第三章 房地产价格及价值

相等时的价格。
均衡是市场价格运行的 价格
必然趋势。
H
hS
房地产的价格与其需求 P1
呈正相关，与其供给负 P 相关。
E
F
D1
f
D
0
M
M1
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数量
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第四节 房地产价值和价格的种类
不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采 用的依据和考虑的因素也不尽相同
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第四节 房地产价值和价格的种类
一、 价值、使用价值和交换价值 • 使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。 • 交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。 • 没有使用价值则不会有交换价值。 • 房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
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第一节 房地产价格的概念和形成条件
二、房地产价格的形成条件
3个条件： ➢有用性 ➢稀缺性 ➢有效需求
价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用 且稀缺的物品的一种分配方式。
分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格
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第二节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品价格相同之处： 都是价格；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价 一、地价与一般物品价格的不同
• 在用价值
• 清算价值 • 投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对
该房地产所评估出的价值。——建立在主观、个人因素基 础上
• 同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。 • 投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值，
是其投资行为能够实现的基本条件。
房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
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第四节 房地产价值和价格的种类
二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 • 成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者
支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖 价的折衷价格。 • 形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性； 众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性 的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。 • 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易， 招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。
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第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素
价格
S
P
0
数量
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第三节 房地产的供求与价格
三、房地产均衡价格
房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲
线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量
如比准价格、积算价格、收益价格。
从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
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第四节 房地产价值和价格的种类
三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算 价值和投资价值
• 市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下 进行交易而最可能实现的价。
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第三节 房地产的供求与价格
一、房地产需求 房地产的需求曲线
价格
P P1
D2 0
S
D0 D1 数量
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第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给 （一）房地产供给的概念
房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在 一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿 意而且能够提供出售的数量。
➢ 交易双方是自愿进行交易的 ➢ 交易双方是处于利己动机进行交易的 ➢ 交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情 ➢ 交易双方有充裕的时间进行交易 ➢ 不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。
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第四节 房地产价值和价格的种类
• 快速变现价值
• 谨慎价值
➢生产成本不同 ➢折旧不同 ➢价格差异不同 ➢市场性质不同 ➢价格形成时间不同 ➢供求变化不同
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第二节 房地产价格的特征
二、房地产价格特征
➢ 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ➢ 房地产价格受区位的影响很大 ➢ 房地产价格实质上是房地产权益的价格 ➢ 房地产价格形成时间较长 ➢ 房地产价格容易受交易者的个别因素的影响
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第四节 房地产价值和价格的种类
二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 • 市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量
成交价格的抽象结果。 • 理论价格：经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，
或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 • 评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。 • 评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。
➢ 抵押价值：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、 变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价 值扣除优先受偿的款额后的余额。
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第四节 房地产价值和价格的种类
四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值和征收 价值
➢ 买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他 人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他 有价物。
➢ 租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租 人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他 有价物。
供给量=存量-拆除量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量
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第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素 ➢该种房地产的价格水平 ➢该种房地产的开发成本 ➢该种房地产的开发技术水平 ➢房地产开发商对未来的预期
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第三节 房地产的供求与价格
一、房地产需求
房地产需求的概念 房地产需求：是指在一个来自百度文库定时期内，消费者在各种
可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。
决定房地产需求量的因素 ➢该种房地产的价格水平 ➢消费者的收入水平 ➢消费者的偏好 ➢相关物品的价格水平 ➢消费者对未来的预期