某商业街招商运营及物业管理方案

哈尔滨市商业发展预判：
• 传统商圈内商业设施将根据市场变化 次、所面向客群的差异将更加明显；
• 随着城市的不断发展，城市扩张加剧 中心已经不能够满足目前消费者的购物
• 随着城市各区域功能布局的逐步确定 经逐步形成区域化的格局，商业的衍生 消费特征的差异化而有不同的特色；
• 未来消费趋势，势必依照区域特性而 与档次的消费者。这表示未来的商业设 业范围或商圈将受到区域本身特色的局
传统商圈现有重点商业项目概况
传统商业项目兴起时间较早，发展至今已具有一定单体规模，档次不一，消费群体不一， 有限，未能充分引导城市消费，这种趋势未来几年将进一步加聚、演变。
道里万达广场 金安国际广场
玛克威商厦
传统商圈 温州国际商贸城
远大购物中心
松雷国际商厦
本案
传统商圈现有重点商业项目格局：
•目前重点商业项目分布较为集中，商业类型表现 购物中心；
新兴商圈分析/会展商圈
以哈尔滨国际会展中心体育馆为中心，集合展览、体育、文化、餐饮、娱乐、购物、旅 多种功能为一体的新商圈。
新兴商圈分析/哈西商圈
交通枢纽型商圈，以休闲商业和体验消费为主题的时尚消费后起之秀，实现了地铁交通 无缝对接。
目录 Contents
1 商业总体运作思路 2 商业街招商执行策 3 物业服务合作计划 4 全程商管服务总结 5 合作报价
商业总体运作
操盘思路 操盘流程 全程策划服务
操盘思路
市场调研
消费调查 商户调查 业态调查
竞争调查 投资调查 价格调查
市场定位
主题定位 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位
中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心
未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居 的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西 方向之上，应当合理规划布局，因势利导。
市场调查说明
市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新
• 传统商圈内商业均为多年发展起来的老商业，发 经具有一定的单体商业规模，均在3万方以上；
• 消费档次均在中档及中档以上，消费群体具有一 性和共性。
•高端国际品牌的引进力度较大，但产品同质化、 现象严重，各百货均没有针对自身的细分市场来进 进及品类布局。
传统商圈内的商业项目以购物中心形态的商场为主要业态，多采用扣点的方式经营
商业街招商执行
哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制
哈尔滨商业市场调研
✓ 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 ✓ 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
哈尔滨现有商业格局
松北商圈
中央大传街统商圈 商圈
爱建 商圈
秋林商圈
中央大街商圈
秋林商圈 靖宇商圈
目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈 属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴 商业区的代表。
未
哈尔滨商业发展预判
松北商圈
中央大街
商圈 传统商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
秋林商圈
未来群力 本案 商圈
安埠商圈
新兴商圈
新兴商圈分析/爱建商圈
哈尔滨市首席滨水新城里的生活休闲商业中心，新兴商业更趋于国际化。是一个购物、 闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验、居住、商务、旅游于一体的国际生活、商业
新兴商圈分析/顾乡商圈
道里区五大商圈之一，针对哈尔滨市“中兴”战略，顾乡商圈提档升级，商圈以综合性 业为发展重点，大力发展汽车物流中心，引进品牌汽车4S店、哈西客站配套服务业等一 务业项目。
针对哈尔滨银泰城商业街项目，港联将提供“全程策划服务”
1 前期策划顾问服务
1、市场研究报告 2、项目定位报告
2 招商实施服务
根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场 定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售
3 商业管理服务
通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
传统商圈分析/秋林商圈
哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升 中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ，发展前景看好。
传统商圈分析/靖宇商圈
哈尔滨市最早兴起的商圈之一，以批发零售为主的传统服务型商圈，近期发展步伐滞后 百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群，被誉为”哈尔滨 影城“。
洽谈
商品结构 经营试算 主力店
意向
招商 经营试算 主力店
签约
零售专业店 签约开业筹 备物业管理
竣 工 验 收
商业 功能 规划
方案 设计 论证
租售 策略 设计
招商 销售 顾问
投资策略 风险评估
成本 概算
投资计划 融资计划 成本预算
商业 管理 策划
营
租售
业
执行
准
顾问
备
培 训
市
募集
成本
场 推
融资
监控
广
Hale Waihona Puke Baidu 全程策划服务
顾乡商圈
未来群力 商圈
新兴商圈
本案
安埠商圈
哈尔滨市现有商业格局：
目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花 统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商 商业格局大致分定，利润空间已经饱和 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单 之间跟进、模仿的痕迹十分明显。 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均 展趋势不协调。
传统商圈
新
进行调研分析。
• 调查方式
询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员 及销售人员提出问题，收集市场信息；
观察法：在中介门店通过记录获取市场信息； 网络资料收集：利用网络收集市场数据。
传统商圈分析/中央大街商圈
哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域， 业态将面临优化、调整、升级。
……
商业规划
建筑形态 交通动线 商业布局 铺位分割 品牌组合 附属设施
……
招商销售
招商定位 招商策略 招商计划 招商推广 价格设计 销售策略 营销控制 营销管理
……
商业管理
物业管理 商业管理 客户管理 开业策划
……
操盘流程
筹建前期开发 设计
设计、施工前期
经营期
市场调查 市场定位
商品结构 经营试算 主力店