2018-11-28 附件1：东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案(试行)

东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）

为提高土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，更好推动我市“以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城”目标的实现。根据我市轨道交通建设及TOD综合开发“1+N”政策文件（以下简称“‘1+N’政策文件”）及轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则精神，结合东莞实际，制订本工作方案。

一、重要意义

根据市委市政府工作部署，为树立经营城市理念，加强土地储备协调领导和规划统筹，做好TOD等重点领域土地储备及整合工作，以及市政府提出的“加强规划调控、助力土地收储、提升土地价值、实现利益共享”工作目标。根据“1+N”政策文件要求，在坚持“政府主导、整体统筹、连片开发”原则的基础上，经市TOD轨道办广泛调研、深入研究，并与顾问单位对接测算，补充提出多种TOD范围内城市更新项目利益共享机制。从而提高TOD开发效率，增加政府收入，使政府利益得到保障。同时，实现政府与企业风险共担，激发市场参与度，加速城市更新进程，反哺轨道交通建设。

二、基本原则

（一）坚持集约利用原则。认真贯彻落实《国务院关于

促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的文件精神，充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。

（二）坚持政府主导、利益共享原则。坚持响应“1+N”政策文件精神，遵循TOD范围内城市更新项目“政府主导、整体统筹、连片开发”的原则。分轻重缓急、攻坚克难，打造一批TOD范围内城市更新试点项目。同时，总结试点工作经验和存在不足，进一步完善工作方案。

（三）坚持规划先行原则。应坚持“先规划、后用地”的工作原则，以已审批通过的TOD综合开发规划为依据，将TOD综合开发规划成果融合到地块控规调整、更新单元划定方案等方面。

三、适用范围

本方案针对位于我市TOD范围内的城市更新项目。

四、总体要求

（一）TOD范围内城市更新项目审批程序。本方案针对TOD范围内城市更新项目提供新的利益共享机制，在符合“1+N”政策文件要求的前提下，TOD范围内城市更新项目的相关审批程序仍按现行政策执行。根据市政府工作会议要求，TOD范围内城市更新项目以轨道站场TOD综合开发规划作为控规编制（调整）的依据，直接指导规划实施，不另行编制前期研究和单元规划，有效缩短项目推进进程。

（二）项目开发要求。更新单元面积原则上不小于60亩，也可以由多个更新单元合并形成整体开发。根据站点

TOD综合开发规划和控制性详细规划，明确项目范围内公共设施的配套要求。

（三）政府所得收益计算及处理方式。如同一个TOD 范围内城市更新单元中，同时存在多种改造方式的用地，政府所得收益按不同改造方式有关要求分别计算。政府所得收益按照企业回购物业、政府自持物业或企业贡献用地纳入政府土地储备等方式处理。

五、改造方式

结合我市现行的城市更新政策，提出以下三种TOD范围内城市更新改造方式：

方式一：政府收储，公开出让

政府主导收储的城市更新项目，由市TOD轨道办和市土地储备中心牵头属地政府以收回、收购、征收等方式收储，通过招拍挂的形式出让土地。根据“1+N”政策文件，为统筹兼顾政府、原土地权利人等各方利益，土地收储工作主要采取“土地基础补偿+增值共享”方式实施，具体如下：（一）实施流程

1、市土地储备中心委托属地政府具体负责征收工作，并签订征收委托合同。地块由市土地储备中心先行收储，纳入土地储备库管理。

2、属地政府与原土地权利人签订收储补偿协议，并在协议中约定：

（1）土地收益分配：采取整体开发方式收储的土地，

具体按《东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法》第十条规定执行。采取分散开发方式收储的土地，具体按《东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法》第十一条规定执行。其中土地基础补偿先行支付，由属地政府向原土地权利人按原土地出让合同约定的用途、规划条件及剩余使用年限等要素评估后，按评估价格进行基础补偿。

（2）地块在签订协议之日起3年内出让，未能在约定时限内出让的，政府应先行向原土地权利人按新规划条件下基准地价的一定比例（原则上不超过基准地价10%，且基础补偿+预支收益数额不得超过基准地价）预支土地收益补偿款，预支补偿款在土地出让后计算补偿土地收益时予以抵扣。

（3）土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。

3、签订收储补偿协议后，按程序完善地块用地手续、招拍挂出让等手续。

4、土地出让完成后，政府原则上在3个月内按收储补偿协议约定将收益补偿款支付原土地权利人。

（二）相关要求

1、土地整理工作由原土地权利人负责，相关费用不再另行补偿。

2、根据“1+N”政策文件规定，对于TOD范围内城市更新项目，可出让用地占改造范围比例原则上不小于60%。

具体根据TOD综合开发规划以及控制性详细规划确定。

3、根据《东莞市人民政府关于印发<东莞市轨道交通建设投融资管理办法>的通知》（东府〔2018〕27号）规定，“土地公开出让后，扣除土地收储成本、相关税费和计提资金后，土地出让收益按如下比例分配：市主导收储的，由市、镇按4:6比例分成；镇主导收储的，由市、镇按2:8比例分成”。

方式二：原土地权利人自行改造

为加速我市TOD范围内城市更新项目进程，合理协调政府、企业、集体和原土地权利人的利益关系，激发市场参与度，实现互利共赢的目标，提出由原土地权利人自行改造的方式。具体如下：

（一）采取政府与原土地权利人物业分成方式

1、利益分配。对TOD范围内原土地权利人自改的城市更新项目，参考周边城市做法及结合我市实际，提出政府与原土地权利人物业分成的利益分配方式，无需补缴地价，具体按以下比例进行分配（暂定）：

2、政府所得物业的建设。由开发企业负责政府所得部