国外土地管理的经验及其对我国的启示

国外土地管理的经验及其对我国的启示

土地是农业发展的根本，是人类赖以生存的基础。美、日、韩、加拿大、新加坡等国家在土地管理中充分发挥政府的主导作用，突出法制建设，加强规划控制、运用市场机制等措施，为我国的土地管理提供了重要的经验借鉴。我国应在科学规划，完善法律法规，提高土地利用水平，引入市场机制等方面下大气力，扎实推进土地管理各项工作的有效实施。论文关键词：土地管理,国外经验,策略选择

一、国外土地管理的成功经验分析

1、法制健全。为了规范土地管理，明确土地的取得、使用、保有、保护和处分的具体规定与程序，很多成熟的市场经济国家都制定有相关的法律。如美国拥有一整套比较健全的有极强约束力的土地管理法律法规体系。从联邦政府到州、郡、市都有相配套的土地管理法律法规，且下级不得与上级法律相冲突。土地资源的权益、地籍管理、保护、规划、开发利用、复垦、征用、地役权、执法力量及地产交易、捐赠、继承和管理、仲裁等均有法可依[1]。美国制定的《联邦土地政策和管理法》是土地管理的基本准则；日本规范土地的法律主要为《国有财产法》；韩国为了有效地管理国有土地，1950年首次制定了国有财产法，1976年根据社会经济发展的情况，全面修订了国有财产法，要求利用国有土地引导私人土地开发，稳定土地市场，及时灵活地提供国民生活所需的公共用地；新加坡政府在长期的发展过程中形成了一套完整的土地管理体系和约束程序，以保障土地出让合法合理。此外，在专业法津方面，道路法、河流法、森林法、水资源法、海洋

法、矿产法、能源法等都是与国有土地管理相关的法律，在制定与执行的过程中要确保互相之间不能冲突。在综合法方面，财政法、会计法等也都与国有土以地管理密切相关。

2、规划合理。加拿大、韩国以及日本等国家在土地管理过程中都十分重视土地的规划管理。加拿大政府制定了一系列规划进行管理，大体分为省级、地区级和市级规划。省级规划是一种政策性和战略性文件，主要是划分城市和农村地区的界线，强调保护农业用地，增强土地管理的经济社会服务功能等等；地区级规划是由地方政府制定，省政府批准，是政策性文件。主要目的是省级政策宣言变成自己的行动纲领，以指导地方政府以下几项工作；市级规划，又称《土地分区管理法》，是法律条文，非常详细和具体，具有强制性。主要内容包括：用途(住宅、商业和工业)、密度、建筑体积等[2]。韩国从1977年开始引人并实施国有财产管理计划，定下了尽可能限制出售国有财产、侧重保存的政策基调。国有土地管理计划在一个会计年度来说，是管理和处理国有土地的预定准则。日本高度重视国土综合开发规划，在20世纪50年代经过战后恢复阶段后，自20世纪60年代初以来，先后进行了五次全国国土综合开发规划，为保障国土开发工作的顺利开展发挥了重要作用。日本的土地利用规划就其类型而言可分为国土综合开发规划、国土利用规划、土地利用基本规划及部门土地利用规划，各个不同层次规划之间的相互协调，有效促进了国土资源的综合利用。

3、市场运作。美国有发达的房地产交易市场，这有利于提高城市土

地的利用效率；日本的土地市场管理：第一是土地供应与总量控制。日本为充分利用土地资源，合理开发地下空间，有效扩展城市容量，提高土地利用率，大力开发地下交通，发展地铁体系，努力扩展土地经济供给能力。同时，为了缓和土地供需矛盾，日本鼓励建设高层公共住宅；第二是土地交易管理。日本政府从20世纪70年代开始建立了一整套的以限制土地交易为主要目的的土地交易管理制度。在该制度体系中，最重要的是土地交易审批制度，用以直接控制某些地区的地价水平及土地使用目的。日本的都、道、府、县各地方政府在自己的行政区范围内确定“限制区域”，其时效一般为5年，限制区域确定后，在这个区域内的土地交易如果面积超过一定的标准，就必须得到地方政府的批准。土地交易双方正式签订交易合同以前，必须向地方政府提出申请，政府对土地交易主要是从土地交易价格和土地使用目的两个方面进行审查。交易价格审查以交易土地附近的地价水平及政府确定的限制价格为依据。

4、政府调控。成熟市场经济国家的土地管理主要有三个特点：一是90%以上的国家都会在中央设立专门负责国有土地管理的机构；二是横向管理普遍采取1+N模式，不仅有一个主导的国有土地管理机构，还有多个相关的法定管理机构；三是纵向管理体制多为垂直模式[3]。如新加坡土地管理局作为全国最大的公有土地管理者和持有者，负责监督其他国有土地管理与执法部门的活动；财务省是日本最主要的国有土地管理机构，但根据日本法律规定，农林水产省、国土交通省和法务省也具有相应国有土地管理职能；为协调中央与方政府间的关系

和部门间的关系，加拿大组建了许多专门的政府协调机构，如加拿大土地利用委员会、联邦政府土地利用委员会、加拿大海洋事务机构委员会等。美国内政部代表美国联邦政府管理土地，下设土地管理局、矿产管理局、复垦局、地质调查局、地表采矿办公室、国家公园管理局、鱼类和野生动物管理局、印第安人事务局等，并在美国各地设立了13 个区域性办公室、58 个地区性办公室、143 个资源区办公室作为土地管理派出机构[4]。

二、对我国的启示

1、完善法律法规。为建立完善的国土规划利用体系，应进一步通过立法，巩固和保障土地利用总体规划在国土规划体系中的龙头地位和具体实施。一要加强土地管理的法律法规建设。目前，土地利用总体规划、城市规划、村镇规划等每一项规划，在规划的要求、程度、程序上都有法律规定，但尚缺乏一个能将上述规划之间的衔接加以明确化的法律。因此，有必要进一步将规划管理体制法制化，确保土地利用总体规划在国土资源合理配置和经济可持续发展中的引导作用。为保障规划的实施，财政部门应在金融、税收方面给予积极稳妥的优惠政策，以保障地方建设的顺利开展。有效利用民间力量，并保证公共投资适当分配。政府部门与民间部门密切合作，共同进行地方建设，要增加居民及民间团体参与决策的机会和渠道，建立和完善土地管理的群众参与与监督机制。

2、制定长远规划。在我国，由于城市规划的编制和审批早于土地利用总体规划，当城市规划和土地利用规划确定的用地规模与布局不一