新型城镇化为房地产市场带来新机遇

新型城镇化为房地产市场带来新机遇

摘自：宏观经济新华网2013-05-02 17:49

在新型城镇化的进程中，中小开发商面临着全新的发展机遇。现在是到了给房地产恢复其本义的时候了

十八大以后，中央提出了新型城镇化的发展方向，这是中国经济和社会新的发展战略。这一新战略的提出，标志着中国经济社会发展方式将由高速发展向均衡发展转变，将由集中配置资源的方式向均衡配置资源的方式转变，将由沿海化、中心城市化的方向朝区域发展和城乡统筹的方向转变。这些趋势，对房地产业提出了新的挑战和机遇。在这样的背景下，能否抓住机遇，推进行业转型创新，决定了行业的命运，也将深刻影响中国经济和社会发展的进程。

与此同时，对房地产的调控也日趋深入。2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议再出“国五条”抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控。

新型城镇化带来新机遇

新型城镇化的龙头是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。

中国经济结构的调整和产业升级、新兴服务业的发展是新型城镇化的基础和前提。没有产业，就没有真正意义上的人口聚集，也就没有真正意义上的城镇化。要实现产业的发展，当然要依赖于土地这个核心的、先导的生产要素，依赖于房地产整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。这就为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到了共赢的支点，也为房地产的转型和创新指明了方向和路径。这就是，房地产的转型创新必然与走产业结构调整、与产业升级、与新兴服务业发展相结合的路径，走与新型城镇化的发展相结合的路径。近年来，园

区地产、商业地产、养老住区、文化旅游地产等的发展，已经开始产生了与产业、与城镇高度融合的新商业模式，成为房地产转型创新的主流。

新型城镇化，与传统意义上的城市化有不同的内涵。几十年来，中国经济和社会的发展主要还是以政府为主导的，通过集中配置资源的方式，以土地财政为动力的，重心放在沿海地区和中心型城市的高速发展模式。这样的发展经济启动的初级阶段是必要的，但是，高速发展模式导致的透支资源、污染环境及损害社会公平等，决定了它只能是阶段性的发展模式，而不是可持续的发展模式。对房地产的宏观调控，本质上是也并不仅仅是对房地产本身的调控，而是通过对房地产的调控，对中国经济和社会发展的高速模式踩刹车。新型城镇化，作为国家新战略，就是要变高速发展为均衡发展，变行政性集中配置资源为市场化的均衡配置资源，变单一的土地财政为可持续发展的财政。这是一场深刻的制度性、结构性改革。新型城镇化，本质上是人的城镇化，当然也必须以产业为先导、以土地为平台。没有产业，就没有人的城镇化，而产业要进入、要升级、要发展，也必须依赖于土地制度的改革，促进集体建设土地向城镇建设土地的转化，让土地成为可流动的生产要素和资产，成为整合各类资源和促进产业发展的平台。土地制度的改革，包括集体建设土地的集约化利用、集体建设土地直接入市、对支持不同产业发展采取区别化的用地政策，等等，都将成为产业发展和城镇化发展的基础。从这个意义上，更能深刻地体会“改革是最大的红利”的含义，也更能深刻地认识到房地产所具有的整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能的巨大价值。

推进新型城镇化，就是要通过实现资源的均衡配置，实现经济和社会的均衡发展。在地域广阔、发展水平差异大的中国，实践已经证明，这不可能依赖于行政的力量来推动，必然要有新的思维、新的路径来实施，这个路径就是通过改革，启动市场化的力量，发挥市场在实现资源均衡配置、实现均衡发展的独特作用。一方面要通过土地制度、行政管理制度、户籍制度、社会保障制度等深层次的制度改革，另一方面，则需要依靠市场自身的实践，鼓励市场的力量在新型城镇化的过程中进行产业导入、升级和新兴产业的发展，逐步实现资源的有效配置。显然，在这一过程中，房地产转型创新所形成的新商业模式，如园区地产、养老住区、文化旅游地产等将发挥市场化均衡配置资源、推动产业升级与发展的重要作用，从而发挥出以市场化的方式推进新型城镇化的作用。

中小开发商迎来黄金期

随着宏观调控的深入，房地产业的行业集中度越来越高，中小房地产开发商受到的挑战越来越大，越来越难以在传统模式中生存；然而，在新型城镇化的进程中，中小开发商却面临着全新的发展机遇。中小开发商，尤其是民营开发商，完全可以发挥船小好调头、创新能力强、地方资源结合度高等特点，结合自身的状况进行转型创新，通过转换思维方式，以高科技、文化创意、旅游度假、养老产业、生态农业等新兴产业为先导，以房地产作为平台，跨界整合资源，把政府作为最重要的客户，发挥房地产的平台功能和资产功能，做好服务和运营，创造出各种房地产与产业、与城镇化互动发展的新模式，推动产业和城镇化的发展；通过这样的创新和转型，开发商完全可以成为新型城镇化发展中的核心力量和有力推手，房地产业在新型城镇化发展中完全可以发挥出更加重要的作用。广大的内陆地区、大城市郊区及众多中小城镇，因其所处的位置和经济发展阶段，决定了这些区域在文化创意产业、养老产业、度假产业、生态农业等方面的独特发展优势，这些产业正是中国经济转型和升级的主流方向，在宏观政策面得到了政府和政策有力的鼓励和支持，正处于发展的黄金期。正是在这样的背景下，全经联(微博)（全国房地产经理人联盟）中的很多企业家在这些领域做出了许许多多的探索和创新，总结了很多成功的经验和案例，全经联也将这些案例建成了行业的实战教学基地。这些一线的实践和探索，有力地促进了企业自身的转型和可持续发展，推动了行业的转型和新型城镇化的发展，也成为行业宝贵的智库。

可见，新型城镇化的战略，给房地产转型和创新创造了巨大的机遇；房地产的转型创新，又为新型城镇化注入了持续的动力，两者相互促进，形成良性的互动，对实现新型城镇化——人的城镇化具有非常重要的战略意义。同时，也可以期待，在这一过程中，住宅产业也将迎来新一轮的发展春天。

告别传统发展方式

本轮针对房地产的严厉的宏观调控，就是这些因素集中的和综合的反应。调控的本质也是希望通过限购限贷等无奈而极端的行政性方式，倒逼发展商和地方政府转变发展方式，这反映出房地产的发展模式正在进入一个新的转折阶段，也反映出中国经济和社会的发展进入一个新的转折阶段。

改革开放几十年来，房地产业在经济社会发展和城市化的进程中扮演了重要角色，拉动了消费，改善了民众居住条件，并拉动五十多个相关产业的发展，房地产及相关行业对GDP的贡献率逐年快速提升；近几年来，房地产甚至扮演了经