深圳市房地产市场监管办法》问答课件
《深圳市房地产市场监管办法》
深圳市房地产市场监管办法深圳市人民政府令第２２１号《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，现予发布，自２０１０年９月１日起施行。
市长许勤二〇一〇年七月九日第一章总则第一条为加强深圳市（以下简称本市）房地产市场管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。
第三条房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。
第四条市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。
发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。
第五条主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。
除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。
信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。
第六条鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。
房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。
----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。
商品房预售资金监管方式及业务流程介绍PPT课件( 36页)
业务流程介绍
局产权处（市测管办）
局开发市场处
局行政审批处
新建商品房预售资金监管 （市场管理中心）
各登记机构
房屋基础信 息（测验成 果）采集单 元
房屋基 础信息 （测绘 成果） 管理
测绘成 果备案 （预测）
建立楼盘表
《商品房预 售方案备案 证明》
三方 《监管 协议》
商品房 预售方 案备案
首次销售备案
提示：一个预售方案备案对应一个监管账户 一个监管账户对应一张预售许可证
业务流程介绍
• 签订三方协议
-办理流程： 开发企业网上申请打印监管协议--- 提交资料---受理审核---签 订监管协议
-提交的资料：
1、《武汉市新建商品房预售资金监管协议》 2、施工合同及建筑材料、设备购销合同等（核对原件，留存加盖企业
重点问题解答
• 购房款交存
问题1：专用POS机与普通POS机有何不同？能否使用普通POS机？ 解答：专业POS机对应的账户是资金监管专用账户，可输入缴款通知书编
号(对应商品房买卖合同号)，以采集相关购房信息，因此普通POS机 不能替代专用POS机。 问题2：客户通过专用POS机交首付时能否使用多张卡？ 解答：可以使用多张卡，但最多不能超过6张，多次进账组合后做一笔进 账处理。 问题3：客户在签订合同前缴纳的诚意金、定金是否要存入监管账户？ 解答：对签订合同的客户，约定将前期诚意金转为房价款的，该部分资 金可通过补交首付的形式转入监管账户；对没有签订合同的，企业根 据双方约定解决。 问题4：购房款入账时是否必须输入合同号？ 解答：是的。每笔购房款入账都必须对应到每套房。
监管方式
法律依据：
1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、城市商品房预售管理办法 3、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售
市场监管人员及企业等相关人员学习知识问答1
市场监管人员及企业等相关人员学习知识问答（1）一、特种设备相关内容：1、乘坐电梯时被困在电梯轿厢内正确的处理方式是什么？答：通过轿厢中的警铃、对讲系统或拨打救援电话求救。
2、特种设备检验合格有效期届满前多少日向特种设备检验机构提出定期检验要求？答：一个月。
3、特种设备安全工作应当坚持什么原则？答：安全第一、预防为主、节能环保、综合治理的原则。
二、电子商务相关内容：4、什么是平台算法?答：是指互联网平台企业在日常运营中，以平台为载体，与消费者、平台内经营者进行交易等交互过程中所主动执行的算法。
5、平台算法有哪些特征？答：平台算法具有通用性、有效性、有穷性、黑箱性的特征。
6、平台算法中与用户相关的主要类型有哪些？答：众多平台算法中，与用户相关度较高的主要包括三类:搜索算法、用户画像算法和个性化推荐算法。
三、医疗器械相关内容：7什么是聚焦超声减脂仪？答：聚焦超声减脂仪属于风险较高的第三类医疗器械。
8、聚焦超声减脂仪可以用于哪些部位?答：聚焦超声减脂仪只能用于腹部减脂。
9、哪些人可以使用聚焦超声减脂仪？答：满足年龄、脂肪厚度要求，无全身禁忌症的人可以使用。
四、监督抽查相关内容：10对生产、销售的产品实施监督抽查的部门是？答：市场监督管理部门。
11、监督抽查实行什么制度？答：抽检分离制度，除现场检验外，抽样人员不得承担其抽样产品的检验工作。
12如何公开监督抽查结果？答：组织监督抽查的市场监督管理部门应当按照法律、行政法规有关规定公开监督抽查结果。
五、面料识别相关内容:13、如何分辨起毛面料的正反面？答：单面起毛的面料，起毛绒的一面为正面。
双面起毛的面料，则以绒毛光洁、整齐的一面为织品的正面。
14、如何分辨毛巾织物的正面？答：毛圈密度大的一面是正面。
15如何识别面料经纬向？答：一般织品密度大的一方是经向，密度小的一方是纬向。
六、煤炭法相关内容：17、煤炭法的制定目的是什么？答：目的是合理开发利用和保护煤炭资源，规范煤炭生产、经营活动，促进和保障煤炭行业的发展。
深圳 加强房地产市场监管
目标 任务 。加 大 淘汰 落后 产能 力度 ，力争在 三季 度前 完成 关停
落后 产能 任务 ，对未按 期 完成任 务 的地 区和 单位 严格 实行 项 目
“ 区域 限批 ”。严 控 高耗 能 、高排 放行 业 不合理 增长 ，年 内不 再审 批、核 ； 隹、备案 “ 高 ”和产 能过 剩行 业扩 大产 能项 目。 两
据介 绍 ，这 个 办法 分为 房 地 产开 发 经 营 、房 地 产 经 纪 、 房 地 产 估 价 、 房地 产组 织 、监 督 检 查 、 法律 责任 、总 则 和 附
则等 ８ 个部 分 。其 中规定 ，房 地产 开 发企 业 必须 在 商业 银 行 设
立项 目资 本 金专 户 ，按 投 资 总额 的 １ ％存 储 项 目资本 金 ；开 ５
商品房市场 价格 的变动 进行监 测 ，对违 反价格法律 法规 的企 业进 行处罚 ：工 商等部 门应 当加 强对房地产开 发企业 、经纪和估 价机 构的不正 当竞 争和 价格违法行 为的监 管 ，并依 法予以查处。
最新深圳市房地产市场监管办法资料
继“国十条”、“深十三条”之后，我市又一调控楼市政策出台：记者昨日从最新一期政府公报上获悉，《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，自2010年9月1日起施行。
该办法规定，房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同（即“阴阳合同”）提供便利；若违反，将被处5万元罚款。
业内人士指出，如果这一规定严格执行，再加上传言中的“二手房交易按评估价收税”落地的话，“阴阳合同”可能将成为历史。
１账户余额不低于项目资本金10%《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称办法）分为房地产开发经营、房地产经纪、房地产估价、房地产组织、监督检查、法律责任、总则和附则等８个部分。
办法规定，房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。
房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金１０％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。
在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。
如果房地产开发项目申请预售前项目资本金账户余额低于项目资本金１０％，或者在项目取得规划验收合格凭证前擅自提取使用的，办法提出，将由主管部门责令其限期改正，并处１０万元罚款；同时，不予颁发《商品房预售许可证》，已经颁发的责令暂停预售。
相关工作人员表示，现在之所以做出这一规定，是为了保障房地产开发过程中后续问题的顺利进行，在经济上对开发商有所牵制，对业主权利有所保护。
２未取得预售证不得内部认购和认筹商品房预售何时可以出售？办法明确指出，必须同时符合多项条件，商品房才能预售：已付清地价款，并取得房地产权利证书；取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；确定施工进度和竣工交付日期；预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；项目资本金账户余额不低于项目资本金１０％等。
《深圳市房地产市场监管办法》问答(一)
《深圳市房地产市场监管办法》问答（一）改革开放以来，我市房地产业迅速发展，对经济发展和改善人民群众居住条件发挥了重要作用。
但近年来，房地产开发经营和中介服务中出现了许多新情况、新问题，房地产行业准入门槛低，市场行为不够规范，行业诚信缺失的现象较为普遍，对房地产业的健康发展造成了不良影响。
为规范房地产开发经营、经纪和估价活动，促进房地产市场有序运行，维护当事人的合法权益，市政府制定并颁布施行《深圳市房地产市场监管办法》。
1、深圳快速城市化进程，带来了经济的繁荣，但是一些违法建筑的存在，对房地产交易秩序也产生了极大影响，《办法》对该类问题是否有规范？答：《办法》第七条规定禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。
同时，禁止销售违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。
第八十条规定，对于违反上述规定开发建设的房地产，依法予以拆除。
对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。
对于销售违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得。
违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。
另外，对承建违法建筑的施工企业，及为违建销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由相应的主管部门依照各自职责依法进行处理。
2、房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，《办法》对其建立和使用有何要求？以及此项制度具体实行的时间界点是？答：《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。
并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的10%。
同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。
《深圳市房地产市场监管办法》问答(二)
《深圳市房地产市场监管办法》问答（二）1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。
根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。
2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。
但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定？答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。
对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。
主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。
同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范？答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。
若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。
关于深圳市房地产市场监管办法若干主要问题解读
卓洁辉
一、《办法》制定的背景与总体思路
1、制定《办法》的背景情况 2、存在问题的具体体现
■房地产开发经营方面 ■房地产经纪方面 ■房地产估价方面 3、总体思路： （1）弱化资质管理，强化行为管理，配备大量的法律责 任。 （2）通过房地产信息系统实现对机构及人员的监管。 （3）房地产诚信系统的建立与发挥作用。 （4）业必归会原则。 （5）创新管理制度，增强管理手段的灵活性。 （6）通过部门联动执法，实现房地产行业的全方位、系 统化管理。
◇房地产市场监管涉及多个政府主管部门职责，是一项系统工 程。《办法》第六十四条至第六十九条分别从价格监管、垄 断和不正当竞争行为监管、劳动关系监管、行业自律、信息 传播监管等多个方面提出了要求，力争在多部门联动、治理 下，促进我市房地产市场健康发展。
二、《办法》主要内容的具体说明
（一）关于房地产经纪和估价机构及其从业人员的备 案管理
（二）关于房地产开发经营行为的规范
1、在商品房开发过程中，具体落实国家规定的固定资产 投资项目资本金制度；
2、明确了价格申报与明码标价制度； 3、规范房地产开发企业销售特别是预售行为。
★第十三条：取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内 通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预 售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等 方式进行非公开预售；
★第二十四、二十五条：价格违法行为与反不正当行为的禁止。
（三）关于房地产经纪和 估价服行为规范
1、详细规定房地产经纪和估价服务信息披露制度（第三十一、 三十二、三十四、四十七、四十八条等）。
2、建立了房源信息编码制度形成制度（第三十七条）。 3、明确禁止中介赚取差价（第三十八、四十一条）。 4、 禁止代收交易款项（第三十九条）。 5、禁止经纪机构为交易当事人签订“阴阳合同”提供便利
房地产业市场监管办法
房地产业市场监管办法一、引言在中国的快速城市化进程中，房地产业发挥着至关重要的作用。
房地产市场的稳定健康发展，对经济的增长、居民的生活质量以及社会稳定都具有重要意义。
然而，由于房地产业的复杂性和市场特征，监管和规范成为建立市场秩序的必要手段。
本文旨在探讨房地产业市场监管办法的相关内容，以促进行业规范化和可持续发展。
二、统一市场准入规则为确保房地产市场的公平竞争，建立健全的市场准入制度至关重要。
相关政府部门应当制定统一的市场准入规则，明确准入条件和程序，并简化审批流程，提高市场准入的透明度和公平性。
同时，完善相关的法律法规，加强市场监管，对违规行为进行严厉打击。
三、规范合同签订流程房地产交易的核心是合同签订，而一些不规范的合同签订行为可能导致消费者权益的损害。
因此，建立规范的合同签订流程是确保市场秩序的重要一环。
政府部门应当加强对合同签订行为的监管，禁止经营者以不公平、不合理的条款限制消费者权益。
同时，提供消费者权益保护的法律援助，加强对消费者合同权益的维护，确保市场秩序的公正性。
四、加强房地产开发项目管理房地产开发项目的全过程管理是房地产市场监管的重要环节。
政府部门应加强对开发商的资质核查，确保其具备良好的信誉和合法经营的能力。
另外，要加强对开发商在项目规划、开发、销售等各个阶段的监管，严禁违规行为，如捂盘惜售、强制搭售等，以保护购房人的合法权益。
五、强化房地产中介服务监管房地产中介服务对于市场交易的顺利进行至关重要，但是一些不规范的中介行为却损害了消费者和市场利益。
政府部门应当加强对中介机构的资质认证和管理，明确中介服务的职责和规范，加强对中介机构的日常监管。
同时，要建立完善的投诉处理机制，及时受理和解决消费者对中介机构的投诉，维护消费者权益。
六、加强市场监管执法力度市场监管部门应当加强对房地产市场的监管执法力度，严厉打击违法违规行为。
加强执法人员的培训和专业素养，提高执法效能。
同时，要加强与其他相关部门的协作，形成合力，共同维护市场秩序。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发房地产开发企业三级及以下资质核准监管办法的通知-
深圳市规划和国土资源委员会关于印发房地产开发企业三级及以下资质核准监管办法的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市规划和国土资源委员会关于印发房地产开发企业三级及以下资质核准监管办法的通知各有关单位：现将《深圳市规划和国土资源委员会房地产开发企业三级及以下资质核准监管办法》予以印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2014年12月18日房地产开发企业三级及以下资质核准监管办法为贯彻落实市委、市政府关于全面深化改革部署精神，进一步深化商事登记制度改革，推动规范改革后各职能部门的监管职责，加强事中、事后监管，强化部门协同联动，完善市场监管体系，做好房地产市场监管工作，根据《深圳经济特区商事登记若干规定》《深圳市推进商事登记制度改革工作组织实施方案》（深府函〔2013〕28号）和《中共深圳市委深圳市人民政府印发〈关于制定实施商事登记制度改革后续监管办法的工作方案〉的通知》（深委字〔2014〕20号），结合我市房地产开发行业管理工作实际，制定本监管办法。
一、监管职责深圳市规划和国土资源委员会是全市房地产开发行业主管部门，负责房地产市场秩序的监督管理和违法违规行为的查处工作；承办市政府和上级部门交办的其他事项。
具体负责监管以下事项：（一）承担房地产开发经营市场秩序的监督管理。
（二）对房地产开发企业在房地产开发经营活动中的违法行为进行查处。
（三）对房地产开发企业在房地产销售活动中损害购房人权益的行为进行查处。
（四）组织起草有关房地产市场的地方性法规、规章和政策，经批准后组织实施。
（五）承办上级交办的其他事项。
二、监管依据（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
政策法规知识问答
四、产权类1、什么叫房地产登记？答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。
它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。
2、房地产登记主要记载哪些内容？答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。
3、房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。
登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。
4、有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条第一款(二)、(三)、(四)、(五)项情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。
5、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
6、怎样申请房地产登记？答：申请房地产登记，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时间向房地产所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。
《房地产场监管办法》关于房地产开发经营规定
《房地产场监管办法》关于房地产开发经营规定
房地产场监管办法关于房地产开发经营规定
第一条经营主体
1. 房地产开发经营主体必须具备相应的资质和许可证明。
2. 开发商应当向相关主管部门进行备案登记，并按照规定缴纳相关费用。
第二条项目规划
1. 房地产开发项目应当符合国家土地利用规划和城市规划的要求。
2. 开发商应当组织相关专业团队进行项目规划设计，确保项目符合相关法律法规及标准要求。
第三条建设用地
1. 房地产开发项目必须依法取得合法的建设用地。
2. 开发商应当按照土地出让合同的规定，合理配置建设用地，并妥善进行土地的开发利用。
第四条房屋销售
1. 开发商应当依法进行房屋销售，提供真实、准确的销售信息。
2. 开发商应当明确房屋的产权归属，并提供相应的产权证明材料给购房人。
3. 房屋销售价格应当合理，不得恶意哄抬价格。
第五条售后服务
1. 开发商应当提供售后服务，并解决购房人在合理范围内提出的问题和需求。
2. 开发商应当保障购房人的合法权益，及时修复和维护房屋质量。
第六条监督检查
1. 相关主管部门应当对房地产开发经营进行监督检查，发现问题及时处理。
2. 开发商应当配合相关部门进行监督检查，并提供相关的经营信息和材料。
第七条违规处罚
1. 对违反房地产开发经营规定的行为，相关主管部门将依法给予处罚。
2. 处罚措施包括但不限于罚款、责令停止销售、吊销经营许可证等。
以上为《房地产场监管办法》关于房地产开发经营的规定，开发商和购房人应当共同遵守，确保房地产市场的健康发展和购房人的合法权益。
《房地产场监管办法》关于房地产开发经营规定简版
《房地产场监管办法》关于房地产开发经营规定房地产场监管办法关于房地产开发经营规定引言房地产市场作为我国经济发展的重要组成部分，对于促进经济增长和推动城乡建设具有重要意义。
然而，随着房地产市场的快速发展，也出现了一些违法违规行为和市场混乱现象。
为了规范房地产开发经营行为，保护购房者和市场秩序，房地产场监管办法针对房地产开发经营进行了一系列规定。
一、房地产开发经营许可1. 开发商必须取得相应的房地产开发经营许可证方可进行房地产开发经营活动。
2. 申请房地产开发经营许可证时，开发商需要提交相关材料，包括企业资质、项目规划、资金证明等。
3. 房地产开发企业应当按照法律、法规和规章的规定，定期公示开发项目的信息。
二、开发项目管理1. 开发商在开发项目前，应进行严格的项目审批程序，包括项目立项、规划审批、许可证申请等。
2. 开发商应当对项目进行规范监管，确保项目按照规定的时间节点推进，并保证项目质量。
3. 开发商应当遵守合同约定，按照约定的标准、价格和交付时间提供商品房。
三、销售行为规定1. 开发商应当向购房者提供真实、准确的房地产信息，不得夸大宣传，误导购房者。
2. 开发商应当按照约定的价格进行销售，不得擅自调整价格。
3. 开发商应当建立健全购房者投诉处理机制，及时解决购房者的问题和纠纷。
四、资金监管1. 房地产开发商应当按照国家有关规定，将销售所得资金存入指定的银行账户，并按照约定用于项目建设。
2. 房地产开发商应当建立资金监控机制，确保资金使用的合法性，严禁以任何形式挪用或占用购房者资金。
五、违法违规行为处理1. 对于违法违规行为，房地产场监管部门有权进行监督和处罚。
2. 对于严重违法违规行为，房地产场监管部门有权吊销相关经营许可证，纳入黑名单管理，并依法追究法律责任。
结论房地产场监管办法是为了保护购房者的合法权益，规范房地产市场发展的重要法规。
通过对房地产开发经营行为的规定，能够推动房地产市场的健康发展，促进经济增长和城乡建设。
2024版房地产法律法规案例培训PPT课件
要点三
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率。增 值额未超过扣除项目金额50%的部分， 税率为30%；增值额超过扣除项目金 额50%、未超过扣除项目金额100%的 部分，税率为40%；增值额超过扣除 项目金额100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为50%；增值额超 过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%。
解决方案
经法院调解，双方达成协议，解除合同并返还定金，卖方承担部分违 约责任。
28
案例二：房屋租赁合同争议
案例背景
租户与房东签订租赁合同后，因房屋维修问题产生 争议。
法律分析
根据《合同法》和《租赁法》相关规定，房东有义 务保证房屋符合租赁目的，租户也有义务按约定使 用房屋。若房东未及时维修房屋，租户有权要求减 免租金。
法律责任
对于提供虚假材料骗取登记的行为，将依法追究相关人员的法律责任；登记机 关因工作失误造成损失的，需承担相应的赔偿责任。同时，对于未按规定办理 登记的当事人，将依法承担相应的法律后果。
2024/1/29
16
04 房地产开发建设 法律法规
2024/1/29
17
房地产开发企业资质管理
01
房地产开发企业资质等 级标准
租赁合同的解除
03
约定合同解除的情形和程序，如提前退租、违约解除等。
9
房屋抵押合同
抵押人和抵押权人的权利和义务
明确双方的基本权益，如抵押物保管、抵押权实现等。
抵押担保的范围和期限
规定抵押担保的债权范围、担保期限及抵押权的实现方式。
2024/1/29
抵押合同的变更和终止
约定合同变更和终止的情形和程序。
合同违约责任 规定违约情形及相应的违约责任，如违约金、解 除合同等。
深圳市市场监督管理局关于印发深圳市商品房预售价格备案办法的通知
深圳市市场监督管理局关于印发深圳市商品房预售价格备案
办法的通知
【法规类别】价格综合规定
【发文字号】深市监规[2013]3号
【发布部门】深圳市市场监管局
【发布日期】2013.02.20
【实施日期】2013.05.01
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
深圳市市场监督管理局关于印发深圳市商品房预售价格备案办法的通知
（深市监规〔2013〕3号）
各有关单位：
为了规范商品房预售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，根据《深圳市房地产市场监管办法》，结合我市实际，我局制定了《深圳市商品房预售价格备案办法》。
现予印发，请遵照执行。
深圳市市场监督管理局
2013年2月20日
深圳市商品房预售价格备案办法
第一条为了规范商品房预售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，根据《深圳市房地产市场监管办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条凡本市行政区域内的房地产开发项目的商品房预售价格备案，适用本办法。
第三条本办法所称商品房预售价格备案，是指房地产开发企业在商品房预售之前或价格调整超出最近一次备案价格的一定幅度时向主管部门履行的价格告知。
二手房交易中注意事项以深圳市为例
二手房交易中注意事项以深圳市为例1、二手房交易放盘前的注意事项在向经纪方放盘前应查看以下资料：委托的房地产经纪机构需具有《深圳市房地产经纪机构备案证书》才能减少二手房交易风险。
只有经过备案的房地产经纪机构才可以在我市开展房地产经纪业务。
《深圳市房地产市场监管办法》第二十八条规定：房地产经纪机构【包括依法设立的分支机构（即地铺）】在本市开展房地产经纪业务的，应当在取得营业执照后30日内或者本办法施行后30日内到主管部门办理备案。
您要委托的经纪机构应悬挂有深圳市规划和国土资源委员会发放的《深圳市房地产经纪机构（或分支机构）备案证书》。
委托持有效《深圳市房地产经纪人员执业登记牌》的经纪人员只有经过备案的房地产经纪人员才可以在我市从事房地产经纪业务。
《深圳市房地产市场监管办法》第二十九条规定：房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案。
您可查看经纪人员名片上是否附有执业登记牌号（房地产经纪人执业登记牌号为J00****；房地产经纪人助理执业登记牌号为JZ*****），或查看其是否配带有深圳市房地产经纪人员执业登记牌。
2、二手房交易放盘时的注意事项卖方在向经纪方放盘时需提供房产证号及真实身份信息。
卖方在放盘时，应告知真实的房产和身份信息，供经纪方进行查档、申请房源信息编码之用。
根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十五条规定：委托人应当向房地产经纪机构提供房地产经纪业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责。
根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十六条规定：房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。
第三十七条规定：房地产经纪机构对外发布的房源信息应当真实有效，并附有相应的信息编码。
如违反上述规定，则根据本办法第七十四条之规定，将对未发布或未按规定发布房源信息编码的房地产经纪机构责令限期整改，按未发布或者未按规定发布的房源信息每条处1万元罚款。
《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》公众意见
个人
第九十二条，最小出租面积的规定真的是为什么承租方考虑的吗？自己公司有宿舍居住，只是不是住宅用途，不能申请学位，就要人花1000元租个农民房申请学位用来，现在又要求每人住宅面积不得少于6平方，这是不把我们榨干不罢休吗？？？
这是要把打工租房的逼死节奏吗？工厂打工住公司宿舍，奈何宿舍无房产证加上土地属性:工业用地。小孩上学无奈每月掏钱1000元租个单间，登记了居住信息，准备明年用来申请学位，奈何又出这个政策人均租住面积不得少于6平方米，这是还嫌我们掏出来的太少？我看如果通过，是不是明年幼升小就开始限制住房面积了，真能坑老百姓！小孩读个书真真难条【预售条件】第一款第（二）项表述为“建设工程施工许可证”，第十四条【销售信息公示】第一款第（三）项表述为“建筑工程施工许可证”，建议统一为后者。（二）监管办法第十四条【销售信息公示】第二款规定“销售商品住宅的，除前款规定的材料外，还应当在销售场所显著位置公示商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书示范文本以及不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺”，第二十二条【商品住宅质量保证书】规定“房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时，向购房人提供商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书”，建议明确商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书示范文本的制定主体，以及房地产开发企业能否对该示范文本进行修改。（三）《深圳经济特区物业管理条例》（2019修订）（深圳市第六届人民代表大会常务委员会公告第一五八号）第八十六条规定，“建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示”，建议在监管办法第十四条【销售信息公示】增加应公示物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量的内容。（四）监管办法第十五条【销售精装修商品房公示要求】要求公示“装修装饰材料的名称、品牌等信息”，第十六条【样板房效力】要求对“装修装饰材料的名称、品牌、规格、型号等信息以书面形式详细说明”，建议统一表述。（五）根据《深圳经济特区物业管理条例》（2019修订）（深圳市第六届人民代表大会常务委员会公告第一五八号）第五十条的规定，“建设单位在办理房地产买卖合同备案时，应当将前期物业服务合同、临时管理规约同时报送备案。经备案的前期物业服务合同和临时管理规约，应当作为建设单位与物业买受人签订的房地产买卖合同附件”，建议将该内容在监管办法第十八条【合同备案】中予以明确。（六）监管办法第二十四条【违法销售行为禁止】第一款第（一）项约定“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”，建议修改为“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房销售或抵押给第三人”。（七）监管办法第三十条【租赁合同】规定“房屋出租人和承租人应当依法签订书面房屋租赁合同”，根据《合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式视为不定期租赁，建议修改相应表述。（八）监管办法第三十一条【房屋租赁合同备案和信息申报】第一款第（四）项“法律、法规、规章规定的其他材料”，第三十五条【房屋租赁企业备案】第一款第（四）项“法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料”建议统一表述；法律、法规、规章、司法解释、其他规范性文件统称为规范性法律文件，建议将“规范性文件”修改为“其他规范性文件”。（九）监管办法第三十五条【房屋租赁企业备案】第一款规定“在本市开展房屋租赁经营活动的房屋租赁企业，应当在本市注册取得营业执照，经营范围包括房屋租赁业务”，建议将“应当在本市注册取得营业执照”修改为“应当注册取得营业执照”。（十）监管办法第三十五条【房屋租赁企业备案】第四款规定“对材料齐全、符合条件的，区主管部门应当在五个工作日内办理备案手续”，而第四十三条【经纪机构备案】第二款规定“市主管部门应当在收到前款规定的备案材料后十个工作日内，为其办理备案手续”，建议将第三十五条中的“五个工作日”修改为“十个工作日”。（十一）监管办法第三十八条【房屋租赁企业信息公示】第二款规定“住房租赁企业除公示前款规定的材料外，还应公示本办法第四十一条规定的租赁资金监管账户”，办法第四十条为住房租赁资金监管制度的有关规定，建议将“第四十一条”修改为“第四十条”；《中华人民共和国行政许可法》(2019修正)第十五条的规定，地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章，不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可，参照上述规定，建议把“本市”删除。（十二）监管办法第四十一条【禁止性规定】第一款第（五）项规定，“通过合同欺诈、签订霸王条款等方式哄抬租金、克扣押金”，建议修改为“通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金、克扣押金”。（十三）建议增加“超过房屋租赁合同约定的租赁期限，将房屋转租给承租人”的内容。（十四）监管办法第四十三条【经纪机构备案】第一款第（一）项规定“本市注册的营业执照”，建议将“本市”删除。（十五）监管办法第四十四条【分支机构备案】规定，“房地产经纪机构设立的分支机构应当以所属房地产经纪机构的名义对外开展业务”，分公司不具有独立的法人资格，但其具有营业执照，能以自己的名义从事民商事活动，具有缔约能力和诉讼资格，建议修改相应表述。（十六）监管办法第四十八条【告知义务】第一款第（五）项规定，“法律、法规、规章及规范性文件规定的其他事项”，法律、法规、规章、司法解释、其他规范性文件统称为规范性法律文件，建议将“规范性文件”修改为“其他规范性文件”。。（十七）建议增加房地产经纪机构收取中介费的上限的限制。（十八）建议明确项目范围内诸如地下室等未分摊给买方的建筑面积、设施、空间的所有权益及未计入容积率的建筑面积、设施、空间的权属。（十九）建议明确主管部门通过法定程序，可以批准带精装修销售的规定。（二十）对于房屋预售，建议增加毛坯验收阶段，即购房者可进行毛坯验收和带精装修验收。（二十一）明确购房者能否以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房，并明确房屋存在质量瑕疵的标准。
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1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用答： 房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。
根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。
2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。
但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定 答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。
对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。
主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。
同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。
若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。
该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。
另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。
4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。
《办法》对这一问题有何应对？？答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能；另一方面，明确规定房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。
《深圳市房地产市场监管办法》问答课件【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】5、据了解，我市在工商部门登记的房地产经纪机构多达5000余家，素质良莠不齐，为何《办法》对其市场准入条件却没有提及答：《城市房地产中介服务管理规定》对于房地产经纪机构的市场准入条件已有相关规定，我市一直都是根据该《规定》设置的条件批准设立经纪机构。
且《办法》主要是针对房地产经纪行业行为及其人员行为的监管，故没有重复规定其准入条件。
6、很多经纪机构在备案登记时是符合条件的，但此后由于经营不善而不合格了，这种情况下备案登记是否只是走走程序答：此问题属于对《办法》的误读。
《办法》一方面设计了年检制度，明确要求房地产经纪机构及其从业人员应当按照《城市房地产中介服务管理规定》参加主管部门组织的年度检查。
检查不合格的，在按要求整改合格前，不得继续从事房地产经纪业务；另一方面也要求房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内到主管部门办理变更手续。
房地产经纪机构及其分支机构违反本办法，未在规定时限内办理变更备案手续的，由主管部门对房地产经纪机构处1万元罚款。
7、房地产经纪行业最基本的服务就是提供市场信息，但我国目前没有专门针对房地产交易中信息披露或告知制度的法律规定，《办法》对此有无专门作出相应规定答：首先，《办法》要求主管部门应当将房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示；其次，《办法》还明确了房地产经纪机构应当在其经营场所公示的，包括相关证照、人员、合同、交易指引、服务内容、费用、信用档案查询方式及投诉途径等信息；未在营业场所公示有关材料的，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处1万元罚款；第三，在具体的个案交易中，《办法》还强调了经纪机构在签订合同之前，应当将有关事项告知委托人；最后，对于没有履行以上义务的经纪机构及其从业人员，主管部门可以在诚信系统中记录其不良行为，并可视情况限制其从事其他经纪活动。
8、现实中，房地产经纪机构和委托人实际上存在着严重的信息不对称，在签合同的时候，经纪机构往往在合同中设置了许多对消费者不利的条款，但消费者无从察觉，《办法》在合同的缔约阶段有无设定这方面的预防措施答：《办法》在第三十三条规定，房地产经纪机构接受委托开展业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同。
该合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字，并应当附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。
此外，第三十四条要求房地产经纪机构在签订前应当告知委托人下列事项：（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号；（二）应当由委托人协助的工作、提供的必要材料和文件；（三）房地产交易的一般程序；（四）交易过程中涉及的税费。
最后，《办法》还要求经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。
9、许多经纪机构都只注重业务而忽视了对房地产权利真实性的检验，《办法》对这类问题如何规范答：《办法》一方面要求委托人应当保证其向房地产经纪机构提供的材料是真实、合法的；另一方面又明确了房地产经纪机构负有对委托人房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验的义务。
10、《办法》规定房地产经纪机构对外发布的房源信息应当附有相应的房源信息编码。
房源信息编码是如何生成的该措施有何意义答：房源信息编码为12位阿拉伯数字，是由依法备案的房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订经纪服务时自动产生的，消费者输入房源信息编码（及房号），即可查询到对应房源的项目信息、产权信息、代理信息和交易信息。
房源信息编码制度的建立，对于确保房源信息的真实性，规范房地产经纪广告秩序，保障买受人的合法权益将会起到积极的作用。
11、实践中，个别房地产经纪机构和从业人员利用职业便利，在委托的客户之间从事房屋买进和卖出活动，通过压低卖出价格，自行“收购”，再抬高价格出卖给购房者，从中牟取利益。
针对这种现象，《办法》作出了何种规制答：首先，《办法》要求房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意；其次，《办法》明令禁止经纪机构赚取差价。
否则，由主管部门责令限期改正，并处5万元的罚款。
12、此前曾发生过经纪机构代收了买房全部首期款，造成消费者高达数千万损失的事件，《办法》对于此类事件作出何种制度安排答：《办法》规定房地产经纪机构未经交易各方当时人书面同意的情况下，不得代收或监管交易当事人支付的交易款项。
即使在获得交易各方当事人书面同意的情况下，房地产经纪机构代收或监管的交易款项也不得超过交易价款总额的5%。
房地产经纪机构如果违反规定，超过限额代收或监管当事人交易款项的，主管部门将责令其退还超出部分的款项，并按超过限额代收或者监管交易款项行为每次处5万元罚款。
13、个别房地产经纪公司为了骗取所谓“信息费”，利用其他企业名义，发布虚假广告，利用“房托”或与假房主相互勾结，坑骗消费者，《办法》是否对该类行为有明确规定答：《办法》规定房地产经纪机构不得进行虚假广告宣传，并要求房地产经纪机构发布广告时，应当载明其机构名称和备案编号。
同时，为了保证对经纪机构有足够的威慑力，《办法》明确对违反规定发布房地产广告的广告主、广告经营者和广告发布者，由工商部门分别处5万元罚款，有其他广告违法行为的，依照相关法律法规依法处理。
14、实践中，一些房地产经纪人为了谋取佣金以外的收入，出借、出售、出租其资格证书，《办法》对该类行为如何规范答：《办法》一方面禁止房地产经纪人出借、出售、出租其资格证书；另一方面也禁止以他人名义从事房地产经纪业务。
房地产经纪人员以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经营业务的，由主管部门责令限期改正，处2万元的罚款。
15、目前，“阴阳合同”现象的存在既扰乱了正常的二手房交易秩序，容易导致交易纠纷，又使得国家税收大量流失，《办法》采取了那些措施打击签订阴阳合同的现象答：《办法》明令禁止房地产经纪机构为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利。
经纪机构违反以上规定的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
16、我市对于房地产（土地）估价机构及其从业人员并没有相应的资质认定权利，在掌握其信息监管行为手段也比较缺乏，《办法》是如何解决这一问题的答：《办法》规定，对于估价机构，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起30日内持营业执照、资质证书等材料到主管部门备案；对于估价机构的分支机构在本市开展业务的，应在开展估价业务之日起30日内持分支机构营业执照等材料到主管部门备案；对于房地产（土地）估价人员执业的，应当加入估价机构（包括分支机构）并按规定在主管部门办理备案。
通过机构备案制度和人员执业登记制度的建立，加强对房地产（土地）估价机构及其从业人员的管理。
17、实践中，曾经出现过估价机构刻意对委托人隐瞒重要的信息以谋取不正当利益，对此，《办法》有何应对措施。
答：信息披露是房地产（土地）估价机构的义务。
估价机构应当将营业执照、资质证书、估价人员姓名及执业登记信息、估价委托合同的示范文本、信息档案查询方式、投诉方式和途径等事项在其经营场所进行公示；否则，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处1万元罚款。
同时，房地产主管部门也应当将房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。
18、房地产、土地的价值极大，估价结果对当事人、国家都有重大影响，为了保证结果的公正可靠，《办法》有何保障措施答：第一，规定了回避制度。
房地产（土地）估价机构及执行房地产（土地）估价业务的估价人员与委托人或估价业务相对人有利害关系的，应当回避；第二，规定了须两名以上估价师共同开展业务。