长春项目调研报告25p26页

周边无大型商业 周边无大型商业 周边无大型商业
金地梧桐公馆
一
级 竞
龙城御苑
争
华方中央首付
远创紫樾台
次
级 竞
保利拉菲公馆
争
保利金香槟
绿园区、汽开 区、宽城区
车厂集中、刚需集 中、金地房梧价桐便华宜府
本案
保利拉菲公馆
远创紫樾台 二道区、经开区
转型经济区域，吸引新进人群 华方中央首府
龙城朝御阳苑 区
发展空间小， 客群外溢
高新区、南关区、净月区
城市向南发展，市政新迁、规保划利保金障香，槟 楼盘量价走高
前言
长春吾悦，目前面临两大问题：
1、指标问题
每月签约指标未能完成(差距10%~20%)，如何保证全年指标？
7月
8月
9月
全年
签约指标
10000
7600
8200
80000
实际完成
9058
6816
6393
？
完成率
90%
90%
78%
？
2、费用问题
住宅全年推广费用，可支配金额为何只剩55万？
总计
销售指标
110000 80000
宗 2019全国二线中等发达城市上半年土地成交情况(成交面积排序) 元/㎡
数据来源:CREIS
1.1.2、住宅市场稳步回暖
2019年利好政策逐渐落地，市场回暖之势明显。2019年11月之后保持“供小于求”的市场格局(除2019年6月： 27盘开盘加推，创长春今年供应量新高)；年后开始均价连续6个月平稳上升；存量维持在1000万㎡左右（绿园区维持 在80万㎡左右）。值得注意的是，考虑气温因素，去年10-12月长春市“以价换量”，但并非各区如此。
2019年计划费用 整体费用率 住宅 住宅费用率
3849.00
3.50% 1584.00 1.98%
住宅 剩余 可支配
1 推广费用
1987.50
1.81% 663.60 0.83%
55.00
2 佣金费用
3
营销设施 运营费用
1533.70 327.80
1.39% 0.30%
776.50 143.90
0.97% 0.18%
长春项目开盘至今认购签约情况
数 据 来 源 明 源
认购转签率 均价(元/㎡)
6-10月合计 591 629
51427 95% 8408
6月 286 366 25661 78% 8436
7月 106 65 9058 163% 8414
8月 82 66 6816 124% 8393
9月 75 81 6393 93% 8349
以价换量
27盘开盘加推
2019年7月-9月商品住宅市场供求走势
供求比0.8
供求比0.6
供求拐点
2019年长春市场
2019年8月长春商品住宅 区域存量占比（共1013万㎡）
2019年7月长春商品住宅 区域存量占比（共1076万㎡）
数据来源:CREIS
1.1.3、绿园区量价有上升空间
2019年10-12月绿园区量价齐涨。2019年9月长春各区域中，绿园区均价排倒数第2~4位、销量排倒数第
2~3位(占比7%)。目前长春各区域中，绿园区量价仍有上升空间（降温对长春消费者的影响，一般在降温
当时1~2个月明显，之后将会回升，毕竟降温5个月不可能不消费）。
2019年10月-2019年9月绿园区住宅成交走势
2019年9月长春各区商品住宅均价
量价齐升，成交套数增长率22%
9
7
4
8
数据来源:CREIS
1）.看市场 2）.看自身
1.1.1、土地市场逐渐冷淡
2019上半年，长春土地市场供求冷淡，但价格在逐年攀升（意味着近2年楼市供应将受到影响，但对价 格影响不大）。2019上半年土地供应面积89万㎡，同比下降70%；成交面积66万㎡，同比下降74%；13个二线中等发达城市
中，成交面积排到第9（与沈阳并列）。
争
保利金香槟
客车厂辐射
金地梧桐华府 本案
保利拉菲公馆
远创紫樾台
华方中央首府
龙城御苑
老城外溢
汽车厂辐射
保利金香槟
1.1.6、硬性优势：品牌、综合体、幼儿园
本案硬性优势：品牌20强、综合体、自带幼儿园（但品牌度还鲜为人知）； 本案硬性劣势：期房、 大高层（市场以小高层为主，即使高层也在25层以下，30层以上高层较少）。
10月(截止 10.24) 42
51
3499 82% 8321
11月 50 55
4286 91%
12月 50 55
4286 91%
全年合计 691 739
60000 95%
1、指标问题
每月签约指标未能完成(差距10%~20%)，如何保证全年指标？
——11月、12月每月认购55套，是否还有更大空间？
本案
金地梧桐华府
龙城御苑
华方中央首府 远创紫樾台 保利拉菲公馆 保利金香槟
鸟瞰图
建筑面积
57万方
10万方
5.7万方
4.2万方
30万方
42万方
23万方
容积率
3.4
3Fra Baidu bibliotek
1.14
2
1.77
2.1
2.9
绿化率
38%
物业类型 高层、公寓、商业
总户数
1692
33% 小高层、高层
544
35%
30%
33%
36%
40%
2019年9月长春各区商品住宅销量占比
6
吾悦
数据来源:CREIS
1
5
3
2
数据来源:CREIS
1.1.4、城市区域属性：西部刚需集中
1、城市向南发展，南部三区量价走高；2、西部及北部车厂集中（汽车产业占全市经济总量70%） ，房价 便宜，刚需集中；3、东部城市转型区域，吸引新型人群；4、中部老城区发展空间小，居住人群外溢。
1.1.5、竞品分布
本案客群主要来源：1、绿城区工作/居住人群（其中包含：1>.客车厂属性客群；2>.汽车厂属性客群）；2、朝阳区 外溢居住人群。本案竞品划分两类：1、项目周边楼盘(2公里范围内，价格产品同质)；2、不同方位的代表楼盘。
金地梧桐公馆
一
级 竞
龙城御苑
争
华方中央首付
远创紫樾台
次
级 竞
保利拉菲公馆
148.00 3.90
目录
1、指标问题
每月签约指标未能完成(差距10%~20%)，如何保证全年指标？
2、费用问题
住宅全年推广费用，可支配金额为何只剩55万？
1、指标问题
截止10.24日，长春吾悦签约5.1亿，距全年6亿住宅指标相差0.9亿(全年指标住宅6亿，公寓2亿)， 即11、12月每月完成认购55套即可(按90%认购转签计算)，是否还有更大空间？
多层、高层、洋房
小高层、公寓、洋 房
多层、小高层、洋 房
多层、小高层、高 层、公寓
小高层、高层、公 寓
700
246
2000
2500
1222
车位比
1:0.8
1:0.8
1:1
1:1.2
1:1.1
1:1.07
1:1
商业配套
自带5万方集中 商业、欧亚购物
春天百货、欧亚 购物中心
周边无大型商业 配套
周边无大型商 业配套