第三章房地产价格及价值

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房地产价格

房地产价格引言房地产是人们生活中不可或缺的一个重要组成部分。

房地产价格的变动对个人的财务状况、国家的经济发展以及社会稳定都有着重大的影响。

本文将探讨房地产价格的影响因素、价格趋势以及对经济的影响。

影响因素房地产价格受到多个因素的影响，以下是一些主要因素：1.供需关系：房地产市场的供需关系是房价变动的关键因素。

供大于求时，房价会下跌；需大于供时，房价会上涨。

2.经济发展：经济的增长和繁荣对房地产价格具有重要影响。

当经济增长迅速时，人们的购买力会提高，从而推动房价上涨。

3.土地成本：土地成本是房地产开发的重要组成部分，高昂的土地成本会使得开发商加大对房产的定价，进而导致房价上涨。

4.政府调控政策：政府的调控政策对房地产市场稳定起到了重要作用。

政府的调控政策有助于控制投资炒房行为、平衡市场供求关系。

5.利率水平：利率水平对房地产市场也有直接的影响。

较低的利率促使更多的人能够负担得起购房贷款，从而刺激了购房需求。

价格趋势房地产价格的走势是不断变化的，受到以上所述因素的不同影响，价格将呈现出不同的趋势。

1.上涨趋势：经济繁荣时期，土地成本上升，需求旺盛，供给较少，房价往往呈现上涨趋势。

2.下跌趋势：经济衰退时期，购买力下降，供大于求，土地成本下降，这将导致房价下跌。

3.平稳趋势：当供需关系较为平衡，政府调控政策得当时，房地产价格呈现相对平稳的趋势。

对经济的影响房地产价格对经济有着深远的影响，以下是一些主要方面：1.财富效应：房地产是人们最重要的存贮财富的方式之一，房地产价格的上涨将增加个人和家庭的财富，推动消费和投资。

2.投资效应：房地产市场是一个重要的投资领域，投资房地产有助于推动资金的流动，促进经济发展和就业增长。

3.金融稳定：房地产市场的波动与金融市场紧密相关，过度波动的房地产市场可能引发金融危机，对经济的稳定性产生负面影响。

4.税收收入：房地产交易会带来各种税收收入，这些税收又将用于基础设施建设和社会福利项目。

房产评估师考试《房地产估价理论与方法》习题精讲-第三章房地产价格和价值

第三章房地产价格和价值一、单项选择题1、（）是指对物品的有支付能力支持的需要。

A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求2、下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是（）。

A、广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值B、没有交换价值也一定没有使用价值C、没有使用价值肯定就没有交换价值D、人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值3、在通常情况下，（）出让的地价最低。

A、拍卖方式B、挂牌方式C、招标方式D、协议方式4、正常成交价格的形成条件不包括（）。

A、公开市场B、交易对象本身具备市场性C、较短的期间完成交易D、买者和卖者都具有完全信息5、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。

A、评估价格B、成交价格C、市场价格D、理论价格6、成交价格围绕着（）而上下波动。

A、市场价格B、理论价格C、清算价格D、原始价格7、下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（）。

A、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值8、在不考虑外部折旧的情况下，当成本价值（）比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。

A、大大高于B、大大小于C、等于D、小于9、在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。

A、市场价值B、投资价值C、现状价值D、谨慎价值10、对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。

A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值11、在评估投资价值时，折现率是（）。

A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率12、下列关于各种类型租金的表述中，错误的是（）。

A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金13、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

房地产估价理论与方法

《房地产估价理论与方法》公式总结第三章房地产价格和价值1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量2.最高买价≧成交价≧最低卖价3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。

4.房地价格=土地价格+建筑物价格5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第六章市场法及其应用1.可比实例数量3≦可比实例数量≦102..5≦可比实例规模≦23.1公顷=10000平米=15亩1亩=666.67平米1平方英尺=0.09290304平米1坪=3.30579平米平米下的价格=公顷下的价格/10000平米下的价格=亩下的价格/666.67平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304平米下的价格=坪下的价格/3.305794.交易情况修正（百分率法）的一般公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S）5.交易情况修正（差额法）的一般公式：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）7.市场状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/1008.市场状况调整的价格指数法⑴定基价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格⑵环比价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格9.市场状况调整的价格变动率法⑴逐期递增或递减：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）＾期数=可比实例在估价时点的价格⑵期内平均上升或下降：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格10.房地产状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数：1/（1±R%）或 100/（100±R）11.房地产状况调整（差额法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格12.直接比较进行房地产状况调整的表达式：可比实例在自身状况下的价格×100/（）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分13.间接比较进行房地产状况调整的表达式：可比实例在自身状况下的价格×100/（）×（）/100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格标准化修正房地产状况调整上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

房地产估价选择题

房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。

A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

房地产估价理论与方法第三章：房地产价格和价值

房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。
【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）
需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移
需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）
第三章房地产价格和价值
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义了解
二、房地产价格的形成条件熟悉
1.有用性
【重点】买方市场与卖方市场
买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。﹙08年底国内房地产市场具有典型的买方市场特征﹚
卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。﹙05～07年国内房地产市场是典型的卖方市场﹚
例题：（判断题）在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）【2008年真题】
⑶形成的时间较长
⑷容易受交易者的个别情况的影响
⑸有交换代价的价格（买卖价格，也称源泉价格）和使用代价的租金（租赁价格，狭义价格）
第三节房地产供求与价格
1.房地产需求
房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
需求的条件：购买愿意＋购买支付能力
房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。

第三章房地产估价原则与程序

3 房地产估价原则与估价程序【本章学习目标】掌握房地产估价的基本程序及各环节的工作内容，了解房地产估价的原则及其在估价中的应用。

3.1 房地产估价原则人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。

这些法则或标准就是房地产估价原则。

房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

房地产估价人员必须正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。

对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。

同时，在具体房地产估价中应当遵循的原则主要有7项：(1)合法原则；(2)最高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则；(5)公平原则；（6）供求原则；（7）预期原则。

3.1.1合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同。

但是在估价过程中，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：(1)合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。

当前，我国由县级以上地方人民政府土地行政主管部门与房屋行政管理部门分别负责房产管理和土地管理工作的登记发证。

因此，现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。

在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。

房地产估价-市场比较法

第三章房地产估价方法之一市场比较法
一、概念
所谓市场比较法，就是将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
这里的“类似房地产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相似的房地产。
• 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
四、适用范围及特点
(一)特点： 1、具有现实性，有较强的说服力； 2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价
格；
3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围：
从地区来看，市场比较法主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。从估价对象来看，主要适用于交易性房地产。
本章思考题比较法理论依据是什么？比较法适用的对象是什么？比较法的操作步骤。搜集交易实例的途径主要有哪些？搜集交易实例时应搜集哪些内容？选取的比准实例应符合哪些要求？同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？房地产状况修正包括哪些方面？区位状况修正包括哪些内容？权益状况修正包括哪些内容？实物状况修正包括哪些内容？比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？市场比较法中的有关概念
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
(四)、进行交易情况修正
排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。
非正常交易情况的类型：

第三章影响房地产价格的因素

影响商业房地产的区域因素
腹地的大小及顾客的质与量顾客的交通手段与交通状况营业类别与竞争状况该地区经营者的创造力与资信状况繁荣程度与盛衰状况土地利用的管理制度

影响工业房地产的区域因素

与产品市场、原材料采购市场位置的关系道路、港口、铁路等运输设施建设状况动力资源及排水费用劳动力市场供求状况与相关产业位置关系水质污浊、空气污染等公害发生的严重性行政上的辅导与管理制度
供给量对价格变动的敏感程度，即某种房地产供给量相对变化量的百分比与该种房地产价格相对变化量的百分比的比值
供给量相对变化量的百分比价格相对变化量的百分比
房地产供给价格弹性系数
五、弹性系数类型

房地产需求价格弹性系数
Q % Q E P % P
用绝对值表示 E：为需求价格弹性系数 Q：需求量
房地产需求的价格弹性

计算公式
Q P Ed Q P

实际使用中采用“中点法”
Q2 Q1 P2 P 1 Ed Q2 Q1 / 2 P2 P1 / 2
例题

某种商品住宅的价格从2000元/平方米上升到 2200元/平方米时，需求量从1000套减少为800套。试采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性。解：把Q1=2000、Q2=2200、P1=1000、P2=800 代入下式
房地产需求弹性
3、房地产需求的人口弹性：是指某种房地产
的需求量对人口数量变动反映的敏感程度，即需求量相对变化量的百分比与人口数量相对变化量的百分比的比值
房地产需求人口弹性系数需求量相对变化量的百分比人口数量相对变化量的百分比

房地产估价重点

第一章概论1、专业估价与非专业估价的本质区别①是专业估价机构和专业估价人员完成的；②提供的是专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤要承担法律责任。

2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。

独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。

四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？2、什么是专业的房地产估价？3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？5、了解中国房地产估价行业发展概况。

第二章房地产及其描述1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。

4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？2、如何界定一宗土地的空间范围？3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值属于自然增值？第三章房地产价格和价值1、房地产价格：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。

16第三章第四节房地产价格和价值的种类(四)(2013新版)

七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值主要是会计中的几种价格和价值，估价中有时也会涉及，但内涵可能有所不同。

历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。

例如，外购的资产的历史成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，自行建造的资产的历史成本为建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本。

重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。

可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。

【教材新增内容】公允价值根据《国际会计准则》（International Accounting Standards）和中国《企业会计准则》，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额（Fair value is the amount for which anasset could be exchanged between knowledgeable，willing parries in anarm's－length transaction）。

公允价值的前提条件主要有3个：①公平交易；②交易双方均熟悉情况（了解所交换的资产并熟悉市场行情）；③交易双方均是自愿的。

《企业会计准则第3号————投资性房地产》第三章第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的。

可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

城市房地产中介服务管理规定(2篇)

城市房地产中介服务管理规定第一章总则第一条为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。

第二条凡从事城市房地产中介服务的，应遵守本规定。

本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

第三条____建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。

省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域内的房地产中介服务工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)管理本行政区域内的房地产中介服务工作。

第二章中介服务人员资格管理第四条从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

第五条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

第六条房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。

未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

房地产估价师的考试办法，由____建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。

第七条房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。

未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。

房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

第三章：房地产价格的空间分布

0 a
式(3-2)中x0就是住在城市边缘处b的家庭，当交通费为kb、住房租金为 rbq+c时，其他商品的消费额。式(3-2)表明，随着居住地向市中心的迁移，交通费下降，此时要使家庭维持式(3-2)的福利水平x0，租金必须上升。联立(3-1)，(3-2)两式，得到
R ( d ) ( r c ) k ( b d )
3.3.1.1理想化城市假设的理想化城市，满足以下条件： (1)就业中心是惟一的，居民从居住地到达就业中心的交通路线为直线。年度交通费用为k元／km，同时，家庭位置用居住地和就业中心之间的直线距离d来表示。 (2)家庭结构同一，每个家庭的就业人数固定，即上班人数固定。家庭收入y用于交通、其他商品和住房消费。其他商品的消费额，用x0表示。 (3)住房的品质在不同地段上相同，而且固定不变。住房年租金为R(d)，随位置而变化，即随交通距离d变化。 (4)住房包含土地和建筑两部分，每套住房的占地面积为q，建筑物的材料和劳动力成本为c。住房密度即为1／q。 (5)住房被支付最高租金的家庭租用，土地也用于支付最高租金的用途。
3.3.2城市规模、城市形态与租金城市中心到城市边缘的距离是决定城市租金的重要因素。假设住宅密度均匀不变，分析城市人口规模、住宅密度和城市形态对土地供给的影响。在理想化城市中，曾假设交通路线呈放射状，交通费用线性变化。如果城市位于没有任何地形起伏、地貌变化的平原上，那么这个城市形态应该是圆形的，且在所有距离市中心为d的同心圆上，土地具有相同的租金。事实上，历史上许多城市由于对河运的依赖，作为港口而形成发展起来的。如城市中心位于海岸或河岸。这样城市形态会是一个半圆形，在相同的半径处，通勤费和租金应该是相同的。也有的城市可能是扇形，圆周角可能是2700，或是300。现实中，城市往往受山脉、湖泊或人工建筑物的影响，给定半径处的土地供应受到限制。

房地产估价理论与方法教学大纲

《房地产估价理论与方法》课程教学大纲课程编号：一、课程说明1. 课程类别学科专业类课程2. 适应专业及课程性质房地产开发与管理必修3.课程目的（1）掌握房地产估价的原理及意义（2）掌握房地产估价的方法4. 学时与学分学时为64，学分为3.5.5. 建议先修课程房地产经济学、房地产开发与经营二、课程教学基本内容及要求）第一章房地产估价概论计划学时：4基本要求：（1）了解房地产估价的含义、本质（2）了解房地产估价要素（3）了解房地产估价的现实需要（4）了解房地产估价师的职业道德及我国房地产估价行业发展概况教学重点及难点：（1）房地产估价要素基本内容：（1）对房地产估价的基本认识（2）房地产估价要素（3）对房地产估价的现实需要（4）房地产估价师职业道德（5）中国房地产估价行业发展概况思考题：（1）什么是专业房地产估价？（2）什么事估价目的？目前有哪些估价目的？（3）搞清楚估价目的有哪些重要意义？（4）什么事估价对象？目前的估价对象主要有哪些？第二章房地产及其描述计划学时：4基本要求：（1）了解房地产估价的含义（2）掌握房地产的特性（3）掌握房地产的种类（4）理解房地产状况描述教学重点及难点：（1）房地产特性（2）房地产状况描述基本内容：（1）房地产的含义（2）房地产的特性（3）房地产的种类（4）房地产状况描述思考题：（1）如何判定一物是否为房地产定着物?(2) 房地产的实物、权益、区位的含义分别是什么？（3）房地产有哪些基本存在形态？（4）如何分析一宗房地产的变现能力?第三章房地产价格和价值计划学时：4基本要求：（1）了解房地产价格的形成条件（2）掌握房地产价格的特征（3）掌握房地产供求和价格的关系（4）理解房地产价格和价值的种类教学重点及难点：（1）房地产价格和价值的种类（2）房地产估价的本质基本内容：（1）房地产价格的含义和形成条件（2）房地产价格的特征（3）房地产供求与价格（4）房地产价格和价值的种类思考题：（1）什么是房地产价格？（2）成交价格是如何形成的？（3）正常成交价格与非正常成交价格如何区分？（4）什么是比准价格、积算价格和收益价格？第四章房地产价格影响因素计划学时：4基本要求：（1）了解房地产价格影响因素（2）掌握房地产自身因素（3）了解人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素。

2017年房地产估价师考试内容

2017年房地产估价师考试内容全国房地产估价师执业资格考试共分为四个科目房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)、房地产开就跟随小编去了解下吧，想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业生!发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析。

四个科目全部合格即可取得房地产估价师执业资格。

各科考试内容，分为掌握、熟悉、了解三个层次。

在考试内容中，掌握的部分约占60%，熟悉的部分约占30%，了解的部分约占10%。

目录第一部分房地产基本制度与政策第一章房地产业第二章建设用地制度与政策第三章城市房屋拆迁管理制度与政策第四章房地产开发经营管理制度与政策第五章规划设计与工程建设管理制度与政策第六章房地产交易管理制度与政策第七章房地产权属登记制度与政策第八章房地产中介服务管理制度与政策第九章物业管理制度与政策第十章房地产税收制度与政策第十一章住房公积金制度与政策第二部分房地产开发经营与管理第一章房地产投资与投资风险第二章房地产市场及其运行规律第三章房地产开发程序与管理第四章房地产市场调查与分析第五章现金流量与资金时间价值第六章经济评价指标与万法第七章风险分析与决策第八章房地产开发项目可行性研究第九章房地产金融与项目融资第十章物业资产管理第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论第二章房地产及其描述第三章房地产价格和价值第四章房地产价格影响因素第五章房地产估价原则第六章市场法及其运用第七章成本击及其运用第八章收益法及其运用第九章假设开发法及其运用第十章长期趋势法及其运用第十一章地价评估与分摊第十二章房地产估价程序第四部分房地产估价案例与分析第一章房地产估价报告写作第二章各种类型房地产的估价第三章各种目的的房地产估价第四章房地产市场分析与项目评估第五部分房地产估价相关知识第一章规划知识第二章环境知识第三章建筑工程知识第四章工程造价知识第五章房地产测绘知识第六章经济学知识第七章金融知识第八章证券知识第九章保险知识第十章统计知识第十一章会计知识第十二章法律知识第十三章拍卖知识。

房地产估价第三章不动产估价的价格影响因素

8、国际化状况
8、行政隶属变更。
9、国际经济状况
12
什么是管理?
——社会因素 1、人口状况：最主要的社会因素。（1）人口数量；（2）人口素质；（3）家庭人口构成。 2、城镇化； 3、教育及社会福利状况； 4、不动产交易惯例；
13
什么是管理?
——社会因素 5、生活方式； 6、心理因素； 7、国内政治状况； 8、社会治安状况； 9、国际政治状况；
6.历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值
7.基准地价、标定地价和房屋重置价格 8.土地价格、建筑物价格和房地价格 9.总价格、单位价格和楼面价格 10.名义价格和实际价格 11.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 12.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
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3-4 影响不动产价格的一般因素
5
3-3 房地产价格和价值的种类
1.价值、使用价值和交换价值在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值。使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量。就使用价值与交换价值相对而已，房地产评估是评估房地产的交换价值。
快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。
9
4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值
5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值

房地产估价整理习题

房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

( )2、房地产估价从某种意义上讲是〔3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔〕的特性。

C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔〕元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔〕特性决定的。

3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔〕。

4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔〕。

A.土地总量有限、B.规划限制、1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。

〔〕2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔〕。

A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。

3、以下属于本钱租金构成的内容有〔〕。

4、以下关于不同类型价值的上下关系的表述中，错误的选项是〔5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔〕6、以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。

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供给量=存量-拆除量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量
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第三节房地产的供求与价格
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素 ➢该种房地产的价格水平 ➢该种房地产的开发成本 ➢该种房地产的开发技术水平 ➢房地产开发商对未来的预期
➢ 交易双方是自愿进行交易的 ➢ 交易双方是处于利己动机进行交易的 ➢ 交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情 ➢ 交易双方有充裕的时间进行交易 ➢ 不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。
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第四节房地产价值和价格的种类
• 快速变现价值
• 谨慎价值
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6
第三节房地产的供求与价格
一、房地产需求房地产的需求曲线
价格
P P1
D2 0
S
D0 D1 数量
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第三节房地产的供求与价格
二、房地产供给（一）房地产供给的概念
房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。
相等时的价格。
均衡是市场价格运行的价格
必然趋势。
H
hS
房地产的价格与其需求 P1
呈正相关，与其供给负 P 相关。
E
F
D1
f
D
0
M
M1
Real Estate Appraisal
数量
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第四节房地产价值和价格的种类
不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同
第一节房地产价格的概念和形成条件
二、房地产价格的形成条件
3个条件： ➢有用性 ➢稀缺性 ➢有效需求
价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。
分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格
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第二节房地产价格的特征
房地产价格与一般物品价格相同之处：都是价格；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价一、地价与一般物品价格的不同
如比准价格、积算价格、收益价格。
从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
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第四节房地产价值和价格的种类
三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值
• 市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下进行交易而最可能实现的价。
➢ 抵押价值：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。
• 在用价值
• 清算价值 • 投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对
该房地产所评估出的价值。——建立在主观、个人因素基础上
• 同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。 • 投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值，
是其投资行为能够实现的基本条件。
房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
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第四节房地产价值和价格的种类
四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值和征收价值
➢ 买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。
➢ 租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。
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第四节房地产价值和价格的种类
二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 • 市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量
成交价格的抽象结果。 • 理论价格：经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，
或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 • 评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。 • 评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。
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第四节房地产价值和价格的种类
一、价值、使用价值和交换价值 • 使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。 • 交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。 • 没有使用价值则不会有交换价值。 • 房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
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➢生产成本不同 ➢折旧不同 ➢价格差异不同 ➢市场性质不同 ➢价格形成时间不同 ➢供求变化不同
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第二节的价格，又有使用代价的租金 ➢ 房地产价格受区位的影响很大 ➢ 房地产价格实质上是房地产权益的价格 ➢ 房地产价格形成时间较长 ➢ 房地产价格容易受交易者的个别因素的影响
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第三节房地产的供求与价格
一、房地产需求
房地产需求的概念房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种
可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。
决定房地产需求量的因素 ➢该种房地产的价格水平 ➢消费者的收入水平 ➢消费者的偏好 ➢相关物品的价格水平 ➢消费者对未来的预期
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第四节房地产价值和价格的种类
二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 • 成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者
支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖价的折衷价格。 • 形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性；众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。 • 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易，招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。
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第三节房地产的供求与价格
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素
价格
S
P
0
数量
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第三节房地产的供求与价格
三、房地产均衡价格
房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲
线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量