8.3地籍测量和房产测量简介

1、地籍测量

为土地管理和利用所进行的测绘工作。称为土地测量或户地测量，简称清丈。土地及房屋是人类赖以生存和从事生产的基础。土地及其附属物的有效管理和合理利用对经济发展有密切关系，地籍测量获取的资料和信息成为制定经济建设计划、充分利用土地资源、进行土地整理和规划、提供有关土地资料的科学依据。

（1）地籍测量的任务和特点

地籍测量又称土地的户籍测量，其任务主要是通过测量和调查，确定土地及其附属物的权属、界址、现状、数量、用途等基本情况的测绘工作。

地籍测量与地形图测绘相比，由于服务对象的不同，地籍测量具有以下特点:

1）地形图测绘主要是测绘地物和以等高线表示的地貌。并标记碎步点之高程。而地籍测绘主要是测绘土地及其附属物，以地籍要素为主，内容比较广泛，地籍图一般不表示高程。

2）地籍图的精度优于相同比例尺的地形图精度。尤其是界址点的精度，如一级界址点相对于邻近图根控制点的点位中误差不超过±0.05m。一般须用解析法测定。

3）地形测绘的产品是地形图，而地籍测绘的产品是地籍图。宗地图，界址点坐标、面积计算、各种地籍调查资料等。这些成果一经审核验收，依法登记发证后，具有法律效力。

4）地形图的修测是定期的，周期长。而地籍图变更较快，任何一宗地，与其权属、用途等发生变更时，应及时修测，以保持地籍资料的连续性。

（2）地籍平面控制测量

地籍平面控制测量包括基本控制点测量和地籍图根控制点测量。

1）基本控制点测量

基本控制点包括国家各等级大地控制点，城镇地籍控制网二、三、四等控制点和一、二级小三角控制点。

2）地籍图根控制点测量

地籍图根控制点是在各等级基本控制点的基础上加密的点。

（3）地籍图的测绘与地籍调查

1）地籍图测绘

①地籍图的坐标系统与绘图比例尺

地籍图的坐标系统应采用国家坐标系或独立坐标系，采用独立坐标系时应与国家坐标系联测。

地籍图的比例尺直接影响其使用价值，选择地籍图的比例尺应以满足地籍管理的需要为前提，一般来说，成图比例尺愈大，各类要素的表示就愈详细齐全，权属界线及面积的精度就愈高，所需的人、财、物力及成图周期会更多和更长。因此，《地籍测绘规范》规定，地籍图的比例尺城镇地区一般采用1：1000，郊区一般采用l：2000，复杂地区和特殊需要地区采用1：500。

②基本地籍图的内容

基本地籍图的图面表示应主次分明、清晰易读，在清楚反映地籍要素、必要的建筑物及其占地状况、土地分类界线的原则下，适当反映其他地物要素。具体讲，地籍图的内容分为地籍要素和地物要素。

A.地籍要素

a行政界线，其内容与要求与房产图一致。

b地籍号、地类号、土地使用单位等应与地籍调查表一致。面积仅在铅笔原图上注出，以平方米为单位，注至小数点后两位。每宗地都应注出地籍号和地类号。宗地跨幅时，相邻图幅均应注出。路、街、巷应注名称，宗地内注出门牌号，相连门牌号可跳注，字头向西或向北。宗地内还应注出土地使用单位名称，共用宗地应注出主要使用单位。

c宗地界址点与界址线。宗地界址点应正确反映实地情况，界址点应严格位于界址点中心连线上。界址边长小于或等于图0．8mm时，不绘界址线，在0．3mm—8mm之间时，界址点圆圈符号重叠部分不绘出。原图上应注解析界址点，连号可跳注。街坊外围轮廓与最外层宗地的外侧界址线重合时，巷口用虚线连接，以表示出街坊范围。各类线状地物与界址线重合时，只绘界址线。

d已完成土地分等定级的区域，应表示土地等级界线。

e地籍平面控制点是测定界点和变更地籍测量的依据，图上应表示其位置、名称、等级、埋石状况。

B.地物要素

地籍图的地物要素与房产分幅图的地物要素必须一致。

C.地籍图的测绘方法

地籍图的测绘方法有编绘法、经纬仪测绘法、小平板仪与经纬仪联合测绘法、航空摄影测量法和全站仪测量法等。

2）地籍调查

①地籍调查的目的和意义

地籍调查的目的是为满足土地登记的需要，国家依照有关法律程序，用科学的方法对申请登记的宗地进行现场调查，以核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用状况。

②地籍调查的内容

地籍调查的主要内容包括土地权属、土地等级调查等。其中权属调查又分为宗地权属状况调查、界址点认定调查、土地利用类型调查等三项工作；其结果应编制成地籍薄册，并按规定方法和符号表示在地籍图上。

(4)土地面积量算

面积量算是地籍调查的重要内容，宗地面积是土地管理的七大基本要素(土地使用者、土地坐落、权属性质、土地面积、土地用途等)之一。宗地面积经审核批准依法登记后具有法律效应，它为掌握土地权属分布的数量及土地利用现状提供了准确的数据。

城镇地籍调查中的面积量算与土地利用现状调查中的面积量算要求有所不同，前者面积量算精度要求高，同时对量算结果提出了较为严格的检核要求，这从《城镇地籍调查规程》中对面积计算误差的限制可以充分体现。

面积量算的方法应与地籍图的测量方法相对应，可分为解析法、部分解析法与图解法。具体量算方法有坐标法、几何图形法、格网法和求积仪法等。量算面积时，根据不同的精度要求，可单独使用某种方法，也可综合多种方法计算宗地面积。

面积量算后，除以街坊为单位进行宗地面积汇总外，同时需以镇或街道为单位进行城镇土地分类面积统计。面积计算单位为平方米，取至小数点后一位。共用宗内，各自使用的土地有明显范围的，先划分各自使用的界线，并计算其面积，剩余部分可按建筑面积、分摊协议等方法进行分摊。量算的面积数据，不仅要记载在地籍调查登记表上，而且还要注记在地籍原因的相应位置上。

(5)变更地籍测量

在初始地籍调查、初始土地登记结束后，为适应日常地籍管理的需要，保持地籍资料的现势性，需要及时对调查区范围内所发生的土地权属变更、土地主要用途变更等内容进行调查核实，修正有关地籍图、表、卡、册，为进行变更土地登记提供基础资料和依据，这就是变更地籍调查。

2、房产测量

（1）概述

房地产测量是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地。是工程测量专业中地籍测量学的一部分。