[整理]商业物业经营与租赁课件ppt
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物业管理中的商业运营与租赁管理
保障租户利益
商业运营管理可以促进社区经济发展 ，提供就业机会，提升居民生活水平 。
商业运营管理的历史与发展
早期商业运营管理
早期的商业运营管理主要依靠经验和手工操作，缺乏专业知识和系统化的管理方法。
现代商业运营管理
随着科技的发展和市场需求的不断变化，现代商业运营管理逐渐走向专业化、信息化和智能化。 现代商业运营管理注重租户需求和服务质量，通过数据分析和智能化技术提高管理效率。
该写字楼在物业管理中注重商业运营与租赁管理的品质，提供了一系列高品质的服务，如24小时安保 、定期清洁维护等，吸引了优质租户。同时，通过合理的租金定价和租约管理，确保了高出租率，为 物业创造了稳定的收入。
失败案例一
总结词
管理混乱、租金收益低下
VS
详细描述
该商业街区的物业管理在商业运营与租赁 管理方面存在诸多问题，如商铺布局不合 理、租户质量参差不齐、租金收缴混乱等 ，导致整体运营效率低下。同时，由于缺 乏有效的租约管理和租金调整机制，租金 收益也相对较低，影响了物业的长期发展 。
• 法律规范性
租赁管理需遵守相关法律法规，确保合法合规。
租赁管理的流程
租户筛选
根据物业特点和市场定 位，筛选符合条件的租
户。
租金策略制定
根据市场行情、物业价 值和租户需求等因素， 制定合理的租金策略。
租赁合同签订
与租户签订正式的租赁 合同，明确双方权利和
义务。
租赁合同的管理
合同内容审查
01
确保租赁合同内容完整、合法，符合双方利益 。
未来商业运营管理
未来商业运营管理将更加注重可持续发展和创新，通过绿色环保、智能科技等手段实现高效、环 保、智能的商业运营。同时，未来商业运营管理将更加注重与各方的合作与共赢，共同推动商业
商业运营管理可以促进社区经济发展 ，提供就业机会，提升居民生活水平 。
商业运营管理的历史与发展
早期商业运营管理
早期的商业运营管理主要依靠经验和手工操作，缺乏专业知识和系统化的管理方法。
现代商业运营管理
随着科技的发展和市场需求的不断变化，现代商业运营管理逐渐走向专业化、信息化和智能化。 现代商业运营管理注重租户需求和服务质量，通过数据分析和智能化技术提高管理效率。
该写字楼在物业管理中注重商业运营与租赁管理的品质，提供了一系列高品质的服务，如24小时安保 、定期清洁维护等，吸引了优质租户。同时，通过合理的租金定价和租约管理，确保了高出租率，为 物业创造了稳定的收入。
失败案例一
总结词
管理混乱、租金收益低下
VS
详细描述
该商业街区的物业管理在商业运营与租赁 管理方面存在诸多问题，如商铺布局不合 理、租户质量参差不齐、租金收缴混乱等 ，导致整体运营效率低下。同时，由于缺 乏有效的租约管理和租金调整机制，租金 收益也相对较低，影响了物业的长期发展 。
• 法律规范性
租赁管理需遵守相关法律法规，确保合法合规。
租赁管理的流程
租户筛选
根据物业特点和市场定 位，筛选符合条件的租
户。
租金策略制定
根据市场行情、物业价 值和租户需求等因素， 制定合理的租金策略。
租赁合同签订
与租户签订正式的租赁 合同，明确双方权利和
义务。
租赁合同的管理
合同内容审查
01
确保租赁合同内容完整、合法，符合双方利益 。
未来商业运营管理
未来商业运营管理将更加注重可持续发展和创新，通过绿色环保、智能科技等手段实现高效、环 保、智能的商业运营。同时，未来商业运营管理将更加注重与各方的合作与共赢，共同推动商业
商场物业管理ppt课件
三个条件
概念2：商场物业的含义 广义上，指建筑规划中必须用于商业性质的房地产，
它是城市整体规划建筑中的一种重要组成部分，其 直接的功能就是为消费者提供购物场所。
狭义上，指供商品流通和进行经济流动的物业及其 附属的设备、设施，是进行买卖方式的商业行为的 地方。
包括：
各类商场、购物中心、购物广场、各种专业性市场
五、商场物业的管理特点
1、客流量大
安全保卫、消防安全、突发事件处理
2、服务要求高 3、管理点分散 4、营业时间性强 5、车辆管理难度大
做好商场的保值、增值，为业主赢得更多的 收入；为承租人和顾客营造一个安全、舒适、 便捷的经营和购物环境
需要更多的保洁、秩序维护员人员
统一店铺的开张及关门时间有利于塑造商铺 的整体形象
在城乡结合部、交通要道；商店营业面积大，一般为 10000平方米左右；目标顾客以中小零售商、餐饮店、集 团购买和有交通工具的消费者为主；商品结构主要以食品 (有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、 文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主；店堂设施 简朴、实用；采取仓储式陈列；开展自选式的销售；设有 较大规模的停车场。
（3）
建筑规模在0.3~1万平方米，商业服务区域以城市中心某 一居住小区为主，服务人口1~5万人，年营业额 3000~5000万元
（四）按物业档次划分 （1） • 经营的商品多为大众化商品，装修较为普通、
开支小、成本少 （2） • 大型商场、高级商场乃至著名的专卖店； • 设备设施齐全，装修、装饰豪华
卖店、快餐店等组合构成。 ◦ 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。 ◦ 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。 ◦ 服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。 ◦ 根据销售面积,设相应规模的停车场。
概念2：商场物业的含义 广义上，指建筑规划中必须用于商业性质的房地产，
它是城市整体规划建筑中的一种重要组成部分，其 直接的功能就是为消费者提供购物场所。
狭义上，指供商品流通和进行经济流动的物业及其 附属的设备、设施，是进行买卖方式的商业行为的 地方。
包括：
各类商场、购物中心、购物广场、各种专业性市场
五、商场物业的管理特点
1、客流量大
安全保卫、消防安全、突发事件处理
2、服务要求高 3、管理点分散 4、营业时间性强 5、车辆管理难度大
做好商场的保值、增值，为业主赢得更多的 收入；为承租人和顾客营造一个安全、舒适、 便捷的经营和购物环境
需要更多的保洁、秩序维护员人员
统一店铺的开张及关门时间有利于塑造商铺 的整体形象
在城乡结合部、交通要道；商店营业面积大，一般为 10000平方米左右；目标顾客以中小零售商、餐饮店、集 团购买和有交通工具的消费者为主；商品结构主要以食品 (有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、 文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主；店堂设施 简朴、实用；采取仓储式陈列；开展自选式的销售；设有 较大规模的停车场。
（3）
建筑规模在0.3~1万平方米，商业服务区域以城市中心某 一居住小区为主，服务人口1~5万人，年营业额 3000~5000万元
（四）按物业档次划分 （1） • 经营的商品多为大众化商品，装修较为普通、
开支小、成本少 （2） • 大型商场、高级商场乃至著名的专卖店； • 设备设施齐全，装修、装饰豪华
卖店、快餐店等组合构成。 ◦ 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。 ◦ 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。 ◦ 服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。 ◦ 根据销售面积,设相应规模的停车场。
商业物业管理PPT幻灯片PPT
多层次、多方式、 全方位、全过程的 监视控制，以实现 标准化、标准化、 专业化管理。
五、〔二〕商业物业管理特点
期望物业的知名度不断提升，物业
管有较高的专业能力和水准，设备
设施保养精良。环境和业态布局入 1. 业主
主的品牌有号召力并能受到消费者
承受和追捧。租户入住率高，最终
能令物业有很高的社会知名度和较
2 、收益渠道多 传统的物业管理收益渠道一般为物业效劳费收入，且物业效劳费
收缴率偏低，收费难，企业收入渠道比较单一。既使是开展家政、洗 衣等延伸效劳，与其它专业店铺相比，受地域环境、社区范围、人工 本钱、专业化程度等因素影响，竞争处理劣势地位，难以做大做到商 业管理里中的筹划、销售、运营、管理、培训、咨询、效劳等均可作 为经济增长点。
商业中心 的任务
就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、 优化行业构造、业态构造和品牌构造，调整商 业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程 度满足消费者需求的商业环境。
七、商业物业与传统物业的比照
1 、产业根底稳固 传统的物业管理模式一般仅限于单一的物业管
理，物业效劳多为保洁、保安、绿化、修缮、设施 设备维护及其它特约效劳等。而商业物业的产业各 个环节互相促动、互相补充，形成一个系统的整体， 相应的核心竞争力较强。
4、 纠纷 少
❖ 下面问下同学们知道的商业街有哪些？
华南道商业街
南京路步行街
王府井步行街
湛 江
下面我们了解下有关商业物业管理的街道等
深
圳 常
| 鹏
万 科
州基
富
嘉 业
物 业
春 东
国
方
贸
大
广
厦
场
中航物业
商业物业管理PPT
管理措施
介绍商场在物业管理方 面的具体措施，如安全 保卫、清洁卫生、设施 维护等，体现细节和执 行力。
某写字楼的物业管理案例
管理案例介绍
以某写字楼为例，介绍其在物业管理方面的成功经 验和实践。
管理特色与亮点
分析该写字楼物业管理的特色和亮点，如安保、清 洁、设施维护等方面的优秀做法。
管理效果与评价
介绍该写字楼物业管理所带来的良好效果，以及业 主和租户的评价和反馈。
02 商业物业管理内容
商业物业设施管理
设施管理
商业物业设施管理涉及楼宇、设备、设施等的 维护、保养和管理，确保其正常运行和使用安 全。
安全管理
商业物业设施管理需制定严格的安全管理制度， 采取有效的措施，保障人员和财产安全。
商业物业环境管理
物业管理内容
商业物业环境管理包括清洁、绿化、设施维 护等方面，为业主和租户提供舒适、整洁的
04
商业物业管理策略 与技巧
商业物业管理策略
保持良好客户关系
商业物业管理需要与租户建立良好的关系，提供 优质的服务，确保租户的满意度和忠诚度。
合理分配资源
商业物业管理需要合理分配资源，包括人力、物 力和财力，以确保物业的正常运行和租户的需求 得到满足。
定期维护和检修
商业物业管理需要定期对物业进行维护和检修， 确保物业的长期稳定和安全。
商业物业管理的重要性
商业物业管理维护和保障了商业设 施的正常运行，确保商业活动的顺 利进行。
良好的商业物业管理有助于提升商 业设施的品质和形象，进而提高商 业项目的价值。
商业物业管理通过采取有效的安保 措施，为商业设施提供安全保障， 预防和减少安全风险。
确保商业活动正常 运作
物业租赁管理PPT课件
房屋租赁登记申请经市、县人民政 府房地产管理部门审查合格后，颁 发《房屋租赁证》。
16
制定房屋租赁管理的各项制度:
房屋租赁租金管理制度 房屋使用与维修管理制度 房屋转租与退租管理制度
明确房屋租赁纠纷处理的方法
房屋租赁纠纷处理方式 房屋租赁不同类型纠纷的处理
衡量物业租赁经济效果的指标
租赁房屋总量、租赁房屋结构、房屋完好率、房屋出租率 、 租金收缴率 、利税额及其增长率 、员工收入水平及增长率
13
物业租金的意义
调 进保 制租 节 行证 改金 房 物 革的 屋 业 的调 的 经 重整 供 营 要是 求 活 内我 关 动 容国 系的 住
正房 常体
14
第四节 物业租赁管理
要点一：房屋租赁管理的一般程序 要点二：制定房屋租赁管理的各项制度 要点三：明确房屋租赁纠纷处理的方法 要点四：衡量物业租赁经济效果的指标
17
典型案例分析
18
➢ 最近某物业公司接管了一栋多层办公楼的管理工作， 目前大楼的空置率较高，面对这种情况你认为应该如 何改变现状？请你从分析空置率高的原因入手，提出 降低空置率应采取的步骤？
➢ 天星写字楼业主刘大奎先生委托管理该写字楼的博凯 物业管理公司代理写字间的租赁业务。某日，刘大奎 的弟弟刘小奎前来租赁一间办公室。博凯经营部的史 小姐让刘小奎签署租赁合同，刘小奎认为没有必要， 二人争执不下，请问他们二人谁的观点正确？为什么？ 物业租赁合同包括哪些内容？
其他形式限制房地产权利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 权属有争议的； 属于违章建筑的； 不符合安全标准的； 已抵押，且未经抵押权人同意的； 不符合公安、环保和卫生部门有关规定的； 有关法律、法规禁止出租的其他情形
5
第二节 物业租赁合同
16
制定房屋租赁管理的各项制度:
房屋租赁租金管理制度 房屋使用与维修管理制度 房屋转租与退租管理制度
明确房屋租赁纠纷处理的方法
房屋租赁纠纷处理方式 房屋租赁不同类型纠纷的处理
衡量物业租赁经济效果的指标
租赁房屋总量、租赁房屋结构、房屋完好率、房屋出租率 、 租金收缴率 、利税额及其增长率 、员工收入水平及增长率
13
物业租金的意义
调 进保 制租 节 行证 改金 房 物 革的 屋 业 的调 的 经 重整 供 营 要是 求 活 内我 关 动 容国 系的 住
正房 常体
14
第四节 物业租赁管理
要点一：房屋租赁管理的一般程序 要点二：制定房屋租赁管理的各项制度 要点三：明确房屋租赁纠纷处理的方法 要点四：衡量物业租赁经济效果的指标
17
典型案例分析
18
➢ 最近某物业公司接管了一栋多层办公楼的管理工作， 目前大楼的空置率较高，面对这种情况你认为应该如 何改变现状？请你从分析空置率高的原因入手，提出 降低空置率应采取的步骤？
➢ 天星写字楼业主刘大奎先生委托管理该写字楼的博凯 物业管理公司代理写字间的租赁业务。某日，刘大奎 的弟弟刘小奎前来租赁一间办公室。博凯经营部的史 小姐让刘小奎签署租赁合同，刘小奎认为没有必要， 二人争执不下，请问他们二人谁的观点正确？为什么？ 物业租赁合同包括哪些内容？
其他形式限制房地产权利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 权属有争议的； 属于违章建筑的； 不符合安全标准的； 已抵押，且未经抵押权人同意的； 不符合公安、环保和卫生部门有关规定的； 有关法律、法规禁止出租的其他情形
5
第二节 物业租赁合同
百达商场物业管理租赁方案32页PPT
不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
百达商场物业管理租赁方案
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
百达商场物业管理租赁方案
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
商业物业经营与租赁管理知识课件
按现代 化程度 分为智 能化大 楼和非 智能化 大楼。
按建造等级 和所处区位、 收益能力等 综合因素分 为甲级写字 楼、乙级写 字楼、丙级
写字楼。
第二、酒店物业。酒店是提供饮食产品及客房，
各项设施与无形的服务的综合型产品与服务，从
而获得利润的经济单位。
商业性酒 店为为商 务旅游人 士而设计。 一般地处 商业城区， 交通方便， 设备齐全。
五、房屋租赁的行政管理
房屋租赁登记备案制
• 为规范房屋租赁行 度主要内容有：
为，加强城市租赁管 理，国家、省市都颁
（一）、房屋租赁登记 备案的一般程序：
布《城市房屋租赁管 申请
理办法》，办法规定，
房屋租赁实行登记备
审查
案制度。其核心是对
合法有效的房屋租赁
领证
行为颁发《房屋租赁
证》。
•（二）、房屋租赁 的条件
具体包含以下两点含义： （1）出租人必须是房屋所有权人； （2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租
人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、 承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。
二、房屋租赁的特点
1、房屋租赁不转移房屋所有权； 2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋； 3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系； 4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止； 5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任 人。
（2）、专项性 的娱乐休闲物业 （舞厅、卡拉OK
厅、保龄球馆 等）。
三、商业物业的特点
•（1）、需要良好的商业氛围 •（2）、追求设施的先进性。 •（3）、有很高的租赁比例。 •（4）、已出租为主的商业物业 具有价值不能库存的特点。
第二章 商业物业租赁管理概述 一、物业租赁的概念
商业租赁合同要点.ppt
2、明确违约责任，如独家经营的商户必须达到 的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等 的违约责任。
租赁合同主要风险防控要点
关键条款
常见争议及风险描述
控制建议
物业管理费 及其他费用
1、物业管理费的增长幅度；
2、其他公用事业费（含空调延时等）的缴 纳标准及方式；
3、外立面、公共区域及电梯内等广告营销 的管理方式；
2、计租面积的确定依据：房地产权证、测 绘报告、实地测量+公摊系数物业是否已有独立 房地产权证或具备独立测绘条件的出租物业；
2、明确合同涉及需要及面积计算相应费用的计 租面积不予调整；
3、事先协商确定公摊系数（商业物业并无国家 统一测绘要求及标准）
物业用途
商业运营管理培训之 商业租赁合同要点
目录
1 商业租赁的模式与种类 2 商业租赁合同的核心条款解读
01 Part One 商业租赁的模式与种类
1 、商业（零售百货、综合体）
按
场
2、独立商铺（商业街、社区底商）
地
类
型
3、非独立场地（无固定边界）
划
分
4 、外墙位、广告位
1 、各类商业业态租赁
按
租
2、售后包（返）租
1、主力店的定建时间、方式及标准； 2、特殊业态交付的特殊要求 3、二次装修改造提前进行的衔接与责任界 定； 4、承租方过错解约时的恢复要求及范围；
1、定建条件或特殊业态对交付时间及交付标准需明确 特殊约定；
2、提前进场装修下对竣工验收的免责约定；
3、特殊交付标准对应特殊恢复标准及赔偿方式。
租赁合同主要风险防控要点
控制建议
免租期 租金计取
1、免租期是否计入整体租赁期限；
租赁合同主要风险防控要点
关键条款
常见争议及风险描述
控制建议
物业管理费 及其他费用
1、物业管理费的增长幅度；
2、其他公用事业费（含空调延时等）的缴 纳标准及方式；
3、外立面、公共区域及电梯内等广告营销 的管理方式；
2、计租面积的确定依据：房地产权证、测 绘报告、实地测量+公摊系数物业是否已有独立 房地产权证或具备独立测绘条件的出租物业；
2、明确合同涉及需要及面积计算相应费用的计 租面积不予调整；
3、事先协商确定公摊系数（商业物业并无国家 统一测绘要求及标准）
物业用途
商业运营管理培训之 商业租赁合同要点
目录
1 商业租赁的模式与种类 2 商业租赁合同的核心条款解读
01 Part One 商业租赁的模式与种类
1 、商业（零售百货、综合体）
按
场
2、独立商铺（商业街、社区底商）
地
类
型
3、非独立场地（无固定边界）
划
分
4 、外墙位、广告位
1 、各类商业业态租赁
按
租
2、售后包（返）租
1、主力店的定建时间、方式及标准； 2、特殊业态交付的特殊要求 3、二次装修改造提前进行的衔接与责任界 定； 4、承租方过错解约时的恢复要求及范围；
1、定建条件或特殊业态对交付时间及交付标准需明确 特殊约定；
2、提前进场装修下对竣工验收的免责约定；
3、特殊交付标准对应特殊恢复标准及赔偿方式。
租赁合同主要风险防控要点
控制建议
免租期 租金计取
1、免租期是否计入整体租赁期限；
1109第一章-商业物业管理概述PPT课件
利益受损。
合理租金水平的确定：
主要依据市场比较。例：写字楼租金水平确 定需考虑和比较的主要因素：
1.物业的地理位置，距商业中心区的距离； 2.物业建造设计的结构，及物业的楼层、朝 向、面积； 3.装修档次； 4.建筑设备状况； 5.所提供服务的内容； 6.康乐设施的完备情况； 7.有效使用面积系数； 8.物业维修措施。
三、制订租金收取办法
尽量减少由于迟付或拖欠租金 而给业主带来的损失。
对按时交付租金的租户实行一 定额度的优惠。
四、协调与业主和承租人的关系
（一）协调与业主的关系
业主与物业管理企业关系类型： 1．信托伙伴关系 2．委托和代理关系
其信用关系包括： 忠于职守，管理物业，服从指 令，清算结账，信息披露
(二)协调与租户的关系 (三)协调业主与租户之间的关系 (四)协调租户之间的关系
出租策略：
长租与短租组合，大小租户匹配 不同经营类型租户匹配 不同形式、层次店铺的组合 不同货品、服务、商业结构的组合等 分割出租、差别定价 减免、优惠方案设计 搬家、装修补贴等 合作经营
(五)提出经营管理预算
预算是经营管理计划的核心 经营预算
包括 合同期内的预测 投资与回报的对照分析
1.经营预算
第一章 商业物业管理概述
物业的通常分类： 居住物业、商业物业、工业物业、特殊
（其他）用途物业四种。 商业物业：
一种通常为私有但为公众提供商品、服务、 设施和场地的场所。
第一节 商业物业的类型
一、划分商业物业的标准
商业物业（与收益性物业有区别）属性： (1)经营性 (2)公众性 (3)服务性
以此为据判断物业类别应看整体
一类投资房产用于获利; 另一类为了本身的利益，保持物业 的价值。 有的业主有明确的目标 有的没有长远的目标和规划。
合理租金水平的确定：
主要依据市场比较。例：写字楼租金水平确 定需考虑和比较的主要因素：
1.物业的地理位置，距商业中心区的距离； 2.物业建造设计的结构，及物业的楼层、朝 向、面积； 3.装修档次； 4.建筑设备状况； 5.所提供服务的内容； 6.康乐设施的完备情况； 7.有效使用面积系数； 8.物业维修措施。
三、制订租金收取办法
尽量减少由于迟付或拖欠租金 而给业主带来的损失。
对按时交付租金的租户实行一 定额度的优惠。
四、协调与业主和承租人的关系
（一）协调与业主的关系
业主与物业管理企业关系类型： 1．信托伙伴关系 2．委托和代理关系
其信用关系包括： 忠于职守，管理物业，服从指 令，清算结账，信息披露
(二)协调与租户的关系 (三)协调业主与租户之间的关系 (四)协调租户之间的关系
出租策略：
长租与短租组合，大小租户匹配 不同经营类型租户匹配 不同形式、层次店铺的组合 不同货品、服务、商业结构的组合等 分割出租、差别定价 减免、优惠方案设计 搬家、装修补贴等 合作经营
(五)提出经营管理预算
预算是经营管理计划的核心 经营预算
包括 合同期内的预测 投资与回报的对照分析
1.经营预算
第一章 商业物业管理概述
物业的通常分类： 居住物业、商业物业、工业物业、特殊
（其他）用途物业四种。 商业物业：
一种通常为私有但为公众提供商品、服务、 设施和场地的场所。
第一节 商业物业的类型
一、划分商业物业的标准
商业物业（与收益性物业有区别）属性： (1)经营性 (2)公众性 (3)服务性
以此为据判断物业类别应看整体
一类投资房产用于获利; 另一类为了本身的利益，保持物业 的价值。 有的业主有明确的目标 有的没有长远的目标和规划。
商场物业培训课件
总结词
根据商场规模和特点选择合适的 管理模式
2. 外包管理模式
商场物业的管理业务外包给专业 的物业管理公司，优点是管理专 业化，但需要业主支付一定的管 理费用。
3. 联合管理模式
业主与物业管理公司共同管理商 场物业，优点是业主与物业管理 公司可以互相监督、协作，提高 管理效率。
CHAPTER 02
商场物业的人才培养与引进
人才培养计划
制定完善的人才培养计划，通过内部培训、外部培训等方式，提 高员工的业务能力和综合素质。
人才引进策略
制定具有吸引力的人才引进策略，吸引优秀的人才加入商场物业 团队，提升团队整体实力。
激励机制
建立有效的激励机制，激发员工的积极性和创造力，提高员工的 工作满意度和忠诚度。
商场物业培训课件
CONTENTS 目录
• 商场物业概述 • 商场物业的运营管理 • 商场物业的安全管理 • 商场物业的财务管理 • 商场物业的发展趋势与挑战
CHAPTER 01
商场物业概述
商场物业的定义与特点
总结词
提供商业活动的物业服务
3. 设施齐全
商场通常配备有各种设施，如电梯、空调、 照明、安保等，以满足商业活动的需求。
CHAPTER 05
商场物业的发展趋势与挑战
商场物业的市场竞争与挑战
1 2
市场竞争激烈 随着商业地产市场的不断发展，商场物业面临着 激烈的竞争压力，需要不断提升自身的竞争力。
消费需求多样化 消费者对商场的需求日益多样化，要求商场物业 不断优化服务、提升品牌形象和购物环境。
3
电商冲击 电子商务的兴起对传统商场物业造成了一定的冲 击，要求商场物业寻求线上线下的融合发展。
2. 人流量大
商务楼写字楼商业楼宇租赁技巧培训ppt
•
09
THANKS!
谢谢观赏
谢谢！
• （7）租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑 半年或者几个月的，只有极少数商务中心会做，而且多数面积都 是很小、价格较高的。租期超过三年的，一般业主不会同意，或 者是需要一定幅度的递增。
04
写字楼租赁技巧
• （8）租写字楼的价格很多时候分为“包票”与“实收”，“包票”即是租 金内已经包含租赁税发票，“实收”则是不含。
• （14）租赁合同的签订一般会签两份：一份是房管局的标准备案 用的，一份是详细的补充协议。房管局的合同比较笼统，一般写 清楚租金、年限双方盖章签字即可。
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写字楼租赁技巧
• 二、挑选匹配合适的房源 • • 三、实地看房 • （1）采光：主要看朝向和窗户，是否符合办公需求。 • （2）通风：看中央空调的密度和功率。 • （3）房屋质量：是否漏水，是否有裂缝，是否甲醛超标等。 • （4）周边：交通，餐饮等；周围的办公环境。 • （5）公共设施：看电梯的质量、数量和使用密度，厕所可供使用
。通常的免租期是30天到45天，用于租客装修或申办证照的时间 宽限。
02
写字楼租赁技巧
• 5-4保证金 • 俗称“押金”，一般一次性交三个月的保证金，并且保证金是不计利
息的。如果房东违约就要双倍赔付保证金给承租方，如果承租方 违约则不退还保证金。 • 5-5违约金 • 对于房东未经租客同意提早解约，赔偿金额和违约金额要明确， 支付时间也要明确，否则按逾期付违约金处理，这又会涉及逾期 方面的赔偿。 • 5-6定金 • 客户可根据自身对写字楼的意向情况选择是否支付定金，降低房 源很快被抢占的可能性。如果开发商违约，须向购房者双倍返还 定金。
05
写字楼租赁技巧
2024版物业管理行业物业运营与公寓租赁管理培训ppt研讨
量，提高客户满意度。
03
公寓租赁管理
公寓房源开发与选址策略
房源开发
通过网络平台、中介合作、个人 推荐等渠道，积极寻找优质房源 ，确保公寓供应充足。
选址策略
根据目标租客群体需求，选择交 通便利、生活配套齐全的地段， 提高公寓出租率和租金水平。
租赁合同签订与执行要点
合同签订
明确双方权利义务，规范租赁行为， 采用标准合同范本，确保合同条款合 法、合规。
合同执行
严格遵守合同约定，及时处理合同变 更、续签等事宜，维护租赁双方合法 权益。
租金收取及退租处理流程
租金收取
按照合同约定，定期收取租金，提供多种支付方式，确保租金及时到账。
退租处理
在租客退租前，进行房屋验收，结算费用，办理退租手续，确保房屋顺利交还 。
04
市场营销策略及推广手段
目标客户群体定位与需求分析
服务特点
物业服务具有专业性、连续性、综合 性等特点，要求企业具备较高的服务 水平和能力。
02
物业运营管理
物业设施维护与管理
设施维护计划
制定定期维护和保养计划，确保 物业设施的正常运行和延长使用
寿命。
维修响应机制
建立快速响应的维修机制，及时处 理设施故障和突发问题，确保业主 的正常生活和工作秩序。
经验分享
部分学员结合自己的工作实际，分享了物业管理和公寓租 赁过程中的经验和教训，为大家提供了宝贵的参考和借鉴 。
问题探讨
针对培训过程中提到的一些难点和问题，学员们进行了深 入的探讨和交流，共同寻找解决问题的方法和途径。
对未来发展趋势的预测和展望
智能化发展
专业化分工
随着科技的不断进步，物业管理行业将越 来越智能化，例如通过物联网、大数据等 技术手段提高管理效率和服务质量。
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公寓租赁管理
公寓房源开发与选址策略
房源开发
通过网络平台、中介合作、个人 推荐等渠道，积极寻找优质房源 ，确保公寓供应充足。
选址策略
根据目标租客群体需求，选择交 通便利、生活配套齐全的地段， 提高公寓出租率和租金水平。
租赁合同签订与执行要点
合同签订
明确双方权利义务，规范租赁行为， 采用标准合同范本，确保合同条款合 法、合规。
合同执行
严格遵守合同约定，及时处理合同变 更、续签等事宜，维护租赁双方合法 权益。
租金收取及退租处理流程
租金收取
按照合同约定，定期收取租金，提供多种支付方式，确保租金及时到账。
退租处理
在租客退租前，进行房屋验收，结算费用，办理退租手续，确保房屋顺利交还 。
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市场营销策略及推广手段
目标客户群体定位与需求分析
服务特点
物业服务具有专业性、连续性、综合 性等特点，要求企业具备较高的服务 水平和能力。
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物业运营管理
物业设施维护与管理
设施维护计划
制定定期维护和保养计划，确保 物业设施的正常运行和延长使用
寿命。
维修响应机制
建立快速响应的维修机制，及时处 理设施故障和突发问题，确保业主 的正常生活和工作秩序。
经验分享
部分学员结合自己的工作实际，分享了物业管理和公寓租 赁过程中的经验和教训，为大家提供了宝贵的参考和借鉴 。
问题探讨
针对培训过程中提到的一些难点和问题，学员们进行了深 入的探讨和交流，共同寻找解决问题的方法和途径。
对未来发展趋势的预测和展望
智能化发展
专业化分工
随着科技的不断进步，物业管理行业将越 来越智能化，例如通过物联网、大数据等 技术手段提高管理效率和服务质量。
写字楼物业服务与经营幻灯片PPT
6.蓄水池、水箱、泵房；
16.写字间装修、审批、提供装
7.变电室、楼层配电间监控、 维护；
修公司服务； 17.装修期间的保安、清洁服务；
8.公共电器维修服务与保养； 18.其它客户所需要的工程服务。
第二节 写字楼物业服务
2.1.4写字楼协管服务项目 1.写字楼门户协管服务(正门、运货门)； 2.写字楼内部协管服务； 3.电梯间协管服务； 4.写字楼外围协管巡逻服务； 5.停车场的协管、交通指挥服务； 6.写字楼消防系统监控、检查； 7.消防泵的安全巡视、监控； 8.消防培训服务； 9.每月一次协管、消防会议； 10.其它所需要的协管服务。
理，施工时要严格按照大厦规定进行，不能怕完不成工 期就不顾规定随意行事。对外来施工人员也要像对大厦 员工一样要求，遵守大厦的各项规章制度。 2.工程部空调组现场监督不力，出现了问题不能及时 解决，造成矛盾越积越深。空调组派出的监督员巡视不 到位是造成投诉的间接原因，值班人员不坚守岗位，当 客户需要帮助时，却找不到人，给客户带来不便。我们 的承诺是24小时服务，宗旨是让客人完全满意，可打电 话却没人接听，从这一点上看，我们的宗旨承诺没能完 全体现出来。
户档案 3.加强消防管理服务，做好防火工作 4.重视清洁服务 5.强化设备管理设施的维修保养 6.设立服务中心，完善配套服务 7.加强沟通协调，不断改进工作
第二节 写字楼物业服务
2.1服务部各岗位工作项目 2.1.1 前台接待服务内容 1.问讯服务和留言服务； 2.信件报刊收发、分拣、递
2.写字楼物业管理的目标
（1）在管理过程中，首先是要为业主和用户 创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生 活环境。
（2）应确保延长大楼的使用年限及其功ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的 正常发挥
商业物业经营与租赁管理
营销推广与顾客关系管理
营销推广：利用广告、促销活动等方式吸引潜在客户，提高商业物业的知名度和 美誉度。
顾客关系管理：建立客户档案，了解客户需求，提供个性化服务，提高客户满意 度和忠诚度。
互动与沟通：通过多种渠道与客户保持联系，及时了解客户的反馈和意见，不断 改进服务质量和经营策略。
数据分析与优化：通过数据分析了解客户需求和市场趋势，优化商业物业的经营 策略，提高经营效益。
税务处理与合规要求
知识产权保护与侵权处 理
税务筹划与财务处理
税务筹划：合理规划 商业物业的税务，降 低税负，提高经济效 益
财务处理：规范商业 物业的财务管理，确 保财务信息的真实、 完整和合法
税务与财务风险管理： 识别和评估商业物业经 营过程中的税务和财务 风险，采取有效措施进 行防范和控制
税务与财务合规：确保 商业物业经营符合相关 税务和财务法律法规的 要求，避免违法违规行 为的发生
商业物业将更加注重环保宣传和教育，提高租户和员工的环保意识。
市场竞争与商业模式创新
商业物业市场竞争 日益激烈，企业需 不断创新以提高竞 争力
商业模式创新是商 业物业发展的重要 趋势，有助于企业 实现可持续发展
商业物业企业应关注 市场需求变化，不断 优化产品和服务，以 满足客户需求
商业物业企业应加 强合作与交流，共 同推动行业的发展 与进步
投资回报与资产评估
商业物业经营的法律与 财务问题
投资回报率的计算方法
资产评估的重要性
如何提高商业物业的投 资回报率
融资渠道与资金管理
融资渠道：银行贷款、股权 融资、债券融资等
资金管理：预算编制、收支 管理、风险管理等
法律法规：相关法律法规对 融资渠道和资金管理的规定 和监管
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五、房屋租赁的行政管理
为规范房屋租 赁行为，加强城市 租赁管理，国家、 省市都颁布《城市 房屋租赁管理办 法》，办法规定， 房屋租赁实行登记 备案制度。其核心 是对合法有效的房 屋租赁行为颁发
（二）、房屋租赁 的条件
公民、法人或其他 组织对享有所有权 的房屋和国家授权 管理和经营的房屋 可以依法出租。
目标程序运行时的活动
过程的活动
• 过程的活动主要讨论的是过程的静态源程序和它的目标程序 在运行时的活动之间的关系
• 过程最简单的形式是一个标识符和一段语句组成。 • 函数是具有返回值的过程，也放入过程中进行讨论 • 把完整的程序也看成过程
• 过程的调用位置
• 过程名出现在可执行语句里时 • 过程名出现在表达式里时
具体包含以下两点含义： （1）出租人必须是房屋所有权人； （2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租
人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、 承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。
二、房屋租赁的特点
1、房屋租赁不转移房屋所有权； 2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋； 3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系； 4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止； 5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任 人。
• 如果a和b都是过程的活动，那么它们的生存期或者是 不重叠，或者是嵌套的。
• 如果一个过程是递归的（直接递归或间接递归），在 某一时刻可能有几个活动记录活跃着
运行时存储器的划分
存储组织
目标代码 静态数据
栈
堆
• 产生的目标代码
工作中的几点体会
谢谢大家
张根苗
深圳市城铁物业发展有限公司
2015年11月19日
运行时环境
授课：胡静
本章研究问题
• 在生成目标代码之前，需要把程序静态的正文和实现 这个程序的运行时的活动联系起来，主要是存储组织 与管理
• 活动记录的建立与管理 • 存储器的组织与存储分配策略 • 非局部名称的访问
（一）、租赁管理概念与内容
租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的 收益性物业租赁活动的管理。过程分为：
租约签订前
租约执行过程中
租约期满
（二）、租赁方案与策略
租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略 是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。两者是 贯穿在一起的，不必要进行严格区分。
（二）、房屋租赁合同的基本条款
1、当事人姓名或者名称及住所 2、房屋坐落、面积、装修及设施状况 3、租赁用途 4、租赁期限 5、租金及支付方式 6、房屋的修缮责任 7、转租的约定 8、变更和解除合同的条件
第四章 在商业物业经营与租赁 管理工作中的几点体会
小结
一、商业物业的概述 二、商业物业租赁管理 三、物业租赁方案与租赁合同 四、在商业物业经营与租赁管理
三、物业租赁的分类
1、按房屋所 （1）公房租赁证 有权性质划分 （2）私房租赁
（1）定期租赁
2、按房屋租 凭期限划分
（2）自动延期租赁 （3）意愿租赁
（1）短期租赁（ ≤2年） 3、按照租赁
期限的长 （2）中期租赁（3-4年） 短划分
（3）长期租赁（ ≥5年）
4、按物业租 金的内涵 划分
（1）毛租 （2）净租 （3）百分比租金
按照国外采用“四分法”分为： ➢居住物业 ➢商业物业 ➢工业物业 ➢特殊用途物业
三、商业物业的特点
（1）、需要良好的商业氛围 （2）、追求设施的先进性。 （3）、有很高的租赁比例。 （4）、已出租为主的商业物业具
有价值不能库存的特点。
第二章 商业物业租赁管理概述 一、物业租赁的概念
物业租赁通常指房屋租赁，含义——指公民或其他 组织作为出租人将其拥有的房屋，出租给承租人使用， 有承租人向出租人支付租金的行为。
（1）居住用房租赁 5、 按照房屋
的使用用 （2）非居住用房租赁（例如： 途划分 办公用房、零售商业用房和
生产经营用房的租赁）
6、按照承租人的 （1）国内租赁 性质划分 （2）涉外租赁
四、物业租赁管理模式
业主通常情况下是将自己的物业委 托给物业管理企业进行管理经营。根 据业主对物业管理企业的委托内容与 要求的不同，常见的有包租转租模式、 出租代理模式和委托管理模式。不同 的模式，业主与物业管理企业在物业 租赁中各自承担的责任不同。 （一）、包租转租模式 （二）、出租代理模式 （三）、委托代理模式
（三）、租户的选择 （四）、租金确定与调整 对于不同的经营性物业类型，租金确定的原
则和调整方法是有差异的。 （五）、租户谈判与签约管理 （六）、租赁管理的市场营销
三、房屋租赁合同
（一）、房屋租赁合同的概念和法律特征
1、房屋租赁合同的概念 是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权
利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议， 是一种债权合同。 2、房屋租赁合同的法律特征 ⑴、房屋租赁合同是双务合同 ⑵、房屋租赁合同是有偿合同 ⑶、房屋租赁合同是诺成合同 ⑷、房屋租赁合同是要式合同 ⑸、房屋租赁合同是继续性合同
• 过程中的定义的标识符
• 形式参数（相对应实在参数） • 局部变量
过程的活动
• 一个过程的活动指的是该过程的一次执行 • 过程P一个活动的生存期，指的是从执行该过程体第
一步操作到左后一步操作之间的操作序列，也包括执 行P时调用其他程序花费的时间
• 每次控制从过程P进入过程Q后，如果没有错误，最后 都要返回到过程P。
商业物业经营与租赁管理
第一章 商业物业概述
一、商业物业的概念
物业按照是否产生收益划分，分 为收益型物业和非收益性物业。 我们把收益型物业又叫经营型物 业习惯上又叫商业物业，它是指 能能直接产生租赁收益或其他经 济收益的物业。例如：写字楼、 旅馆、商店、餐馆、游乐场、影 剧院、停车场、加油站等。
二、划分商业物业的标准及类 型
（三）、房屋 租赁中的违法 及处罚。
第三章 物业租赁方案与租赁合同
一、关于房屋租金
房屋租金又叫租赁价格。是物业权利人作为出租人将其物业出租 给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其 他有价物。
房屋租金大致分为：市场租金、商品租金、成本租金、准成本租 金和福利租金。
二பைடு நூலகம்物业租赁方案