单身公寓改成套住宅个案探析

单身公寓改成套住宅个案探析

摘要：为了改善城镇居民的住房问题，国家在积极推行住房商品化的同时，也正努力构建住房保障体系。一些企事业单位也积极想办法，利用旧房改造成住宅来缓解职工在住房方面的困难。这既解决了存量国有资产利用不足，闲置浪费的问题，也缓解了职工购买力不足和改善住房条件需求之间的矛盾。前不久，我们成功实施了一单身公寓改成套住宅的项目。鉴于以上意义，现就其实践作“麻雀解剖”，以资交流借鉴，抛砖引玉。

关键词：住宅单身公寓改造

1、前言

伴随着经济社会的快速发展，广大职工的经济条件得到了明显的改善，进而越来越重视生活水平和质量的提高，关注的领域和重点在不同人群间虽各具不同，但在住房方面，尤为突出。

为了改善城镇居民的住房问题，国家在积极推行住房商品化的同时，也正努力构建住房保障体系，探索解决低收入家庭住房问题的方法和途径。作为补充，一些企事业单位也积极想办法，利用旧房改造成住宅来缓解职工在住房方面的困难。这既解决了存量国有资产利用不足，闲置浪费的问题，也缓解了职工购买力不足和改善住房条件需求之间的矛盾。

前不久，我们成功实施了一单身公寓改成套住宅的项目。鉴于以上意义，现就其实践作“麻雀解剖”，以资交流借鉴，抛砖引玉。

2、工程项目概况

2．1改造前，该公寓为铁路单身职工宿舍，后因陆续成家等等原因搬了出去。因条件有限，出租收入也达不到维修管理成本的底限，入不敷出，逐渐成为一种包袱。

2．2该公寓建于1959年，为墙体承重式砖混结构，三层，层高3米，1770m2，室内均为15m2左右的单间并由内走廊连接起来，有公共卫生间、洗脸间，砼肋型楼板（两肋之间镶红砖）。

2．3改造后共15套住宅，新增楼梯一处，每套均有厨房、卫生间。地面为复合木地板，石膏板吊顶，木门塑钢窗，内墙及顶棚为涂料，室内给排水、电照均新做。

3、改造应注意和重视的几个问题

3．1改造前，一定要详细了解房屋的技术特征、节点构造和周边环境状况，编制全面系统的改造（设计）方案。制定方案前，应收集、查勘的资料包括（1）房屋的竣工图纸（2）过去的使用、改造情况（3）室外给排水系统状况（4）周边建筑物、地形等状况。

制定改造（设计）方案时，应遵循以下原则：

（1）平面布局上下楼层应一致；

（2）避免墙体整体拆除，可考虑在老墙上新开门窗洞或大的洞口；

（3）厨房、卫生间应集中布置，避免管路路径过长；

（4）充分利用原有设施、门窗洞口，减少拆除工作量，降低安全风险。

（5）细部节点及小房间尺寸、标高的确定，即要满足使用功能要求，又要注意与房屋原有结构构件，尽寸相协调，以减少工作量，节约工程成本。在该案例中，有一新增厨房分隔墙，若按原设计施工，则正好处在相邻两块肋型板的边肋上，须凿掉两块样板的边跨。经与设计人员沟通后，只稍微往一个方向移了段，就只需凿掉其中一块板的边跨节约了350%人的工作量，即不影响使用，也降低了改造成本，加快了工程进度。

3．2施工前一定要做好总体施工方案和各部位节点施工技术方案的拟定和交底。改造（设计）文件出来后，应首先仔细审阅图纸，就整个项目的施工顺序，进度安排等统筹做出计划，然后结合房屋现状，对增设楼梯间增设过梁，承重墙上连续开洞，浇注墙下梁等各类问题一一制定出详细的、可操作的施工方案，防止工人凭经验操作而酿成安全事故。

该项目施工组织遵循了以下原则：

（1）先上后下。因为在承重墙上新开门洞或洞口时，支架需承担上部墙体和楼板的重量，荷载较大。从顶层开始，既可减少下层施工时支架的荷载，又有利于保证工程质量。

（2）先结构后围护。应先把新墙下的托梁、洞口上的过梁、新增楼梯等施工完，然后进行门窗安装，隔墙砌筑，这样既保证了施工连续均衡地进行，又能防止工序颠倒而造成相互干扰，减少成品保护

成本。

（3）先新建后改建。新建部分完成后，既有利于接合部位的改建，同时也能增强原有房屋的稳定性和刚度。（4）先室内后室外。室内的改造、装修等完成后，再分别施工室外道路和水沟。既有利于利用原有道路为施工服务，又可以为室内排水系统的安装标高等增加回旋余地，也减少了室外成品保护工作量，保证了工程质量。

3．2．2施工时部分节占的施工技术措施

（1）承重内墙上新开“门连门”的技术方案。墙上新开一个门窗洞口一般比较容易，但若在原承重墙上连续新开门窗洞口一般比较容易，但若在原承重墙上连续新开门窗洞且距离较小（＜1000MM）时，则比较困难。处理不好，门间墙失稳，楼板倾覆引起事故。遇到这种情况，则宜连续门洞同时施工。首先在正式洞口的过梁顶上12cm处用钢管（间距200mm左右）把上部墙体全部支撑起来，并将墙体两面的支架连系在一起形成空间支架；支架底部通过扫地杆、立柱下加设垫木把荷载尽量分散；空间支架外侧应加斜撑，以防倾斜；墙体两侧支架距墙体约50—80cm，支架间的横向联系不应妨碍安装洞口上的过梁，支架立柱的顶部应用钢管纵向连接顶住楼板，防止过梁上横向钢管刚度不够而造成墙体、楼板下沉。过梁安装完后，拆一根支托钢管，斜补砌一点砌体，不能一下全部拆完，并注意用灰浆塞实。

（2）新增楼梯间的技术方案。该项目把其中一个开洞改成楼梯间，踏板预制，平台板现浇，踏步支在中间隔墙和两侧的120mm墙

上（紧贴老墙新砌）。施工时应先砌基础较深的墙再砌基础较浅的墙，然后向上砌。120mm的墙与老墙体采用双向φ6＠500L型钢筋（约250mm长）连接，以增强新屋墙的整体性。

楼梯采用不等跑设计，以使转向平台处底标高满足设计规范和使用要求。

拆除原有楼板时，每次只拆一层，以保证两侧墙体稳定可靠，必要时应加设斜撑。

（3）部分现浇砼的浇注方案。改造过程中，楼层平台处洞口上的过梁、内隔墙下的托梁等构件，因紧贴板底或在墙体内，砼浇注比较困难。此时可采取①设计时应通过增大配筋，提高砼标号等来减小截面，保证砼顶面有10cm左右的空间；②设计上不好解决的，施工时也可通过多拆上部的墙体或凿掉楼板来解决；③对层高较大的，也可采取适当降低梁顶标高，尔后上部塞砖的方法解决。

（4）山墙或檐墙上新开洞口的技术方案。此时应在墙体外侧搭设双排脚手架，与内侧支架一起共同支顶洞口上部的墙体和楼板找荷载来完成。

3．3施工过程中应加强巡视和监管。大多数房屋的设计文件，查勘收集的资料等不可能全面反映房屋的实际状况，施工过程中常常会碰到意外情况，如果任由施工人员盲目施工，就有可能酿成大祸。因此，除认真做好交底外，技术管理人员还应强化对施工现场的巡视，以便及时发现问题隐患，解决问题。

4、结束语