第三章 房地产价格和价值

买卖价格：
也称为销售价格，是房地产权 利人采取买卖方式将其房地产 转移给他人，由房地产权利人 (作为卖方)收取或他人(作为买 方)支付的货币额、商品或其他 有价物。
房地产的租金
商品租金：
准成本租金：
也称为全价租金，是指以房 地产价值为基础确定的租金，
是指接近但还达不到成本租金 水平的租金。
供给量 = 存量－拆毁量－转换为其他种类房 地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产 量 ＋ 新开发量
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素：
该种房地产的价格水平； 该种房地产的开发建设成本； 该种房地产的开发技术水平； 房地产开发商对未来的预期。 法规政策
（三）房地产的供给曲线
场价值。
（五）现状价值
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状 况下的价值。包括用途、规模、集约度、档次等。
在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。 如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于
市场价值 在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。
非最高最佳利用
市场价值-现状价值＞=将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出和应得利润
第三章
房地产价格和价值
第三章 房地产价格和价值
第一节 房地产价格的含义和形成条件 第二节 房地产价格的特征 第三节 房地产供求与价格 第四节 房地产价格和价值的种类
第一节 房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义
房地产价格是 和平地获得他人 的房地产所必须 付出的代价—— 货币额、商品或 其他有价物。
第四节 房地产价格和价值的种类
一、价值、使用价值和交换价值
使用价值：
交换价值：
是指物品能满足人
是指一种商品同
们某种需要的效用
另一种商品相交换的
如：居住、经营的场 所
量的关系或比例，即 交换价值表现为一定 数量的其他商品。
特别注意两者关系
房地产估价是评估房地产的交换价值。 但在房地产估价中首先应对房地产的质
➢ 无租约限制价值：是指房地产在不考虑租赁因素影响 情况下的价值
➢ 出租人权益价值：也称为有租约限制价值、带租约的 房地产价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法 享有的权益的价值。
➢ 承租人权益价值：是指承租人对他人所有的已出租房 地产依法享有的权益的价值
➢ 无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值
理论价格：假设的“经济人”
的行为和预期是理性的，或 真实需求与真实供给相等的 条件下形成的价格。——价 值、内在价值、自然价值、 自然价格等。
评估价值 (appraisal value) 也
称为评估价格、估计价值，简称 评估值、评估价，是指房地产估 价师通过估价活动所得出的估价 对象的价值。
（六）残余价值
残余价值是指在非继续使用条件下的价值。 它一般低于市场价值。 例如，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，
改品牌继续经营而出售时，会减少该餐厅的价值。 但在房屋征收的情况下，虽然该餐厅也不会继续
经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值。
四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、 保险价值、计税价值和征收价值
七、基准地价、标定地价和房屋重置价格
（熟悉）
基准地价：是指在城镇一定区域范围内，对现状利 用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商 业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点 法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。
标定地价：指政府根据管理需要，评估的某一宗地 在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价 格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
量、功能、完损程度、产权等进行“ 鉴 定”, 因为这些影响着房地产交换价值的 大小。
二、成交价格、市场价格、理论价格 和评估价值
成交价格：简称成交价， 市场价格简称市价，指某种
是指在一笔房地产交易 中交易双方实际达成交 易价格。
房地产在市场上的一般、平均 水平价格，是该类房地产大量 成交价格的抽象结果(如平均 数、中位数或众数)。
不同方法得出的评估价值：
一般而言： 收益法求得的价值倾向于最高买价， 成本法求得的价值倾向于最低卖价， 市场法求得的价值倾向于成交价格。 收益法求得的价值趋向于理论价格， 市场法求得的价值趋向于市场价格。
不同方法得出的评估价值：
在房地产市场存在泡沫的情况下：
如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价 值，则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市
同之处（熟悉）
不同之处
房地产价格
一般物品的价格
区位
关系密切
关系不大
实质 价格
受交易者的个别 情况影响
价格形成时间
权益的价格 同时有买卖价格和租赁
价格 易受
较长
物品本身的价格 主要是买卖价格
不易受 较短
三、房地产价格的特征
房地产价格既有交换代价的价格，又有使 用代价的租金
房地产价格受区位的影响很大 房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产价格形成的时间较长
投资价值定义
指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度 来衡量的价值。
投资价值与市场价值的比较
某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投 资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资 价值因投资者的不同而不同。
说明：
①投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地 产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行 为或交易能够实现的基本条件。
三、房地产均衡价格
房地产需求弹性房地产价格变化的百分比
房地产需求的收入弹性
房地产供给弹性
弹性数值的类型
①弹性大于1的情况，称为富有弹性； ②弹性小于1的情况，称为缺乏弹性； ③弹性等于1 的情况，称为单一弹性； ④弹性为无穷大的情况，称为完全弹性； ⑤弹性等于零的情况，称为完全无弹性。
②就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的 是房地产的市场价值。
（三）谨慎价值：
（四）快速变现价值：
指在存在不确定性因 素的情况下遵守谨慎 原则评估出的价值。
指不符合市场价值形成条 件中的“交易双方有较充 裕的时间进行交易”下最
谨慎价值通常低于市 可能的价格。
场价值。例如，为了 由于房地产的流动性差， 防范房地产信贷风险， 如果交易时间较短，则其 要求评估的房地产抵 最可能的价格较低，因此 押价值为谨慎价值。 快速变现价值通常低于市
例如：
无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价 值 100=80+20 市场租金收益价值=无租约限制价值=100万， 承租人收益20
六、市场调节价、政府指导价和政府定价
（了解）
（一）市场调节价
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形 成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可 以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。
费用，如家具设备使用费、物业服务费用、 水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有 线电视费等；
也可能未包含上述真正的房租构成因素 的费用，例如出租人与承租人约定维修费、
管理费、保险费等由承租人负担。
抵押价值
从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行 到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形 时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能 所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。
二、房地产价格的形成条件
房地产有用 房地产稀缺 人们需求房地产
第二节 房地产价格与一般物品价格的异同
一、房地产价格与一般物品价格的共同之处
（了解）
1.都是价格，是价值的货币表现 2.都有波动，受供求因素的影响 3.都是按质论价：优质高价，劣质低价
二、房地产价格与一般物品的价格的不
决定房地产需求的因素 该种房地产的价格水平； 消费者的收入水平； 消费者的偏好； 相关物品的价格水平； 消费者对未来的预期。 法规政策
房地产的需求曲线
二、房地产供给
房地产供给：是指房地产开发商和拥有者( 卖 者 )在某一特定的时间内，在每一价格水平下， 对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数 量。
（二）政府指导价
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部 门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导 经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价 结果不得超出政府指导价规定的幅度。
（三）政府定价
政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门， 按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房
八、土地价格、建筑物价格和房地价格（熟 悉）
对于同一宗房地产而言：
房地价格 = 土地价格 + 建筑物价格 土地价格 = 房地价格－建筑物价格 建筑物价格 = 房地价格－土地价格
例如指建筑物的重建成本
征税的需要，由估价师评 估的作为计税依据的价值。 具体的计税价值如何，要 视税收政策而定。
(或重置成本)和重建期间
的经济损失(如租金损失)。
五、完全产权价值、无租约限制价值、出租 人权益价值和承租人权益价值（掌握）
➢ 完全产权价值：指房屋所有权和以出让方式取得的建 设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况 下的价值。
由折旧费、维修费、管理费、
投资利息、房产税、保险费、
地租和利润八项因素构成。 福利租金：
成本租金：
是指象征性收取的很低水平的
指按照出租房屋的经营成本
租金。——经济租赁房的租金
确定的租金，由折旧费、维
修费、管理费、投资利息、
房产税五项因素构成。
真正的房租构成因素应当包括：
①地租 ；
⑦房地产税（房产税、城镇
房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价 格：