总量呈明显上升趋势 区域内生产总值是衡量区域经济发展水平的重要 指标。大城区域生产总值近年来亦成高速上升阶 段，从04年的399119万元增长至2008年的677461 万元，增幅达到70%
0
固定资产投资（单位：万元）
150890 2004
188914
393270
2005
年份
2007
526552 2008
可支配收入常被用来作为衡量生活水平的 变化情况。大城城镇人口可支配收入在 04-08四年前由9254元增长至15577.7元， 增幅近70%，可见大城城镇人口生活水平 日益提高.
固定资产投资是推动经济发展的重要动力。区县 发展的各个时期，没有一定量的资金投入，经济 难以启动和发展。大城县四年的固定资产投资涨 幅十分大，增长率达到250%。区域发展积蓄了强 大的动力。
大城住宅市场分析
大城县城在售/即将开盘项目共有七个，分别为盛世佳园、怡景嘉园、金 玉源、隆盛花园、锦域蓝湾、金海花园、凯达C区，其中有5个位于老城区。 作为廊坊下县，大城受国家房地产调控政策影响不大，住宅市场泡沫极小； 县城人口改善性住宅需求、周边农村进城人口对住宅需求量较大。
大城整体房地产市场处于萌芽期慢速发展阶段，缺乏高品质住宅，产 品单一，市场楼盘中均为中、小型项目；物业、营销水平亟待提高；项目 销售前期、甚至于销售过程中，提供项目基本信息不尽齐全。在顾客接待、 贷款办理、交房等环节亦不规范。
东距天津70公里，北距北京160公里；距京沪铁路、京沪高速公路均8公里，距京九 铁路15公里；廊泊路、津保南路和正在建设的京沪高速连接线及筹建中的廊沧高速公路 纵穿全县南北、横贯东西；县、乡、村三级公路纵横交错。
产业： 大城县拥有丰富的煤炭和地热资源。近年
来非公有制经济发展迅速，形成了以“五区三 基地”为载体的食品、仿古家具、保温建材、 摩托车配件、有色金属加工、化工等六大支柱 行业。该县有着丰富的粮食、蔬菜、瓜果、畜 产品等农副产品资源。
2、产品形式方面，偏向于板楼，一梯三户的户型市场亦可以接受，一梯四户设计很少；
3、价格基本处于相同水平，均价位于3000元/平米以上。
盛世佳园
开 发 商：廊坊德恒地产 项目位置：大城县新华西街西 物业类型：板楼，共计27栋 装修情况：毛坯 占地面积：8万平方米 建筑面积：18万平方米 绿 化 率：35% 物 业 费：低层 0.45元 高层 0.8元 容 积 率：2.25 开盘时间：2009年 入住时间：2011年10月 销售情况：2010年元月2日二次开盘， 户型区间：68平方米-约130平方米 销售价格：12层高层均价3100元/平方米
以下为大城现有项目的调研数据：
怡景嘉园 （预计3000以上）
隆盛花园 （预计3000以上）
盛世佳园 （2700-3300）
锦域蓝湾 （3000-3800）
金海花园
金玉源 （3100-3300）
本案
凯达C区 （预计3000以上）
在售项目基本信息
项目
建筑面积 （万平方
米）
容积 率
物业类 型
产品形式
主力户型
总结
近年来廊坊区域进入快速发展阶段。与廊坊同期经济数据对比，大 城县生产总值、固定资产投入增长幅度处于相同水平之上；城镇人口可 支配收入也基本相同。
但从城市建设来看，明显落后于廊坊平均水平，由此可见，大城县 经济基础日渐殷实，基础设施建设、城市规划建设、地区性工业建设、 商业中心建设已成为区域内的首要任务。
锦域蓝湾
18
2.3
普通住 宅
板楼、塔 100-120平米三
楼
居
3000-3800
7、8、9号 楼在售
金海花园
1.6
普通住 宅
板楼
90-120平米三 居
2500-3200
1、2、3号 楼在售
凯达C区 小结：
约2.0
普通住 宅
板楼
93平米两居 133平米三居
3000以上
三幢楼在 售
1、调研项目合计近70万平方米，均为普通住宅；
价格区间 销售情况
盛世佳园
18
2.25
来自百度文库
普通住 宅
板楼
90平米两居 120平米三居
2700-3300
二次开盘6 幢在售
怡景嘉园
约6
2.10
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
隆盛花园
14
2.19
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
金玉源九 号
7.6
1.82
普通住 宅
塔楼
70平米两居 125平米三居
3100-3300 9号楼在售
6层 均价2800元/平方米 车位6万元/个；地下室 1100元/平米
其他信息：盛世佳园、明珠嘉苑、锦域蓝湾等 小区建设为2009年大城“城区十大工程”之一 2010年7月26日4、6、26#楼桩基工程招标公 告
怡景嘉园
开 发 商：河北意腾房地产有限公司 项目位置：大城县永定大街北侧 物业类型：板楼（4幢6层、 4幢16层） 装修情况：毛坯 绿 化 率：32% 停车位：6层首层为车位 罗8W元/位
数值 投资数额
基础经济数据
城镇人口可支配收入（单位：元）
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
9254
2000
0
2004
15577.7 13502 10000
2005
2007
2008
年份
600000 500000 400000 300000 200000 100000
人口数 数值
基础经济数据
475000 470000 465000 460000 455000 450000 445000
人口总量（单位：万人）
456523 2004
456980
464608
2005
2007
年份
473090 2008
800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000