瑞安天地系列介绍ppt课件
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6
一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
7
天地系列特点介绍
8
选址
地块选取城市内遗留有代表性的历史文化建筑的
区域
一线城市或区域核心城市，拥有厚重的历史文化及独特的区域文化。开发地块的选取都在城
市的核心区域
老市区典型区域
城市核心区
9
目标消费群 以城市年轻阶层，中产阶级，居住在城市里的 外籍人士以及到达城市的中外游客为目标客群
18
资本运作
天地模式重视商业及业态的打造，对资金有长 线投入要求
瑞安新天地模式因为规模庞大，业态丰富，商业先行的特色，对前期大量的资金投入，以及资金的
沉淀期都要求较高，导致投资回报周期被拉长。
放长线
钓大鱼
19
持续公共
通过对核心品牌的不断宣传，带动周边计划 开发项目的形象与价值的提升。
利用现代手段加强新天地商业自身的形象推广，以及与外界的即时沟通，新天地持续积极的 发起、参与、组织、承办一系列各种模式的公众活动，每一项活动都可视为一种整体公关活动 的有机组成部分。
瑞安天地系列分享
1
报告结构
一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
2
瑞安集团简介
瑞安集团简介：瑞安集团，1971 年创立于香港。集团已发展成为 一个多元化的集团，旗下之房地 产发展、建筑及建筑材料业务遍 及香港、中国内地。
瑞安天地简介：
瑞安天地，是集合瑞安大型城市核 心重建项目与旅游业综合发展项目 于一体的核心类别产品。
成功的引进商家后虽然短期内的租金收益难以
保障，但商业品牌效应的打造却令瑞安在后期
开发的住宅及办公楼收益上成倍增长，获取了
超额的利润，同时更令开发的住宅成为了上海
的顶级豪宅区
14
招商
商业街区超过70%的体量用于引进餐饮和休闲
业态
发展餐饮休闲业在新天地模式下的商业街区，瑞
安快速聚集了大量的城市潜在消费群体，提高了
项目知名度，同时为住宅销售蓄客提供了充足的
有效客户，为后期住宅的成功销售提供保障。
15
运营
天地系列以全部持有的方式进行整体运营
运营 方式
持有物业，统一招租，管理 者与经营者的分离。没有将 商业产权分散出售给小业主， 而是全部持有，整体运营， 这样能够有足够的空间和力 量来调整业态与整体风格， 最大限度的凸显特色；
“小资”情调是年轻人向往的生活； “小资”对最新
的流行、艺术、文化等极度敏感；这里是年轻人的
“新天地”。
10
定位
分阶段的定位目标使天地系列有阶段性运营目标
第一阶段定位强调综合性，因为当时上海没有一个地 方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部汇集 在一起的地方；新天地产权实现统一的管理和经营理 念的贯彻实施
开发理念简介：
在有限的地块资源内，透过文化、景 观、稀缺的土地等等无法复制的价 值链，创造及再投资，是瑞安地产 天地模式开发的核心理念。
3
产品分布
商业特色：大连天地的完美规划 是为绿色时尚生活家及知识型产 业人群的乐活、乐业、乐享的愿 景而生，为他们带来工作学习、 生活体验、企业发展与投资创富
的全方位的增值体验
商业特色：新天地寓意新的乐土，
一个集“生活、工作、休闲”于
一体的独特环境，全面丰富生活
体验。开设了多家高级餐厅、酒
吧、品牌专卖店及时尚店铺等。
瑞安房地产在上海新天地还自设
了酒店、餐厅、俱乐部会所和礼
品店等，并推出了新天地品牌的
酒类产品
4
开发模式
• 运作一期天地系统，使住宅价值增值
住宅增值
• 将住宅增值的价值部分一次性回收，回收的增值 回现再投 部分现金再投资二期天地、办公楼、酒店等
第二阶段定位打造城市的旅游景点，譬如上海新天 地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景 点，将上海新天地建成上海必到之地
11
定位
层层深化的定位使得天地产品有了价值的拔升
最后阶段的定位是跨越文化和国界的时尚交流地，投 资方要让上海新天地成为一个国际交流和聚会的地点， 里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比 如分隔两国近二十几年没见面的朋友第一想到的聚会 地点就是这里。
商业街 <6万方
商业 MALL< 10万方
<260m
<16m
商业街尺度
13
招商
前期通过优惠的招租政策，引入优质商业为区域
溢价
新天地的招商对象均来自世界知名品牌，上海
新天地98家租户中，85%来自于内地以外的国
家和地区。瑞安新天地初期招商时，为了吸引
优质客户，并没有收取高额的租金，反而给予
了相当优惠的优惠政策，如较长的免租期等，
பைடு நூலகம்
层层深化的定位使得上海新天地更加明确了自 身的消费群体，通过不断的招商调整完善了商 品的细化，提升了经营效益，成为了全国时尚 消费的“标杆”，不仅吸引了上海的小资一族 和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城 市的时尚消费群。
12
规划
商业街依据地块特点及城市整体格局进行打造
打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写字 楼、高档住宅与一体的定位下进行规划的思考； 保留地块有价值的建筑和景观植被；对建筑进 行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能； 商业的产品模式一般为传统商业街+现代时尚 的商业MALL；商业街楼层根据地块特点以2层 为主,局部达到4层或更高
利润 来源
对于商户，瑞安运营过程中除收取一定 的保底租金外，同时还享有租户一定比 例的利润分成
天地模式以全部持有、整体运 营的方式贯彻始终
16
运营
运营“天地”品牌带来直接与边际的价值效益
以上海新天地为例：
17
开发时序
“商业先行”策略率先开发商业，再启动住宅的 开发和销售
“商业先行”策略：让投资客或购房人从现状上看到区域的配套成熟，从而从根本上消除相关的危机 感，提升购买欲望，这种模式最直接的表现就是开发的住宅销售价格普遍高于周边区域的住宅价格。
资
• 同时不断提升一期天地的经营价值
经营增值
• 再次拉高土地价值后，回收更高的土地上盖物的 推动增值 价值
这就是瑞安强 调的以价值为 目标而非以成 本为目标的开
发模式
5
开发模式 开发商与政府之间形成良性循环与互动
再投资改变了整个 地区的环境
得到了政府的大力 支持，开拓了获取 土地的绿色渠道
政府支持使区域配套及交 通设施的完善，令瑞安项 目后期开发过程中所开发 的其他产品价值得以放大
新天地跨年演唱会
20
一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
21
困境与现状 我国城市发展模式致使社区商业街失去了特色 和活力
一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
7
天地系列特点介绍
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选址
地块选取城市内遗留有代表性的历史文化建筑的
区域
一线城市或区域核心城市，拥有厚重的历史文化及独特的区域文化。开发地块的选取都在城
市的核心区域
老市区典型区域
城市核心区
9
目标消费群 以城市年轻阶层，中产阶级，居住在城市里的 外籍人士以及到达城市的中外游客为目标客群
18
资本运作
天地模式重视商业及业态的打造，对资金有长 线投入要求
瑞安新天地模式因为规模庞大，业态丰富，商业先行的特色，对前期大量的资金投入，以及资金的
沉淀期都要求较高，导致投资回报周期被拉长。
放长线
钓大鱼
19
持续公共
通过对核心品牌的不断宣传，带动周边计划 开发项目的形象与价值的提升。
利用现代手段加强新天地商业自身的形象推广，以及与外界的即时沟通，新天地持续积极的 发起、参与、组织、承办一系列各种模式的公众活动，每一项活动都可视为一种整体公关活动 的有机组成部分。
瑞安天地系列分享
1
报告结构
一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
2
瑞安集团简介
瑞安集团简介：瑞安集团，1971 年创立于香港。集团已发展成为 一个多元化的集团，旗下之房地 产发展、建筑及建筑材料业务遍 及香港、中国内地。
瑞安天地简介：
瑞安天地，是集合瑞安大型城市核 心重建项目与旅游业综合发展项目 于一体的核心类别产品。
成功的引进商家后虽然短期内的租金收益难以
保障，但商业品牌效应的打造却令瑞安在后期
开发的住宅及办公楼收益上成倍增长，获取了
超额的利润，同时更令开发的住宅成为了上海
的顶级豪宅区
14
招商
商业街区超过70%的体量用于引进餐饮和休闲
业态
发展餐饮休闲业在新天地模式下的商业街区，瑞
安快速聚集了大量的城市潜在消费群体，提高了
项目知名度，同时为住宅销售蓄客提供了充足的
有效客户，为后期住宅的成功销售提供保障。
15
运营
天地系列以全部持有的方式进行整体运营
运营 方式
持有物业，统一招租，管理 者与经营者的分离。没有将 商业产权分散出售给小业主， 而是全部持有，整体运营， 这样能够有足够的空间和力 量来调整业态与整体风格， 最大限度的凸显特色；
“小资”情调是年轻人向往的生活； “小资”对最新
的流行、艺术、文化等极度敏感；这里是年轻人的
“新天地”。
10
定位
分阶段的定位目标使天地系列有阶段性运营目标
第一阶段定位强调综合性，因为当时上海没有一个地 方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部汇集 在一起的地方；新天地产权实现统一的管理和经营理 念的贯彻实施
开发理念简介：
在有限的地块资源内，透过文化、景 观、稀缺的土地等等无法复制的价 值链，创造及再投资，是瑞安地产 天地模式开发的核心理念。
3
产品分布
商业特色：大连天地的完美规划 是为绿色时尚生活家及知识型产 业人群的乐活、乐业、乐享的愿 景而生，为他们带来工作学习、 生活体验、企业发展与投资创富
的全方位的增值体验
商业特色：新天地寓意新的乐土，
一个集“生活、工作、休闲”于
一体的独特环境，全面丰富生活
体验。开设了多家高级餐厅、酒
吧、品牌专卖店及时尚店铺等。
瑞安房地产在上海新天地还自设
了酒店、餐厅、俱乐部会所和礼
品店等，并推出了新天地品牌的
酒类产品
4
开发模式
• 运作一期天地系统，使住宅价值增值
住宅增值
• 将住宅增值的价值部分一次性回收，回收的增值 回现再投 部分现金再投资二期天地、办公楼、酒店等
第二阶段定位打造城市的旅游景点，譬如上海新天 地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景 点，将上海新天地建成上海必到之地
11
定位
层层深化的定位使得天地产品有了价值的拔升
最后阶段的定位是跨越文化和国界的时尚交流地，投 资方要让上海新天地成为一个国际交流和聚会的地点， 里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比 如分隔两国近二十几年没见面的朋友第一想到的聚会 地点就是这里。
商业街 <6万方
商业 MALL< 10万方
<260m
<16m
商业街尺度
13
招商
前期通过优惠的招租政策，引入优质商业为区域
溢价
新天地的招商对象均来自世界知名品牌，上海
新天地98家租户中，85%来自于内地以外的国
家和地区。瑞安新天地初期招商时，为了吸引
优质客户，并没有收取高额的租金，反而给予
了相当优惠的优惠政策，如较长的免租期等，
பைடு நூலகம்
层层深化的定位使得上海新天地更加明确了自 身的消费群体，通过不断的招商调整完善了商 品的细化，提升了经营效益，成为了全国时尚 消费的“标杆”，不仅吸引了上海的小资一族 和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城 市的时尚消费群。
12
规划
商业街依据地块特点及城市整体格局进行打造
打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写字 楼、高档住宅与一体的定位下进行规划的思考； 保留地块有价值的建筑和景观植被；对建筑进 行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能； 商业的产品模式一般为传统商业街+现代时尚 的商业MALL；商业街楼层根据地块特点以2层 为主,局部达到4层或更高
利润 来源
对于商户，瑞安运营过程中除收取一定 的保底租金外，同时还享有租户一定比 例的利润分成
天地模式以全部持有、整体运 营的方式贯彻始终
16
运营
运营“天地”品牌带来直接与边际的价值效益
以上海新天地为例：
17
开发时序
“商业先行”策略率先开发商业，再启动住宅的 开发和销售
“商业先行”策略：让投资客或购房人从现状上看到区域的配套成熟，从而从根本上消除相关的危机 感，提升购买欲望，这种模式最直接的表现就是开发的住宅销售价格普遍高于周边区域的住宅价格。
资
• 同时不断提升一期天地的经营价值
经营增值
• 再次拉高土地价值后，回收更高的土地上盖物的 推动增值 价值
这就是瑞安强 调的以价值为 目标而非以成 本为目标的开
发模式
5
开发模式 开发商与政府之间形成良性循环与互动
再投资改变了整个 地区的环境
得到了政府的大力 支持，开拓了获取 土地的绿色渠道
政府支持使区域配套及交 通设施的完善，令瑞安项 目后期开发过程中所开发 的其他产品价值得以放大
新天地跨年演唱会
20
一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
21
困境与现状 我国城市发展模式致使社区商业街失去了特色 和活力