房地产价格与价值

示在一定时期内一种房地产需求量的变化对于该种房 地产自身价格的相对变化的反应程度。是房地产需求 量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。
房地产需求的价格弹性
房地产需求量变化的百 分比 房地产价格变化的百分 比
由于房地产的需求两与其价格一般按照相反方向变化， 即房地产价格上升时，房地产需求量会减少，因此， 房地产需求的价格弹性通常为负数。但为了方便起见， 一般用正数来衡量需求的价格弹性。 通常采用“中点法”计算需求的价格弹性。
作为因变量的经济变量 的相对变化 弹性 作为自变量的经济变量 的相对变化
（一）房地产需求弹性
1、房地产需求的价格弹性 （通常简称为房地产需求弹性） 2、房地产需求的收入弹性 3、房地产需求的人口弹性 4、房地产需求的交叉价格弹性 5、房地产需求的价格预期弹性
1、房地产需求的价格弹性
房地产需求的价格弹性通常称为房地产需求弹性，表
供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响
变化方向 变动幅度
供给增加=需求增加 同 方 向 变 化 供给减少=需求减少 供给增加﹥需求增加 供给减少﹤需求减少
均衡价格
不变 不变 下降 下降
均衡交易量
增加 减少 增加 减少
供给增加﹤需求增加
供给减少﹥需求减少
上升
上升
增加
减少
供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响
地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在 每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿 意而且能够提供出售（或出租）的数量。 某种房地产在未来某一时间的供给量为：
供给量
= 存量- 拆毁量 - 转换为其他种类房地产量 + 其他种类房地产转换为该种房地产量 + 新开发量
（二）决定房地产供给量的因素
价格形成时间不同
一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大，形
成价格的时间较短；土地独一无二，不易比较，为不完 全市场，且价值量大，交易所需时间较长，因此地价形 成的时间通常较长。
供求变化不同
对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产
品和服务的需求而引起的需求。
二、房地产价格的特征
变化方向 变动幅度
供给增加=需求减少 反 方 向 变 化 供给减少=需求增加 供给增加﹥需求减少 供给减少﹤需求增加 供给增加﹤需求减少 供给减少﹥需求增加
均衡价格
下降 上升 下降 上升 下降 上升
均衡交易量
不变 不变 增加 增加 减少 减少
四、房地产供求弹性
当两个经济变量之间存在函数关系时，作为 自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量 的经济变量的变化。弹性是对作为因变量的经济 变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相 对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。 具体的说，它告诉人们作为自变量的经济变量发 生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量 的百分比变化。
2200 2000 价格变化的百分比 100% 9.25% 2000 2200 2
- 800 - 1000 需求量变化的百分比 100% 22.22% 1000 800 2
22.22% 需求的价格弹性 2.33 9.52%
2、房地产需求的收入弹性

房地产供给量变化的百 分比 房地产供给的要素成本 弹性 要素价格变化的百分比
（三）弹性数值的类型

弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的 变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于 另一个经济变量的变化是较不敏感的。 经济学上将弹性数值分为如下5种类型：
（1）弹性大于1的情况，称为富有弹性； （2）弹性小于1的情况，称为缺乏弹性； （3）弹性等于1的情况，称为单一弹性； （4）弹性为无穷大的情况，称为完全弹性； （5）弹性等于零的情况，称为完全无弹性。
第二节 房地产价格的特征
一、房地产价格与一般物品价格的共同点
都是价格，用货币表示； 都有波动，受供求因素的影响；
都是按质论价：优质高价，劣质低价。
二、地价与一般物品价格的不同
生产成本不同
一般物品价格是“劳动价值”的表现，地价本质
上不是劳动价值的货币表现，是地租的资本化
折旧不同
一般而言，土地不像一般商品一样价值会随时间
3000元/m2
最低卖价
3000元/m2
最高买价
2500元/m2
最高买价 2500元/m2
最低卖价
交易不能成功 （a）
交易可能成功 （ b）
达成交易的基本条件
4、房地产需求的交叉价格弹性

房地产需求的交叉价格弹性是指某种房地产因另一种 房地产或商品价格变化1%所引起的其需求量的百分 比变化。
房地产需求量变化的百 分比 另一种房地产或商品价 格变化的百分比
房地产需求的交叉价格 弹性
5、房地产需求的价格预期弹性

房地产需求的价格预期弹性是房地产需求量变化的百 分比与预期的其未来价格变化的百分比之比。

1、房地产需求的价格弹性的5种类型：
P
富有弹性
P
缺乏弹性
P
单一弹性
D 0 （a） Q 0
D D （ b） Q 0 （c） Q
P
完全弹性
P D
D
完全无弹性
0
（ d）
Q
0
（e）
Q
需求的价格弹性类型
2、房地产供给的价格弹性的5种类型：
P
富有弹性
P
缺乏弹性
PБайду номын сангаасS
单一弹性
S
S
0
（a）
Q
0
（b）
Q
0
（c）
3、房地产需求的人口弹性

房地产需求的人口弹性是建立在房地产的需求量变化 与人口数量变化之间的一个弹性概念，用来表示房地 产的需求量的相对变化对于人口数量的相对变化的反 应程度。是房地产需求量变化的百分比与人口数量变 化的百分比之比。
房地产需求量变化的百 分比 房地产需求的人口弹性 人口数量变化的百分比
二、成交价格、市场价格、理论价格、公开 市场价值和评估价值
1、成交价格：是指在一笔房地产交易中，交易双方实 际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者 买者支付、买者收取的货币额、商品或其它有价物；
买价、卖价、正常成交价格之间的关系：在实际交易 中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖 者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。如下 图所示：
流逝而降低，不存在折旧。但在我国由于实行有 期限的土地使用权制度，在这一特例下土地需要 计提折旧。
价格差异不同
一般商品，同一品牌、同一型号的价格也基本一
致，而土地由于具有独一无二性，因此不同土地 之间价格差异较大。
市场性质不同
一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而
土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
济学辞典，本质）
房地产价格：是指和平地获得他人的房地产所 必须付出的代价——货币或实物、无形资产和 其它经济利益。
二、房地产价格的形成条件
1、有用性 2、稀缺性 “使用价值很大的东西，往往具有极小的 交换价值；反之，交换价值很大的东西，往 往具有极小的使用价值”——亚当·斯密 3、有效需求 对物品的有支付能力支持的需要——不但 愿意购买而且有能力购买。
房地产需求的收入弹性是建立在房地产的需求量变化 与消费者的收入量变化之间的一个弹性概念，用来表 示消费者对某种房地产的需求量的相对变化对于消费 者收入的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化 的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。
房地产需求量变化的百 分比 房地产需求的收入弹性 消费者收入变化的百分 比
房地产供给的价格弹性 房地产供给量变化的百 分比 房地产价格变化的百分 比
2、房地产供给的要素成本弹性

是房地产供给对其要素价格（如土地价格、建筑材料 价格、建筑设备价格、建筑人工费等）变化的反应， 用来表示房地产供给量的相对变化对于要素价格的相 对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比 与要素价格变化的百分比之比。
1、房地产价格受区位的影响很大； 2、房地产价格实质上是房地产权益的价 格； 3、房地产价格既有交换代价的价格，也 有使用代价的租金； 4、房地产价格是在长期考虑下形成的； 5、房地产价格通常是个别形成，容易受 交易者的个别因素的影响。
第三节 房地产供求与价格
房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动， 从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两 种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的 房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者 （购买者、承租人）形成了市场的需求面。其他 一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响 房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求， 要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现 的。

Q2 Q1 ( P2 P1 ) ED Q1 Q2 2 P1 P2 2
例2-1：假设某种商品住宅的价格从2000元/平方米上升到 2200元/平方米，其需求量从1000套减少为800套。试采用 中点法计算该种商品住宅的价格弹性。
解：采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下：
主要内容
一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格 四、房地产供求弹性 五、房地产供求与价格关系的特殊性
一、房地产的需求
（一）房地产需求的概念
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，
在每一价格水平下，对某种房地所愿意而且能 够购买（或承租）的数量。 形成需求的两个条件：
消费者愿意购买 消费者有能力购买
第三章

房地产价格和价值
房地产价格的含义和形成条件 房地产价格的特征 房地产的供求与价格 房地产价值和价格的种类
第一节 房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义 二、房地产价格的形成条件
一、房地产价格的含义
关于价格： 1）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的 东西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货 币形式来偿付。（[英]戴维：现代经济学词典，现象） 2）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在 商品中的抽象的人类劳动。（许涤新主编：政治经
Q
P
完全弹性
P S
S
完全无弹性
0
（d）
Q
0
（e）
Q
供给的价格弹性类型
第四节 房地产价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值
使用价值：指该种商品能满足人们某种需要的效用； 交换价值：指该种商品同其他商品相交换的量的关 系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为 一定数量的货币、商品或其它有价物。
人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价 值；在房地产估价中一般所说的价值，也是指交换 价值。
房地产需求量变化的百 分比 房地产需求的价格预期 弹性 预期的房地产价格变化 的百分比
（二）房地产供给弹性
1、房地产供给的价格弹性

房地产供给的价格弹性通常称为房地产供给弹性，表 示在一定时期内一种房地产供给量的变化对于该种房 地产价格的相对变化的反应程度。是房地产供给量变 化的百分比与其价格变化的百分比之比。
P S P2 Pe P1 D 0 Q1 Q2 Qe Q3 Q4 房地场均衡价及其形成 Q E
E点是需求曲线与 供给曲线的交点， 它同时处于需求曲 线和供给曲线上。 因此，E点是供求 均衡点，其所对应 的价格Pe被称为均 衡价格，所对应的 数量Qe被称为均衡 数量。
均衡价格理论是价格原理的核心内容，它 表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果 市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而 脱离均衡价格，则必然会出现过剩或者短缺， 导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格上 升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价 格。
1、该种房地产的价格水平
2、该种房地产的开发成本 3、该种房地产的开发技术水平 4、房地产开发商对未来的预期
（三）房地产供给曲线
P
S
P
S1
供给减小
S0 S2
供给增加
0
（a）
Q
0
（b）
Q
一般房地产供给曲线
三、房地产均衡价格
在其它条件不变的情况下，需求曲线上的 每一个点都是消费者愿意而且能够接受的房地 产价格与数量的组合， 供给曲线上的每一个 点都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提 供的房地产价格与数量的组合。由于市场交易 是自愿交易，或交易双方一致同意的交易。因 此，市场交易价格和数量，必须是供求双方都 愿意而且能够接受的价格和数量。
（二）决定房地产需求的因素
1、该种房地产的价格水平
2、消费者的收入水平 3、消费者的偏好 4、相关物品的价格水平 5、消费者对未来的预期
（三）房地产需求曲线
P
P
需求增加
D
需求减小
D1 D0 D2
0
（a）
Q
0
（b）
Q
一般房地产需求曲线
二、房地产供给
（一）房地产供给的概念
房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房