综合体公司招商管理制度

XX有限公司招商管理制度

XX有限公司招商管理制度

第一章招商团队管理

第一条招商人员招聘及团队组建

（一）在新项目开业前12个月，集团商管公司招商部负责编写新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团商管公司人力资源部。与当地商管公司共同编制招商、营运人员岗位职责，开展人员招聘和团队组建。

（二）主管级以下招商及营运人员由当地商管公司负责招聘，报集团商管公司人力资源部备案。主管级（含主管）以上招商及营运人员由当地商管公司初试后，经集团商管公司人力资源部及招商部复试后录用。

（三）新项目开业前10个月，招商、营运（除总服务台）人员全部到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作。

（四）招商部文员需熟练使用CAD及图片处理软件。

第二条招商人员培训

（一）新项目开业前9个月，集团商管公司招商部负责对当地商管公司开展以下培训：

新项目解读培训：对招商、企划人员进行新项目解读培训。培训内容为：XX 广场整体建筑介绍、主力店业态组合、步行街业态规划、步行街租金及招商政策、招商时间进度要求。

商业地产基础知识培训：对全体进行商业地产基础知识培训。内容为：商业地产基础知识定义、国内外购物中心发展及现状、XX广场发展历史及最新形态的特点、购物中心术语解读。

招商管理制度培训：对招商人员进行招商管理制度培训。培训内容为：招商管理制度、工作流程、合同审批流程等。

（二）招商统一说辞培训

新项目开业前8个月，集团商管公司招商部负责对当地商管公司招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、步行街业态表述、XX广场特色介绍。

（三）招商人员考核

1、当地商管公司根据招商人员工作表现，上报转正人员名单及相关材料，集团商管公司招商部根据其工作表现审核招商人员转正意见，表现突出者可提出晋级意见。

2、根据集团招商奖励政策，当地商管公司提报招商奖金及分配申请，集团商管公司招商部根据招商完成情况及招商人员工作表现，审核奖金分配方案。

第二章市场调研

第三条市场调研工作界定

新项目摘牌后，根据集团商管公司拓展部提出的项目筹建进度，招商部参与由集团商管公司拓展部组织各部门展开市调工作，参与调查的部门有集团商管公司招商部、人力资源部、物管部、当地商管公司。

第四条市场调研的内容

（一）项目所在城市总体概况：城市经济发展水平，各项经济指标数据，人

口总量及分布，城市未来发展规划等。

（二）城市零售业发展状况

各主要商圈情况，不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和发展历程，未来发展规划等。

（三）同类竞争对手分析

基本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开业时间，历史经营状况，消费环境，消费结构（客层定位），租金价格或合作条件，相关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。

（四）项目周边环境调研

项目所在地理位置、项目规模、周边环境，交通状况，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等。

（五）对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。

第五条市场调研工作计划及实施

每次市场调研的时间安排为5－7天，按照不同的调研内容对人员进行分工。通过查询网上信息和当地政府相关报告，收集所需要的各项数据指标。通过调查问卷和实地考查，了解各主要商圈和竞争对手的情况，以及项目周边环境情况。

第六条市场调研的分析结论

根据各部门市场调研收集的数据进行分析，得出调研结论，形成市调报告。以此作为项目定位、商业业态规划、租金标准测算、物管费测算、招商宣传推广费预算、组织架构编制的依据。

第三章定位、规划与步行街商业业态规划

第七条 XX广场的定位、规划

新项目总体规划设计完毕后，集团商管公司招商部参与新项目总体定位和规划格局的研讨并提出建议。集团商管公司招商部负责确定步行街商业业态规划和招商定位。

第八条步行街商业业态规划

（一）在集团规划研究院对新项目制定初步商业规划后，根据市调报告及发展部提供的相关数据，集团商管公司招商部负责草拟新项目步行街商业业态规划方案，以及厨房点位和上下水预留位置图。

（二）新项目步行街商业业态规划包括步行街商业定位、业态面积占比、各业态在步行街分布、目标品牌等。

（三）新项目步行街商业业态规划形成后，由集团商管公司招商部提报集团商管公司论证，集团商管公司总经理、分管副总经理、当地商管公司参与论证。经讨论、调整后的规划报集团领导审批。

（四）步行街商业业态规划一经确定，当地商管公司必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，经集团商管公司招商部审核后报集团商管公司审批，审批后的调改方案方可执行。

第九条新商业项目整体规划设计及步行街内装设计的跟进

在集团规划研究院对新项目进行规划设计初期及过程中，集团商管公司招商部要通过参加研讨会或内部联络单等形式，对新项目的整体规划设计和步行街的内装修设计提出合理化建议。

第四章招商政策及租金方案制定

第十条集团商管公司招商部按照集团要求，依据当地市场情况、步行街商业业态规划草拟新项目步行街招商政策及租金方案。

第十一条招商政策及租金方案包括：各商铺租金，各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策等。

第十二条新项目步行街招商政策及租金草拟方案，经集团商管公司论证调整后，报集团领导审批。

第十三条当地商管公司根据批复的招商政策及租金方案，确定每个铺位的租金及招商政策，报集团商管公司审批。商铺招商政策及租金经集团商管公司审批后，当地商管公司需严格执行。

第十四条招商政策和租金标准在执行过程中，属于当地商管公司权限范围内的由当地商管公司总经理负责审批；超过当地商管公司权限的，需经集团商管公司总经理审批后方可执行；超过集团商管公司权限的，需经集团领导审批后方可执行。

第十五条集团商管公司招商部负责监督、检查政策及方案执行情况。

第五章招商实施

第十六条招商启动准备工作

（一）各商铺租金指标分解

根据集团批准的步行街总租金收益指标和招商政策，集团商管公司下达步行街租金指标和政策给当地商管公司，当地商管公司根据步行街业态、楼层及商铺位置的不同，将租金逐一分解到每一个商铺，按招商洽谈租金标准、集团商管公司租金标准和集团租金标准编制各商铺5年租金分解表，报集团商管公司总经理批准后执行。

（二）招商任务分解及人员分工

当地商管公司根据新项目招商部人员编制，按照不同业态或不同楼层将招商人员分成服装服饰组、餐饮组和生活配套服务组，或一层、二层、三层3个组，每组2至3人。商铺招商任务必须分解到人。

（三）招商手册的设计及制作

当地商管公司必须在招商启动前完成招商手册的制作。招商手册要体现新项目的总体定位和主力店、步行街的业态功能组合及整个广场的特色。招商手册必须经集团商管公司和集团企业文化部审批后方可制作。

（四）步行街商铺租赁面积的核定

集团商管公司招商部根据规划研究院提供的最终确定的新项目步行街各商铺套内标准租赁面积的图纸，核定步行街各商铺的租赁面积，作为当地商管公司签约的依据。规划院提供的图纸必须经分管副院长以上签字，电子图和纸质图纸各1套。

（五）当地商管公司成立招商管理小组，总经理为组长，负责分管招商营运