零售商业物业管理资料文档

作业一：
1．综述商业物业管理的主要内容 2．调查归纳广州大学商业中心铺位分布、
业态组合、经营特色与特点，并提出 改进建议。
承租户的选择要保证租金的来源。 需要保证购物中心商品种类的完整性。 需要保证购物中心经营项目的多样性和综合性。 3.承租户租金确定
不同楼层、位置、大小、经营品种、业态、 品牌、租期，租金不同
(二)开业阶段管理
1.做好营销宣传 2.做好开业组织 3.做到开业率高 4.做好开业的现场环境管理 （包括信息导视管理）
降 低不确定性 • 规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合，
能实现聚集效应
实践经验：
● 较低档次商品零售店限制在一家（不至于产生正面价
格竞争）
● 高档商品零售店需引入较多同类店
3．需求外部效应理论
• 主力店产生需求外部效应，为小零售店带 来客流
• 选好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳主 力店至关重要
现实中超额百分比租金更普遍。 百分比有固定和变动百分比两种形式。
（3）租金的调整
消费者价格指数变动率 可依据
零售物价指数变动率 等来调整租金上浮议定比率。
• 通常基本和主要承租户可5年调整一次，一般承 租户1年调整一次。
（4）租约制定 须对一些特殊事项做具体规定，如：
①关于每一独立承租单元的用途——防止擅 自更改，影响整体
竞争条件分析
商业辐射区域通常可分为三部分： 营业额所占比例
• 主要区域（直接或相邻区域）60%~75%
• 次要区域（市级5~10公里） 15%~20%
• 边界区域（市级15公里以外） 5%~15%
影响商业物业辐射区域和影响范围的因素：
物业的规模、位置、类型、品牌等。
人们一般购买行为倾向的极限距离： • 食品：1~2公里 • 服装等：5~8公里 • 大宗综合性购物：10公里以上
三、购物中心的本质特点 购物中心的本质特点：统一管理和分散经
营的管理方式。
购物中心在规划、建设、开发和管理经营 方面具有统一性的特点。
与集贸市场相比，购物中心的管理模 式最为有效，既能让承租户之间相互促进， 又能防止不良竞争，并获得共同利益。
四、购物中心的市场特征及其管理模式
购物中心的市场特征： 1.有计划聚集的统一性 2.采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方式 3.功能复杂多样，规模巨大
• 可以给主力店较大租金折扣优惠
应用：
• 将主力店安排在物业内主要通道的两端，两侧
布置小的专卖店 • 尽量避免死胡同式通道设计 • 将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入
口的地方 • 干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店 • 楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位
（让其试用）
第二节 购物中心及其管理
②限制同类承租人——防止恶性竞争 ③限制承租人在一定地域范围内重复设店。 ④营业时间规定应以最大商户为准，以便统
一管理（可做动态调整）
⑤公用面积维护（发展商保留一定特权） ⑥广告、标志与图形
统一规划，以求整体效果 ⑦折让优惠 ⑧其他
租约中止、续租、面积变更、投保、车位 使用、推广费分担、租户过失罚则等。
一个企业（或业主）拥有一个大型商业物 业产权
按规模和辐射范围分为： 社区型、片区型、区域型、城市中心型
按结构分：敞开式的市场和广场型 封闭的购物中心型
按出售商品类别分：专业型和综合型
按功能分：综合性的专业购物中心型 商住两用型
零售商业发展动态：从传统的百货商店， 向多业态、综合性、大型化、时尚性、智能化等 方向转化、发展。
（2）特色、位置和停车等因素考量
丰富多彩的商品 新颖别致的服务 大型商业楼宇强调 经营特色 高品质的购物环境 独特的外在形象 内部店面设计布局 位置优劣取决于物业的易接近性或交通通达程度。 行车、停车是否方便是影响有车一族购物的主要 因素
2．承租人选配
应考虑的因素： • 承租人声誉 • 承租人财务状况 • 组合及位置分配
业设施。 ④附属设施——提供泊车位。 ⑤体量与定位——无统一规定。
购物中心的大小和定位一般由该 中心所服务的商圈市场特点来决定。
根据选址和商圈不同，购物中心 可分为：近邻型、社区型、区域型、 超区域型种类。
美国将其分为3种形态： 摩尔、户外中心、混合型中心。
第一个购物中心建成于20世纪初的马里兰 州巴尔的摩市中心以北9km的郊区，由6家商 店组成。
源自文库
(三)经营阶段的管理
四方面主要工作： • 承租商的优化管理 • 促销推广 • 服务管理 • 日常物业管理。
二、其他零售物业的管理
(一)大型百货商店的物业管理
1.从百货商店到购物中心转化的趋势 2.百货商店的管理模式的转变 3.百货商店的物业管理
– 要实现类似购物中心的管理模式 – 租赁模式与管理
(二)大型货仓式商店的物业管理
补充：零售商业物业管理内容
商业物业与居住物业等管理的不同之处是： 既要考虑业主，又要照顾顾客； 既要做好服务，又要做好经营。
（一）一般性管理 即常规性物业管理内容
（二）特殊管理（营销性内容） １.物业分析
（1）辐射区域分析
该区域可能的顾客流量 包括 消费者行为、喜好偏向、购买力分析
第四章 零售商业物业管理
第一节 概述
一、零售商业物业概念
原意：为各类物品零售提供空间场所的物业。 现在：销售物品、服务为主的多功能物业。
二、零售商业物业的类型
按产权性质分有： （１）即时转移产权型（先售后赎）
经营上称为投资保本型 （２）分散产权型
大型物业分开拆散出售（可以反租） （３）统一产权型
业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。 3.服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体。 4 .根据销售面积，设相应规模的停车场。 5.选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。 6.商圈根据不同经营规模、经营商品而定。 7.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，卖场实行租赁制。 8.目标顾客，以流动顾客为主，不特别区分层次。
组合
不同货品经营店铺的组合 不同形式、层次店铺的组合 不同商业结构的组合 基本、主要、一般承租户的组合
位置分配： 应充分考虑各零售业务、各不同机构间的
效益外溢、效益转移、比较及多目标和冲动性 购物行为等因素的影响和效果。 常见组合： • 服装与鞋帽店搭配 • 冷饮店与快餐店为邻 • 高销售密度零售业务趋向于中心位置
承租户的类型：
基本承租户：又称关键承租户，租期通常在20 年及以上。其对于稳定商业楼宇的经营管理 及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发 展的基础。
主要承租户：租期一般在10年以上，对公共商 业楼宇的经营稳定性起重要作用。
一般承租户：租期一般在10年以下。
国外经验：
一座公共商业楼宇的基本承租户承租 的营业面积应达50％以上，即公共商业楼 宇营业面积一半以上要有长期的客户；主 要承租户承租的营业面积应达30％以上； 其余的20％由一般承租户承租，尽管他们 的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇 对市场变化的适应性。
一、购物中心的概念
美国国际购物中心协会（ICSC）对购物 中心的定义：
购物中心是由单一产权所有者所拥有并 实施计划、开发和管理的零售和其他商业、 服务设施的组合。
定义的属性可以归纳为五个基本要素： ①产权归属——单一产权所有者。 ②经营管理模式——统一管理。 ③提供服务的内容——提供零售和其它商
购物中心的管理模式
1.开发商自行管理 2.国外管理机构参与合作管理 3.专业的物业管理公司进行市场管理 4.主要承租者进行经营同时开展管理
第三节 零售商业物业的管理
一、大型购物中心的管理 （一）开业前期的管理 1.购物中心的经济决算
进行各种投入成本（费用）、收入对比分析。 2.招商和承租户选择
第一个购物商城Southdale Mall建成于 1956年的明尼阿波利斯城（Minneapolis）， 有两家百货商店共同开发建设。
二、购物中心的建筑特征和特点
购物中心表现为以下三个特征： 1.商业空间步行化 2.商业空间室内化 3.公共空间社会化
购物中心具有以下特点:
1.由发起者有计划地开设，实行商业型公司统一管理。 2.内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专
承租人服务需求
特殊的服务需求有：餐饮店的垃圾处理 家具店的装卸服务 银行的保安服务 营业时间上的特殊要求 等
处理原则：谁受益，谁付费 不能显著影响相邻经营人
3．商业物业租金 （1）基础租金
也称保底租金（与承租人经营业绩不相关） （2）百分比租金
常以商业年总营业额为基础计算（也可以 月、季度营业额计算），取其一定的百分比， 作为基础租金的附加部分。
三、零售商业物业运作的主要理论
1．中心地理论 消费者单一目的购物不会选择离家
较远的地段（购物效用最大化）。 一次购物能买回多种不同商品可以
吸引购物者远行。
2．同类零售店聚集理论
• 降低价格不会引发垄断 • 消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售
服务方式等因素 • 消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能