深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略包装建议
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2009波托菲诺 纯水岸七期 销售执行报告 (三稿) 45p
世联对问题的理解：项目如何价量突破？
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1
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超越竞争的价值体系。。
>>夯实价值，建立客户信心，实景展示
破题一：夯实项目价值基础，提升客户价格预期
灯杆旗
区域
从进入华侨城开始，便开始提升期望
外界
华侨城
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停车场
区域
留给客户最美的第一印象: 导示系统及停车场整改
标准层高 3 3 3 3.15 3.15
客厅
6 6 6 6 6
主卧开间 4.8 9.8 4.8 4.4 4.55
户型对比：中信红树湾>本项目>星河丹堤
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竞争分析小结
项目
区位
配套
户型
景观
★★★ ★★ ★★★ ★★★★ 星河丹堤 ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 中信红树湾 波托菲诺纯水岸 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★★
停车场
整改
“你们售楼处的停车场太差了，一点都不高档”——四期未成交客户
会所及 销售中 心
导示系统全面更新
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“你们停车场导示太不显眼了，一不留神就开过去了”——四期上门客户语录
销售中心
区域
让客户愿意驻足: 售楼处要给人高品质印象，在产品出来前展示开发商实力
停车场
停车场至销售中心，品质感差，导示小气
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价格定位
根据市场比准，项目合理均价在4-4.5万 合理总价区间在800-1600万
总套数 销售套数 剩余套数 总价区间（万） 单价（区间） 月均 40 10 30 1350-2200 5-5.5 1 36 22 14 650-891 2.2-3.5 1-2 20 18 2 890-1200 3.75-4.6 开盘售罄 42 34 8 700-960 2.8-4 剩余约10 20 0 20 1000-1300 5万以上 未发售 130 0 130 800-1600 4-4.5万 ——
最新黑弧-硅谷别墅二期骑士谷广告推广思路-房地产策划文案
a.市调的调研（提交调研报告） b.市场的分析（细分） c.广告与营销市场的环境分析 d.项目的细分与整合 e.竞争对手的整合分析
拥有尊贵 缘于荣耀
十五、服务的内容与报价：
f.项目目标客户群分析、定位（细分） g.整合营销推广的总体策略和各环节战术策略设计方案 h.广告定位 i.广告创意 j.传播渠道与媒体策略的拟定1 k.媒体炒作计划的拟定与执行方案 l.广告的总结、调整及效果的监控（按月提示报告） m.促销活动的策略性服务和渠道选择
黑弧-硅谷别墅二期骑士 谷广告推广思路-房地产
策划文案
拥有尊贵 缘于荣耀
一、项目情况：
项目位于深圳市市区，东邻迎宾大道，南近深南大 道，北接北环高速，位居深圳高科园产业区中国未来 硅谷的半山之中；
项目二期共有顶级的Townhouse百余栋，整体规 划设计均出自于名家之手。私家路、连接的各种园林 小品，更显法国风味，喧而不闹中增添了项目的神秘 和私密性。
拥有尊贵 缘于荣耀
十四、参与的形式：
全程的跟进式服务，由我司组成专案小组，人员由 策划人员和创作人员及服务人员组成，直接与代理商或 其它部门对接、沟通。
拥有尊贵 缘于荣耀
十五、服务的内容与报价：
我司可以提供该项目的市场整合营销推广的总体策略 服务以及设计服务，具体如下： 一、项目的全程整合营销推广策划方案：
客户群体属性：
a.深圳以“商报”“证券时报”“投资导报”为主，“特区 报”为辅。
b.香港以“东方”“苹果”为主投放。
c.珠三角以“南方都市报”为主投放。
拥有尊贵 缘于荣耀
十三、阶段性营销活动建议：
a. 知名企业洽谈活动、学术交流活动。 b. 业主庆祝活动，别墅区揽胜活动、点评。 c. 节目、专题日庆典活动。 d. 其它相关的社会公益事业或文化的资助活动等。
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十五、服务的内容与报价：
f.项目目标客户群分析、定位（细分） g.整合营销推广的总体策略和各环节战术策略设计方案 h.广告定位 i.广告创意 j.传播渠道与媒体策略的拟定1 k.媒体炒作计划的拟定与执行方案 l.广告的总结、调整及效果的监控（按月提示报告） m.促销活动的策略性服务和渠道选择
黑弧-硅谷别墅二期骑士 谷广告推广思路-房地产
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一、项目情况：
项目位于深圳市市区，东邻迎宾大道，南近深南大 道，北接北环高速，位居深圳高科园产业区中国未来 硅谷的半山之中；
项目二期共有顶级的Townhouse百余栋，整体规 划设计均出自于名家之手。私家路、连接的各种园林 小品，更显法国风味，喧而不闹中增添了项目的神秘 和私密性。
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十四、参与的形式：
全程的跟进式服务，由我司组成专案小组，人员由 策划人员和创作人员及服务人员组成，直接与代理商或 其它部门对接、沟通。
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十五、服务的内容与报价：
我司可以提供该项目的市场整合营销推广的总体策略 服务以及设计服务，具体如下： 一、项目的全程整合营销推广策划方案：
客户群体属性：
a.深圳以“商报”“证券时报”“投资导报”为主，“特区 报”为辅。
b.香港以“东方”“苹果”为主投放。
c.珠三角以“南方都市报”为主投放。
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十三、阶段性营销活动建议：
a. 知名企业洽谈活动、学术交流活动。 b. 业主庆祝活动，别墅区揽胜活动、点评。 c. 节目、专题日庆典活动。 d. 其它相关的社会公益事业或文化的资助活动等。
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
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展示单位
1、在入户大堂设置服务岗，迎接到访客户，并指引客户前往 电梯间乘坐电梯； 2、在电梯间安排服务人员为客户按电梯按钮，引领客户乘坐 电梯； 3、在展示单位安排管家欢迎客户；
销售中心
1、参观完样板房的客户在销售代表带领下乘坐电频车返回售 楼处； 2、将诚意客户再带回售楼处洽谈。
备注：现场销售人员统一服装，展示单位服务人员统一着装并与其他物业人员相区隔，保安人员佩戴 白色手套，电频车司机、展示单位服务人员配备对讲机。服务人员进行专业培训后上岗服务。
[案例适用范围]： 在淡市下，市场顶级豪宅项目的营销方式。本案将从软、硬件提 升，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。
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2
项目基本情况介绍
华侨城·波托菲诺
波托菲诺地处深圳华侨城 腹地，规划占地80万平米， 建筑面积108万平米，整 体容积率仅1.35， 以意大利著名的旅游风光 小城PORTOFINO为蓝本， 结合华侨城旅游文化，自 然山水资源特点， 是目前深圳市区内规模最 大、密度最低的纯大户型 高端社区之一。
2、在咨询台设置资料架摆放项目资料，为需要资料的客户派
发项目宣传资料
3、若客户有意向，则带领客户到二楼为客户讲解模型，并与
客户在洽谈区洽谈
4、吧台服务人员为客户送上茶点
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11
项目成功的关键举措：练内功——现场服务
看楼通道
1、销售人员带领意向客户乘坐电频车参观展示单位，并提供一 对一的全程陪同服务； 2、在小区入口设置保安岗亭，放行看房客户，并向客户致敬；
８、对地下停车场进行重新粉刷和清洁，并增加导 示系统，同时，在停车场内设置专属的看房客户VIP 专用停车位，增加客户的尊贵感；
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
创新营销策略
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
02
03
04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
02
03
04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
便，出门就能打到车； • 生活要方便，要有外卖，有酒吧，居住区域安全有保证
，最好有比较多的外国人，不会觉得孤独； • 要有装修，装修最好简单、明快，有家私家电
【案例】/ 重点客户描述
李培根，男，49，韩国人，韩国某公司总经理。一 家四口，来深5年，在国际文化大厦上班。自己有车。平 时喜欢打高尔夫球。现住东海花园，200平米左右，租金 ￥11，000元/月。
访谈摘要： • 知道波托菲诺，会考虑租住波托菲诺酒店式公寓，要求
邻近有干洗店、外卖、便利பைடு நூலகம்； • 有钟点工服务，HBO电视，宽带上网； • 停车方便
【案例】/ 重点客户描述
尼古拉斯，男，34，法国人，单身，某贸易公司总 经理，由于业务关系经常往来深港两地。来深3年，在深 圳没有车。爱打高尔夫球。现住华侨城锦绣花园，170平 米左右，租金￥8，000元/月。
罗湖
五 星
商务
8,9套
13000-18000 外企驻深采购部，临近罗湖
元/月
口岸，交通、验货方便
福田
五 星
接待
5,6套
11000-15000 领导接待 元/月
华侨 城
三 度假 星 商务
50多间
(1月以 上)
8500元/月 主要为日本、韩国、意大利 （加收10％ 籍，集中在高科技行业，公
服务费） 司在科技园
•政府对吸引外资有更宽松的鼓励 •波托菲诺住宅的销售状况及商业
政策
街的品质保证直接影响到酒店公
•旅游业的良好态势为波托菲诺带 寓的出租率及租金水平
来的利好因素
•目标客户分散，信息到达困难
【波托菲诺国际公寓】/ 客户要求
• 交通便利（商务旅行，上班） • 安全有保障，租户层次趋同 • 生活购物方便 • 服务品质高
，最好有比较多的外国人，不会觉得孤独； • 要有装修，装修最好简单、明快，有家私家电
【案例】/ 重点客户描述
李培根，男，49，韩国人，韩国某公司总经理。一 家四口，来深5年，在国际文化大厦上班。自己有车。平 时喜欢打高尔夫球。现住东海花园，200平米左右，租金 ￥11，000元/月。
访谈摘要： • 知道波托菲诺，会考虑租住波托菲诺酒店式公寓，要求
邻近有干洗店、外卖、便利பைடு நூலகம்； • 有钟点工服务，HBO电视，宽带上网； • 停车方便
【案例】/ 重点客户描述
尼古拉斯，男，34，法国人，单身，某贸易公司总 经理，由于业务关系经常往来深港两地。来深3年，在深 圳没有车。爱打高尔夫球。现住华侨城锦绣花园，170平 米左右，租金￥8，000元/月。
罗湖
五 星
商务
8,9套
13000-18000 外企驻深采购部，临近罗湖
元/月
口岸，交通、验货方便
福田
五 星
接待
5,6套
11000-15000 领导接待 元/月
华侨 城
三 度假 星 商务
50多间
(1月以 上)
8500元/月 主要为日本、韩国、意大利 （加收10％ 籍，集中在高科技行业，公
服务费） 司在科技园
•政府对吸引外资有更宽松的鼓励 •波托菲诺住宅的销售状况及商业
政策
街的品质保证直接影响到酒店公
•旅游业的良好态势为波托菲诺带 寓的出租率及租金水平
来的利好因素
•目标客户分散，信息到达困难
【波托菲诺国际公寓】/ 客户要求
• 交通便利（商务旅行，上班） • 安全有保障，租户层次趋同 • 生活购物方便 • 服务品质高
深圳黑弧-波托菲诺纯水岸商业街策略包装建议.
功能分区建议
A、波斐娜大街 /PORTOFINO （命名原则：与项目息息相关，意大利味道，优 雅脱俗，具想象空间）
一、范围
酒店式公寓首层商铺店面与1号楼首层商铺店面
(海量营销管理培训资料下载)
功能分区建议
二、主营时尚精品
主打品牌 1、珠宝品牌店（谢瑞麟、六福等） 2、古玩店 3、洋酒行 4、高尔夫精品专卖店 5、鱼具专卖店
(海量营销管理培训资料下载)
包装建议 二、店面包装 在商铺还未进驻的阶段，在渲染好的意大利文化长
廊背景下进行店面的总体包装。根据功能分区划分
店面进行分类包装，如喷绘展示并加入小场景提示 。
于街边点缀设置鲜红色漆面公用电话亭，内放入华侨
城片区服务机构、商业街各店的电话号码簿。
(海量营销管理培训资料下载)
包装建议
6、 意大利小饰品点缀 7、 意大利纪念邮票展示（意大利文及中文注解） 8、 意大利纪念币展示（意大利文及中文注解） 9、 意大利足球文化展示（意大利文及中文注解） 10、意大利波托菲诺小镇风情展示（意大利文及中 文注解） 11、意大利雕塑展示（意大利文及中文注解）
(海量营销管理培训资料下载)
功能分区建议
B、 情人港/LOVER-PORT （命名原则：与景观息息相关，意大利味道，优 雅浪漫，具想象空间）
一、范围
P栋楼首层商铺店面与会所及水边广场
(海量营销管理培训资料下载)
招商建议
[ 波托菲诺 纯水岸商业街策略、包装建议 ]
2002年10月10日 黑弧广告
(海量营销管理培训资料下载)
定位
（一、）波托菲诺纯水岸商业街定位
————意大利风情主题商业街
(海量营销管理培训资料下载)
黑弧原点
皇庭世纪
案例2：
中海 阳光棕榈园
一个离市中心很远的楼盘；他们为什么要 跑到城外去；又想得到什么；
一个地中海式的低密度社区；他们在这样 的社区内得到的又将会是什么；
它是中海地产的儿子，带有精品的烙印， 这种烙印对项目的利弊在哪里。
广告并没有把项目的产品质素进行展现；
很多人看了楼之后，会说：哇，这楼盖得 真不错；
建筑楼盘与海的关系； 寻找楼盘独有的气质； 金石建筑； 确实令人震憾的现场感；
从建筑中中所透视的楼盘气质； 非同一般； 当一座楼盘成为真正的建筑； 他的生活可以流传； 真正的建筑可以感化人、塑造人 并提升人；
案例8：
罗湖情结； 扎根罗湖； 把根罗住； 根部意识；
百分百的潮洲生活；
高台府邸，尊崇生活 耀眼罗湖生活；
案例7：
万科 金域蓝湾
红树林看海毫宅；
红树林与海均为周边项目的公用资产；
非项目的独特资源；
而且该项目与周边相比，存在一定的不 足（容积率，实用率，园林面积）
产品线较多，如何处理大户型与小户型 之间的关系；
我们的产品有什么，有什么，有什么； 我们的产品这里好，那里好，还有。。。 我们的企业怎么样，怎么样，怎么样；
负荷累累的要求
策略的最终常演变为综合质素的比拼
总是不自觉地认为市场的昨天、今天等于明天。 一个不思进取的策略
市场发展变化超出意料时，手无足措，而后变阵； 市场再变化、我们再变阵；。。。。。
消费者变得麻木不仁；
有人在质疑广告 有人在歪曲广告 有人在强奸广告
广告真的有效吗 广告与销售等同 这样做就可以了
假如广告可以数字量化，那么就。。。
广告从来就没有某个固定的套路或做法， 假设有，那一个圈套或者陷井； 昨天的做法一定不可以被今天拷贝； 大家在做的东西并一定是真理；
案例2：
中海 阳光棕榈园
一个离市中心很远的楼盘；他们为什么要 跑到城外去；又想得到什么；
一个地中海式的低密度社区；他们在这样 的社区内得到的又将会是什么；
它是中海地产的儿子，带有精品的烙印， 这种烙印对项目的利弊在哪里。
广告并没有把项目的产品质素进行展现；
很多人看了楼之后，会说：哇，这楼盖得 真不错；
建筑楼盘与海的关系； 寻找楼盘独有的气质； 金石建筑； 确实令人震憾的现场感；
从建筑中中所透视的楼盘气质； 非同一般； 当一座楼盘成为真正的建筑； 他的生活可以流传； 真正的建筑可以感化人、塑造人 并提升人；
案例8：
罗湖情结； 扎根罗湖； 把根罗住； 根部意识；
百分百的潮洲生活；
高台府邸，尊崇生活 耀眼罗湖生活；
案例7：
万科 金域蓝湾
红树林看海毫宅；
红树林与海均为周边项目的公用资产；
非项目的独特资源；
而且该项目与周边相比，存在一定的不 足（容积率，实用率，园林面积）
产品线较多，如何处理大户型与小户型 之间的关系；
我们的产品有什么，有什么，有什么； 我们的产品这里好，那里好，还有。。。 我们的企业怎么样，怎么样，怎么样；
负荷累累的要求
策略的最终常演变为综合质素的比拼
总是不自觉地认为市场的昨天、今天等于明天。 一个不思进取的策略
市场发展变化超出意料时，手无足措，而后变阵； 市场再变化、我们再变阵；。。。。。
消费者变得麻木不仁；
有人在质疑广告 有人在歪曲广告 有人在强奸广告
广告真的有效吗 广告与销售等同 这样做就可以了
假如广告可以数字量化，那么就。。。
广告从来就没有某个固定的套路或做法， 假设有，那一个圈套或者陷井； 昨天的做法一定不可以被今天拷贝； 大家在做的东西并一定是真理；
深圳世联策划经典案例
深圳世联策划经典案例世联案例精华豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
房地产别墅形象定位及策略总纲
二、与谁竞争？
别墅产品解析 宏观市场分析 竞争范围扫描 锁定竞争对手
本报告是严格保密的。
首先对别墅产品简单解析
本报告是严格保密的。
别墅产品解析
产品界定
依据市场经验，一般 而言别墅项目的产品组合 会由表中三个类型产品中 的两种和三种组成
独栋别墅
名称
别墅
别名 ——
面积 （平方 米）
层数
车位
基本特征
墅吗？
是不是应该全面考虑波 托菲诺整体，特别是该区域 后续五十套别墅的整体营销 推广？
利润最大化 促进华侨城地产品牌全国影响力
共70套，按1200万/套， 3年计算，共8-9亿，每年3 亿
23
70 BTFN
本报告是严格保密的。
第二部分
提出第一个问题并解答
宏观政策对我们的目标 有何影响？
我们的竞争对手是谁？
竞争范围扫描
深圳别墅片区分布——葵涌片区
山海景观
环境质素优；
华侨海景山庄、观海 山庄
人口密度较低，海滨 乡村气息；
豪宅片区知名度低；
面临东部交通瓶颈；
有广阔的发展空间。
本报告是严格保密的。
竞争范围扫描
山海景观,旅游资源丰 富；
环境质素优；
人口密度较低，主要 发展旅游业；
面临东部交通瓶颈；
深圳别墅片区分布——银湖片区
本报告是严格保密的。
竞争范围扫描
深圳别墅片区分布——香蜜湖片区
“城市中心绿洲”香蜜湖； 近年发展热点片区，知名 度极高； 代表项目：国际公馆、水 榭花都、熙园 ； 人文氛围缺乏； 环境质素不及东部； 地处市区中心位置，交通 便捷； 配套齐全，为成熟生活区； 随着“9万3地块”的拍卖， 环湖区已几乎没有土地资源 独立别墅量较大， 预计在350套以上；和本项 目产品、总价区间较类似的 观澜高尔夫大宅存量预计 160套左右。
波托菲诺纯水岸销售策略演示-房地产策划文案
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注意：内部认购时间需以综合工程进度以及经营推广 进度，确定内部认购期。 操作：波托菲诺·纯水岸如何进行开盘前的客户组织？
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B、人员配置
包括售楼部工作人员及其他相关人员，相关人员配合 工作，协助售楼部销售。 开盘现场基本保证50人；选房等候区10人，选房区10 人；销控区各2人；签协议书时电脑录入、收钱、签认 购书、收回VIP卡、相关法律程序等约5人，及其他服 务区人员配备，将客户分组排号进行选房事项。
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整体思路
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波托菲诺·纯水岸” 销售周期有四个阶段，分别
以预热期、热销期、持销期和尾盘销售期四阶段
组成；并从每一阶段的“营销推广—客户组织—
现场包装—销售准备—销售目标”等五个过程穿
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经验获得
推出这种类似诚意金的形式，是发展商对项目销售“投 石问路”的一种方式。根据开盘前订金的数量，推断出 项目在市场上反映与客户对楼盘的欢迎程度，发展商可 及时对销售价格作出适度调整，有效地避免因销售价格 定位不准而令准买家望而却步所可能造成的损失同时， VIP卡的发售有利于开盘当天集中快速成交，控制把握 现场气氛。
黑弧奥美协信城商业传播策略提案课件
视频制作费用
包括拍摄、剪辑、特效等视频制作费用。
3
印刷品制作费用
包括宣传册、海报、名片等印刷品的制作费用。
其他费用
人工成本
01
包括策划、设计、执行等人员的人工成本。
行政费用
02
包括办公用品、差旅、交通等行政费用。
税费及其他附加费用
03
包括税务申报、审计等费用。
06
风险控制
市场风险应对
风险识别
对市场风险进行全面识别，包括竞争对手、消费者需求、行业趋 势等因素。
黑弧奥美协信城商业项目 的定位是打造一个高品质 、时尚、健康的消费场所 ，为消费者提供一站式的 购物体验。
目标受众分析
年龄
主要针对25-45岁的中产 阶级，他们注重品质、追 求时尚，具有一定的消费
能力和购买力。
性别
男女比例大致相当，女性 更注重购物体验和品牌选 择，男性则更注重便捷和
功能性。
地域
以上海市为中心，辐射周 边城市，吸引区域内的消
传播渠道选择
传统媒体
利用电视、广播、报纸等传统媒体，覆盖 更广泛的受众群体。
网络媒体
利用社交媒体、新闻网站、论坛等网络平 台，提高传播效率和互动性。
线下活动
组织各类线下活动，如展览、路演、发布 会等，增强品牌曝光度和口碑。
合作伙伴
与相关行业合作伙伴进行联合推广，实现 资源共享和互利共赢。
内容创意规划
费者前来消费。
市场环境分析
竞争分析
政策法规
上海市内商业竞争激烈，黑弧奥美协 信城商业项目需要面对来自国内外知 名品牌的竞争。
遵守相关法律法规，关注政策动态， 确保项目合规运营。
消费者需求
随着生活水平的提高，消费者对购物 体验和品牌的要求也越来越高，需要 提供符合消费者需求的商品和服务。
包括拍摄、剪辑、特效等视频制作费用。
3
印刷品制作费用
包括宣传册、海报、名片等印刷品的制作费用。
其他费用
人工成本
01
包括策划、设计、执行等人员的人工成本。
行政费用
02
包括办公用品、差旅、交通等行政费用。
税费及其他附加费用
03
包括税务申报、审计等费用。
06
风险控制
市场风险应对
风险识别
对市场风险进行全面识别，包括竞争对手、消费者需求、行业趋 势等因素。
黑弧奥美协信城商业项目 的定位是打造一个高品质 、时尚、健康的消费场所 ，为消费者提供一站式的 购物体验。
目标受众分析
年龄
主要针对25-45岁的中产 阶级，他们注重品质、追 求时尚，具有一定的消费
能力和购买力。
性别
男女比例大致相当，女性 更注重购物体验和品牌选 择，男性则更注重便捷和
功能性。
地域
以上海市为中心，辐射周 边城市，吸引区域内的消
传播渠道选择
传统媒体
利用电视、广播、报纸等传统媒体，覆盖 更广泛的受众群体。
网络媒体
利用社交媒体、新闻网站、论坛等网络平 台，提高传播效率和互动性。
线下活动
组织各类线下活动，如展览、路演、发布 会等，增强品牌曝光度和口碑。
合作伙伴
与相关行业合作伙伴进行联合推广，实现 资源共享和互利共赢。
内容创意规划
费者前来消费。
市场环境分析
竞争分析
政策法规
上海市内商业竞争激烈，黑弧奥美协 信城商业项目需要面对来自国内外知 名品牌的竞争。
遵守相关法律法规，关注政策动态， 确保项目合规运营。
消费者需求
随着生活水平的提高，消费者对购物 体验和品牌的要求也越来越高，需要 提供符合消费者需求的商品和服务。
波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
风险与应对措施
市场风险
可能存在市场需求变化、政策调整等因素导致销售不佳的风险，应 密切关注市场动态，及时调整营销策略。
竞争风险
可能存在竞争对手采取针对性措施导致竞争优势丧失的风险，应积 极关注竞争对手的动态，提升自身竞争力。
法律风险
可能存在法律纠纷导致形象受损的风险，应严格遵守相关法律法规 ，确保合法合规经营。
02
目标客户群定位
目标客户画像
年龄
主要面向30-50岁的中高收入人群，其中一部分为外籍人士。
职业
主要为企业高管、外籍人士、专业人士等。
家庭结构
以夫妻及子女为主要家庭构成。
收入水平
年收入在30万-50万人民币之间。
客户群体分类
第一类
01
企业高管，年龄在35-50岁之间，已婚并有一子女，
收入较高，注重居住品质和交通便利。
02
项目占地面积约为8万平方米 ，总建筑面积约为25万平方米 ，共有8栋高层建筑，提供800 余套住宅。
03
波托菲诺国际公寓地理位置优 越，交通便利，周边生活配套 设施齐全，是一个高品质的住 宅小区。
目标市场分析
01
根据市场调研，目标客户群体主要分为三类：高净值
个人、家庭和海外归国人员。
02
高净值个人和家庭客户群体通常具有较高的收入和购
广告策略与宣传活动
广告策略
以品牌形象、项目卖点为主题，结合目标客 户的需求和心理，制定有针对性的广告策略 。
宣传活动
通过新闻报道、社交媒体推广、户外广告等 多种形式进行宣传，提高项目知名度和曝光 率。
04
销售策略建议
销售渠道拓展
线上渠道
利用互联网平台，如房产网站、社交媒体等， 进行房源展示和推广，吸引潜在客户。
深圳黑弧华侨城地产波托菲诺天鹅堡 2021年3阶段推广建议案房地产策划文案
深圳黑弧华侨城地产波托菲诺天鹅堡 2021年3阶段推广建议案房地产策划文案深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案华侨城地产[波托菲诺] -天鹅堡 ____.3—6月阶段推广建议案黑弧广告 ____/3/15深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案架构：一、前期广告效果分析及跟进：二、下阶段推广内容三、推广目标四、阶段推广策略五、推广策略--创意点诉求节奏控制六、市场核心战术七、媒介策略八、媒体计划深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案一、前期(开盘—春节)广告效果分析及跟进表现：开盘——春节前报广以“展露尊崇”为阶段性推广主题，以项目为主体渐进式诉求项目的尊崇，在市场中树立了项目尊贵的形象与豪宅的地位。
系列软文及新闻报道对荣获名盘二十强、儿童绘画活动及业主联谊活动等相关事件进行了诠释。
为项目强销进行了有利的促进，市场反映良好。
户外广告以天鹅湖形象出现，以对波托菲诺生活格调的形象延续为主。
电视广告及电视广告杂志由于意境优美、诉求全面、时段恰当使之在促进销售方面的效果非常明显。
深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案效果：目前A、B、C己成交近80%,D栋成交25套。
福田区尤其是侨城片区消费仍占较大比例，主要是通过媒体及口碑以达到项目的认知。
目标客户群对项目有较好的知晓度，并己在部分成交业主中形成良好的口碑效应。
推广的重点比较集中。
[波托菲诺]及[天鹅堡]都有较强的概念在推广中使用。
深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案跟进：前期广告宣传以项目整体形象为主，着力塑造项目尊贵的形象与豪宅的市场地位。
公众对项目有一定认知度。
且对项目定位与格调较为认同。
下阶段将把细节卖点做为主要宣传重点。
深圳海岸城商业综合体招商策略提案-121
广告语：海有岸，心无界
招商推广第一阶段：
时间：2006年10月—2006年12月 目的：世界名牌主力店入驻
线上：中心优势，持续的传递 线下：南山海岸经济CBD发展论坛
线下传播基本内容： 海岸城，引领中国海岸经济的浪潮
具体传播内容：
■ 《海岸城独创的海岸经济形态》 ■ 《海岸城创造并且引领海岸经济浪潮》 ■ 《海岸经济形态给海岸城带来了广阔的发展空间》
总结： 第二阶段招商，快速吸纳体量较小中高端品牌加盟，成为最关键课题。
如何做到这一点？ 看看市场上的成功者
万象城
建筑面积：总建筑面积约18.8万平方米 停车位： 1034个停车位 规划分布：拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的
独立店铺 品牌商家：Zegna、Alfred Dunhill、HUGO BOSS、Max等
海岸城如何更迅速的完成招商？
目前的现状：第一阶段进度良好
■吉之岛、中森名菜、嘉禾影院。 ■截止到目前已经有80余商家进驻，完成招商数量的1/3，面积的1/2。
第二阶段招商：中高端品牌商。
• 大品牌，本身具备强大“号召力”； • 中高端品牌单体量小，态度谨慎；
持币观望。他们，需要强大的信心支撑。
“国际滨海Shopping mall”
中国 南山
日记篇
开业前的消费者传播
活动一：滨海美食狂欢节
主办：海岸城 协办：入驻海岸城的商家（以饮食业为主） 方式：沙滩、美食、美酒、喝啤酒比赛等小节目的穿插 媒体：以电视为主，辅之以杂志、报纸、广播和网络媒体
活动二：滨海冰舞节
主办：海岸城 协办：嘉禾影院以及海岸城真冰溜冰场 方式：邀请俄罗斯、罗马尼亚等东欧国家退役名将表演。
关键词：中心
华侨城地产波托菲诺二期宣传推广方案(ppt 72页)
潮。
推广策略
• 活动二： 活动时间： 9月份 活动主题：旅游主题地产品牌研讨会 活动内容：与媒介联手举办，实现华侨城地产品牌由区 域性品牌向全国性品牌拓展。 活动目的：通过宣传，让业主和目标消费群体验波托菲 诺,感受波托菲诺独具的尊贵品质，建立不同 凡响的生活格调；全面提升华侨城地产品牌 形象，促进销售。
消费群分析
• 总结 长期处于人生与事业顶层的目标消费者在强势消费实力
的基础上对生活、事业、消费的追求已经相当明确，变得 日益单纯；
尤其在生活与消费上因为没有任何物质上的障碍，因此 行为的动机简单而果断，并带有相对的随意性。推广方案Fra bibliotek推广主题
• 推广主题： 波托菲诺生活格调
质朴的浪漫，自在的优雅
推广主题
市场分析
富人市场的成熟逃不过地产商的眼睛。从溪涌到西乡，今年 将有多个单价不低于10000元的豪宅项目推出，市场竞争态势 发生明显变化
——市场的变化、消费者的变化 都要求我们的推广更具针对性
市场分析
万科与中海在关外项目中TOWNHOUSE类产品的推出完成了对该 类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有
消费群分析
• 消费观： 消费经验的累积与受教育程度相对较高决 定了这些阶层已将消费带入了理智消费阶 段，表现在对自己需要、个人享受的内容 和层次有比较实际的认识，并且消费的品 味越来越具有个人色彩并切合国际潮流。
消费群分析
• 消费观： 在消费上更注重专家的建议，对产品的质 量及服务有专业化的要求，而且对美感的 要求提到了与实用价值相等的位置，他们 的消费不是购买产品，而是购买认同－－ 通过所购买的品牌的形象与文化内涵来折 射出自己与之相同或相似的感受，这种深 层次的消费心理从某种意义上说是因社会
推广策略
• 活动二： 活动时间： 9月份 活动主题：旅游主题地产品牌研讨会 活动内容：与媒介联手举办，实现华侨城地产品牌由区 域性品牌向全国性品牌拓展。 活动目的：通过宣传，让业主和目标消费群体验波托菲 诺,感受波托菲诺独具的尊贵品质，建立不同 凡响的生活格调；全面提升华侨城地产品牌 形象，促进销售。
消费群分析
• 总结 长期处于人生与事业顶层的目标消费者在强势消费实力
的基础上对生活、事业、消费的追求已经相当明确，变得 日益单纯；
尤其在生活与消费上因为没有任何物质上的障碍，因此 行为的动机简单而果断，并带有相对的随意性。推广方案Fra bibliotek推广主题
• 推广主题： 波托菲诺生活格调
质朴的浪漫，自在的优雅
推广主题
市场分析
富人市场的成熟逃不过地产商的眼睛。从溪涌到西乡，今年 将有多个单价不低于10000元的豪宅项目推出，市场竞争态势 发生明显变化
——市场的变化、消费者的变化 都要求我们的推广更具针对性
市场分析
万科与中海在关外项目中TOWNHOUSE类产品的推出完成了对该 类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有
消费群分析
• 消费观： 消费经验的累积与受教育程度相对较高决 定了这些阶层已将消费带入了理智消费阶 段，表现在对自己需要、个人享受的内容 和层次有比较实际的认识，并且消费的品 味越来越具有个人色彩并切合国际潮流。
消费群分析
• 消费观： 在消费上更注重专家的建议，对产品的质 量及服务有专业化的要求，而且对美感的 要求提到了与实用价值相等的位置，他们 的消费不是购买产品，而是购买认同－－ 通过所购买的品牌的形象与文化内涵来折 射出自己与之相同或相似的感受，这种深 层次的消费心理从某种意义上说是因社会
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•1、意大利地图展示 •2、意大利旗帜、主色调 •3、意大利名画鉴赏（古典画框、意大利文及中文字注解） •4、意大利手工艺品（意大利文及中文字注解） •5、意大利风景摄影展示（意大利文及中文字注解）
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•包装建议
•6、 意大利小饰品点缀 •7、 意大利纪念邮票展示（意大利文及中文注解） •8、 意大利纪念币展示（意大利文及中文注解） •9、 意大利足球文化展示（意大利文及中文注解） 10、意大利波托菲诺小镇风情展示（意大利文及中 • 文注解） •11、意大利雕塑展示（意大利文及中文注解）
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•辅助品牌 •1、知名品牌化妆品专卖店（SKII、LG等） •2、香水品牌专卖（CD等） •3、美容、美发连锁店 •4、知名品牌服饰专卖店 •5、运动品牌专卖店
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•B、 情人港/LOVER-PORT • （命名原则：与景观息息相关，意大利味道， 优 • 雅浪漫，具想象空间） •一、范围 • P栋楼首层商铺店面与会所及水边广场
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/26
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•1、时装精品专卖店 •2、礼品店 •3、干洗店 •4、邮电代办所 •5、24小时自助银行（招商、中国银行等） •6、品牌连锁药店（一致、海王、好一生等）
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•（三、）现场包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•包装建议
•一、大背景包装
•意大利风情文化长廊
•应该建立一个怎样的载体，将概念与实质融会贯通 •即如何避免繁荣的商业氛围致使意大利风情主题无 •法突出，使定位变得牵强。
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•可利用点 •1、建筑本身的意大利风格 •2、项目的整合定位及推广宣传 •3、意大利风情小镇的市场认同 •4、发展商的整合资源
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•二、主营时尚精品
•主打品牌
•1、珠宝品牌店（谢瑞麟、六福等） •2、古玩店 •3、洋酒行 •4、高尔夫精品专卖店 •5、鱼具专卖店
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•主打品牌 •6、迷你超市（7--11连锁等） •7、书坊（三联等） •8、鲜花店 •9、唱片专卖店（音乐无限等）
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•（二、）功能分区建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•A、波斐娜大街 /PORTOFINO • （命名原则：与项目息息相关，意大利味道，优 • 雅脱俗，具想象空间） • 一、范围 • 酒店式公寓首层商铺店面与1号楼首层商铺店面
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•C、波斐娜二号大街 /PORTOFINO II • （命名原则：与项目息息相关，意大利味道，优 • 雅脱俗，具想象空间） •一、范围 • 2、5、7、9号楼首层商铺店面临街
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•二、主营社区综合服务
深圳黑弧波托菲诺纯水 岸商业街策略包装建议
2020/11/26
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•定位
• （一、）波托菲诺纯水岸商业街定位
• ————意大利风情主题商业 街
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•问题点
• •主题定位无法在招商范围内全数控制和体现 • •那么意大利风情主题如何通过商业街表达出来
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•招商建议
•二、主营餐饮休闲 •主打品牌
•1、西餐厅（丹桂轩、星期五餐厅等） •2、特色料理（舞鹤日本料理、韩国料理、印度小厨等） •3、酒吧 •4、咖啡连锁店（雨花、名典等） •5、朱古力点心店 •6、PISA专卖店（必胜客等） •7、西饼屋 •8、意大利冰淇凌专卖店
•思路建议
•载体—————意大利风情文化长廊 •结合建筑的意大利风格，将商业街两旁布置装点 •成功能主要为欣赏性的意大利风情文化长廊。强 •调浓烈的意大利文化氛围之下怡然自得的步行商 •业街。
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•思路建议
•
•以意大利民间的绘画艺术（名画欣赏）、工艺 •甚至符号元素作为这个画廊的诠释主题，从而 •强化出意大利文化的氛围。以此作为商业街的环 •境背景，使主题概念得以在实质商业氛围之上得 •到尽可能的发挥。
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•包装建议
•二、店面包装 •在商铺还未进驻的阶段，在渲染好的意大利文化长 •廊背景下进行店面的总体包装。根据功能分区划分 •店面进行分类包装，如喷绘展示并加入小场景提示 。 •于街边点缀设置鲜红色漆面公用电话亭，内放入华侨 •城片区服务机构、商业街各店的电话号码簿。
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•包装建议
•6、 意大利小饰品点缀 •7、 意大利纪念邮票展示（意大利文及中文注解） •8、 意大利纪念币展示（意大利文及中文注解） •9、 意大利足球文化展示（意大利文及中文注解） 10、意大利波托菲诺小镇风情展示（意大利文及中 • 文注解） •11、意大利雕塑展示（意大利文及中文注解）
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•辅助品牌 •1、知名品牌化妆品专卖店（SKII、LG等） •2、香水品牌专卖（CD等） •3、美容、美发连锁店 •4、知名品牌服饰专卖店 •5、运动品牌专卖店
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•B、 情人港/LOVER-PORT • （命名原则：与景观息息相关，意大利味道， 优 • 雅浪漫，具想象空间） •一、范围 • P栋楼首层商铺店面与会所及水边广场
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/26
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•1、时装精品专卖店 •2、礼品店 •3、干洗店 •4、邮电代办所 •5、24小时自助银行（招商、中国银行等） •6、品牌连锁药店（一致、海王、好一生等）
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•（三、）现场包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•包装建议
•一、大背景包装
•意大利风情文化长廊
•应该建立一个怎样的载体，将概念与实质融会贯通 •即如何避免繁荣的商业氛围致使意大利风情主题无 •法突出，使定位变得牵强。
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•可利用点 •1、建筑本身的意大利风格 •2、项目的整合定位及推广宣传 •3、意大利风情小镇的市场认同 •4、发展商的整合资源
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•二、主营时尚精品
•主打品牌
•1、珠宝品牌店（谢瑞麟、六福等） •2、古玩店 •3、洋酒行 •4、高尔夫精品专卖店 •5、鱼具专卖店
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•主打品牌 •6、迷你超市（7--11连锁等） •7、书坊（三联等） •8、鲜花店 •9、唱片专卖店（音乐无限等）
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•（二、）功能分区建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•A、波斐娜大街 /PORTOFINO • （命名原则：与项目息息相关，意大利味道，优 • 雅脱俗，具想象空间） • 一、范围 • 酒店式公寓首层商铺店面与1号楼首层商铺店面
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•C、波斐娜二号大街 /PORTOFINO II • （命名原则：与项目息息相关，意大利味道，优 • 雅脱俗，具想象空间） •一、范围 • 2、5、7、9号楼首层商铺店面临街
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•功能分区建议
•二、主营社区综合服务
深圳黑弧波托菲诺纯水 岸商业街策略包装建议
2020/11/26
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•定位
• （一、）波托菲诺纯水岸商业街定位
• ————意大利风情主题商业 街
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•问题点
• •主题定位无法在招商范围内全数控制和体现 • •那么意大利风情主题如何通过商业街表达出来
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•招商建议
•二、主营餐饮休闲 •主打品牌
•1、西餐厅（丹桂轩、星期五餐厅等） •2、特色料理（舞鹤日本料理、韩国料理、印度小厨等） •3、酒吧 •4、咖啡连锁店（雨花、名典等） •5、朱古力点心店 •6、PISA专卖店（必胜客等） •7、西饼屋 •8、意大利冰淇凌专卖店
•思路建议
•载体—————意大利风情文化长廊 •结合建筑的意大利风格，将商业街两旁布置装点 •成功能主要为欣赏性的意大利风情文化长廊。强 •调浓烈的意大利文化氛围之下怡然自得的步行商 •业街。
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•思路建议
•
•以意大利民间的绘画艺术（名画欣赏）、工艺 •甚至符号元素作为这个画廊的诠释主题，从而 •强化出意大利文化的氛围。以此作为商业街的环 •境背景，使主题概念得以在实质商业氛围之上得 •到尽可能的发挥。
深圳黑弧波托菲诺纯水岸商业街策略 包装建议
•包装建议
•二、店面包装 •在商铺还未进驻的阶段，在渲染好的意大利文化长 •廊背景下进行店面的总体包装。根据功能分区划分 •店面进行分类包装，如喷绘展示并加入小场景提示 。 •于街边点缀设置鲜红色漆面公用电话亭，内放入华侨 •城片区服务机构、商业街各店的电话号码簿。