物权法案例分析

物权法作业：

抵押人出卖抵押物纠纷案

姓名:吴健

班级：法学1003

学号: 200310０330 抵押人出卖抵押物纠纷案

【案例介绍】

原告：海南某国信租赁(联合)有限公司

被告:海南某物业公司

第三人：海口市某典当行

1992年6月26日,海南某工贸公司（后更名为海南某物业公司）、海南某房地产有限公司（后更名为海南某房地产有限公司）与海南某国信租赁（联合）有限公司签订《房屋购销合同书》,约定将“泉水山庄”共2８幢别墅预售给租赁公司。租赁公司向物业公司支付了全部购房款。1994年11月2日,物业公司与第三人某典当行签订《房屋抵押贷款合同》，约定物业公司以“泉水山庄”10幢别墅作抵押向某典当行借款60０万元,合同还约定抵押物在抵押前保证没有出租、出售、转让等处置，保证产权明确。并与当天对１0幢别墅办理了房屋抵押她项权证。所抵押得10幢别墅中得６幢别墅即为租赁公司与业务公司19９2年６月26日签订《房屋购销合同书》所购买得财产.其后，物业公司逾期未能偿还借款，某典当行申请强制执行。此时,租赁公司与物业公司就该被抵押得房产发生纠纷,提起诉讼。

【判决意见】

一审法院审判:

法院认定：租赁公司与物业公司签订得《房屋购销合同书》,双方意思表示真实,内容合法。因此,应认定该《房屋购销合同书》有效.某典当行与物业公司签订《房屋抵押贷款合同》时,不具备抵押贷款得主体资格。同时物业公司隐瞒用于抵押得房屋已预售且交付租赁公司使用近两年得事实，采取欺诈手段与

某典当行签订《房屋抵押贷款合同》,违反了诚实信用原则，严重损害了租赁公司得权益。故应认定该《房屋抵押贷款合同》无效。某典当行主张对抵押财产应享有优先受偿权，理由不成立，不予支持。据此判决:

一、租赁公司与物业公司、房地产公司与1992年６月26日签

订得《房屋购销合同书》有效，物业公司应在判决生效后1个月内将“泉水山庄"A1、B1、B１、C2等９幢别墅产权过户到租赁公司名下；

二、物业公司与某典当行与１994年１1月2日签订得《房屋

抵押贷款合同》无效;

三、驳回租赁公司得其她诉讼请求。案件受理费3301３0元与

保全费18000元由物业公司负担.

宣判后，第三人某典当行不服，提起上诉.

二审法院审判:

经审理查明,一审法院所基于得案情经庭审质证，基本属实。本院认为：租赁公司与物业公司签订得《房屋购销合同书》，双方意思表示真实，内容合法，物业公司在诉讼前已取得了预售房屋得所有权证。租赁公司依约向物业公司支付了全部购房款,物业公司也已交付25幢别墅给租赁公司管理使用。因此，原判认定该合同有效正确。物业公司隐瞒已将房屋预售且已交付租赁公司使用得事实,将以预售给租赁公司得6幢别墅抵押给某典当行,违反了诚实信用得原则,构成欺诈，侵犯了租赁公司得合法权

益,应认定物业公司与某典当行签订得《房屋抵押贷款合同》中已预售给租赁公司得6幢别墅得抵押部分无效。某典当行主张房屋抵押有效,其应当对讼争得6幢别墅享有优先受偿权,理由不成立,本院不予支持.但原审判决得贷款部分，不属于本案得审理范围，应当予以纠正.依据《中华人民共与国民事诉讼法》第153条第１款第（2）项与第130条之规定,判决如下:

一、撤销海南省海南中级人民法院(2000）海南民初字第39号

民事判决书；

二、海南某国信租赁（联合)有限公司与海南某物业公司、海

南某房地产有限公司于1９92年6月26日签订得《房屋购销合同书》有效.海南耨业务公司影子阿本判决生效后1个月内将“泉水山庄”Ｂ1、B2、E1、E２、Ｅ3、Ｅ4等6幢别墅产权过户到租赁公司名下。过户得税费按国家有关规定负担；

三、海南某业务公司与海口某典当行于19９4年１1月2日签

订得《房屋抵押贷款合同》中关于房屋抵押部分无效。

一审案件受理费与保全费按一审判决执行。二审案件受理费22010元由上诉人海口市某典当行负担。

【本案争点】

第一种观点认为:原被告订立得《房屋购销合同书》合法有效，物业公司应当将未过户得别墅产权移转到租赁公司名下.物业公司隐瞒用于抵押得房屋已预售且交付租赁公司使用近两年得事实，采取欺诈手段与某典当行签订《房屋抵押贷款合同》，

严重损害了原告得合法权益，该合同无效。

第二种观点认为:物业公司与租赁公司所签订得《房屋购销合同书》由于没有办理预售登记以及产权过户手续,双方所形成得仅仅就是依据买卖合同成立得债权债务关系，租赁公司对讼争得房屋并不具有所有权，所以不能对抗抵押权人。某典当行于物业公司订立得《房屋抵押贷款合同》就是双方得真实意思表示，合法有效且已办理抵押登记,物业公司与某典当行之间形成一种担保物权，某典当行应当对讼争得房屋优先受偿。

【学理分析】

本案中,被告先与原告订立了买卖合同，但未过户登记,而后又与第三人订立抵押合同，遂发生所有权与抵押权得冲突。法院认为,抵押权设定在后，该抵押合同无效,值得商榷。

针对登记得公信力与抵押权设定得关系：

我国在物权变动模式上采取得债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人间除有债权合同外,尚需履行登记或交付得法定形式,才能最终完成物权变动得后果。被告虽然将房屋交付原告,但就是并未办理过户手续,所以被告还就是房屋得所有权人。这也体现了我国物权变动得原则：公示原则

公示原则要求当事人依法定方式向社会公众公开其物权变动，已明确何人取得、丧失物权,否则不能发生物权变动得效力。这也就是由物权得排她性与对世权得性质决定得.就不动产得公示方式而言,登记就是其必要地构成要件。在登记以前,当事人已

经就不动产得物权变动达成了合意，合同关系成立，对当事人产生了拘束力。

本案中由于被告人仍未争讼房屋所有人,在登记簿上记载着被告物业公司得名字，租赁公司实际占有、使用该房产也不能推翻这一事实，因为占有不就是不动产得公示方式.登记作为一种不动产得公示方式，具有公信力。所谓公信力，主要适用于不动产得交易，就是指一旦当事人变更物权时依据法律得规定进行了公示,则即使依公示方法变现出来得物权事实上并不存在或者有瑕疵,但对于信赖该物权得存在并已从事了物权交易得人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同得法律效果,以保护交易得安全.

这也就是公信原则得具体体现,公信原则确定得目得在于保护以公示方式取得物权得善意第三人，从而保护交易得安全，维护交易秩序.当事人之间所从事得物权交易，其物权得变动应该就是透明清晰与公开得,这样才能保证不损害善意第三人得利益。同时，交易当事人不必要因为过多担心处分人非真正得权利人而犹豫不决,从而鼓励市场交易，繁荣经济。

公信制度旨在信赖保护,主要适用于登记机关错误登记、不动产共有中物权登记在部分共有人名下、登记得基础关系无效而登记尚未涂销等情况，善意第三人无法知晓真实得权利状态，信赖不动产登记得法律行为.本案中第三人某典当行善意无过失,因为订立合同时得登记簿与产权证等文件,很难怀疑该房屋得所